※ 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.
보수정권에서 진보정권으로 바뀌었다.
정권이 바뀌니 부동산 시장이 또 바뀔 것이라는 말들이 많고, 실제로 그 변화가 현실화되는 것 같기도 하다.
부동산 데이터 분석 전문가이신 삼토시님이 이재명 정부 시대의 부동산 전망에 대한 책을 출간했다.
어떻게 전망하는지 궁금하고, 어떻게 대응해야할지 배우고 싶어서 책을 읽었다.
일단 정권별로 부동산 정책 방향에는 특징이 있다.
보수 정권은 다주택자에 대한 규제를 완화하는 입장을 취하고, 진보 정권은 다주택자에 대한 규제를 강화한다.
다주택자 규제를 강화하면 양극화가 완화되어야 하는데, 똘똘한 한 채로 집중하는 현상이 생기면서 양극화가 심화되고 있다.
다주택자 규제에 대한 정책방향은 문재인 정부와 이재명 정부가 비슷할 것이라 전망하면서도 과거의 역사가 반복될 것인가에 대해서는 그렇다고 단정지을 수는 없다고 말했다.
일단 과거와 다르게 매매가와 전세가의 갭이 역대 최대 수준으로 벌어졌고, 중간소득 가구가 소득의 주택담보대출 원리금 상환 비율이 38%로 과거 31%보다 증가했고, 전국 상위 10% 가구 소득과 서울 상위 20% 아파트의 매매가 상승률이 소득증가율보다 약 3배 가량이 높아서 2025년 6월 매매가에는 2019년 12월보다 더 큰 버블이 형성됐다고 보았다.
주택담보대출 한도 6억원 제한 규제는 6억원을 넘는 대출이 필요한 부동산 거래를 사실상 시장에서 제거하는 효과를 가져온다고 말하며, 이 규제는 상급지 매매 수요를 줄이는 효과를 가져올 것이라고 전망했다.
6억원 규제는 잔금 대출 및 이주비 대출에도 적용된다.
재개발사업에서 1+1 분양을 받은 조합원은 2주택자로 간주돼 이주비 대출이 전혀 나오지 않는다.
더불어민주당과 이재명 후보는 선거전략으로 서울 1주택자를 우군으로 만들기 위한 우클릭 전략을 이용했다고 한다.
6억원 한도 제한 이주비 대출에 대한 규제는 재건축 및 재개발 사업 자체가 심각하게 지연되거나 좌초될 수 있다고 말한다.
전세자금대출을 DSR규제에 편입하는 방안을 검토한다는 이야기가 나오는데, 이렇게 되면 소득에 비례해 대출 한도가 설정되므로 전세 수요가 줄고 전세가 하락에도 영향을 미칠 것을 예상했다.
다주택자 양도세 중과를 시행한 해(2006년, 2018년)에 부동산이 급등했고, 반대로 양도세 중과를 유예한 해(2009년, 2022년)에는 부동산 시장이 조정 국면에 진입했다.
시장의 흐름을 바꿀 수 있는 핵심 매물은 다주택자에게서 나와야 하는데, 양도세를 높이면 다주택자들의 매물 출회를 억제하게 돼 매물이 급감하기 때문에 가격 급등으로 이어진다고 한다.
다주택자에 대한 보유세 완화 또는 현 수준 유지 시 : 2026년에 만료되는 주임사 등록 매물이 즉시 출회될 가능성은 낮음. 공급 감소가 전월세가 상승을 유발하고, 이것이 매매가 상승을 견인할 것으로 예상되나 양극화 심화에는 큰 영향 없을 것으로 예상.
다주택자에 대한 보유세 대폭 강화 시 : 2026년에 만료 매물의 출회 가능성은 높아짐. 매물 증가로 시장이 억눌림. 다주택자들은 주임사 매물 정리를 통해 보유 물량을 줄인 뒤 핵심지 매수에 나설 가능성이 크며 이 경우 양극화가 더 심해질 수 있음.
현재 시장 메커니즘은 집값이 내려가면 공급이 늘어나기 힘든 구조가 됐다!
분양가를 올리지 않으면 집을 지을 수 없는 환경!
공급(분양)이 늘어나려면 집값이 올라야 한다!
책에서는 지방광역시로 대구와 울산을 언급했는데 대구와 울산에 대해서 나온 몇 가지 전망을 적어보면 이렇다.
대구 : 2023∼2024년 과잉 공급에 따른 매매가 하락 후 2026∼2028년 입주 물량 급감에 따른 매매가 급등을 경험할 가능성이 높아졌다.
울산 : 수급과 유동성이 상승을 견인할 것으로 보인다. 울산 매매가는 버블이 없는 수준의 밸류에이션을 보이는데 공급은 지속적으로 감소하고 있다.
책에서는 수도권, 대구, 울산 지역 정도의 전망을 제시했다.
수요와 공급 데이터를 중심으로 핵심 변수들의 영향을 해석하면서 이재명 정부 시대의 부동산을 예측했다.
삼토시님의 전망을 보았을 때 부동산은 결국 상승이라는 생각이 많이 들었다.
정부 정책 방향, 건설비 증가, 시장 매매물량을 불확실성, 수요와 공급의 엇박자 등을 감안했을 때 결국은 상승쪽으로 보는 것 같다.
인구는 줄고, 경기는 성장세가 꺾였고, 취업은 갈수록 힘들어지고, 수도권 집중화로 지방 소멸이 현실화되고, 여기저기서 먹고 살기 힘들다고 말하는 시대에 부동산 가격은 계속 상승이라니 참 아이러니하다.
책 후반부에서는 삼토시님이 추천하는 단지 39곳이 소개되었다.
이렇게 추천 단지를 책에 공개한다는 것이 쉽지 않은데 과감하게 단지명과 추천 이유를 기술하였다.
직주근접 = 출근 시간대 하차 인원 역 순위 : 서울역, 선릉역, 여의도역, 역삼역, 강남역, 시청역, 삼성역, 을지로입구역, 잠실역, 종각역, 광화문역, 성수역, 고속터미널역, 양재역, 을지로3가역, 교대역, 구로디지털단지역, 공덕역, 홍대입구역 순
경기도 상용 근로자 많은 상위 지역 = 수원시, 화성시, 고양시, 성남시 순
추천하는 아파트에는 신축도 있고, 구축도 있다.
서울 직주근접, 경기 직주근접, 대구와 울산 직주근접으로 구분하여 추천하였다.
미래 전망을 한다는 것은 매우 어려운 일이다.
맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다는 불확실성을 안고서 논리적으로 설명하여 상대방을 설득한다는 것은 매우 어려운 작업이다.
이 책은 160여 페이지로 그리 많은 양을 담고 있지는 않다.
추천 지역에 대한 소개 페이지를 빼면 이재명 정부 시대의 부동산에 대한 전망은 98페이지이다.
이재명 정부 시대 부동산의 전망에 다룬 여러 데이터, 포인트, 과거 사례와 미래 예측은 부동산 시장에 대한 감각을 높이고 내공을 쌓는데 유익하다고 생각한다.
이 책의 전망이 맞고 틀리고를 떠나서 이 책에서 알려주는 포인트를 잘 기억하고 시장에 대응하는 실력을 키우는 것이 핵심이라 생각한다.
지식도 정보도 중요하지만 결국은 분석과 판단 그리고 실행이 오히려 더 중요하다.
삼토시님의 분석과 전망을 읽으면서 충분히 좋은 정보를 얻었다고 생각한다.
이재명 정부 시대의 부동산 전망이 궁금한 사람에게 적절한 참고서가 될 수 있는 책이라 생각한다.
