부동산은 결국 사람과 돈의 움직임이다. 정책과 함께 구조를 읽을 때, 시장은 예측 가능해진다. 부동산은 더 이상 꿈의 산업이 아니다. 그러나 여전히 삶의 중심이다. 세대의 흐름을 읽는 것이야말로 미래를 준비하는 가장 인간적인 전략이라는 것이다. - '들어가며' 중에서
이 책은 단순한 시장 예측서가 아니다. 그것은 한국 사회의 세대 변화, 자산 이동, 정책 구조, 도시 진화가 교차하는 '부동산 인문서이자 통찰의 지도'다. 누군가의 퇴장은 또 다른 누군가의 입장이자 시작이다. 그 거대한 순환의 한가운데서 "결국, 우리는 어디에 서 있을 것인가?"를 묻는다.
총 4개 파트로 구성된 책은 2026년 부동산 시장, 변화의 서막(파트1), 대한민국 지역별 부동산 시장 대전망(파트2), 부동산 실전 투자와 자산 설계 전략(파트3), 부동산 시장에서의 새로운 기회(파트4) 순으로 16인의 멘토들이 해당 파트에 대한 인사이트를 우리들에게 들려준다.
베이비부머의 은퇴 러시
베이비부머 세대는 한국 사회가 맞이한 가장 큰 손님이다. 그들은 단순히 한 세대가 아니라, 한 국가의 구조를 새로 짜는 인구적 사건이다. 이제 그들의 선택이 도시의 지도, 산업의 방향, 부동산의 가치를 바꾼다. 그들이 어디로 이동하느냐에 따라 어떤 지역은 재생의 기회를 얻고, 어떤 지역은 침체의 길로 들어선다. 그들은 한국 사회의 마지막 ‘대규모 세대’이며, 그 이후로는 이만큼의 세대가 다시 등장하지 않는다. 따라서 그들의 은퇴는 단순한 세개 교체가 아니라 한국 부동산 시장의 시대 교체다. 이에 빠숑 김학렬 전문가는 "은퇴 세대가 선택하는 부동산에 주목하라"고 말한다.
서울 부동산 시장의 구조적 전환
서울 아파트 매매가격은 장기 상승 추세, 이른바 ‘슈퍼 사이클’ 국면에 진입했다. 강남 국민평형 84㎡ 아파트가 단기간에 5억~10억 원 이상 급등하며 70억~60억 원대 거래를 기록한 것은 시장의 회복 탄력성과 상승 잠재력을 단적으로 보여주는 사례다. 이러한 현상의 배경에는 만성적 공급 부족, 지속적 인플레이션, 전세 시장의 구조적 변화, 그리고 부동산 PF 사태로 인한 건설업계 위축 등 복합적 요인이 작용하고 있다. 이에 대해 월천대사 이주현 전문가는 대한민국 부촌富村의 과거, 현재, 미래를 아우르는 서울 부동산 시장의 재편에 대한 인사이트를 들려준다.
서울 부동산 트렌드 2026
훨훨 박성혜 전문가는 부동산 차별화를 가르는 7개의 렌즈를 제시한다.
리버(한강)주거 클러스터링(단지에서 생활권으로 확대)풍선효과(규제의 역설과 수요의 이동)리빌드(재건축-재개발)N모빌리티 입지(GTX-지하철-모빌리티 허브)듀얼 수요 시프트(1인 가구 & 시니어)렌트노믹스 2.0(전세에서 월세로)
이 7개 키워드는 각각 독립된 흐름 같지만, 사실은 서로를 비추며 유기적으로 연결된다. 리:리버는 클러스터와 겹치고, 한강변 클러스터는 강남·강북을 아우르는 시장의 최상위 구조를 만든다. 풍선효과는 규제의 차이를 타고 이동하지만, 그 경로는 GTX와 같은 모빌리티 축과 맞닿아 있다. 리빌드 서울은 상품성을 새롭게 정의하며, 듀얼 수요의 니즈를 충족시키는 구조적 변화를 이끈다. 렌트노믹스는 이 모든 변화를 현금흐름의 논리로 묶어내며, 투자와 실거주의 기준을 동시에 바꾼다. 7개의 키워드는단순한 트렌드 분석이 아니라, 우리들에게 흔들리지 않는 기준을 갖도록 돕는다.
부동산 경매 투자 전략
새 정부 들어 통화량 증가에 따른 인플레이션 심화는 필연적이며 특히 타 국가 대비 원화 가치 하락 폭이 커졌다. 이런 시기에 원할 때 7~10% 수익률을 올릴 수 있는 사람과 예금, 적금으로 3~4%에 만족해야 하는 사람의 차이는 크다.
이에 달천 정민우 전문가는 현재 정부의 고강도 아파트 규제에서 자유로운 비주택 경매 투자에 주목하라며, "성공적인 투자의 첫걸음은 변화를 감지하고, 투자 대상을 비교하고, 당장 할 수 있는 나만의 투자법을 찾는 데서 시작한다."고 강조한다.
10.15대책 이후 달라진 대출 환경
13년 경력을 지닌 플팩 강연옥 대출전문가는 부동산 구매 자금력이 부족한 사람들에게 한 줄기 빛을 제안한다. 자금력이 부족할지라도 마치 '솟아날 구멍이 있다'는 것처럼, 대출력을 활용해 내 집 마련과 갈아타기에 대한 인사이트를 들려준다.
10.15대책은 상급지에 입성하려던 15억~25억 원 정도의 수요층에 타격이 컸다. 15억 원 이하는 최대 6억 원까지 대출이 가능하나 규제지역은 LTV 40%까지만 대출이 가능하기에 일반 무주택자들은 이 6억 원도 활용할 수 없게 되었다.
(사진, 주택 가격별 대출한도)
하지만 15억 원 이하의 주택에서도 대출을 활용할 수 있는 계층이 있다. 바로 규제지역에서 생애최초와 서민 실수요자 요건(연 소득 9천만 원 이하의 무주택 세데주가 규제지역에서 8억 원 이하의 주택을 구매할 경우)으로 집을 사려는 사람이다. 생애최초는 규제지역에서도 LTV가 최대 70%까지 활용 가능하며, 서민 실수요자 요건은 최대 60%까지 활용이 가능하기 때문이다.
예컨대 규제지역에서 10억 원의 주택을 구매할 시 일반 무주택자는 LTV 40%가 적용되기에 소득이 된다면 최대 4억 원까지만 주담대가 가능하다. 하지만 생애최초는 최대 8억 원까지 가능하기에 4억 원의 자본금만 있으면 규제지역에서도 10억 원의 주택을 구매할 수 있다.
여기서 대출력을 발휘하면 초기 투자금을 더 줄일 수 있다. 만약 혼인 신고한 부부일 경우, 주담대를 받는 배우자가 단독 명의로 해당 집을 구매하고 소득이 높은 배우자가 DSR 범위 내에서 신용대출을 받는다면 초기 투자금을 더욱 줄일 수 있다.
(사진, 연봉별 최대 대출 가능액)
예컨대 연봉 1억 1천만 원인 배우자가 연봉만큼 신용대출을 내서 주택 구매에 보탤 수 있다는 뜻이다. 물론 규제지역에서 신용대출을 활용할 경우 고액신용대출 규제는 주의해야 한다. 1억 원 이상의 신용대출을 받아 해당 자금으로 1년 내 규제지역에 집을 사면 신용대출이 회수되기 때문이다. 하지만 이 경우 어차피 신용대출을 1억 원 이상 사용한 차주 명의로는 주택을 구매한 것이 아니기 때문에 상관없다. 이것이 대출력이다.
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