안전진단 완화 및 용적률 상향 등 특혜 조항이 부당하다고 주장하는 야당은 여당과 국회에서 치열하게 논쟁을 벌였다. 그 결과, 안전진단 면제 대상에 몇 가지 의무사항을 추가했다. 노후도시계획법은 안전진단을 면제하는 조건으로 사업지 내에 특별정비구역을 만들고, 특별정비구역에는 공공기여(기부채납)를 포함해야 한다고 규정했다. 그러나 근본적으로 초고밀도 재개발이 가능해졌다는 것이이 법이 갖는 의미다.
2024년 1월 이 법의 시행령을 발표하는 자리에서 공공기여에관한 내용을 더 구체화했다. 핵심은 현행 재건축 관련 법에서 용적물상에서는 공공기여를 10~40% 사이에서 조례로 정하고, 노후도시계획법으로 인해 특례 용적률을 받는 추가분에 대해서는 기여를40~70% 사이에서 정하게 하여 특례 용적률 부분에 대한 경제적인센티브를 상당히 회수하겠다는 것이었다.
과연 현실성이 있는 내용일까?
현재 1천 세대로 구성된 용적률 200%의 단지가 있다고 하자.
계산을 쉽게 하기 위해 모든 세대의 면적이 동일하다고 가정할 때용적률 100%당 500세대가 들어가는 셈이니, 용적률 300%가 된다- P112
•면 1,500세대가 지어질 수 있다. 이것이 현행 도시정비법상의 상한용적률이다.
노후도시계획법은 300%의 1.5배인 450%까지 허용한다. 추가로 150%p 라는 특례 용적률을 더 적용받는 셈이다. 그렇다면 주택은 자연스럽게 기존 1천 호에서 도시정비법 + 특례법을 조합해 합•산 450% 용적률을 적용받을 수 있어서 총 주택 수는 2,250세대(500세대 X450%)까지 증가한다. 다만 2,250세대가 구 조합원들을 위한 1천 세대와 공공기여 세대, 일반분양 세대로 나눠지고 그에 따른 의무사항만 달라질 뿐이다.
이 사례에서 최저 공공기여 상황을 가정해보자. 도시정비법상 증가할 용적률에선 10%, 노후도시계획법상 증가할 용적률에선40%를 공공기여해야 한다. 그렇다면 100%의 0.1배, 150%의 0.4배용적률이 공공기여이고, 이를 뺀 수치가 일반분양이다.
최저 공공기여 시의 공급 구도는 조합분양은 1천 세대(고정), 공공기여는 500X0.1+500×1.5×0.4 = 50+300=350세대, 일반분양은 1,250-350-900세대가 된다.
•최대 공공기여 시의 공급 구도는, 조합분양은 1천 세대이며 공공기여는 500X0.4+500×1.5×0.7=200+525=725세대, 일반분양은 1,250-725-525세대가 된다.
이때 일반분양하는 주택가격을 입지에 따라 각각 9억 원, 6억-원, 3억 원이라고 가정해보자. 그리고 사업 비용은 공사비와 이자비- P113
의 현실적 수준을 고려하여 4억 원이라고 가정해보자.
먼저, 주택가격이 9억 원인 경우 최저 기여에서 분양 매출은 일반분양 900세대 X9억원= 8,100억 원이며, 공공기여인 350세대는 원가에 분양해야 하는 손익분기점(BEP) 사업이고, 잔여사업원가는 조합원 1천 세대 + 일반분양 900세대 = 1,900세대 X4억 원으로7,600억 원이 된다. 그렇다면 이 사업은 500억 원의 수익을 낼 수있고, 이는 조합원당 5천만 원의 환입금이 생길 수 있는 조건이다.
그런데 최대 기여에서는 어떻게 될까? 분양매출은 일반분양525세대 X9억= 4725억 원이고, 공공기여 725세대는 BEP 사업.
잔여사업가는 조합 1천 세대 + 525세대 1,525세대 X4억원=6,100억 원이다. 사업손익은 4,725억원-6,100억원 = -1925억원이며, 이는 조합원당 약 1.9억 원의 추가분담금을 내야 한다는 얘기다. 즉, 최대 기여에서는 주택가격이 9억 원이라고 해도 손실이발생한다는 의미다.- P113
즉, 용적률을 450%로 높이더라도 기여율이 올라가면 3억원을내야 하고, 기여율을 최저로 낮추어도 1.8억 원을 내야 하는 상황이다. 이는 물가 상승으로 주택가격과 사업비(공사비 + 금융비 등)가 오르면서 빚어진 결과이다.
물론 이런 단순한 계산이 모든 정비사업에 그대로 들어맞는 것은 아니다. 하지만 추세가 어떻게 흐르는지에 관한 이해는 도와줄수 있다. 위와 같은 계산에서 나온 결론은 간단하다. 이른바 9억원이 넘는 고가 주택이 아니라면 재건축의 수익성이 점차 사라지고있다는 것이다. 중위 주택가격 수준부터는 어느 사업 사례가 되더라도 현재의 분양가/공사비/금리 같은 구조에서는 마이너스 수익물로 이어진다고 결론 내릴 수 있다. 공공기여도를 최대한 낮추는구조에서도 마찬가지다.
이런 계산은 사실 문방구 계산기만 있어도 간단히 할 수 있는만큼 국토부 역시 이 사실을 모두 알고 있으며, 관련 정부 관계자역시 잘 알고 있다. 이런 결과를 알면서도 입법을 추진했다고 보는것이 타당하다. 이러한 입법의 문제는 2024년 1월 발표된 도시정비법 개정안에 담겨져 있다. 모든 사업장에서 사업성에 대한 근본•적 검토보다는 추진위원회 결성과 조합설립인가를 먼저 받도록 해서정비사업과 관련된 재건축 시장의 이권 관계자들이 무리하게 사럽을 추진하게 만드는 환경을 조성했다.정비사업 자체사 나쁘다는 것이 아니라, 진지한 사업성 검토 없이 무분별하게 사업장이 만들어질 수 있는 위험을 정부가 조장하고 있다는 점이 문제다.- P115
