출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.
김효선 위원은 유튜브 부동산 영상에서 여러 번 보았다.
내가 보기에는 하락론자에 가까운 것 같다.
김효선 위원께서 신간을 출간하셨고 책 제목에 '인구'가 들어가니 어떤 내용인지 매우 궁금했다.
한국의 인구감소와 초고령화는 피할 수 없는 운명 같은 미래가 되었다.
고령자는 증가하고, 인구는 감소하고, 경제는 성장세가 약해지는데 과연 부동산은 어떻게 될까?
김효선 위원의 이력을 보니 건설회사에서 부동산 개발과 분양, 운영 실무를 경험했고, 경제 패널로 일을 했고, 현재는 NH농협은행 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다.
부동산학 학사, 도시계획학 석사이며 현재 도시공학 박사과정을 하고 있다.
이 정도 이력이면 부동산 전문가이다.
이 책은 한국 부동산 시장의 미래를 과거와 현실을 기반으로 예측하는 것을 시도한 책이다.
뚜렷하게 어떻게 될 것이다라는 확신을 주기 보다는 여러 가능성을 보여주면서 조심스럽게 미래를 예상하는 그런 분위기이다.
한국 부동산의 과거에 대해서 많이 이야기 해주는데, 한국이 아파트공화국이 된 이유를 설명해주고, 아파트에 대한 과거 국가정책을 말해주고, 아파트의 역사와 의미를 설명해주었다.
책에서 내용을 기술하는 구조는 하나의 주제에 대해서 과거-현상-해석-의견(제안) 순서이다.
한 챕터 한 챕터를 읽다보면 예리하고 날카로운 해석이라기 보다는 부드럽고 감성적인 해석이라는 생각이 들었다.
저자께서는 부동산 시장이 삶의 질 향상, 불평등 최소화, 지방과 수도권의 공존과 상생, 모두의 행복, 시장의 안정화 등을 추구하길 원하는 것으로 보인다.
양극화에 대한 내용이 다루어졌고, 이 내용에도 관심이 갔다.
전국 주택 보급률은 102% 수준
서울 주택보급률은 93% 수준
자가 주택 보유율은 56% 수준
주택 매입 의지가 있는 수요자는 74%수준
실제 아파트를 보유하는 비율은 59% 수준
서울에서 15년 이상된 노후 아파트 비율은 68% 수준
"최근 주택 매입 수요자들은 과거와는 다르게 가능한 자산 규모 내에서 자신의 라이프 스타일에 맞는 후보지 중 최선을 주택을 선택하려는 경향이 강하다.(p.131)"
"지방 거주자들의 서울 아파트 투자 목적 수요가 많아졌다. 서울 아파트가 일종의 안전 자산이라는 인식이 강해졌다. 내 자식은 서울에 갈지도 모른다는 생각에서 매입하려는 수요도 많다.(p.131)"
파트4에서 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향을 다루고 있다.
이미 닥친 현실과 곧 다가올 가까운 미래를 이야기하면서 사회적 대안을 이야기하고 있다.
부동산이 어떻게 될 것이다라는 예언적인 내용은 별로 없다.
이 책은 부동산 투자 책이라기 보다는 사회학적인 책이라는 느낌이 더 강하다.
현상과 트렌드를 잘 설명해주고 있다.
최근 나타나는 현상을 이해하는데 도움이 되는 책이다.
"강력한 영향력을 가진 신노년 세대는 연금을 받기 시작하면서 본인이 축적했던 자산의 포트폴리오를 본격 재구성하기 시작했다. 부동산 자산의 옥석을 가려서 본인이 여생을 보내거나 자녀에게 큰 부담이 되지 않을 정도의 상속 자산을 제외하고는 처분하거나 사전 증여를 한다. 똘똘한 한채는 상속세 폭탄을 예방하고 자산을 슬림화하려는 전략과도 부합하면서 갈아타기 수요와 3040세대 수요를 생성해냈다.(p.191)"
연금을 어느 정도 받고 자산도 어느 정도 있는 슈퍼시니어들의 자산 처분과 포트폴리오 재구성이 부동산 시장에 영향을 줄 수가 있다는 것에 큰 공감이 되었다.
초고령층이 되어가는 슈퍼시니어들의 자산 처분이 부동산 시장의 변화에 상당한 영향력을 줄 것 같다.
책 후반부에 대한민국의 부동산은 끝났다 라는 챕터가 등장했다.
인구감소, 초고령화, 과잉개발, 인구집중, 양극화를 키워드로 다루었다.
하락론자에 가까운 저자의 모습이 살짝 드러나는 부분이다.
일단 지방의 부동산부터 영향을 받기 시작한다.
지방 부동산 시장은 제로섬 게임이라고 표현했다.
그에 비해서 서울 부동산은 여전히 강력하다.
광주, 전남에서 태어난 제이홉, 도겸, 수호, 강다니엘이 서울로 와서 거주하고 활동하고 있는 것을 지방 소멸의 비유로 사용한 것은 웃음과 공감을 함께 주었다.
부동산시장의 수요감소와 자산 가격 하락 변화에 맞춰서 자산 포트폴리오를 재조정하고 리스크 관리 전략을 마련할 것을 조언했다.
책에서 아주 뾰족하고 뚜렷한 미래 전망을 주지는 않는다.
너무나 부드럽고 유연하게 해석하고 전망하고 있다.
한편으로는 아주 감성적인 사회학 책을 읽는 것 같기도 하다.
부동산과 관련하여 뉴스와 주변에서 들었던 이야기들을 집대성해서 보여주는 느낌도 강하다.
나는 이 책에서 뭔가 큰 한 방을 기대한 것 같다.
그러나 내가 기대한 그런 큰 한 방은 있지는 않았지만, 최근의 현상과 트렌드를 이해하는데 도움이 되었고, 앞으로 펼쳐질 미래에 대해서 생각해 볼 수 있는 사고의 기반이 더 단단해진 느낌이다.
부동산은 계속 상승할 것이라는 상승론과 이제는 하락할 것이라는 하락론이 팽팽히 맞서고 있다.
상승론의 기반에는 인플레이션이 있고, 하락론의 기반에는 인구감소가 있다.
미래는 알 수가 없다.
상승과 하락을 반복한다는 것만이 진리인 것 같다.
부동산의 과거, 현재를 살펴보고 미래를 살짝 엿보고 싶은 사람들이 읽으면 도움이 될 수 있는 책이라 생각한다.
