재개발의 경우 투자금액이 재건축 투자에 비해 상대적으로 적지만 시간이 지나 시세 차익이 크게 올라간 경험이 많다면서, 최상의 입지, 돈 되는 사업성, 신축이 되는 사업 속도 측면에서 서울시 모든 역세권이 재개발 후보지라고 단언하고 있다. 역세권 재개발은 일반 재개발보다 사업 속도가 빠른데, 동의율을 낮춰 구역을 빠르게 지정하고, 각종 규제 완화와 인센티브로 사업성을 높여주어 주민 동의율과 함께 속도가 높아졌으며, 이로 인해 사업 기간도 단축되고 있다면서 말이다. 재개발을 하면 쾌적성이 떨어지거나 교통량이 증가해서 불편할 수도 있기에 이미 도시 기능이 완벽히 갖춰져 있어서 쾌적하고 교통량을 충분히 흡수할 수 있는 역세권 위주로 용적률 규정을 완화하고 있다고 덧붙인다. 서울시 역세권 재개발 사업은 대부분 역 승강장 경계로부터 350m 이내 지역을 기본으로 하고 있고, 역세권 활성화 사업은 더 좁은 범위인 250m 이내 지역을 적극적으로 활용해서 개발하는 것이 목표라 말한다. 만약 조합원들이 더 빨리, 더 많이 짓는 것이 목표라면 역세권 장기전세사업을 추천하고, 개발이 어려운 역세권의 문제를 해결하고 싶다면 역세권 활성화 사업을 추천하고 있다. 만약 소규모 주거단지와 완벽한 인프라 조성을 가장 빠르게 진행하고 싶다면 역세권 소규모 재개발 사업이 적절하고, 공공기반시설 확보와 공공기여가 최우선이라면 도심복합사업을 추천하고 있다. 재개발 투자를 할 때는 개별 신축 빌라 물건의 좋고 나쁨만 보기보다 투자하려는 그 블록 전체에 신축 물건이 몇 개나 생겼고 그것이 전체 노후도에 어떤 영향을 미치고 있는지 따져봐야 한다면서, 해당 지역의 용적률이 몇 퍼센트가 될지, 그래서 몇 가구가 건립되고, 몇 세대가 일반분양이 되며, 조합원은 몇 명이어서 개별적으로 부담금이 어느 정도 잡힐지 예상해야 한다고 말한다. 특히 신축 빌라가 너무 많이 늘어나면 조합원 수가 늘어나 사업성이 떨어지고 노후도가 깨져 재개발 지정 요건에서 멀어지게 될 수도 있다고 조언한다.
재개발 사업에서는 초기 투자금액이 적은 게 무조건 좋다고 말한다. 총투자금액을 비교할 때 소형 물건이 유리한 경우가 많기 때문인데, 감정평가금액이 아무리 낮아도 아파트를 받을 수 있는 분양 대상 물건이라면 총투자금액이 작은 물건이 무조건 좋다고 언급한다. 대부분의 시도 조례에서는 조합원이 분양 대상의 권리가 있다면 국민주택 규모 이상을 주도록 하고 있기 때문이라면서 말이다. 또한 단순 평단가가 아닌 해당 부지에 건축할 수 있는 용적률을 살펴봐야 한다고 말한다. 특히 용적률은 높고 그것을 나눠 가질 조합원 수가 적을수록 가장 좋은 지역이고, 그 지역에 권리가 확보되면서 가장 작은 물건이 최상의 물건이라 언급하고 있다. 재개발은 땅만 있어도, 건물만 있어도, 둘 다 있어도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 건물과 그 밑의 땅을 반드시 함께 소유해야 조합원이 될 수 있다고 말한다. 또한 재개발 물건은 상황에 따라 관리처분계획 기준일 또는 관리산정 기준일을 기준으로 그 이전에 완성된 물건을 소유해야 새 아파트를 받을 권리가 생기며, 아무리 한 사람이 여러 채의 집을 가지고 있어도 특정 시점 이후부터는 그 사람을 하나의 조합원으로 취급하여 최종적으로 아파트 1채만 배정된다고 언급한다. 그래서 재개발, 재건축 지역에서 조합설립인가가 난 이후에 거래된 물건은 다물권 규정의 적용을 받아 매수한 사람도 다물권자로 취급되어 아파트 배정에서 제외되거나 여러 사람과 합산되므로 주의해야 한다고 말한다. 재개발의 경우 해당 사업을 움직이는 사람들(신축업자, 정비사업 전문 관리 업체, 신탁사)의 동태를 수직적으로 파악하는 것이 중요하다면서, 우선 신탁사는 민간복합 사업에서 시행자 지위라는 가장 큰 칼자루를 쥐고 있다고 말한다. 투자자 입장에서 신탁사가 시행자로 선정되는 것은 프로젝트의 실행 리스크가 제거되고 통제권이 중앙 집중화 되었음을 확인하는 강력한 신호라면서, 특히 민간 도심복합사업의 경우 일반 재개발과 달리 조합 방식이 아니어서 신탁사와의 협업이 필수라고 언급하고 있다.
정비사업 전문 관리업체는 부동산의 순수 가치를 계산하고 그 가치를 극대화하도록 사업 구조를 설계하는데, 정비업체의 역할은 도시 및 주거환경정비법에 의해 엄격히 규정되고 시도지사에게 등록 허가를 받고 업무를 대행하거나 자문할 수 있다고 말한다. 간혹 OO컨설팅이나 OOPM이라는 이름으로 등록하지 않고 활동하는 경우에는 법위반으로 처벌될 소지가 있다면서 말이다. 한편 역세권 개발과 연계된 준주거지역으로의 종상향 기회를 주목해야 하는데, 예를 들어, 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내(위원회 결정에 따라 최대 350m까지 완화 가능)에 위치하는지, 그리고 일자리 창출이나 돌봄 시설 같은 필수적인 시 정책 연계시설을 도입할 수 있는지 등을 확인해야 한다고 말한다. 재개발 대상지에 해당된다고 무조건 재개발이 진행되는 것은 아니라면서, 무엇보다 용적률을 추가로 받을 수 있는지 여부가 핵심이라 말한다. 1차 역세권 준주거지역이 최고 재개발 대상지인데, 역 승강장 경계로부터 350m 이내이고 용도지역이 준주거지역이어야 한다고 말한다. 특히 도심, 광역 중심, 지역 중심 같은 중심지 역세권이라면 관련 위원회 심의를 거쳐 최대 700%까지 용적률을 높일 수 있다고 언급한다. 지구 중심 지역이면 근린상업지역으로 용도가 상향되고 추가 조건이 충족되면 일반 상업지역까지 레벨업 될 수 있고, 비중심지 지역이면 준주거지역으로 용도가 상향되고 역시 추가 조건이 충족되면 근린상업지역까지 레벨업 될 수 있다면서 말이다. 물론 조합원이 용적률을 높여서 얻는 이익의 일부를 서울시와 나누는 공공기여를 해야만 재개발이 가능한데, 용적률이 높아진 만큼 늘어난 공간의 최소 1/2 이상은 반드시 장기전세주택으로 서울시에 제공해야 한다고 말한다. 이 책에서는 역세권 장기전세 사업의 대표 사례로 신대방동 600-14번지 일대에서 추진 중인 신대방역 역세권 장기전세, 용산구 청파동1가 46번지 일대에서 추진 중인 청파동 역세권 장기전세주택 사업 등을 상세히 소개해주고 있다.
