2025년 부동산 시장은 여전히 큰 변화를 예고하고 있습니다. 이 책은 부동산 전문가 20명의 통찰을 직접 접할 수 있는 귀한 기회를 제공합니다. 그들의 분석과 예측은 여러분이 시장을 준비하고 활용하는 데 중요한 자산이 될 것입니다. 2025년 시장은 변화 속에서 기회를 포착하는 자에게만 보상을 줄 것입니다. - ‘들어가며’ 중에서
(사진, 책표지)
총 4개 파트로 구성된 책은 각 파트별로 유명한 부동산 전문가들이 저자로 참여했다. 파트1에선 미국 대통령에 당선된 트럼프 집권 2기가 한국 부동산 시장에 마찰 영향을 분석하고 파트2에선 양국화된 매매시장에서 살아남기 위한 투자 전략을 제시한다.
이어서 파트3에선 격동하는 시장 속에서 기회를 포착하는 법을 다루면서 서울 청약시장 대응과 준비, 상승할 수밖에 없는 아파트 선정법, 경매 물건 투자법을 제시하며 마지막으로 파트4에선 미래를 대비하는 부동산 접근법을 다룬다.
트럼프 2기가 부동산 시장에 미칠 영향
미국 우선주의를 표방하는 트럼프는 대체로 경기 부양과 성장에 초점을 맞출 것으로 예상된다. 만약 내수 경기 진작을 위해 금리를 인하한다면 한국도 이에 영향을 받아 금리 동결 내지는 인하를 선택할 가능성이 높아 보인다. 이는 투자자들에게 긍정적인 투자 환경을 만들어주기 때문에 부동산 거래의 점진적인 증가와 시세의 상승이라는 효과가 발생할 소지가 있다.
부동산 전문가인 빠숑 김학렬은 수도권과 지방의 차별화 투자 전략을 제안한다. 수도권의 경우 GTX 교통 호재에 따른 군포, 부천, 용인 등 역세권 주변, 1기 신도시 일산·분당 등 재건축, 상대적으로 저렴한 소형 오피스텔 등에 관심을 가지라고 말한다.
지방의 경우는 반도체, 바이오, 전기차 등 첨단 산업단지 인접 지역(예, 용인 반도체 클러스터), 지방 대도시나 고소득 일자리 유입이 활발한 지역, 관광지나 문화산업단지와 연계된 지역에 선별적으로 관심을 가지라고 주문한다.
어디를 사야 할까
동국대 겸임교수이자 도서출판 트루카피 에디터인 트루카피는 입주물량(2026년)을 감안해 가장 유리한 지역이 어디인지를 따져본다. 즉 그는 2026년 입주물량이 역대 최저치가 될 수도 있을 것으로 예상되는 서울은 1981년 이후 46년 만에 1만 이하 입주물량일 것으로 본다. 수도권 합계 물량이 7만 선으로 이는 2013년 이후 13년 만의 현상이다.
(사진, 수도권 입주 물량)
공급 부족이 2027년 이후까지 길게 이어질지는 불투명하지만 2026년이 유례없는 공급 부족이 될 것이라는 사실은 변함이 없다. 그중에서도 공급이 특히 부족한 서울 강남구, 양천구와 강서구, 마포구, 공급 낙폭이 큰 대구와 인천, 세종, 경남, 꾸준히 물량이 적어 정부 정책이 변화한다면 반응도가 높을 울산에 주목하라고 말한다.
공사비 평당 1천만 원 시대가 온다
투미부동산컨설팅 소장이자 유튜브 ‘투미TV’를 운영하고 있는 김제경 소장은 요즈음 부동산 시장은 초양극화를 향해 가고 있다고 지적한다. 지역별 양극화뿐 아니라 같은 아파트라도 구축과 신축 간 양극화가 나타나고 있다는 거다.
평당 공사비가 200만 원씩 증가할 때마다 33평 아파트의 원가가 1억 원씩 상승한다. 예를 들어 공사비가 평당 300만 원에서 900만 원으로 상승했다면, 분담금은 3억 원이 추가되는 셈이다. 아래 도표를 참고하면 쉽게 이해가 될 것이다.
(사진, 33평 아파트 평당 공사비)
분담금 인식은 과거에 머물러 있지만, 공사비는 이미 2~3배로 올랐음을 인지해야 한다. 만약 지금의 공사비 상승을 건설사의 요구라고만 생각한다면, 메이저 건설사의 영업이익률을 살펴보길 권한다.
폭리를 취한다는 인식은 오해일 가능성이 크다. 중소·중견 건설사들이 어려움을 겪는 이유도 공사비 현실을 반영하지 못한 결과인 셈이다. 이 점을 이해하지 않는다면 재개발·재건축 투자는 하지 않는 것이 좋다.
2025년 서울 청약시장 준비
베스트셀러 ‘아는 만큼 당첨되는 청약의 기술’의 저자이자 유튜브 ‘열정로즈TV’ 크리에이터인 열정로즈 정숙희 전문가는 부동산 세금 이슈와 함께 ‘똘똘한 한 채’가 주목받다 보니 상급지로 돈이 몰리고 있다고 분석한다.
주택청약 종합저축통장이 2009년 5월 9일 출시되어 2024년이 15년 차가 되는 해다. 청약통장 가입 기간 만점이 15년 이상 17점이다. 여기에 무주택 기간 점수 최대 15년 이상 32점, 4인 가족 부양가족 점수 20점을 더하면 4인 가족이 도달할 수 있는 최대치가 69점이 된다. ‘디에이치 방배’에서 69점도 당첨에서 탈락했다. 70점이 넘으려면 자녀 3명 이상이거나 부모님을 3년 이상 모셔야 가능하다.
아파트보다 다가구주택 경매에 주목하라
부동산 투자전문가인 달천 정민우 바른경영컨설팅 대표는 부동산 초보일수록 다가구주택 경매에 도전하라는 특이한 조언을 한다. 다가구주택은 보통 10가구 이상이어서 한두 채 투자만으로도 노후 준비가 가능하다는 거다. 다가구주택의 큰 장점은 내 땅을 소유하면서 월세 수익이 발생해 인플레이션을 헤지hedge할 수 있다.
다가구주택의 장점 중 하나는 플러스피(전세가가 낙찰가보다 높음) 세팅이 가능하다는 점이다. 자금이 부족하다고 포기할 필요는 없으며, 신용이 좋다면 몇 개월 정도 필요한 자금을 빌려 투자를 시작할 수도 있다. 2024년 하반기 들어 다가구 무피 투자(전세 임대가가 낙찰가와 같거나 큰 경우) 사례가 많이 나오고 있다.
자금력이 뒷받침된다면 서울의 다가구주택을 노리는 게 좋다. 하지만 서울만 고집할 필요가 없다. 지방과 광역시 등에서도 6~8%의 수익률이 넘는 다가구주택 경매가 지속적으로 나오고 있다. 건물 관리가 잘 되고 수익률만 맞춰놓으면 환금성도 좋은 편이다.
전문가들의 통찰 속에서 투자 기회를 포착하라
이밖에도 책은 더 많은 전문가들이 우리들에게 유익한 부동산 투자 팁을 제시하고 있다. 다가오는 2025년 부동산 시장은 여전히 큰 변화를 예고하고 있다. 이들 전문가의 통찰을 발판으로 삼아 투자 기회를 포착한다면 더 없이 좋을 것이다. 부동산투자에 관심 있는 모든 분들에게 책의 일독을 권한다.
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