얼마 전 개인적으로 누수 관련 사안에 관심이 생겨서 참조할만한 책들을 몇 권 검색해봤었다. 누수 소송과 관련된 책들도 있었고, 오늘 읽는 이 책처럼 법적인 내용보다는 진짜 순수하게 누수 문제와 관련된 내용들이 주를 이루는 책들도 있었다.
지난번 포스팅에서 누수와 관련하여 이런저런 이야기들이 많이 나왔는데, 개인적으로 가장 기억에 남았던 말은 바로 누수가 건물의 가치를 현저히 떨어뜨릴 수 있다는 것이었다. 일반적으로 대다수의 건물들이 철근과 콘크리트를 사용하여 지어지는데, 이런 건물들에 누수가 발생하여 물이 침투할 경우 부식화되는 속도가 현저하게 빨라질 수 있기 때문이라는 게 저자의 설명이었다.
그리고 이러한 이유로 인해 저자는 건물주들이 누수가 발생했을 때 발빠른 대처가 필요하다고 조언한다. 일단 누수의 원인을 정확히 파악하여 문제 부위를 신속히 수리하여 추가적인 피해를 막는 것이 가장 중요하다.
하지만 저자는 사후수리에 앞서 누수를 애초에 예방할 수 있는 조치들을 하는 것이 좀 더 바람직하다고도 말한다. 예를 들어, 평소 주기적으로 건물에 대해 안전진단을 받는 것 같은 방법들이 있을 수 있다. 물론 이런 진단을 받을 때 일정부분 비용이 발생할 수 있겠으나, 누수가 터지고 나서 수리를 하기 위한 비용과 비교해보면 상대적으로 적은 비용이기에, 건물의 가치를 유지하고 증가시킨다는 측면에서 생각해본다면 예방적 성격의 비용은 일정부분 투자할만한 가치가 충분하다는 생각이 든다.
오늘 읽기 시작한 부분에서는 건물 진단과 병원에서 환자를 진단하는 것과의 차이점에 대해 간단히 언급하면서 시작한다. 독자인 나는 이 부분을 읽으면서 건물 진단이라는 게 말처럼 쉬운 게 아니라는 느낌을 받았다. 이 분야도 의료분야처럼 어떤 체계적인 시스템이 갖춰져있다면 참 좋겠지만, 건물이 모두 다 똑같은 획일적인 형태가 아니다보니 현실적으로 어떤 시스템을 갖추는 것 자체가 힘들 수 있겠다는 생각이 들었다. 그러다보니 철저히 전문업자의 경험과 감각에 따라 상태 진단과 보수가 이루어지는 게 이 업계의 현실인데, 건물을 진단하는 업자마다 소견이 조금씩 다르다보니 유지보수를 맡기는 소비자(건물주, 건축주)입장에서는 어떤 말이 진짜 맞는 건지 혼란스러운 경우가 종종 발생하는 듯하다. 주저리주저리 말이 길어졌는데 정리해보자면, 건물 진단이라는 것이 여러 모로 종합적으로 고려해야 할 것들이 많기에 결코 쉽지 않은 분야인 것은 분명해보인다.
병원이야 시스템과 매뉴얼이 잘 갖춰져 있어 환자의 병명과 합병증 여부를 금방 파악할 수 있지만, 건물보수나 인테리어는 정해진 매뉴얼이나 시스템이 없고 오직 개인의 경험과 감각에만 의지하기 때문에 작업자들에게서 일률적인 대답이 나오기란 쉽지 않다.- P39
누수탐지기라 불리는 장비들은 의사들의 청진기와 비슷한 것으로 일정 압력을 관로에 걸어놓고 바람 새는 곳을 청진기처럼 탐지하게 된다. 하지만 아주 미세한 사안일 경우에는 파악이 쉽지 않다. 그나마 급수관(수도)과 보일러 배관만 누수탐지 장비로 탐지가 가능하지 다른 누수는 파악하기가 어렵다. 또한 가스를 이용한 장비나 열화상 카메라를 이용할 경우에도 탐지가 쉽지 않다. 이런 점을 알고 업체에 맡기면 마음이 편할 것이다.- P40
누수는 크랙을 타고 집 안으로 들어온다. 그런데 건물 외벽은 균열도 없고 말짱한데 건물 내부로 물이 흘러들어오는 이유는 무엇일까? 우리 몸이 아플 때 가장 약한 곳부터 바이러스가 침투하듯 건물 균열도 건물의 가장 약한 곳부터 생기기 때문이다.- P40
건물을 지을 때 콘크리트를 양생하다 보면 모든 부분이 똑같이 굳는 것이 아니라 수분증발이나 상호 인장강도(引張强度)에 따라 강하게 접착되는 지점과 약하게 접촉되는 지점이 동시에 발생한다. 이렇게 콘크리트가 양생을 하면서 조금 약하게 접착되는 부분에 크랙이 생겨 빗물이나 누수로 인한 물방울이 크랙을 따라 물줄기를 만든다. 이 물줄기를따라 물이 건물을 타고 흘러 다니다가 건물의 가장 약한 부분을 뚫고 나오는 것이 바로 누수현상이다.- P41
어떤 공사든 시작할 때는 원인 규명을 확실히 하고 시작해야 헛돈을 쓰지 않는 법이다.- P41
콘크리트의 균열 원인으로는 건축 시 사용한 콘크리트의 결함, 작업자의 혼합비율 실수나 부주의로 인한 결함, 지반침하, 풍수해 등이 있다. 그리고 균열의 종류에는 기둥이나 보에 생기는 균열, 벽에 생기는 균열, 기둥과 벽 사이에 생기는 균열, 바닥에 생기는 균열 등이 있다. 또한 이런 균열로 인해 나타나는 현상에는 누수, 벽타일 떨어짐, 미장 균열, 페인트 벗겨짐 등이 있다.- P42
균열 중 기둥이나 보에 금이 길게 가고 폭이 5mm 이상으로 보이는 것, 문이나 창틀 주위에 대각선으로 금이 길게 나 있는 것은 건물의 안전에 심각한 위협이 될 수 있는 현상이니 빠른 시간 안에 적절한 조치를 취해야 한다.- P42
단순한 미장박리(시멘트 떨어짐)나 약간의 균열이 생긴 현상은 너무 크게 염려할 필요가 없다. 단순 미장박리 현상인지 아닌지를 확인하려면 망치로 균열 주위의 벽을 톡톡 쳐보면 된다. 벽에서 통통하는 빈 소리가 난다면 단순 미장박리 현상일 가능성이 크며, 이 경우에는 박리된 부분만 제거하고 미장을 다시 하면 별문제가 없다.- P42
전기를 만질 때는 반드시 사용하는 기기의 해당 차단기를 끈 뒤 작업을 해야 한다.- P43
전기는 발전소(수력, 화력, 풍력, 원자력, 태양광 등)에서 생산돼 송전 선로를 타고 변전소를 거쳐 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 변압기를 통해 각 산업체 (380V)와 가정 (220V, 110V)에 공급된다.- P43
변압기를 통해 가정에 공급된 전기는 요금산정을 위한 전력량계를 통하여 분전반(예전에는 두꺼비집이라 불렸다) 에 전달되고, 분전반의 메인차단기에서 소형 누전차단기를 거쳐 거실, 주방 그리고 각각의 방에 있는 콘센트와 전등에 전달된다. 여기에서 분전반은 여러 종류의 차단기가 모여 있는 박스이고, 전기차단기는 감전이나 합선 또는 필요 이상으로 전기가 소모되는 위급 상황 시에 즉각적으로 전기 공급을 끊는 장치다.- P45
우리는 전기를 사용하다가 전기가 들어오지 않으면 분전반에 가서 내려져 있는 차단 스위치를 올린다. 그러면 전기가 다시 들어오므로 아무 의심없이 스위치를 올리는 것인데, 이는 반드시 지양해야 하는 행동이다. 그 이유는 일반 가전제품을 사용할 때는 차단기를 바로 올려도 아무 문제가 되지 않지만, 전동공구나 전기톱 등 위험한 공구를 작동하다가 전원이 차단됐을 때 전동공구 스위치가 켜진 상태로 차단기를 올렸다가는 크게 다치는 경우가 많기 때문이다. 전동공구를 사용하는 도중 전기가 나갔다면 반드시 전동공구 스위치를 끄고 차단기 전원을 올려야 한다.- P46
메인차단기로 들어온 전기는 다시 각각 소형차단기 (누전차단기)로 분배된다. 이 각각의 누전차단기를 통하여 전등 1, 2, 3・・・ 전열 1, 2, 3・・・으로 전기가 흐르게 된다. 이때 -와+ 두 선이 똑바로 가서 콘센트에 연결되어 있으면 전열이라 하고, 두 선이 가다가 한 선은 전등 본체로 가고 나머지 한 선은 스위치를 통해 전등이나 환풍기로 연결되면 택에 전등이라 표시한다. 즉, 껐다 켰다 하는 스위치를 통하느냐 통하지 않느냐에 따라 전등과 전열 (콘센트)로 나뉘게 되는 것이다.- P47
전등은 스위치를 끈 상태에서 전등 쪽 전기를 만져도 감전이 안 되지만 전열(콘센트)의 경우 두 선을 만지는 순간 감전이 된다는 것이 차이점이다. 다만 스위치를 꺼서 감전 위험성이 없어도 접점이 불완전하게 차단되었을 경우 큰 위험을 당할 수도 있으니 전기를 만질 때는 반드시 해당 차단기를 내리고 작업을 하는 것이 안전하다.- P47
전기선을 전등이나 전열 콘센트와 연결하는 것을 배선이라 하는데, 배선을 할 때에는 전기선 두 선만 끌어 연결하는 것이 아니고 전선관(CD)이라는 것에 집어넣어 안전하게 한 상태에서 배선 공사를 한다. 누수된 물방울은 거의 대부분 이 CD관 외부를 타고 흘러내리기 때문에 전등이나 전열기구에 직접적으로 영향을 주기까지는 시간이 제법 걸린다. 간혹 전등이나 전열기구가 합선되더라도 앞에서 말한 누전차단기가 먼저 전기를 차단시키므로 집안에 거주하는 사람이 전기에 감전될 염려는 없다고 봐야 할 것이다.- P48
전등이나 콘센트 부근으로 물방울이 흘렀을 때는 바로 누수 전문가를 불러 누수 위치 및 원인을 파악해 즉각 조치하는 것이 좋다. 아울러 누전차단기가 수시로 내려간다면 해당 차단기 어느 곳에서 누전이 의심되므로 반드시 전기 엔지니어와 상담해 조치를 취해야 한다.- P48
우리는 건물가치를 상승시키는 요소를 상권이 좋은 곳, 교통이 편한 곳, 미관이 아름다운 곳에 있는 건물에서 찾아볼 수 있다. 이렇게 외적인 요소도 물론 중요하지만 앞으로는 건물의 설비나 하자에 대해 어떻게 유지보수를 했는지에 대한 기록, 즉 건물 이력이 매우 중요하게 될 것이다.- P49
건물의 유지보수 이력은 거창하게 만들어지는 것이 아니다. 그저 몇년 몇 월에 어떤 하자가 발생하였고, 이에 대해 어떤 조치를 취했는지 간단하게 나열만 해놓아도 된다. 그러면 나중에 건물주 본인도 건물 상태를 쉽게 파악할 수 있고, 건물관리인이 바뀌거나 매도할 때 상대방도 쉽게 건물 상태를 파악할 수 있어 여러모로 유용하다.- P49
반드시 건물 이력을 문서로 남기는 것을 권장하며, 이때 사진을 첨부하면 더 좋다. 특히 누수 및 배관과 관련된 내용은 자세히 기술하는 것이 좋다.- P50
생활 누수는 대부분 배관 문제에서 출발한다.- P51
우리 몸의 순환계, 즉 혈관과 같은 기능을 담당하는 건물 내부의 배관을 살펴보면 다음과 같다.
하수(싱크대, 세면대)
오수(변기)
급수(상수도)
난방수
온수(보일러)- P51
생활 누수가 발생했을 때 어느 배관에서 누수가 발생하는지를 대략적으로 확인해보고 싶으면 먼저 건물 내부의 수도꼭지를 모두 잠가야한다. 그렇게 일단 모든 급수가 중단된 것을 확인한 뒤 수도계량기로 간다. 이때 계량기가 빠른 속도로 돌아가고 있다면 내부 수도 중 어느 것을 잠그지 않은 것으로 보고 확인해서 다시 잠근다. 아마 세탁기 밸브일 가능성이 높다.- P52
계량기가 멈춘 상태에서 대략 20분쯤 계량기 눈금을 지켜본다. 이때 계량기가 한 눈금이라도 돌아갔다면 급수라인 문제이므로 전문가를 불러 상황을 설명해주어야 한다. 그렇게 해서 누수 지점을 파악하면 쉽게 원인을 규명할 수 있을 것이다.- P52
한 사람이 지나온 발자취나 업적을 적어놓은 것을 이력이라 한다. 건물 이력도 어느 건물의 건축에서부터 현재까지의 진행 상태, 즉 업종변경 상태 및 보수 상태를 기록해놓은 것을 말한다. 건물 이력을 누누이 강조하는 이유는 나중에 이것이 절실히 필요할 때가 있기 때문이다.- P53
급작스레 불편을 주는 급수관 누수는 거의 이음 소켓에서 발생하는데, 이는 주로 코너 부위의 L자 소켓과 세면대와 변기 등이 나뉠 때 쓰는 T자 소켓의 이음새에서 발생한다.- P56
이음새가 아닌 배관 자체에서 누수가 발생하는 상당수의 경우, 작업자들이 타카(실못) 작업을 하다가 실수로 배관에 타카가 박혔는데 이를 인지하지 못하고 그대로 둔 상태로 몇 년이 흘러 실못이 부식되면서 누수가 발생하게 된다. 이런 것들은 대부분 신축 시에 발생하는 것이 아니라 실내 인테리어 공사나 리모델링을 한 이후 나타나는 현상이다.
그러므로 인테리어나 리모델링 당시의 배관 사진을 가지고 있거나 작업일지 또는 공사완료보고서 등을 가지고 있으면 누수의 원인이나 위치를 빨리 파악해 조치를 취할 수 있다.- P57
병의 원인을 빨리 찾으면 치료가 빨리 되듯이 누수도 원인을 빨리 찾으면 대책이 빨라진다. 이 점을 명심하고 건물 이력을 성실히 작성하기를 바란다.- P57
