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책 제목 캠코공매론_김영호
저자 및 출판사 김영호, 신서원
읽은날짜 '19년 2월
핵심키워드 3가지 뽑아보기 #작은물결론 #썩은사과론 #공매입문서
도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) 9.3점
1. 저자 및 도서 소개 저자 :
촌에서 나고 자라 대처(大處)에 자리 잡고 서울여자랑 아들 둘 낳고 사는 성공한 인생이다. 한국외국어대학교 정치외교학과를 졸업했다. 청운의 꿈은 대단했지만 현실과 능력의 벽을 넘지 못하고 월급쟁이의 길로 접어들어 보험과 은행권을 전전하다 오늘에 이르렀다. 일찍이 직장의 덧없음을 간파하고 유유자적할 자신만의 업(業)을 찾아 나름의 성공을 이룬 자칭 자수성가 기업인 겸 저술가이다. 캠코공매로 얻은 지식과 부를 나누고자 여기저기 기고도 하고 작은 기부도 하며 살고 있다.
본 저(著)는 첫 작 「블루오션 캠코공매를 잡아라」(매일경제신문사, 2009) 집필 10주년을 맞아 1년여의 기획과 자료조사를 거쳐 세상에 나오게 되었다. 긴 인생에서 나이와 경력에 불문하고 평생 현역으로 남기 원하는 사람들의 멘토가 되고자 심혈을 기울였다.
도서 : 이 책은 필자가 한국부동산칼리지와 매경경매과정의 공매강의 때 교재로 사용한 『블루오션, 캠코공매를 잡아라』를 2009년에 집필한 이후 10년 동안의 캠코 공매투자 성공경험을 담았다.캠 코공매나 경매에 입찰하거나 낙찰을 받아 보신 중급자 및 고급자 이상의 분들의 눈높이에서 저술하고자 하였다. 최대한 쉬운 언어로 풀어쓰고자 노력하였으니 공매의 입문서로도 손색이 없을 것이다. 2. 내용 및 줄거리 :P39경매와 공매를 확연하게 구분하는 키워드가 명도소송이다.경매는 그 자체가 판사의 주관 하에 진행되는 비송사건이다. 즉, 경매물건이 매각되고 매각에 대한 이의신청이나 항고를 거쳐 매각허가결정이 확정되면 판사의 판결이 확정된 것과 동일한 효력이 발생한다. 불법점유자는 인도명령이라는 절차로 간편하게 퇴거시킬 수 있다. 그러나 공매는 체납업무의 대행기관인 국가공기업인 캠코에 의하여 집행되는 절차이기에 경매와 같은 법률적 효력이 없다. 따라서 해당 부동산의 점유자를 강제명도시키기 위해서는 반드시 명도소송이라는 법적절차를 따라야 한다.
공매의 낙찰가율은 경매에 비하여 평균적으로 15%p 정도 낮다. 평균적으로 주택의 경우 약 10%p이고, 수익성 물건의 경우 약 20%p 정도 낮다고 보면 큰 무리가 없다. P42경쟁력 있는 가격에 매입하였다면 명도비용을 넉넉하게 집행할 수 있고 점유를 손쉽게 넘겨받을 수 있어 경매시장에서와 같은 치열한 경쟁을 하지 않아도 된다. 절차의 신속성 또한 공매의 장점이다.
P57경매절차는 사인 간의 행위를 규범하는 절차이므로 응당 평등주의에 의거하여 진행된다. 그러나 공매절차는 국가와 개인 간의 불평등한 관계로부터 출발한다. 즉 공권력에 기반한 수직적 질서로서 국가의 우월적 지위를 이용한 절차이다. 압류등기의 부기등기로 공매개시결정을 하고 공시송달제도를 폭넓게 인정하여 절차를 간소화하거나 항고제도를 두지 않으며 매각불허가신청도 어지간해서는 받아들여지지 않는다.
P65공매절차에서 공고된 배분요구종기일 이내에 자신의 채권을 신고하여야 한다.최초 공매공고일로부터 45일 이내에서 그 날짜를 잡고 있다.보증금은 매각 예정가격의 100분의 10 이상으로 한다.
매 공매기일마다 10%씩 체감하되, 최초 매각예정가격의 50%까지 차감하여 매각하여도 응찰자가 없을 경우 새로이 매각예정가격을 정하여 재공매할 수 있다.
P73배분기일에 출석한 이해관계자는 배분이 끝나기 전에 타채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 체납자는 배분기일에 출석하지 않고 배분계산서의 원안이 비치된 배분기일 7일 전부터 배분이 끝나기 전까지 서면으로 이의제기가 가능하다.
P81유입자산은 캠코가 직접 법원 경매에 참여하여 매수하거나 부실 기업등으로부터 취득한 캠코 명의 부동산이라는 특징이 있다.
P90조세채권의 특징 : 조세채권우선의 원칙, 압류선착주의, 당해세우선의 원칙
P105 조세 상호간의 순위 : 압류선착주의, 납세담보가 있는 조세의 우선조세의 법정기일을 따지는 이유는 조세채권과 사채권간의 배당우선순위를 따지기 위해서이다.
P111배분순위 1순위 : 집행비용과 비용상환청구권배분순위 2순위 : 소액임차인의 최우선변제금과 근로자 임금채권, 재해보상금배분순위 3순위 : 당해세배분순위 4순위 : 조세채권과 담보물권 등
3. 이 책에서 얻은 것과 알게된 점 그리고 느낀 점 : 저자인 김영호 작가님께서 직접 표지에 제 이름까지 적어서 보내주셨습니다. 이 책 한권을 엮고, 개정판을 다시 내기까지 자식같은 책을 잘 읽어주시길 원하는 마음이 느껴졌습니다. 경공매에 아는 바가 없어 읽는데 무척 오래 걸렸습니다. 그래도 한글자 한글자 머리에 누르면서 나가고자 노력하였고, 머리에 스치듯 지나갔지만 한번 읽었다는 것에 조그만 보람을 느낍니다. 전반 부분은 이론에 가까운 부분이라 몇번이고 다시 읽어서 용어 등을 익숙하게 하는 것이 필요할 것 같습니다. 후반 부분은 실제 투자 케이스라 소설같이 잘 읽어갔습니다.
너바나님의 칼럼에서도 봤지만, 저자께서도 동일한 말씀을 책 서두에 적었습니다. 실력 있는 서퍼는 자신이 감당하기 힘든 큰 파도는 피하고 뒤에 오는 작은 물결에 의지하여 앞으로 나아간다. 위험을 무릅쓰고 큰 위험에 맞서기보다 바로 뒤따르는 작은 파도를 타는 것이 훨씬 수월하기 떄문이다. 이것이 필자의 작은 물결론 이다.
공매가 경매에 대해 유리한 점, 특수 물건이라고 하는 공매 케이스가 많지만 권리 분석과 명도, 숨어있는 risk를 잘 찾아낸다면 잃지 않는 투자를 표방하는 월부의 투자기준으로도 맞지 않을까 하는 생각도 들었습니다. 물론 먼저 아파트 전세투자부터 마스터해야겠지만요.
마지막으로 좋은 투자책에 꼭 나오는 문장이고 이 책에도 역시 나와있는 문장으로 후기를 마무리 합니다.
"Never depend on a single income. Make investment to create a second source."하나의 수입에 의존하지 마라. 또 다른 재원을 만들 투자를 하라.
4. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면? : 2019 경매통장(김유한)
