나는 이 책이 여러분을 두 번째 길로 이끌어 주는 실질적인 도구가 되기를 바란다. 단순한 정보 나열이 아니라 실제로 ‘발로 뛰며 움직이게 만드는’ 책이 되기를 원한다. 시장의 혼란 속에도 기회는 있다. 경매는 그 기회를 현실로 만들어 주는 체계적인 방법이 될 것이다. - '프롤로그' 중에서
책의 저자 유근용은 흙수저에서 100억 대 자산가로 거듭난 부동산 투자의 초인이다. 지난 9년간 수많은 경매와 공매에서 낙찰받았으며, 현재 소형 토지를 포함해 300건 이상의 부동산을 보유하고 있다. 네이버 카페 '라이프체인징'과 유튜브 '유근용의 투자공부'를 통해 재테크 노하우를 공유하고 있다.
총 5장으로 구성된 책은 지난 2022년 출간했던 <따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매>의 개정판으로 경매 핵심 이론, 아파트/빌라/오피스텔 경매, 대지/임야/농지/도로 경매, 낙찰 후 명도 등을 통해 기본기에 충실한 지식을 우리들에게 전한다.
경매에 관한 선입견
경매로 나오는 부동산은 하자가 있는 물건이라고 생각하기 쉽다. 하지만 왜 경매라는 절차가 진행되는지를 이해하면 틀린 생각임을 알게 된다. 경매는 채권자가 채권을 회수하기 위한 절차이다. 돈을 빌려주었는데 이를 제대로 상환 이행하지 않기 때문에 채권자가 채권 회수를 위해서 해당 부동산을 매각 절차에 돌입한 것이다.
나 또한 경매에 대해 슬픈 추억이 있다. 금융투자업을 하던 절친한 후배를 위해 내가 살던 아파트를 담보로 제공해 부동산담보대출을 받도록 도와주었는데 대출이자를 장기 연체함에 따라 해당 금융기관이 대출금 회수를 위해 아파트를 경매로 내놓았던 것이다. 이를 해결하겠다던 후배는 결국 아무런 조치를 하지 못해 나에게 예상치 못한 고통을 안겨주고 말았다.
그 아파트는 내 가족이 함께 실거주하는 생활 공간이라 아무런 하자가 없었다. 실내 인테리어에 수천만원을 투자해 공을 들인 아파트였다. 물론 경매 부동산에 하자가 전혀 없다는 얘기는 아니다. 그 당시 난 코스닥 기업 인수에 나섰다가 사기수에 휘말려 M&A를 실패함으로 인해 투자금 회수가 불가능해 자금 여력이 거의 없었기에 믿었던 도끼에 발등이 세차게 찍힌 꼴이 되고 말았다. 이후 본격적으로 경매 공부를 하게 된 계기가 되었다.
경매에 사용되는 용어들은 일상에서 거의 쓰지 않는 것들이라 어렵다는 선입견이 고착된 게 아닐까 싶다. 공부하다 보면 이해할 수 있는 내용들이 더 많다. 물론 저절로 알아 지는 지식은 없으므로 경매 공부를 해야 한다. 현대인의 바쁜 일상 속에서 공부하는 게 그리 쉽지 않기에 오히려 이것이 선뜻 경매에 발을 내딛지 않는 이유일 것이다. 지레 포기한다면 달라지는 게 없다. 또한 두려워 할 투자법도 아니다. 경매 부동산은 통상 시세에 비해 싸게 나온다. 이는 결국 워런 버핏이 말하는 '싸게 사서 비싸게 판다'는 투자법과 일맥상통한다.
생애 첫 낙찰자의 경험
라이프체인징에서 경매 공부를 한 수강생은 2024년 4월 경기도 의정부시에 위치한 아파트를 낙찰받았다. 생애 최초의 성과였다. 성공 경험을 얻고자 실전 투자에 나서서 3.9억에 낙찰받아 4.1억에 매도했다. 단기매도였다. 뭐든 다 그렇지만 단 한번의 성공으로 이후 여정에 자신감을 얻을 수 있는 계기가 되었다.
이 투자자는 강의장에서 배운 내용을 실제로 행동으로 옮겼다. 성공적인 경매를 위해 상대적으로 투자 엑시트가 쉬운 아파트, 그것도 자신이 잘 알고 있는 지역의 물건 위주로 도전에 나선 실전 경매 투자였다. 그래서 목적도 애초에 단기매도로 계획했다.
그의 투자 여정을 뒤따라 가보자. 대상 물건의 현장 답사(임장)를 통해 교통 여건, 학교까지의 거리, 정확한 시세 파악 등을 꼼꼼하게 수행했다. 무엇보다 부동산중개소를 방문해서 필요한 정보를 얻는 게 성격상 매우 부담스러웠다. 그럼에도 배운 대로 3곳 정도 방문해 유익한 정보를 얻었다. 해당 부동산 경매를 낙찰받을 경우 호불호가 갈리는 이 타입의 아파트를 마침 찾는 이가 있으므로 매도 성사가 가능하다는 얘기까지 들었다.
사람들이 붐비는 경매법정을 고려해, 집에서 미리 입찰서를 작성한 후 법정에 입장해 봉투에 입찰서와 보증금을 넣었다. 이는 매우 중요한 절차이다. 자칫하면 소란한 분위기에 휩쓸려 실수를 범할 수 있기 때문이다. 가끔 신문 기사에 등장하는 입찰가 과다액 작성을 방지하기 위한 것이다. 그는 이번 입찰이 다섯 번째 도전이었으며, 입찰자는 총 18명이었다. 이후 집행관이 최고가를 쓴 그를 호명했다. 영수증에 사인하고 이것저것 서류 작업을 하면서 정말 이날이 금방 지나갔다.
첫 경매의 성공은 그에게 자신감과 경험치는 물론이고 수익까지 얻는 쾌거였다. 내가 평소 가진 백문불여일행百聞不如一行이라는 투자 가치관에 맞닿아 있다. 첫 물건의 성공적인 매도 이후 그는 지금도 꾸준히 공부하면서 경매에 도전하고 있다. 2026년 현재까지 총 15건의 물건을 낙찰받았다고 한다. 그는 경매 초보자들에게 큰 욕심을 버리고 난이도가 낮은 물건으로 시작해보기를 권한다.
여기서 나의 경매투자 경험을 소개하려 한다. 전세계 경제전문가들이 20년이 넘어도 경제 회복이 힘들 것이라는 예측이 떠돌던 IMF 위기가 서서히 걷혀가고 있을 즈음 나는 주거래은행 융자담당 임원으로부터 아파트 경매 물건을 소개받았다.
해당 물건의 위치는 강원도 강릉이었다. 여름 휴가 때나 가끔 가는 강릉해수욕장 주변에 있다는 말을 듣고 이를 확인하기 위해 내가 경영하던 회사에 근무중이던 강원도 출신 한 임원에게 필요한 정보를 구해보라고 지시했다.
이후 임원의 보고와 함께 1박 2일 일정을 잡아 강릉으로 출장을 갔다. 소형 아파트라서 그리 큰 투자금액이 소요되는 것은 아니었지만 아파트 현장 주변을 내 눈으로 반드시 확인하고 싶었다. 동시에 강릉의 맛집도 탐방하고 싶었기에 마치 짧은 휴가로 여겼다.
사전에 약속이 잡힌 인근의 부동산중개사무소에서 미팅을 진행했다. 우리 일행이 4명이나 되니까 오히려 놀라는 표정을 지었다. 주말에 놀기 삼아 왔다고 안심시키고 해당 아파트 단지에 대한 설명을 자세하게 들을 수 있었다. 내가 예상한 대로 외지인들이 주로 소유하고 있는 아파트 단지였다. 휴가 때 잠시 이용하는 휴양소 같은 분위기였다. 현지인 실소유 거주세대는 오래된 아파트라 재건축이나 재개발을 원하다는 정보까지 얻었다.
아파트 건설회사 임원 출신이었던 나는 재개발 시행사로 선정되는 것에 더 관심이 있었기에 채권 회수를 원하는 은행의 입맛에 맞는 최고가로 낙찰받았다. 이후 도움을 받았던 인근 부동산사무소 대표와 함께 1년 넘게 재개발 프로젝트를 진행했지만 예상대로 업무가 흘러가지 않았다. 소문이 나자 여기저기 중소형 건설사들이 개입하면서 아파트 단지 매수가격이 상향되기 시작했다. 경제성 검토 끝에 포기하기로 결정, 낙찰 받은 아파트의 매도를 부동산사무소 대표에게 부탁했다. 낙찰받은 가격으로 매매계약을 체결했는데, 이 아파트 상수도에 녹물이 다소 포함되는 흠결이 있었기 때문이다. 은행 지점에서 사택으로 이용한다는 말만 듣고 미리 해당 아파트 내부를 점검하지 않았던 내 실수였다. 아무튼 경락대금 대출이자와 진행경비 등은 결국 손실이 되고 말았다.
낙찰 후 인테리어 시공
경매 투자로 낙찰받은 물건이 투자용이라면 반드시 최소한의 인테리어는 시공해야 한다. '보기 좋은 떡이 맛이 좋다'는 말처럼, 어차피 향후 매도할 목적이므로 매수자들의 시선에 괜찮아 보여야 매도에도 용이하다. 이는 바로 '엑시트(출구) 전략'의 일환이다. 이때 실거주한다는 마음 자세로 공사에 임하는 게 좋다.
사실 경매로 나온 물건 중엔 소유자의 자금 사정 때문인 게 많다는 점을 고려해야 한다. 비록 실거주자 아파트(주택)일지라도 넉넉하지 않은 자금 형편으로 인해 집 내부 수리를 게을리한다는 거다. 게다가 오래된 집이라면 손 봐야 할 게 정말 많아 경비도 더 든다. 꼼꼼한 성격이거나 건축업에 종사한 유경험자라면 직접 인테리어를 맡아 진행할 수도 있겠지만 대부분 인테리어 업체에 의뢰하는 경우가 많다. 난 개인적으로 오랜 인연을 가진 업체에 전담시키고 있다.
내가 인테리어를 거론하는 이유는 결국 수익 문제와 연결되기 때문이다. 누구나 돈을 벌겠다는 생각에 경매 투자의 세계에 뛰어든다. 그래서 사전에 해당 물건의 현지 답사와 함께 시세까지 파악하는 절차를 밟아서 입찰가를 정한 후 경매에 임한다. 이때 수익 산출을 미리 점검할 때 인테리어 비용까지 포함하지 않으면 비록 낙찰되더라도 남는 게 별 없거나 오히려 추가 투자비용이 투입되는 현상이 발생할 수도 있어서다. 항상 이를 원가에 포함시키길 권한다.
토지 경매의 유의사항
맹지盲地란 '눈 먼 땅'으로 도로에 접해 있진 않은 땅을 말한다. 이런 땅은 단독으로 건축이 불가능하다는 단점을 안고 있다. 이런 토지를 매수할 사람이 있다고 판단되지 않는 한 경매에 나서면 안 된다. 즉 이 땅을 매수할 가능성이 높은 특정한 사람을 찾는 게 바로 '맹지 투자'의 핵심인 셈이다. 저자는 책에서 이런 사람을 아래와 같다고 말한다.
첫째, 인접 토지 소유자로 맹지를 사면 약점을 극복할 수 있기 때문에.둘째, 개발업자로 재개발하거나 신축할 때 필요할 수 있기 때문에.
하지만 위 해결책은 어디까지나 투자자의 예상일 뿐이다. 실제로는 맹지에 관심을 갖는 투자자가 거의 없다. 재개발 여지가 있다면 이미 진행되지 않았을지에 관해 먼저 고민해 보는 게 좋다. 또 인접 토지 소유자도 이 맹지가 필요했다면 벌써 매수하지 않았을지 의심해 보는 자세가 필요하다.
과거 지인에게 지목이 임야인 땅을 담보로 잡고 돈을 빌려준 적이 있었다. 사업하던 이 지인이 파산 위기에 놓이자 담보로 잡은 임야를 소유권 이전하라고 해서 법무사를 불러 소유권이전 등기를 마쳤다. 나중에 이를 팔려고 했더니 해당 부지에 접근할 수 있는 도로가 없는 맹지였다.(사진)
강제집행신청
낙찰받은 물건의 '명도明渡'가 예상보다 어려울 수도 있다. 사실상 갈 곳이 미처 마련되지 않았거나 마련될 수 없는 형편이라면 가재 도구들을 이전하는 게 어찌 쉽겠는가 말이다. 나도 앞서 경매로 살던 집을 내놓을 수밖에 없었던 상황을 얘기한 바 있다. 당시 거의 파산 상태라 수중에 2천만 원밖에 없었다. 추운 겨울 찬바람을 맞으며 이사할 수 있는 곳을 찾아 경기도 여러 곳을 다녔던 기억이 떠오른다.
낙찰자의 대리인을 통해 월세로 좀 살 수 있게 해달라고 간청했지만 거주할 곳이라며 시간 말미를 좀 더 늦춰주겠다는 말 뿐이었다. 정말 야박한 낙찰자였다. 이사 일정이 잡힐 때 정원에 심은 소나무 2주와 산진달래, 산수국 등을 감안해서 이사비용이라도 지원해 달라고 부탁했더니 자기는 필요 없으니 차라리 캐내 가라는 답변이었다. 사실 명도는 이렇게 야박할 정도로 진행하는 게 맞을 수도 있다. 온정이 작용하면 경제적 약자를 내몰 수가 없다.
이런 때를 대비해 낙찰자는 인도명령결정이 나면 강제집행을 신청하는 게 좋다. 비록 점유자와 소통이 잘되고 있다고 할지라도 사람 일은 어떻게 돌변할지 아무도 모른다. 부엌의 식칼을 들고 같이 죽자고 덤비는 점유자도 있다. 이런 사람을 어떻게 내몰 수가 있겠는가. 강제집행을 신청하면 집달리(집행관)가 나서서 명도를 강제로 진행한다.
부동산 경매도 재테크 수단이다
경매는 단순한 투자 기술이 아니다. 이 속에는 경제적 약자의 눈물과 한이 서려 있다. 아무리 자본주의 시대라지만 마치 타인의 불행이 나의 행복이 되는 것 같아 씁쓸한 마음이 들기도 한다. 반면 낙찰에 성공한 사람은 경제적 자유를 향한 출발점이자 삶의 방향을 바꾸는 계기가 될 것이다. 경매 투자에 관심 있다면 이 책의 일독을 권한다.
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