[서평]서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 -이광수 지음
부동산 시장이 대출 규제로 인해 조정을 받고 있다 작년 9.13 대책이후 2019년 봄 이사철 쯤 되면 그래도 조금 상황이 나아지지 않을까 했는데 잠시나마 만개한 벚꽃이 금방 지듯이 벌써 초여름이 시작되는가 싶은데 지금의 부동산 거래는 여전히 동절기다 저자는 부동산시장과 건설회사를 분석하는 애널리스트로 속 시원한 말을 하고 싶었나 보다 그리고 그 피드백은 별로 받고 싶지 않았는지 그 흔한 이메일 주소하나 조차 남기지 않았다
다만 대부분의 애널리스트들이 그렇듯 그래프와 통계 자료들을 거론하며 인문학 책들을 인용까지 하면서 투자철학을 잘 풀어내고 있다 그는 서울지역 어느 부동산을 사라고 찍어 주지 않는다 그리고 앞으로도 부동산 투자를 하지 말라고도 하지 않는다 다만 투자를 함에 있어서 물론 어떻게 해야 하는지는 스스로의 선택에 달려있다~ 인상적이어서 책을 읽다가 밑줄 그은 부분을 언급해 본다
전문가가 많은 세상이다 그는 전문가를 신뢰하지 말라고한다 문제는 투자인데 스탠퍼드대 파메라 힌즈교수 연구논문 ' 전문가의저주'에서 파멜라교수는 아무리 훌륭한 전문가라 할지라도 변화의속도가 빠른 세상에서는 과거의 전문성으로 미래를 예측한다는 것이 큰 의미가 없으며, 그 예측은 틀릴 가능성이 매우 높다고 한다 p7
부동산 투자에서 중요한 건 가격이다 투자할때 진짜 경계해야 하는 건 손실 가능성이 아니라 불확실성이다 가격 변화가 없는 부동산은 투자로서 의미가 없다 입지는 중요하지 않다. 교통, 학군, 입지의 장점은 이미 가격에 포함되어 있다 p13투자할 때는 전문가들의 조언도 필요하다 그러나 너무 의존하지 마라. 그리고 철저히 검증해라 전문가의 결론보다 그 결론을 이끄는 논리를 검증해라. 또한 부동산 투자에서 특정 지역을 말하는 전문가를 조심해라. 전문가에게 큰 방향을구하고, 선택은 투자자가 직접 해야 한다 p14큰 판을 읽어야 부동산 투자에서도 성공할 수 있다 최근 큰 기회가 열리고 있다 남북 평화 진전이다 경험해보지 모한 새로운 기회가 될 가능성이 크다 독일 통일 당시 인프라, 설비 투자가 확대되었던 곳에 부동산 가격이 상승했다. 남북 경협이 현실화되면 어느곳에 투자가 확대될 것인지 관심을 가질 필요가 있다. 큰 변화일 수록 큰 위협임과 동시에 큰 기회이기도 하다 p15유명한 경제학자 케인즈는 "장기적으로우리는모두 죽는다"고 말했다 유명 경제학자 조차 장기는 잘 모르겠다고 솔직하게 고백했다. 부동산 투자에서 주목하는 건 단기 가격이다. 장기 가격을 운운하는 전문가들은 피해야 한다. 자, 이제 본격적으로 최근 몇 년간 한국 집값이 빠르게 상승한 이유를 파악해보자 p31아직도 실수요가 집값을 움직인다고 믿는가? 자금조달계획서는 한국 아파트 가격을 좌우하는게 투기 수요란 사실을 여실히 보여주고 있다. 그렇다면 투기수요를 움직이는 건 무엇인가? 바로 투자 심리다심리 변화에 따라 가격 변동폭이 커질 수 있다. 문제를 바로 봐야 문제 해결도 예측도, 그리고 투자도 가능하다. p39부동산 시장에서 가장 주의를 기울여야 하는 것은 거래량이다. 거래량은 유동성 문제고 유동성은 투자의핵심이기 때문이다. 최근 거래량이 감소한 이유는 분명하다. 가격 상승과 대출 규제로 주택 소비가 감소하고 있기 때문이다. 가격이 크게 상승하면서 수요량이 감소했고 대출 규제가 강회되면서 수요가 줄어들고있다. p46주식 시장 격언 중에 "시장은 탐욕과 공포 사이에서 움직인다" 라는 말이 있다. 사람들은 탐욕과 공포 사이에 흔들린다 긍정적인 뉴스를이 시작되고 전망이 밝아지면 사람들은 탐욕스럽게 변한다 돈 버는 일에 집중하고 공격적인 투자에 나선다. 탐욕은 투자 경쟁을 일으키고 가격의 급격한 상승을 일으킨다 p63집을 많이 가진 사람에게 왜 임대사업 등록을 안 하세요 물어보니 내가 왜 굴속에 들어가 차라리 세금을 내지 라고 했다. 세금을 피하려고 임대사업자로 적극 변신한 투기수요자들은 어떻게 될까? 이제 정부는 맹수를 동물원에 가두고 먹이를 줬다가 빼앗았다가를 반복할 것이다 길들이기 작업이다 이미 시작되었다 최근정부는 임대사업자가 의무기간 내 양도금지 의무를 위반한 경우 과태료를 기존 1.000만원 에서 최대 5,000만 원으로 상향한다는 내용을 발표했다. 현재 임대사업자는 임대주택 유형에 따라 단기 4년, 장기8년이라는 의무 임대기간을 준수해야 한다. 임대료 5% 인상 규정을 위반했을 떄 과태료는 1,000만 원에서 3,000만 원으로 상향한다. p73투자가 감소하고 한국 수출의 양대 축인 반도체와 자동차의 부진이 지속되면 부동산 시장의 기반을 흔들 수도 있다 투자와 수출 변화로 불확실성이 커져가고 있다. 부동산 시장만 예외일 수 없다. 고용이 불안정하고 경제성장률이 둔화되는 상황에서 부동산 시장만 홀로 호황일 수 없다. p87즉 자신에 대해 정확히 알고 통제할 수 있어야 공부를 잘할 수 있다. 메타인지는 비단 학습 영역뿐만 아니라 투자에서도 꼭 필요한 능력이다. 자신의 상황과 위치, 능력을 정확히 파악하고 투자해야 한다. 장점과 단점을 파악하고 성과에 대한 추정을 통해 투자 실행 여부, 규모를 결정해야 한다. 성공 투자의 방법이다. 부동산 투자에서도 마찬가지로 메타인지가 필요하다 p93한 가지 꼭 명심해야 할 것은 위기에 부동산을 살 때는 투자 목적으로 사야 한다는 점이다. 내가 꼭 살고 싶은 곳보다 투자처를 찾아야 한다. 내가 살고 싶은 동네는 투자한 이후 돈을 벌어서 가면 된다. 처음부터 투자지역으로 의미가 없는곳에 가격 하락이 일어났다고 대출을 일으켜 덥석 집을 살 필요 없다는 말이다 p96경제학자 케인즈는 고용,이자,화폐의 일반이론에서 "투자는 미인대회와 같다"고 말했다. 돈을 벌기 위해서는 미인대회처럼 자신이 좋아하는 후보가 아니라 남들이 좋아할 만한 곳에 투자해야 한다는 것이다 p111워런 버핏이 말한 가장 성공적인 투자는 세계가 오일쇼크와 스태그플레이션으로 시달렸던 1974년이라고 했다 투자대상을 이야기하지 않고 때를 이야기했다. 성공한 투자는 대상에 있지 않고 시점에 있다 특히 사용가치가 있는 부동산은 언제 사느냐가 더욱 중요하다 p1152018년 분당 아파트 가격 상승률이 높았던 이유는 과거에 지나치게 빠졌고, 많이 못 올랐기 때문이다 거제도 마찬가지다. 거제시는 조선업이 어려워지면서 지역 경제 역시 타격을 입었다. 이는 부동산 시장에도 안 좋은 영향을 미쳤다 ..... 가격 상승폭이 컸기 때문에 많이 빠지고 있다고 볼 수 있다 많이 빠져야 많이 오른다는 경향성을 보여준다 지난 몇 년간 서울에서 집값 상승률이 높았던 지역은 강남 3구다. 재미있는 사실은 2011년과 2012년에 걸쳐 강남, 송파, 서초구가 집값이 가장 많이 하락했다는 것이다. 결국 똘똘한 한 채도 없고 불패도 없고 오직 변화만 있을 뿐이다. 오르기 위해서는 하락해야 하고, 오르면 하락한다는 경향을 기억할 필요가 있다 p129입지 변화가 예상되는 곳을 찾아야 한다..... 저성장 시대를 경험하면서 일본 부동산 시장은 가격 하락이 지속되었다. 특이한 점은 부동산 가격이 하락하는 상황에도 차별적으로 상승한 지역이 있었다는 것이다. 수요가 증가한 지역은 부동산 가격이 빠지지 않고 오히려 상승했다 수요가 증가한 지역의 공통점은 입지가 변화하고 인구가 증가한 지역이다 p133 장기적으로 수요 변화에 민감하게 대응해야 한다. 과거와 다른 패러다임이 필요한 이유다 예를 들어 GTX와 같은 빠른 교통 수단이 생긴다고 가정하자 과거처럼 성장하는 시대에는 공급이 중요하기 때문에 개발이 되면 부동산 가격이 오르는 것이 정설이었다 그러나 저성장 시대는 다르다 일본은 도쿄 중심으로 신도시를 건설하면서 경전철, 고속철도 등 대규모 인프라를 동시에 구축했다 건설 초기에는 인구분산에 따른 기대감도 컸고 집값도 빠르게 상승했다 그러나 현재 대부분의 신도시들은 공동화되어 있는 상황이다 높은 통행료에 대한 부담으로 교통 인프라 이용객수가 급감한 상황이다 p134가끔 투자를 발명으로 생각하는 사람들을 만나게 된다. 남들이 알지 못하는 주식 종목, 새로운 분야, 개발 지역, 소외 아파트를 말한다. 그러나 현명한 투자는 발명이 아니라 발견을 하는 일이다. 발명을 권유하는 사람들을 경계해라 대표적으로 땅 쪼개기 같은 투기다 개발 호재가 있으니 땅을 쪼개 판다고 속인다 p136정리하면 가격 하락 단계는 다음과 같은 경로를 거친다. 투기수요가 감소하면서 호가가 하락하고 거래량이 급감한다 실거래가는 큰 변동이 없다 다음으로 실수요가 감소하면서 거래 가격이 하락하기 시작한다 거래량은 계속 부진하다 이후 투기공급자가 집을 매도하면서 거래량이 증가하고가격이 크게 하락한다 가격 하락 속도가 빨라진다 부동산 투자에서 가장 좋은 시점이다 p140투자에서 시간은 기회비용뿐만 아니라 불확실성을 의미한다 장기적으로 보면 괜찮다는 말을 제일 경계해야 한다 p147전문가를 조심해라 전문가들은 대중에 관심 받으려고 노력한다 전문가가 주목 받기 위한 세 가지 방법은 간단하다 우선 과격해야 한다 일반적인 의견을 옹호하거나 유지한다면 주목 받기 힘들다 시장 평균이 1% 상승인데 전문가가 1.5% 상승을 이야기 하면 누가 관심을 가지겠는가? 최소한 4%이상 상승 혹은 2%하락은 되어야 주목하기 시작할 것이다 있어 보여야 한다 경력, 학력, 아니면 지식에서 대중보다 월등하다는 것을 보여줘야 사람들이 주목한다 전문가들이 자신이 가진 배경과 지식을 내세우는 이유다 남들한테 지식을 쉽게 보여주기 위해서는 법, 규칙, 숫자 등 일반인이 이해하기 어려운 내용을 열거해야 한다. 그래야 사람들이 전문가라고 대우해준다 p165과잉 반응을 경계해야 하나 변화 시그널을 인지하면서 지나친 반응을 경계해야 한다 현상에 대한 과잉 반응은 특히 변화가 처음 일어날 때 또는 예상치 못한 변화가 일어날 때 발생한다. 부동산 가격이 계속 오르다가 혹시라도 조금 빠지면 언론, 전문가들은난리가 난 것처럼 반응한다. p167부동산 공공개발에서 중앙정부와 지자체 사업은 구별해야 한다. 중앙정부가 주도하는 사업은 용적률 완화와 각종 인센티브를 통한 개발이 이루어진다 그러나 지방자치단체나 민간 사업자 개발 사업은 현재 규제내에서 사업을 해야 하기 때문에 한계가 있다 그동안 민간 주도 재건축 재개발 사업이 지지부진했던 이유도주체의 한계가 있기 때문이다 따라서 부동산 부양책에 관심을 가져야 하는 것은 중앙정부가 주도하는 사업이다 p181대표적으로 단기 경기부양을 위한 부동산과 건설 부양 정책은 경제 성장에 도움이 안 될 뿐 아니라 금융위기와 같은 부작용을 일으킬 가능성도 크다 저성장 시대에 부동산 부양책을 정부나 투자자 입장에서 조심해야 하는 이유다 일본의경우도 부동산 가격이 하락하자 금리를 인하하고 대규모 건설 투자를 확대시켰다 그러나 부동산 가격 하락은 지속되었고 오히려 부실투자와 부실부채만 증가시켜 장기 불확실성을 키우는 역할을 했다 p198책임이 없으면 무슨 말이든 전망이든 할 수 있다 문제는 맞고 틀리다를 떠나 평범한 사람들에게 전문가들의 전망이 미치는 영향이 크다는 점이다 죽음을 재촉하고 싶다면 그에게 주치의를 붙여라 라는 말이 있다 전문가로서 일을 해야 하기 때문에 계속 무언가를주장해야 한다 그러나 전문가들의 잦은 예측은 투자를 망칠 가능성이 크다. p204좁은 문으로 들어가라 멸망을 인도하는 문은 크고 그 길이 넓어 그리로 들어가는 자가 많고 생명으로 인도하는 문은 좁고 길이 협착하여 찾는 이가 적음이라 - (마태복음 7:13~ 14) p214성공한 투자를 위해서는 공부와 사색 철학과 행동이 필요하다 마지막으로 진심을 담아 성공적인 투자자가 되는 길 두가지만 더 이야기하고자 한다 p229자기 자신을 부정하고 상대방의 입장과 환경을 이해한 후 부정을 통해 자기 자신의 입장을 찾아가는 일이 성공하는 투자 여정이다 부정은 변화의 과정을 말한다 지겨울 정도로 변화를 이야기하는이유다 p232이상 서평을 마친다
