부동산 시장을 둘러싼 뉴스를 보면 참 마음이 복잡해진다. 누군가는 인구 절벽을 논하며 이제 끝났다고 경고하고, 또 다른 누군가는 금리가 내려가니 곧 불장이 올 거라고 예고한다. 이러한 정보의 홍수 속에서 우리 같은 평범한 사람들은 대개 비슷한 실수를 반복하곤 한다. 집값이 막 치솟을 때는 나만 뒤처지는 것 같은 불안감에 사로잡혀 뒤늦게 추격 매수에 나서고, 반대로 하락세가 완연할 때는 덜컥 겁이 나서 시장을 아예 외면해 버린다. 수억 원이 오가는 인생의 큰 결정을 내리면서도 기준이 없다 보니 늘 타인의 한마디나 시장 분위기에 휩쓸렸던 것이다. 김준영 저자의 『집값은 이미 신호를 보내고 있다』는 이처럼 갈팡질팡 흔들리는 마음에 차분하게 중심을 잡아주는 고마운 책이다.
사실 부동산이 주식처럼 매일 초 단위로 잦은 거래가 일어나는 시장은 아니다. 하지만 우리가 살아가면서 월세든, 전세든, 매매든 어떤 형태로든 어딘가에는 반드시 머물러야 하기에 시장에는 항상 일정 수준 이상의 거래가 존재할 수밖에 없다. 그리고 그 움직임 속에서는 거래량, 매매지수, 매물 수 같은 지표들을 통해 어쩔 수 없이 상승이든 하락이든 향후 흐름에 대한 시그널이 미리 뿜어져 나오기 마련이다. 저자는 우리가 정보를 몰라서 투자에 실패하는 것이 아니라, 시장이 조용히 보내고 있는 이러한 선행 신호들을 제대로 읽어낼 수 있는 나만의 '판단 기준'이 없기 때문이라고 조언한다.
이 책의 흥미로운 점은 30년 동안 현장을 지킨 베테랑의 감각과 40년 치 빅데이터를 학습한 AI 알고리즘을 결합했다는 사실이다. 저자는 본인의 경험을 체계화하기 위해 AI 모델 ‘LGB-REAP’을 만들어 대화를 나눴고, 그 과정에서 인간의 편향된 감정을 걷어낸 객관적인 공식을 정리해냈다. 책 전체가 저자와 AI가 서로 묻고 답하는 친근한 대화 형식으로 구성되어 있어서, 복잡한 통계 이야기임에도 불구하고 마치 편한 대담을 읽듯 술술 읽힌다. 책에서 말하는 핵심은 명쾌하다. 공급량, 전세수급지수, 거래량이라는 세 가지 신호가 동시에 충족될 때 집값이 움직일 확률이 압도적으로 높다는 점이다.
책에 나오는 모닥불 비유를 보면 이해가 더 쉽다. 공급이 줄어드는 것은 불을 피울 '장작'이 쌓이는 과정이고, 전세가 부족해지는 것은 수요가 압박을 받기 시작하는 '불쏘시개' 역할을 한다. 여기에 사람들이 실제로 움직이기 시작하는 '거래량 증가'라는 '불꽃'이 더해져야 비로소 시장에 제대로 불이 붙는다는 설명이다. 보통은 공급이 부족하다는 소식 하나만 듣고 성급하게 뛰어들기 쉽지만, 이 세 가지 조건이 입체적으로 맞물리는 타이밍을 기다려야 잃지 않는 선택을 할 수 있다. 우리가 매일 스마트폰으로 접하는 뉴스 속 금리나 정책들은 이미 시장에 반영된 뒤일 때가 많으므로, 진짜 한 발 앞서 움직이기 위해서는 전세 매물이 줄어들고 있는지 같은 현장의 진짜 신호를 볼 줄 알아야 한다.
게다가 지역별로 시장이 움직이는 구조가 완전히 다르다는 통찰도 큰 도움이 된다. 부산 같은 지방은 공급 물량이 가격을 움직이는 직접적인 원인이 되지만, 서울은 거꾸로 가격이 먼저 오르고 나서야 건설사들이 뒤늦게 공급을 늘리는 구조라 원인과 결과가 반대라는 지적은 신선하다.
나아가 부록에 수록된 '내가 살고 있는 도시를 직접 분석해보는 방법'도 무척 흥미롭고 재미있다. 단순히 이론을 습득하는 것에 그치지 않고, 시장을 구성하는 각종 변수들의 관계를 찾고 시차를 확인하며, 추세를 점검하고 임계점을 찾아내 조합분석하는 일련의 과정을 담고 있다. 이를 통해 데이터 사이의 인과관계를 스스로 밝혀내고 시장의 방향을 읽어내는 것인데, 관심 있는 지역이 있다면 꼭 한 번 직접 해봐야겠다는 의지가 생기는 대목이다. 전문가들의 말에만 의존하지 않고 내가 살고 있는 동네를 AI를 통해 주도적으로 분석해 볼 수 있는 구체적인 매뉴얼을 제공한다는 점에서 책의 실용성이 더욱 빛을 발한다. 막연한 공포나 조급함에서 벗어나 차분하게 시장을 바라볼 눈을 기르고 싶은 분들에게 좋은 길잡이가 되어줄 책이다.
※ 이 리뷰는 도서를 제공받아 작성한 솔직한 후기입니다.
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