빌딩 투자 완전 정복

• 빌딩 투자 완전 정복
• 조해리
• 2024-04-22

요즘 같은 불경기에 설령 자가건물에서 장사하는 자영업자라고 해도 기회소득까지 감안한 적정 이익을 올리기가 무척 어렵습니다. 또 건물주라고 해도 공실률이 높아서 여러 모로 고충이 많습니다. 반면, 불경기에도 여전히 높은 매상을 올리는 곳도 있고, 이런 가게가 입점한 빌딩, 혹은 공실률 낮은 건물은 불황의 공포를 모르고 힘든 시기를 넘깁니다. 저자 조해리 대표는 학창 시절 오랜 시간 동안 법학을 연구한 분이기도 한데, 성공적인 투자를 위해서는 복잡하게 얽힌 도심 내 부동산의 권리 관계 분석이 매우 중요하다는 점에서 더욱 신뢰가 가는 포인트입니다. 이 책도 그저 경험담이나 단기 트렌드 소개에 그치지 않고, 보다 체계적인 부동산학 입문도 겸한다는 점에서 더 만족스러운 독서였습니다. 

저자는 이 책 전체를 통해 독자에게 "공간"의 진정한 의미가 무엇인지 생각해 보라고 독자에게 권합니다. 아무리 시대가 변해도 사람들이 많이 드나들 수밖에 없는 "좋은 목"의 조건이라는 게 있습니다. 그 좋은 목은 어떤 특정 좌표에 고정되어 있지는 않지만, 그 조건, 여건은 어느 정도까지는 정해진 법칙이 있다고 해도 틀리지 않습니다. 이 책에서 우리 독자들이 염두에 두고 공부해야 할 포인트가 이 부분이겠습니다. 

또, 남들이 다들 좋다고 해도 과연 내가 내 적성, 성향, 미래 전략에 맞게 가꿔 나갈 수 있는 건물인지도 생각을 해 봐야 합니다. 유망한 부동산, 빌딩이라는 게 한 가지 유형만 있는 게 아닙니다. 수익은 물론 좋지만 내가 관리하기에 사소한 스트레스가 은근히 쌓이는 조건이라면 그건 나하고는 잘 맞지 않을 수 있습니다. 예를 들어 p120을 보면, 저자는 "나에게만 특화된 매우 귀하고 고급진 정보"라고 파악된 부동산의 예를 드는데, "주변을 걷다 보면 지금의 이 시세가 어떻게 형성되었는지, 심지어 그 가치와 가격이 창문마다 숫자로 표시까지 되는 느낌도 든다고 합니다. 물론 평범한 사람들의 센스가 조 대표님의 사업 감각에 근접한다는 건 당연히 어렵겠지만, 우리도 나만의 관점과 확실한 이론으로 무장하고 거래와 임장을 반복하다 보면 언젠가는 "관심있는 지역만 떠올려도 머리에 3D 지도가 그려질" 단계까지 갈 수 있을지도 모르지 않겠습니까. 이 책을 읽으며 저자님이 너무도 부러웠던 대목이고, 또 저렇게 되기 위해 부단히 노력해야 하겠습니다. 

이 책은 단지 투자 요령과 지식을 알려 주는 의의를 떠나서, 저자 개인의 추억이라든가 사연도 책 곳곳에 엿보여 그 점도 독서의 매력 포인트였다고 생각합니다. p86에 보면 타임스퀘어의 W호텔을 말씀하시는 대목이 있는데, 저는 처음에 착각하여 영등포 타임스퀘어(!) 말씀인 줄 알고 아니 영등포에도 W가 있나, JW 매리엇 이야기인가 하고(ㅋㅋ) 순간 헷갈렸는데, 그게 아니라 국내 광장동(광진구) 그랜드 워o힐에서 좋은 인상을 받았었기에, 뉴욕 타임스퀘어를 방문해서도 일부러 같은 체인인 W를 골랐다는 말씀이더군요. 사실 요즘 호텔 체인은 품질 관리가 일관되지 않은 경우가 많아, 특정 지역의 명소에서 받은 좋은 인상만 갖고 다른 지역에서도 이름만 갖고 찾았다가 실망하기도 합니다. 워o힐은 그렇지 않았다니 참고해야 하겠습니다. 

저자님은 책 전체를 통해 건물의 외관, 디자인의 중요성을 무척 강조합니다. 이게 유일한 법칙이자 진리는 아니겠습니다만, 책을 통독하며 참 다양한 사례와 저자의 관점이 강력하게 관철된 케이스 스터디가 나오기 때문에, 솔직히 독자로서 좀 압도되는 느낌으로 주눅들어가며(?) 읽었습니다. 빌딩 투자에 대한 책을 그래도 몇 권 읽었는데 이 책은 저자만의 참신하고 독특한 견해가 강력한 논거와 함께 제시되어, 독자의 부족한 식견을 수시로 자각하며 읽게 되는, 약간은 자괴감이 수반한 독서였습니다. 빌딩 안에 자연이 들어가야 한다(p105)는 신조는, 비단 건축가나 건물주뿐 아니라 일반 투자자(지분 투자자 포함)들도 좀 마음에 새겨야 할 대목 아닌가 싶었습니다. 

"일반적으로 사람들은 빌딩을 매입하면, 임대수익이 꾸준히 발생하는 것에 매력을 느낀다... 노동소득이 아니라 자본 소득의 가치라는 것은 실로 매혹적이다... 그러나 이제는 진심으로 정말로 세상이 많이 바뀌었다... 임대 수익률로만 보면, 이 운영이 과연 안정적인 사업인지 의심스러운 경우가 꾸준히 늘어나고 있다(p170)." 저자의 말입니다. 어차피 자본소득이라는 것도 당사자의 과거 근로소득 잔여분이 축적되어 그에 기반하여 창출되는 것인데, 비효율적인 부분이 있다면 이는 개선되어야 마땅합니다. "리모델링과 신축 허가가 까다로워지고 금리가 높아서" pf가 매우 저조하며 분위기마저 흉흉한 게 요즘 모습입니다. 그러나 저자는 이 와중에서도 어떤 희망를 봅니다. 언제나 매도자 위주로 돌아가던 부동산 시장이 그야말로 수십 년 만에 처음으로 매수자 위주로 분위기가 바뀔 국면이라는 것입니다. 

어떤 빌딩을 골라야 후회없는 투자일까요? 책 전반부에 저자만의 유익한 원칙과 관점이 상세히 나옵니다. 거듭 말하지만 이 역시도 하나의 관점일 뿐 절대적인 지침은 아닙니다. 하지만 우리 독자가 볼 때 매우 흥미롭게 참고하고 채택할 수 있는 원칙들이 많았습니다. 책 말미에는 실제 건물을 매입했을 때, 이제 소유자로서 주의해야 할 여러 실무상의 포인트, 노하우 등이 또한 자세히 실려 부주의하게 유출될 금전 손실 등을 막을 수 있게 배려합니다. 인사이트와 디테일이 모두 포함된 매혹적인 투자서입니다. 

*출판사에서 제공한 도서를 읽고 솔직하게, 주관적으로 작성한 후기입니다.