매년 16명 정도 전문가들을 모아 동일한 컨셉으로 펴내는 이 책을 읽게 되는데, 전년도 말에 다음 해 부동산 시장 전망과 함께 큰 트렌드를 소개해준다는 데 의의를 가진다. 향후 부동산 시장의 큰 트렌드로 베이비부머 세대 700만명이 은퇴 시기에 들어가면서 청년층의 대출 수요보다 은퇴 세대의 운용 수요가 훨씬 클 것이라 말한다. 베이비부머 세대가 부동산을 매도하면 시장이 크게 흔들리고 매수하면 시장은 회복된다면서, 은퇴 후 두 번째 인생을 준비하면서 관리비가 적고, 의료 접근성이 높고, 대중 교통과 상권이 가까운 곳을 찾게 된다고 언급한다. 결국 부동산 시장의 가치 판단 기준은 입지보다 세대 적합성으로 귀결될 것이라면서, 이미 서울, 분당, 일산, 용인 등지에서는 은퇴 세대의 작은 집으로의 이동이 빠르게 늘고 있다고 말한다. 또한 자연환경이 쾌적하고 생활비가 낮은 강릉, 제주, 전주, 여수, 통영 등지로 은퇴 세대가 이동할 수 있다고 본다. 이어서 이재명 정부의 부동산 정책에 대해서 언급하고 있는데, 예전 부동산 정책의 실패 원인을 규제 정책 자체가 아니라 그 강도와 범위의 한계로 진단하고, 앞으로 부동산 대책도 문재인 정부 당시 등장하였었던 규제들이 한번에 광범위하게 등장할 가능성이 높다고 말한다. 부동산 전문가 입장에서는 그런 정책들이 효과가 없을 것이라 전망하고 있다. 이를테면 토지거래허가구역을 지정한다고 해서 집값이 잡히지 않으며, 세입자가 있으면 매도를 못하다 보니 공급 감소 효과도 생기게 되고, 결국 수요 감소, 공급 감소가 같이 나타나게 되며, 공급 감소 효과가 더 크면 집값이 상승할 것이면서 말이다. 서울시 전역으로 토지거래허가구역이 확대되어도 일시적으로 이슈가 될 뿐 결국 사람들이 선호하는 단지들 가격은 계속 올라갈 것이고 비인기 지역들만 유탄을 맞을 가능성이 높다고 말한다. 물론 토지거래허가구역 내에서 자유롭게 거래할 수 있는 유일한 방법으로 청약과 경매를 언급하고 있는데, 청약으로 당첨되면 분양가가 상한제가 아닌 지역은 거주의무가 없어 잔금 때 전세로 잔금을 치룰 수 있다고 조언한다. 이때도 조건부 전세자금대출은 금지되며, 2년 실거주를 해야 비과세 된다면서 말이다.
현 정부의 진보 인사 중 대한민국 부동산 시장의 문제점을 이른바 갭 투자를 할 수 있는 전세 제도에서 찾는 사람들이 많기에, 1차적으로 전세자금대출을 점진적으로 축소하거나 없애는 쪽, 더 나아가 전세제도 자체를 없애려고 할 것이라 점치고 있다. 이런 정책은 월세화를 가속시킬 뿐만 아니라 신규 매매 계약 건들의 경우 모두 실거주를 하니 당연히 공급이 될 수가 없고, 종전 임대차 물건들도 소유주가 매도하고 싶다면 공실을 만들어야만 처분할 수 있다 보니 임대 물량이 계속 줄어드는 결과를 낳을 것이라 말한다. 전월세 물량이 줄어들면서 임차 비용이 증가하게 되었을 때 그 타격은 임대인보다는 무주택 서민일 가능성이 높다면서 말이다. 또한 신축 아파트 선호도가 높아지면서 분명 재개발, 재건축을 원하는 사람들이 많을 것인데, 재개발, 재건축을 활성화시켜 주긴 하겠지만 공공재개발, 공공재건축으로 진행할 때만 허락해줄 가능성이 높다고 언급한다. 이렇게 공급은 요원하고 신축 아파트 희소성만 커져서 얼어 죽어도 신축 아파트라는 신조어만 더 공고하게 만들 것 같다면서 말이다. 재개발, 재건축 투자 역시 정부가 지원해줘서 잘 갈 것이라는 기대보다는 이미 사업성이 명확하게 있는 곳들만 살아남고, 대지지분이 낮은 단지나 일반분양 세대수가 안 나오는 곳은 분담금 폭탄으로 사업 진행이 멈춰버릴 가능성이 높다고 말한다. 한편 현시점 글로벌 기준금리는 역사적으로 상당히 강한 금리 인하 추세의 와중이며, 미국이 금리 인하를 추구하는 기간 동안 계속 그럴 것이라 전망한다. 한국은행의 경우 부동산 시장 때문에 고민은 되겠지만 그렇다고 해서 금리 인하를 안 하지는 않을 것이라면서도 부동산으로 가는 자금을 통제하려는 정부와 한국은행의 조치는 앞으로도 더욱 강화될 것이라 말한다. 즉, 유동성은 완화되지만 대출 규제는 강해질 수 있다면서, 현 시점은 아직 부동산으로 들어오는 유동성이 2020년 수준은 아니라고 말한다. 2019년 후반부터 2020년은 유동성 폭발장이었다면서 말이다.
이렇게 제한된 유동성의 유입은 상승지역을 차별화할 수 있는데, 현재는 유동성이 오를 만한 곳부터 채워지는 중이라 말한다. 전세의 경우 금리 기대치보다는 실제 금리가 중요하며, 건설 비용과 금리, 그리고 토지 가격 상승으로 인해 주택 시장 상승에도 불구하고 공급이 정부의 의도대로 쉽게 늘어나지 않는 상황인 것은 다른 국가에서도 나타나고 있는 공통의 문제라 지적한다. 결국 금리 인하는 기본적으로 자산 시장 수요를 증가시키며, 만약 공급이 그대로라면 공급과 수요의 지속적인 불균형은 더 깊어질 수 있다고 말한다. 2023년 역전세 논란 이후 급감한 빌라 착공량은 역사적 저점을 기록 중이며, 신축 빌라 공급의 소멸은 서울 전체 주거 수요의 30%를 책임질 물량이 사라진다는 뜻이라는 것도 언급하고 있다. 참고로 서울 전체 주택의 약 28~29%가 준공 30년 이상된 노후주택이기에 신축 아파트의 희소성을 더욱 부각시키고 있다고 덧붙인다. 또한 주식 시장을 키운다고 해서 그 돈이 주식 시장에만 머물지는 않는데, 통계를 보면 주식 시장이 활기를 띤 이후에는 부동산 시장도 상승을 보인 적이 많았다고 한다. 이어서 서울의 뉴타운 재개발 지구들을 설명하고 있는데, 노량진 뉴타운의 경우 향후 10년 내 재개발 지역 중에서 서울의 부촌 지형을 바꿀 강력한 다크호스라고 말한다. 사업완료 시 9천 가구가 넘는 대규모 아파트 단지로 탈바꿈될 것이라면서, 이르면 2025년 하반기, 2026년부터 본격적으로 착공과 동시에 분양을 시작한다고 언급한다. 이렇게 수천 세대가 동시에 입주하며 생활권 전체의 위상을 바꾸는 주거 클러스터링이 시장을 주도할 텐데, 길음, 가재울, 왕십리, 신길, 전농답십리 뉴타운 같이 이미 생활권이 완성된 클러스터의 경우 실거주에 적합하며, 여의도, 목동, 노량진, 이문, 휘경, 거여, 마천 같은 성장형 클러스터는 투자 관점에서 주목받을 수 있다고 언급한다.
한편 1인 가구의 증가로 인해 서울 역세권 오피스텔과 소형 아파트는 사실상 임차 상태가 안전하게 유지되고 있으며, 관악구 신림, 봉천, 동작구 상도, 흑석 일대는 청년 1인 가구의 중심지가 되었고, 마포구 합정, 홍대 일대, 성북구의 대학가 일대도 청년층 수요가 두텁다고 말한다. 강남, 송파 일대는 대형병원과 공원을 품은 대단지가 많아 시니어 친화형 주거지로 볼 수 있고, 은평구는 자연 친화형 시니어 주거 입지가 될 수 있다고 언급한다. 지방의 부동산 시장의 경우 회복 속도에는 차이를 보이나 울산과 부산이 가장 빠른 회복세를 보여주고 있는데, 5대 광역시 모두 입주 물량이 급격히 감소하고 있지만 전세 시장은 매매 시장보다 빠른 회복세를 보이고 있다고 말한다. 대구만 하락세로 역전세 리스크가 가시화되고 있고, 울산과 부산은 산업 회복과 투자 수요 유입으로 본격 상승 국면에 진입하고 있으며, 대전 및 세종은 수도권 실수요 이주자들의 최대 수혜지로 급부상할 것으로 예상되고 있고, 대구, 광주는 상대적으로 늦은 회복세를 보이며 저평가 매력이 부각될 가능성이 있다고 언급한다. 앞서도 언급했지만 부동산 경매는 토지거래허가구역 지정과 무관하며 심지어 실거주 의무, 자금 조달 계획서 제출 의무가 면제되고, 계약 파기가 없으며, 중개수수료도 없고, 법원이 주관하므로 일반 매매보다 안전하다고 말한다. 그래서 서울의 지하철역 가까운 오피스텔을 경매로 매입하는게 좋은데, 추후 실거주를 염두에 두어도 좋고 월세가 매달 들어온다면 팔리지 않아도 문제없다면서, 단 원룸 오피스텔은 안 되고 최소한 서울의 소형 아파트를 대체할 수 있는 투룸 이상이어야 한다고 지적한다. 또한 현재 토지거래허가구역 내 위치한 재개발 구역의 빌라, 단독주택을 매수한다면 실거주 없이 당장 매수가 가능한데, 이렇게 재개발 구역의 낡은 빌라 같은 주택을 매수하는 가장 큰 이유는 청약 통장 없이 새 아파트를 받을 수 있기 때문이라 언급한다. 재개발의 경우 투기과열지구 내 관리처분인가 이후 사업장이어도 조합원 지위 양도가 가능할 수 있다면서, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 조합은 조합원 지위 양도가 가능하다고 지적한다.
노량진 뉴타운의 경우 노량진 2, 4, 6, 7, 8구역은 투기과열지구 지정 이후에 거래해도 조합원 지위 양도가 가능하다는 말이다. 또한 재개발, 재건축 상관없이 해당 정비사업 구역에서 5년 거주하고 10년 보유한 1세대 1주택자의 경우 투기과열지구로 지정되었다 하더라도 조합원 지위 양도가 가능해서 정상적인 부동산 거래가 가능하다면서, 재개발에 투자하려면 먼저 관리처분인가를 앞둔 재개발 구역을 찾아보라고 언급한다. 서울시 정비사업을 한눈에 볼 수 있는 정비사업 정보몽땅이나 아실 앱을 통해 쉽게 재개발, 재건축 구역 지도를 확인할 수 있다고 덧붙인다. 노량진 1구역과 3구역의 경우 관리처분인가 직전 급매를 잡아보는 것도 좋고, 투기과열지구임에도 불구하고 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가 신청을 마친 노량진 2, 4, 6, 7, 8구역의 입주권을 매수하는 것도 좋은 방법이라면서, 해당 구역들은 이미 철거가 진행된 터라 실거주를 할 수 없어 신축 아파트 입주 후 실거주 조건으로 입주권 매수가 가능하다고 언급한다. 정비사업 구역 인근의 신축 아파트는 해당 재개발, 재건축 구역이 완성되었을 때의 모습과 시세를 유추해볼 수 있는 기준이 된다면서, 특히 인근 신축 아파트의 시세가 해당 정비구역의 일반 분양가를 책정하는 기준이 된다고 언급한다. 결국 최고의 투자전략은 바로 재건축, 재개발인데, 지금은 열악하지만 천지 개벽할 지역에 재개발 물건을 소액으로 10년 묻어둔다는 개념으로 매수한다면, 20억 내지 30억짜리 최신축 아파트를 갖게 되는 것이라 말한다. 혹은 이미 도로 등 인프라는 갖춰져 있지만 나만 노후화되어 머지않아 재건축이 진행될 아파트를 매수해서 신축이 될 때까지 보유하라고 조언한다. 마지막으로 최대한 대출력을 활용해 내가 할 수 있는 선에서 내 집 마련을 한 뒤, 여러 번 갈아타기를 통해 최대한 강남에 접근하는 방법을 연구해보라고 말한다. 갈아탈 집은 상환능력 범위 내의 대출과 오른 내 집에서 얻은 수익으로 하는 것이며, 집은 대출로 사고 대출은 집으로 갚는다는 점을 지적하고 있다.
