부동산 개발 전문가와 세무사가 함께 집필한 이 책은 부동산 현장에서 15년간 직접 경험한 생생한 사례들을 담고 있다. 각 테마별로 QR코드를 담아 유튜브 강의로 연결되게 해 놓았는데, 개인사업자가 부동산으로 자산을 늘려가는 과정이 핵심적인 내용이라 하겠다. 개인사업에서 축적한 가치를 지키려면 적정 타이밍에 반드시 건물주가 되어야 한다면서, 임차인으로서는 임대료 인상, 계약 종료, 명도 압박과 같은 위험에서 벗어날 수 없으며, 그로 인해 사업의 가치가 외부에 의해 쉽게 손상될 수 있는 여지를 늘 안고 살아야 하기 때문이라 말한다. 이 경우 본업이 잘되어 왔고 앞으로도 잘될 것이라고 말로만 이야기 할 것이 아니라 제3자가 보았을 때도 회계 자료, 재무자료와 같은 객관적인 증빙 자료로 남들을 설득할 수 있어야 한다고 말한다. 그래야 은행이나 다른 금융기관 뿐만 아니라 정부 정책, 벤처기업 혜택, 민간임대사업자 혜택, 세금 감면 제도 등을 활용해 건물을 구입할 자금을 끌어올 수 있다면서 말이다. 이를테면 사업을 열심히 해서 재무제표가 성장세이면 중소기업 진흥공단에서 추가 대출을 해준다면서 말이다. 어쨌든 이 책은 부동산 계약에 있어서 빠지기 쉬운 함정들부터 먼저 설명하고 있다. 예를 들어, 임대수익률 10% 보장을 계약서에 명시한다면 어떤 조건으로 명시되는지 확인이 필요하다고 말한다. 일반적으로 어떠한 경우에도 보장을 하는 경우는 시행사가 급하지 않으면 내걸지 않는 조건이라면서, 이 경우 당신에게 지급하는 임대수익률 10%는 당신이 지급하는 가격에 이미 포함되어 있을 확률이 높다고 언급한다.
이 건물은 공실률이 거의 없다고 말하며 실제 임대율을 보여주면서 공실 현황 자료를 제공한다면 신뢰성 검토가 가능하지만, 통상 임대차 현황이라고 부르는 이 자료는 부동산 중개인이 정확한 사실관계를 확인하지 않고 대충 만드는 경우도 있다고 한다. 이것을 걸러 내기 위해서 이 자료를 첨부해 계약할 때 문제가 생길 경우 책임지겠다는 특약사항을 넣자고 요구해보라고 말한다. 또한 대기업이 곧 입주할 예정으로 개발이 확정된 지역이라던지, 개발 계획서도 확인 가능하다는 말을 들었을 경우, 실제 개발 계획서나 확정 자료가 있다면 근거 있는 말일 것이라 언급한다. 물론 이러한 개발 계획서가 너무 거대한 사업이거나, 시행사가 토지의 소유권도 확보 못한 상황이거나, 토지 소유권을 확보했다 해도 사업 인허가가 나기 전 상황이라면 아직 갈 길이 멀었다고 말한다. 개발확정이라는 말이 실제 사업 인허가가 난 것인지, 인허가 접수를 한 것인지, 전체 사업을 구상하고 있다는 말인지 정확한 사실 관계를 확인할 필요가 있다면서, 규모가 큰 사업일수록, 또 지자체가 연관된 사업일수록 실제 진행되기까지 정말 오랜 시간이 걸려서 실질적인 근거가 되기 어려울 수도 있다고 말한다. 한편 부동산 개발을 위한 전문 대출인 PF 대출 상품은 개인의 신용도보다는 프로젝트 자체의 경제성 및 타당성을 더 중요하게 여긴다고 말한다. 이 경우 예상 임대료, 공실률, 매각가 등 구체적인 수익 모델, 상권, 교통, 개발 가능성 등의 정교한 입지분석이 들어가고, 프로젝트에 참여하는 전문팀들의 신뢰도와 사업의 현금흐름이 담긴 수치분석 데이터가 작성되어 있는 사업계획서가 단순한 개인의 신용도보다 더 크게 금융기관의 신뢰를 얻게 된다고 말한다.
따라서 이 경우 개인보다 신규 법인으로 대출 받으면 유리하다고 말한다. 신규 법인은 프로젝트 리스크를 해당 프로젝트에만 한정하게 되고, 프로젝트가 실패하더라도 법인은 청산되면 끝이고, 투자자나 모기업의 자산에는 영향을 미치지 않는다면서, 금융기관 입장에서는 리스크가 법인 내부에 국한되므로 대출 관리가 용이하다고 말한다. 특히 돈이 섞이지 않기 때문에 공사비와 운영비가 법인 계좌를 통해 명확히 처리되므로 금융기관 입장에서 자금 관리와 모니터링이 수월하다면서 말이다. 또한 건물의 현재 가치를 분석하고, 해당 부동산이 가진 잠재적인 가치를 끌어올리는 방식으로 수익을 창출해야 한다고 말한다. 건물을 고치거나 업그레이드해서 그 과정의 노력을 비용으로 담아 더 좋은 가격으로 임대 혹은 매각을 목표로 해야 한다면서 말이다. 한편 일부 공인중개사가 자주 악용하는 전략 중 하나는 임대료를 과대평가하거나 유지 비용을 축소해 수익률을 부풀리는 것인데, 신규 상권에서는 초기 임대료가 높게 책정된 다음 시장 안정화 이후 임대료가 하락하는 경우가 많다고 한다. 겉으로 보기에는 공실이 하나도 없어 보이지만 렌트프리, 핏아웃 기간은 임대료가 발생하지 않는 구간이므로 월세 수익이 발생하지 않을 수 있다면서 말이다. 렌트프리는 임대인이 일정한 기간 동안 임차인에게 임대료를 면제해주는 조건이며, 핏아웃은 임차인이 임대 받은 공간을 자신의 비즈니스나 필요에 맞게 설계하고 인테리어 공사를 하는 작업인데, 영업이 개시되기 이전이기 때문에 수익은 없는 상태에서 임대료를 지급해야 하는 상황이 생겨서 이 기간의 임대료를 받지 않겠다는 계약 조건이 성립될 수 있다고 말한다.
매수인이 신규 계약을 한다면 이런 내용을 정확히 파악할 수 있겠지만, 임차 계약을 승계하는 조건으로 계약한다면 계약서를 꼼꼼히 따져 보기 전까지는 렌트프리나 핏아웃 등의 내용을 정확하게 인지하기 못할 수 있다고 말한다. 참고로 신축 건물은 임대료가 상대적으로 높기 때문에 적게는 6개월, 길게는 1년 이상 공실일 수도 있다고 덧붙인다. 결국 임대료 수익만 보고 수익률을 계산하는 과오를 범해서는 안된다면서, 손익계산서를 통해 공실과 유지 비용까지 포함한 순수익을 반드시 계산해야 한다고 말한다. 그 밖에도 초기에 필요한 자기자본을 은행이 아닌 다른 방식으로 조달하고 가치가 올라가면 리파이낸싱하는 전략도 있을 수 있다고 말한다. 매도인이 직접 돈을 빌려주는 오너 파이낸싱, 재무적 투자자와 파트너십을 맺어 자금을 조달하는 방식, 임대 수익을 극대화해서 대출 상환분을 충당하는 전략 등 다양한 금융 모델을 사용해서 건물주가 될 수 있다는 말이다. 여기서 높은 인지도를 가진 브랜드 매장을 입점시켜 해당 건물이나 상가의 방문자 수가 증가하고 상권 전체의 매출 상승에도 기여할 수 있는 앵커 테넌트 전략을 활용할 수 있다고 말한다. 스타벅스와 같은 앵커 테넌트들은 일반 임차인 지위에서 건물주와 협상하지 않는다면서, 단순 임차 계약이 아닌 파트너 계약을 통해 인테리어를 지원해주고, 매출의 일정 지분을 받는 계약을 하기도 한다면서 말이다. 심지어는 매각 시 일정 지분을 공여 받는 지위로 계약하기도 하는데, 건물의 이익 창출을 위해 함께 노력하는 동업자 지위까지 얻게 된다는 말이다. 이런 관점에서 건물주가 되기 위한 첫 단계는 종잣돈 모으기가 아닌 건물주라면 누구나 유치하고자 하는 매력적인 임차인이 먼저 되는 것이라 말한다.
결국 자기자본이 부족한 상태에서 건물주가 되려면 본업에 충실해야 하는데, 매출을 안정적으로 성장시키고 꾸준히 유지하는 것이 매우 중요하다고 말한다. 건물주 혹은 투자자가 신뢰할 만한 매출 기록과 경영 능력을 갖추었을 때, 파트너로서 장기적인 협력 관계를 기대할 수 있다면서 말이다. 부동산 자산을 일정 금액 이상 보유하게 되면 자산을 나누거나 분산해 재산세나 종합부동산세 부담을 줄이는 것이 가능해지는데, 대표적인 방법으로 법인을 설립해 법인 명의로 부동산을 보유하는 것이라 한다. 또한 가족 간 공동소유로 세금을 나누어 부담하거나 자산의 일부를 다른 용도로 활용하는 방식으로 절세가 가능하다고 언급한다. 특히 부동산 자산 리모델링에 사용된 비용은 손금 처리나 자본적 지출로 분류되어 법인세 절감에 효과적이라고 말한다. 아직 사업이 성장세에 있다면 부동산은 사업체에서 매입하고, 한 두개 정도 사업체에서 사용하기 위한 부동산을 매입해서 안정권에 들어왔다면 이후 자산 증식의 수단인 가족법인을 설립하거나 상속이나 증여를 고민하는 단계에서 사업체와 부동산업을 구분해 관리하는 게 좋다고 말한다. 자녀를 주주로 설정하고 가족법인을 설립한다면 증여보다는 배당을 통한 이익 배분을 할 수 있으며, 미성년자도 주주가 가능하므로 균등 배당을 통해 부동산 법인에서 발생한 이익을 자연스럽게 자녀에게 이전해줄 수 있다면서 말이다. 마지막으로 부동산을 팔 때는 시장 타이밍보다 내 타이밍이 중요하다고 말한다. 내가 준비되었고, 사려는 물건에 가치 상승 여지가 있고 충분한 임대 수익이 예상된다면 망설이지 말고 사야 하지만, 부동산을 팔 때는 명확한 이유가 있어야 한다고 말한다. 더 큰 기회를 잡기 위해, 세금, 재무 구조를 재정비하기 위해, 아니면 현금이 급히 필요해서 등이 그 이유가 될 수 있다면서 말이다.
