리뷰어스 클럽의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다
저자 서울프라퍼티인사이트 플랫폼 마케팅팀은 개인이 산업에 궁금한 점, 기업이 개인에게 말하고 싶은 점 등을 발굴, 개인과 기업을 연결하는 매개체의 역할을 하고자 시티폴리오를 론칭했다. 도시 부동산 산업에 대한 이해도를 높이고 개인과 기업의 자산 벨류업을 돕는 다양한 정보를 모아 콘텐츠를 기획하고 제작한다.
첫 오리지널 콘텐츠로 여행이 곧 투자로 이어지는 도쿄임장기를 선보인다. 지속적으로 도시를 가치 있게 만드는 지역 시리즈 콘텐츠를 기획 중이다. 저자는 어릴 때부터 빌딩을 좋아하고 빌딩 이름을 외우고 그 안에 어떤 맛집이 있는지 알아보면 학창시절을 보내고 학교를 졸업하고 호텔에서 일했다.
상업용 부동산 컨설팅 회사에서 홍보와 마케팅 업무를 맡고 다양한 건물들의 이야기를 사람들에게 전하는 일을 하게 되었다. 저자는 살고 싶은 도시에 대해서 연구를 하고 일본을 보면 우리의 미래를 알 수 있다.
목차를 보면 파트1 갔다, 도쿄 임장, 파트2 글로 배운 J리츠, 직접 가보니, 파트3 일단 도쿄는 아자부다이힐스부타찍고 시작, 파트4 힐스족에게 듣다, 파트5 들을 땐 시큰둥, 막상 보니 볼매 미드타운, 파트6 라이프 커뮤니티 빌딩 순례기,
파트7힙하다는 도쿄 공간에는 이것이 있다, 파트8 어른들의 놀이터는 어떻게 완성되는가, 파트9 역 주변 자산 재개발은 일상을 어떻게 변화시키는가, 파트10 도쿄 토일렛이 시부야의 아이콘이 된 진짜 이유, 보너스 도쿄에 숨겨진 보석 같은 F&B공간들이다.
일본정부관광국(JNTO)발표에 따르면 24년 3월에 약 308만 명의 외국인이 일본을 찾았다고 한다. 코로나 이전보다 12%늘어난 숫자이다. 그중1위는 한국인으로 한 달간 66만명이 일본을 방문했다. 일본을 찾은 외국인 5명 중 1명은 한국이다. 일본 방문자들 중 52%가 도쿄를 여행한다.
약 30만 명의 한국인이 도쿄를 방문했다. 도쿄는 도쿄대개조, 도쿄의 변화, 도쿄를 바꾼 빌딩들, J리츠의 부동산 자산은 직접 가서 봐야 한다. 부동산은 단순히 하나의 자산이나 한 평의 땅이 아니다. 부동산 개발을 한다는 것은 한 지역, 한 도시에 큰 영향을 미치는 일이다. 낯선 도시에 처음 도착했을 때 눈앞에 보이는 건물과 도로의 생김새, 분위기에 따라 머릿속에 여러 생각이 스친다.
부동산과 도시 브랜딩이 서로 깊은 연결관계에 있다. 건물을 이었다고 의미가 생기는 것이 아니라 지어진 건물에서 사람이 삶을 영위할 때 지속성을 가진다. 공간을 만드는 것도 공간을 채우는 것도 결국 사람이다. 공간뿐만 아니라 정치도 사람이 하는 것이다. 정치가를 세울 때는 사상을 철저히 검증하고 사회의 지도자를 세울 때도 사상 검증을 철저히 해야 한다.
부동산을 개발한다는 것은 사람들의 일상을 연결하고 일상의 콘텐츠를 풍요롭게 하는 것이다. 자산, 빌딩, 건물이 주변과 어우러지며 가치가 높아지고 사람들과 관계를 맺으며 도시를 대표하는 랜드마크로 자리잡아가야 한다. 사람이 무엇을 좋아하는지, 사람의 관심이 어디로 향하는지 알아야 한다.
빌딩에 어떤 브랜드가 들어오는지는 중요하다. 도쿄라는 도시를 채우는 사람들은 어떤 라이프 스타일을 가지고 있는지 과거에 알던 도쿄와 어떤 차이가 있는지, 각 빌딩의 콘텐츠가 어떤 타깃을 공략하기 위해 만들어졌는지 알아야 한다. 자본, 사람, 도시의 움직임을 따라 투자의 관점으로 도쿄를 알아야 한다.
도쿄는 미나토구, 주오구, 시부야구, 세타가야구, 도시마구, 지요다구로 되어 있다. 일본은 1980년대 버블 경제가 몰락하면서 부동산 가격이 지속적으로 하락했다. 부동산 가치가 떨어지니 부동산을 담보로 가지고 있던 금융 기관이 파산하는 사태가 증가한다.
짓고 파는 과정을 반복해 수익을 만들면 빠른 스케일 업은 가능하지만 차별화 요소가 부족하고 경쟁은 치열하고 안정성도 낮다. 지역을 기반으로 하여 집중적이고 연속적으로 개발함으로써 대형화하고 커뮤니티와 관계를 맺으며 지역 활성화에 기여하면 자산 가치의 성장을 기대할 수 있다.
일본의 종합 부동산 회사들은 성장 안정성과 기업 비전을 실현하는 측면에서 에리어 매니지먼트를 선호한다. 아자부다이힐스는 도쿄의 가장 트렌디한 공간이다. 도쿄타워가 보이는 도쿄의 한복판에 세워진 초고층 빌딩또는 세계적인 건축가 토마스 헤더윅이 설계한 빌딩 등의 수식어로는 완전히 설명하기 어렵다.
이것은 상업, 문화, 주거, 오피스, 호텔, 학교, 병원까지 사람이 살아가기 위해 꼭 필요한 시설을 모두 갖추고 있다. 하나의 공간 자체가 집이자 회사이며 작은 도시이다. 시작에는 버티컬 가든 시티라는 개발자의 철학이 있다. 모리빌딩의 힐스 시리즈는 세세하고 완벽하게 설계된 컨셉과 뛰어난 매니지먼트의 표본이다.
미나토구는 일본 철도의 발상지이다. 신바시와 요쿄하마를 연결하는 일본 최초의 철도가 개통된 지 152년이 되었다. 그때부터 도쿄의 현관이라고 불린 신바시역도 미나토구에 자리하고 있다. 모리빌딩의 복합개발은 초고층과 함께 문화도심이다.
모리빌딩의 회장 모리 미노루는 문화도심 컨셉에 대해 삶과 일, 그리고 쇼핑 사이에 가볍게 세계의 아트를 접하고 최고의 사람들에게 배우고 그 시점의 가장 핫한 사람들과 교류할 수 있는 장소, 기회와 시간이 있는 도시라고 했다.
도쿄에서 힐스족이나 인플루언서인 쿠라라의 추천 공간도 도라노몬힐스에 있다. 도쿄 메트로 히비야선의 도라노몬 힐스역과 거리 전체 개발을 통해 만들어진 지하광장 스테이션 아트리움이다. 개찰구를 나오자마자 만나게 되는데 지하임에도 충분히 밝아 외부 공간 같은 느낌이 든다.
식물을 활용한 인테리어와 나무 소재의 가구, 획일적이지 않은 원형 공간을 구성해 유럽의 마켓을 연상시킨다. 사람들이 자연스럽게 만나고 즐기는 공간이라는 인상이 강하다. 도라노몬힐스의 리테일 구성도 비즈니스 플레이어들을 위한 브랜드들이 많다. 그중 눈에 띄었던 곳은 어반 파미나이다.
어반 파미나는 패션잡화 브랜드 어반리서치와 훼미리마트가 결합한 공간이다. 들어서는 순간 입고, 먹고, 생활하는 것을 한 번에 경험할 수 있도록 꾸며져 있다. 편의점과 패션의 만남을 통해 일상적이면서 특별한 공간을 완성한다.
녹색으로 둘러싸인 사람과 사람을 연결하는 광장과 같은 도시는 사람이 모여 환경과 조화를 이루며 사는 곳이라는 개념을 보여준다. 모든 공간은 사람의 삶을 위한 곳이고 사람이 어떻게 느끼는지가 중요하다. 부동산을 개발할 때 생각할 요소는 이를 이용할 사람이다.
좋은 시설을 만들어두어도 사람이 오지 않으면 죽은 공간과 다를 바 없다. 모리빌딩이 타깃을 명확히 하고 그들에게 필요한 시설, 그들이 관심을 가질 브랜드로 공간을 구성한 이유도 있다. 공간을 활용할 이들과 연결점을 만든 것이다. 짓는 사람의 마음이 사용하는 사람의 마음과 얼마나 가깝게 연결되어 있는지가 공간에 대한 만족도와 이어진다.
모리빌딩의 내진설계는 주요 부위에 제진설비를 배치해 진동을 감소시켜 강한 흔들림에도 견딜 수 있도록 되어있다. 강풍이 불 때 건물 꼭대기의 흔들림을 감소시켜 줄 amd공법이 활용됐다. 미드타운은 일본을 대표하는 디벨로퍼 그룹, 미쓰이부동산이 개발한 브랜드이다.
일본 1위 부동산 기업으로 도쿄 개발에 막대한 영향력을 가졌다. 미드타운 브랜드는 우아하게 오래도록 지속되는 도시를 만드는 동시에 각 도시마다 개별적인 가치를 확립하고 비전과 실천을 공유하는 의미를 담았다. 미드타운에 일본스러운 컨셉과 디자인이 활용된 것도 연결성이 느껴진다.
건물의 전체적인 컨셉은 전통적인 일본 정원의 정원석이다. 건물 내부에도 일본 전통 문양인 격자무늬 디자인 나무 소재로 된 기둥, 종이 느낌이 나는 벽면, 실내 대나무숲을 연상시키는 소품 등 활용해 컨셉을 적절하게 구현했다. 도쿄는 식물과 어우러져서 빌딩도 자연같아서 좋은 것 같다.
