이 책은 부동산 경매에 도전하는 형님 누님들의 기초 체력을 다지기 위한 책입니다. 초보자가 놓치기 쉬운 것들을 꼼꼼히 짚어주고, 형님 누님들이 물건을 제대로 보고 분석할 수 있도록 안목을 함께 키워가자는 마음으로 이 책을 썼습니다. - '프롤로그' 중에서
책의 저자 김딸기(김재웅)은 어려운 권리 문제도 명쾌하게 풀어주는 경매 일타로 구독자 32만 명을 보유한 부동산 경매 유튜버이자 재개발 창시자로 불리는 인물이다. 대형 시공사의 재개발 재건축 PM을 지내며 부동산 시장에 대한 정밀한 분석으로 제주도 재건축 1,2호를 모두 성공시켰다.
총 여섯 개의 장으로 구성된 책은 왜 부동산 경매인가(1장), 부동산 경매 원칙(2장), 바로 배워 평생 써먹는 실전 경매(3장), 가나다보다 쉬운 궈니 분석(4장), 부동산 투자는 결국 땅이다(5장), 집값 오르는 입지의 비밀(6장) 등을 통해 복잡한 권리관계를 쉽고 명확한 풀이와 함께 실전 투자경험을 소개한다.
저자의 슬픈 경험을 살펴본다. 그의 고향은 방배동 서문여고 부근이었다. 당시만 해도 드라마 '응답하라 1988'에나 나올 법한 주택가였다. 단독주택 단칸방에 세들어 살았는데 집주인은 방배동과 과천에 여러 채 집을 가진 부자였다. 이 집 막내아들과는 동갑이라 메일 함께 놀았다고 한다.
1980년대 후반 열심히 일한 부모님이 그간 모은 돈으로 수도권에 집을 장만할 수 있게 되었다. 당시 잠살 소형 아파트 2채를 살 것인가, 경기도 광명시 철산의 20평대 아파트 1채를 살 것인가 갈림길에서 철산주공 12단지로 결정했다.
2025년 기준 철산주공 21평 실거래가는 12억 5000만 원, 잠실 파크리온 16평 실거래가는 28억 6000만 원이다. 그 당시의 아버지 결정이 얼마나 이런 큰 격차를 만들었는지 누구나 이해할 만하다. 이후 아버지의 두 번째 선택으로 격차는 더 벌어지고 말았다. 친구 따라 강남 간다고 했는데, 이번엔 경기도 단독주택으로 이사를 갔다. 그 뒤 25년 동안 그곳에서 거주했다.
한양대 도시공학과에 다니면서 장거리 통학길이 너무나도 고생이어서 저자의 머릿속엔 온통 이런 생각이었던 거다. ‘잠실 아파트 2채보다 비싼 돈을 주고 경기도로 왔는데, 왜 지금 우리 집은 철산 아파트 1채 가격에도 못 미치는 걸까. 왜 우리 집은 안 팔릴까?’ 꼬리에 꼬리를 무는 생각을 헸던 것이다. 이런 결핍이 결국 원동력이 되어 저자의 부동산 25년 외길 인생이 되었다.
그의 대학 시절은 단군 이래 최고 호황기여서 졸업하기 전에 시공건설사에 입학해서 회사생활을 하며 주택 사업, 재개발, 재건축, 도시개발 사업, 지역주택조합 등 다양한 경험을 쌓음으로써 그의 안목이 투자로 향하고 있었다. 뉴타운 열풍이 수도권을 강타하던 2000년대 후반 금정역 인근 반지하 빌라를 매입했다. 그의 첫 투자였다.
이후 이 빌라가 있던 지역의 재개발 준비위원장이 되어 해당 사업 추진에 매진하던 시기에 2008년 서브프라임 모기지 사태가 발발해서 금정역 인근은 뉴타운 지정까지 해제되고 말았다. 매매가가 추락하고 역전세가 발생하자 전세 보증금 반환 요구 전화가 빗발쳤다.
부동산 경매 원칙
원칙1, 부동산은 결국 땅이다원칙2, 사는 것보다 파는 게 더 중요하다원칙3, 수요가 있는 걸 사라원칙4, 법을 가까이 해라원칙5, 남의 말에 혹하지 마라원칙6, 도로 분석(맹지를 주의하라)
아파트 투자에 실패하는 이유는 2가지로 압축된다. 즉 안 샀거나, 비싸게 샀거나. 1986년 이후의 전국 단위 아파트 매매 가격 지수는 꾸준히 우상향했다. 물론 단기적으로 1990년대에 200만 호 신도시 건설로 인해 10년 이상 정체되는 구간도 있었지만, 장기적으로는 꾸준히 가격이 상승해왔다. 따라서 무주택자를 고수했다면 자산 상승의 기회를 놓친 셈이다.
공급 물량 정도에 따라 가격에 영향을 준다. 유효 공급률을 산출해 보면 서울 60%→28%, 인천 68%→35%, 경기 72%→46%라는 굉장히 충격적인 숫자가 나온다. 외곽에 위치한 신도시(파주, 양주, 김포, 검단 등)를 제외할 경우 실질적인 공급률은 훨씬 낮아진다. 이처럼 선호 지역의 공급이 제한되면 주요 지역에 지속적인 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다.
이제 실전 경매에서 흔한 실수를 배워보자. 입찰표는 입찰 전날 미리 작성하는 걸 추천한다. 입찰 가격에 ‘0’을 하나씩 더 쓰는 걸 방지하기 위함이다. 6억대 아파트에 6700억 원을 써 낸 사례나 3억 원이 안 되는 아파트에 33억 원을 써 낸 사례 등이 생각보다 정말 많다. 이런 경우 낙찰을 포기해야 하므로 입찰 보증금을 한푼도 돌려받을 수 없다. 나도 실제 경매에 참여했던 경험을 되살려보면 입찰표 숫자를 몇번 씩이나 세어봤던 추억이 떠오른다.
권리 분석에 있어서 법정지상권의 성립 여부는 건물주가 입증해야 하는데, 보통은 오랜 시간이 지났기 때문에 입증하기가 어렵다. 설사 법정지상권이 성립하더라도 토지주에게 지료를 지급해야 하는데, 지료가 2년 이상(연속 2년이 아닌 합산 2년) 연체된다면 법정지상권은 소멸될 수 있다. 자금 사정이 좋지 않아 경매에 나왔는데 지료를 지급하는 게 쉬웠겠는가. 따라서 마음에 드는 경매 물건의 금액이 충분이 떨어졌다면 법정지상권 문제가 있다고 무조건 포기할 일은 아니다.
마지막으로 저자는 유튜브 실시간 방송을 통해 집값 관련해서 새로운 가설을 내놓았다. 즉 한국 기업 중에는 4차 산업 관련이 많아서 한국 아파트값은 나스닥 따라간다는 주장이다. 주식 시세가 미래를 보고 가듯이 부동산 투자도 당연히 일정 부분 그래야 한다는 설명이다. 부동산은 입지, 그중 직장이 제일 중요하기 때문에 추세는 당연하고, 회사가 위치한 지역도 세계 주도 산업을 따라간다는 얘기다.
부동산 투자의 성공은 역시 공부에서 비롯된다
부동산은 워낙 분야가 방대하다. 그래서 초보 입문자들은 무엇부터 시작해야 할지 길을 헤메기 마련이다. 투자에 조금이라도 관심있는 사람은 누구나 뉴스를 꾸준히 시청한다. 어디 뉴스를 본다고 그 속에 정답이 있는 것도 아니다. 이에 저자는 공인중개사 자격증 과목을 공부하라고 권한다. 성공적인 경매를 위해선 부동산 전반에 걸친 배경 지식이 있어야 하기 때문이다. 책의 부록에 경매 체크리스트와 함께 두인 경매 1개월 무료수강권이 수록되어 있어서 무척 도움된다. 특히, 경매 초보자에게 책의 일독을 권한다.
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