진짜 부자가 되고 싶다면 토지에 투자하라! 제목부터 확 마음을 잡아 끈다. 토지 투자를 위해 이리기웃 저리기웃하다가 만나게 된 책, '대한민국 땅따먹기'를 읽고 1만 5천원으로 토지투자를 시작하게 된 경험을 나누고자 한다.
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‘이춘재가 땅부자라는데?’
신랑이 화성연쇄살인사건의 범인으로 지목된 이춘재 관련 기사를 검색하다가 나에게 슬쩍 던진 말이다. 검색해보니 농사를 지으며 보유하던 농지가 주변 개발호재로 상당한 시세차익이 생겼다는 것이었다. 그러고 보면 땅에 대한 카더라 통신을 참 많이 들었다. 아무개가 소유한 땅값이 수십배 올라 부자가 되었다느니, 맹지에 도로가 생겨 대박이 났다느니, 심지어 엄마도 나에게 땅을 사놓으라고 하였다. (참고로 엄마는 부알못이며, 땅을 소유해본 이력이 없으나, 주위에서 돈을 벌었다 하니 나에게도 그냥 던진 말이다) 여튼 우리 모두는 암묵적으로 동의하는 듯하다. ‘땅은 사놓으면 배신하지 않는다’
그러면 어떤 땅을 사야할까?
네이버 부동산 등에 대략적인 시세가 나와 있는 아파트나 빌라와 다르게 땅은 참 난감하다. 그래서 집어들게 되었다. < 대한민국 땅따먹기> 이 책은 에필로그에서부터 독자인 나의 마음을 확 당긴다. 2015년 제주 투자 당시 1년 새에 10만원하던 토지가 350만원으로 치솟았다는 것이다. 그리고 덧붙인다. 이 책을 읽고 그런 토지를 매입하여 성공을 거두라고. 책의 초반부에 좋은 토지를 고르는 요령이 세 가지로 나온다. 첫째, 건물을 지을 수 있는가? 둘째 어떤 건물을 지을 수 있는가? 셋째, 어떤 규모로 지을 수 있는가. 단순한 머리로 이해하건데, 땅은 건물을 지을 수 있어야 하고, 그것도 좋은 건물이여야 하고 기왕이면 규모가 크면 좋겠 구나 정도로 정리해놓기로 하고 책을 넘긴다
1. 건물을 지을 수 있는가?
상식적으로 생각해 보았다. 건물을 지으려면 길이 나있어야 한다. 사람이 드나들 수 있어야 하기 때문이다. 이 장은 건물을 지을 수 있는 도로의 요건이 설명되어 있다. 도로가 토지에 2m 이상 접근해야한다든지, 도로 폭이 4m 이상이고 지목이 도로이고 국가소유여야 하며 막다른 도로 또한 세부 기준이 있다. 이를 위하여 토지임야대장 열람하는 법, 토지이용계획확인서 보는 법, 개발행위허가를 받기 위한 기준이 설명되어있다. (땅을 공부하려면 용어에 입숙해져야 하는 듯하다. 처음 접하는 용어라 다소 생소하기는 하지만, 검색법이 사진과 함께 설명되어 있어 어렵지 않게 검색할 수 있었다.)
2. 어떤 건물을 지을 수 있는가?
막연히 예쁘고 좋은 건물이면 싶은데, 이 책에서는 ①입지에 맞는 건물 ②용도규제에 맞는 건물 ③보전 규제에 맞는 건물에 대해 설명한다. 입지란 위치나 장소에 따라 적합한 건물이 지어져야 함을 말하는데, 쉽게말해 공장 단지가 들어선 곳에 쌩뚱 맞게 주거 건물을 짓기보다 공장을 지으라는 말이다. 이어지는 용도규제와 보전 규제는 ‘규제’ 즉 건물을 지을 수 없는 ‘제약’사항에 집중하면 될듯하다. 용도규제는 토지이용규제정보서비스에 접속하여 ‘행위제한’열람을 통해 확인이 가능하며 보전규제는 농지와 산지 그리고 수질을 보전하기 위한 규제라고 이해하면 될 듯 하다.
3. 어떤 규모로 지을 수 있는가?
개인적으로는 이 부분이 가장 재미있었다. 그야말로 가성비 갑으로다가, 내 땅 너비에 딱 들어맞게 지으면 될듯한데 건폐율에 따라 면적 제한이 있고 도로의 폭에 따라 건축선 후퇴가 발생하기도 하며 용적률, 용도지구 그리고 일조권 적용에 따라 건물의 높이에도 제한이 있다. 또한 법정주차대수가 건축물 규모에 영향을 미친다. 그제서야 최근 신축 빌라가 대부분 필로티 구조인 이유와 좁은 땅에 따닥하게 붙어있는 주차구획선이 주차 공간 확보를 노력임을 알 수 있었다.
4. 돈되는 농지 연금
농지연금 관련 지식을 접하니 부모님 생각이 났다. 엄마는 거주지 뒷산에서 조그맣게 농사를 지으시는데, 한달에 5만원정도 땅주인에게 지급하고, 그곳에서 작물을 길러 이웃들과 나누어 드시는게 낙이다. 책에 나온데로 엄마가 소작하는(?) 땅을 검색해보니, 지목이 답이므로 어쩌면 땅주인은 농지연금 수령자일런지도 모르겠다. 가능하다면 1000㎡이상의 땅을 구매하여 엄마가 작게 농사를 짓고, 그 외땅은 묘목을 심으면 어떨까 하는 행복한 상상을 해보았다.
5. 15,000원으로 용기를 내보았다.
마지막으로 이 책은 토지투자로, 경매를 권한다. 땅을 싸게 살 수 있기 때문이란다. 또한 부동산에 직접 방문해서 그지역 토지에 대해 정보를 얻는 것 보다 전국의 땅을 볼 수 있다고 하니 매력적이었다. 나는 이전에 〈싱글맘 부동산경매 홀로서기〉라는 책을 통해 경,공매에 대해 접한 적이 있으므로 경매로 땅을 사는 것에 대해 귀가 솔깃했다. (다만 생전 낙찰이란 것을 받아본 적이 없다는 것이 함정)
그래서 나도 해보았다. 공매로 땅사기. 온비드에 접속해서 검색해보니 거주지 근처에 몇 번 유찰된 1만5천원까지 떨어진 땅이 보였다. 지목이 답이었으므로 ‘농지취득자격증명서’까지 경험해보자는 심산이었고, 입찰보증금을 내고 결과를 기다렸다. 결과는, 경쟁자 없이 나홀로 낙찰이었다. 아마도 땅도 작고 맹지인데다가 귀찮아서 사람들이 입찰하지 않았나 싶다. (물론 뒷이야기가 있으나 서평이므로 중략한다)
6. 함께 땅밟기, 해보실래요?
시간이 지나면 토지의 가치는 상승한다고 한다. 단 가치있는 토지여야 한다. 토지의 가치를 판단해 토지투자로 수익을 내고자 한다면, 그리고 나처럼 부알못(부동산을 알지 못하는..슬픈)이라면, <대한민국 부동산 땅따먹기>로 토지공부를 시작하라고 감히 권하고 싶다. 편집의 깔끔함과 설명의 친절함이 토지 투자에 대한 진입 장벽을 낮추어주고, 중간 중간 삽입된 저자의 칼럼은 투자에 대한 열정을 불러일으킬 것이다.
나는 이 책이 권하는 바대로 경매로 토지 투자를 해보고자 한다. 가치있는 토지를 보는 안목이 생긴다면, 그래서 그런 토지를 소유하게 된다면, 이제 막 돌 지난 내 딸이 저 조그만 발로 부모 소유의 토지를 밟을 날도 머지않아 있으리라 믿는다.
