주택에 대한 여러 규제 때문에 오피스텔, 아파텔, 도시생활형주택 등의 투자가 늘었다는 기사를 많이 접했던 지라 생소한 단어였던 아파텔에 대해 자세히 소개한 책이라 읽어보았다.
'아파텔' 이란? 아파트와 오피스텔을 합쳐 만든 신조어로, 일반적인 원룸형 오피스텔과 구분하기 위해 생겨난 용어라고 한다. 주로 오피스텔은 구조나 환기 등이 실거주 편의성이 낮고 바닥난방에 면적 제한이 있고 관리비가 높은 등 업무용에 적합하기 때문에 주거용으로 사용하기 어려웠는데, 최근 10년 이내 지어진 오피스텔은 상업지역에 지어졌다는 점만 기존 업무용과 같을 뿐, 2~3룸 이상의 공간에 3,4베이 구조를 갖는 등 아파트에 더 가까운 모습을 하고 있고 이것을 아파텔이라 부른다.
저자는 이 책에서 편의상 아파트와 유사한 구조를 가졌으며 500세대 이상의 커뮤니티가 제대로 구축된 2룸 이상의 오피스텔을 '아파텔'로 정의했다 .
책의 도입부는 저자의 투자 경험담으로, 2020년 경기도 인근 한 아파텔에서 첫 투자를 시작하여 2년 만에 순자산 10억원을 만들었다고 한다. 여러 아파텔에 투자하면서 터득한 노하우(향후 오를 수 있는, 가치있는 아파텔을 선택하는 기준 및 유망 지역, 매수시 대출, 세금 등)를 이 책에 담았다.
저자가 말하는 아파텔이 인기 있는 이유는, 서울의 공급 물량 부족 - 오피스텔 분양 물량 포함 - 하고 아파트 청약시 무주택자 자격을 유지할 수 있는 점(업무용의 경우 주택수에 포함되지 않음), 대출 LTV 70~80% 적용 가능한 점, 임대사업자 등록시 세금 감면 혜택, 청약 당첨후 거주 의무가 없고 자금조달계획서를 제출하지 않아도 되는 점을 강점으로 들었다.
그럼, 지금 각종 언론과 전문가들이 부동산 사이클상 하락장이라고 하는데, 하락장이 오면 제일 먼저 폭락하는 자산이 되지 않을까? 저자는 2008년 하락장에서 오피스텔이 먼저 폭락한 것은 맞지만, 그것은 대부분 원룸과 같은 저가형 오피스텔/주택이었기 때문이라 하였다. 다시 말하면, 현재 핵심지에 위치한 2룸 이상 아파텔에는 동일한 상황이 벌어지지 않을 것이라고 한다. 오피스텔 시장 역시 아파트처럼 입지에 따라 가격 양극화가 심하고, 2021년 1월부터 9월 오피스텔 면적별 가격 상승률을 보면, 전국의 60m2 이상 아파텔이 7.4% 상승할 동안 1룸짜리(전용면적 40m2 이하) 오피스텔은 1%도 채 오르지 않았다는 점에서 아파텔과 오피스텔을 분리해서 생각하여야 한다고 말한다.
저자의 핵심 주제인 아파텔 투자의 8가지 조건으로, 역세권, 10년 이내 신축, 브랜드 단지, 500세대 이상, 교통호재, 2룸 이상 소유주 중심의 관리단 유무, 인근 아파트 대비 강점이 있는지를 들었다.
유망한 아파텔 투자 지역으로는, 서울은 대단지 아파텔이 거의 없기 때문에 신규 택지지구와 뉴타운 근처를 추천하며, 청량리, 망우동, 신내동 일대, 왕십리 뉴타운, 영등포 뉴타운 일대를 예로 들었다. 경기도는 서울과 달리 선택지가 많기 때문에 아파텔 투자 8가지 필수 조건에 부합한다고 쉽게 매수를 결정해서는 안 되고, 아파텔 밀집 택지지구를 추천하였다. 대표적으로 일산 킨텍스, 고양 삼송, 성남 판교, 하남 미사, 위례, 수원 광교, 동탄 등이다. 인천은 신도시나 국제도시 같은 계획된 지구를 중심으로 한동안 공급 계획이 많아 이를 따져보고 투자처를 선정해야 한다. 이외 지방광역시의 경우 저평가된 곳을, 지방 거점도시의 경우 KTX역 인근이 좋다.
이외 아파텔 투자시 가장 주의해야 할 점인 세금 (취득세, 양도세, 종부세)에 대해 자세히 적어놓았다.
이 책을 읽고 개인적으로 내린 결론은, 향후 부동산 경기 및 정부의 규제 정책이 어떻게 흘러갈지는 알 수 없지만 핵심지에 위치하며, 아파트 대비 강점이 있는 아파텔(학군, 역세권, 주변환경)이라면 세금과 대출 등등을 따져보고 매수하면 좋은 투자처가 될 것같다.
책 부록으로 '수도권 유망 아파텔 단지 21'이 있는데, 21개 아파텔 단지의 <입지 및 입지 분석>,< 주변아파트 시세>, <저자의 코멘트>등을 정리해 놓아 투자에 큰 도움이 될 것 같다.
또한 아파텔 투자에 대해 깔끔하게 정리된, 최초의 책이라, 아파텔 투자에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보길 권한다.
