[오늘의 한문장] 도시는 왜 불평등한가

번영의 길에 수반되는 주요한 방해물 중의 하나인 경제적분리 또는 공간적 불평등이 증가하는 문제다. 혜택을 받은사람들과 그렇지 못한 사람들이 도시와 교외지역에서공간적으로 뚜렷하게 분리된다. 앞으로 보겠지만 이러한경제적 분리 과정은 불평등 자체보다 훨씬 더 골치 아픈문제다. 이것은 최상위계층에는 혜택을 부여하고, 반면혜택을 받지 못한 사람들의 열악한 환경을 악화시키기때문이다.

만성적으로 가난한 지역에 사는 사람들은 경제적 자원이부족할 뿐 아니라 경제적 상향 이동을 가능하게 해주는사회적, 경제적 제도로부터 고립되어 있다. 이런 열악한환경은 실제로 그들의 빈곤이 대를 이어가며 고착되게만든다.

소득 분리는 가장 부유한 지역에 의해 이루어진다.
부자들은 가난한 사람들보다 더 분리적인 행태를 보인다.
실제로 그들은 우리의 분석에서 가장 분리된 집단이다.이런 연구결과는 놀라운 일이 아니다. 부자들은 원하는지역을 선택해 장벽을 쌓아 가난한 집단들과 분리시킬자원이 있다. 많은 측면에서 이것은 정치철학자 마이클샌델이 명명한 사회의
"스카이박스화Skyboxification"를 반영한다. 부자들은경기를 관람할 때 전용 고급 좌석을 차지하여 붐비는 옥외관람석에 앉은 대중들과 자신을 분리한다.

우리의 삶은 교육과 소득뿐만 아니라 우리가 하는 일의종류에 따라 형성된다. 우리의 노동은 소득을 발생시키고우리의 정체성을 형성하는 데 도움을 준다. 내가 노동을크게 세 가지 계층, 즉 고임금 창조계층, 다수의 저임금 및취약한 서비스 계층, 순위가 떨어지고 있는 노동 계층으로나눈 것을 기억하기 바란다.

경제적 분리는 더 부유한 대도시 지역의 특징이기도 하다.
대도시가 더 부유할수록 경제적 분리도 더 크다. 그반대도 마찬가지다. 종합 경제분리지수는 임금과생산성의 기초 지표인 1인당 경제생산량과 양의 상관관계를 갖는다.

[오늘의 한문장] 도시는 왜 불평등한가

첨단기술은 도시를 죽이지 않는다. 오히려 혁신 능력을대폭 끌어올린다. 기술전문가와 스타트업은 일부 지역의매우 현실적인 문제를 설명하기 위한 편리한 희생양이 될수 있지만 그들이 도시로 계속 돌아오는 것을 막는 것은경제적으로 보았을 때 타당성이 거의 없다.

변화하는 도시들에 관한 가장 큰 논쟁 중 일부는 도시엘리트의 경쟁에서 비롯된다. 훨씬 더 큰 문제는상대적으로 혜택을 누리는 계층과 그 밖의 다른 모든 계층간의 격차 확대다. 가난한 사람과 노동계층은 번영하는도시에서 사실상 쫓겨나 주변으로 이동하고 있다. 그들을돕는 방법은 부를 창출하는 수도꼭지를 잠그는 것이아니라 번영하는 경제를 더 포괄적이고 포용적으로만드는 것이다.

이처럼 도심의 인구는 미국 전체 인구 중 5%에불과하지만 대학 교육을 받은 젊은 사람들의 증가율의25%를 차지한다. 그럼에도 도시회귀 현상의 가장 큰인구집단은 1980년대 초에서 2000년 사이에 태어난밀레니얼세대 Millennials가 아니라 약간 나이가 더 든X세대다.

조사한 연구에 따르면, 1970년에 빈곤했던 대부분의지역은 30년이 지나도 여전히 가난했다. 1970년에서2000년 사이 젠트리피케이션이 진행된 모든 인구조사지역 단위 중 10곳이 여전히 가난하고, 한 때안정적이었던 12곳은 심각한 빈곤 지역으로 전락했다. 이기간 동안 극소수의 빈곤 지역이 경제적으로 상당히 개선되었다.

2013년 맨해튼에 거주하는 가구의 상위 5%는 가장가난한 20%의 가구보다 88배 더 많은 돈을 벌었다.
뉴욕에 사는 백만장자는 약 40만 명으로, 이는뉴올리언스, 피츠버그, 클리블랜드, 미니애폴리스의 전체인구보다 더 많은 숫자였다. 그러나 훨씬 더 많은 뉴욕시민들의 생활수준은 실질임금 하락과 주택가격 상승이맞물리면서 저하되고 있다.

[오늘의 한문장] 도시는 왜 불평등한가

혁신, 경제 성장, 도시 번영의 최대 동력 인재와 다른경제적 자산의 도시 집중이 이미 혜택을 누리는사람들에게 대부분의 이익을 부여했고 엄청난 규모인인구의 66%를 뒤처지게 했다.

도시에는 독특한 물질대사가 있다는 점을 발견했다.
크기가 성장함에 따라 물질대사 속도가 느려지는 모든생물 유기체들과 달리 도시의 물질대사는 커질수록 더빨라진다. 산타페연구소는 인구가 2배 증가할 때마다도시 거주민은 평균 15% 더 혁신적이며 15% 더생산적이고 15% 더 부유해진다고 결론내렸다.

평균적인 노동자의 임금뿐만 아니라 세 가지 주요노동자 계층인 고임금 창조계층 노동자, 저임금 노동계층노동자, 서비스계층 노동자의 임금 모두 대도시가 클수록더 높다. 이는 임금과 인구 규모가 양의 상관관계에있음을 보여준다.

이것이 주는 시사점은 매우 크다. 즉 슈퍼도시의 경제가혁신적이고 생산적임에도 가장 많은 혜택을 받는거주민들이 가장 많은 이익을 차지한다. 혜택을 받지 못한노동계층과 서비스계층은 훨씬 뒤처지고 있으며 주거비상승을 따라잡을 수 없다.

창조적인 도시 생태계 균형이 위태로운 상태에 빠진 것이거의 확실하다. 도시의 혼합에서 비롯되는 융합과정을제거해보라. 그러면 아무것도 만들어내지 못하는획일성만 남는다. 오늘날 소호의 사치품 상점 수는공연장과 스튜디오보다 더 많아 보인다.

[오늘의 한문장] 부의 본능

서울시집값은 2기 신도시 공급물량 때문에 가장 큰 타격을있다. 노무현 정권 시절에 집값 급등으로 2기 신도시를 계획하고 지정했는데, 실제 집이 공급된 것은 이명박,박근혜 정권 때 이루어졌다. 2기 신도시 공급물량은 약60만 호에 이른다. 주택 200만 호 건설을 추진하여 집값을 안정시키는 데 성공한 노하우 정권이 당시 수도권의 5개 신도시로 공급한 물량은 약 30만 호였다.

[오늘의 한문장] 부의 본능

서울 중에서도 강남4구(강남구 서초구 송파구 강동구)와용산구가 가장 유망하고, 이외에도 한강을 끼고 있는 마포구, 성동구, 영등포구가 유망해 보인다. 또 정부가 4차산업을 집중적으로 육성하려 추진 중인 판교나 마곡 같은지역은 황후에 집값 상승률이 높을 것으로 예측할 수 있다.

2030년부터 인구가 줄어드니 세대수는 2040년까지늘어날 전망이다. 인구감소는 장기적으로 주택 가격하락요인이지만 지역별로 차별화가 나타날 것이다.
실제로 일본의 경우 동경에서 반경 20킬로미터 안쪽은 집값이 올랐으나 바깥쪽은 하락했다.

상가를 구분하는 방식은 여러 가지가 있지만 나는 두가지 방식으로 구분한다. 완전히 독립된 자기 땅을 소유한상가 (꼬마빌딩)와 땅 지분을 나눠 가진 구분형 상가(여러상가 중에 하나)가 그것이다. 상가투자의 성공 사례는 주로 전자에서 많고, 대부분의 상가투자 실패 사례는 후자에서 많이 나왔다는 것을 알아두면 투자대상을 물색할 때 도움이 될 것이다.

대출이자 1971년에 분양한 여의도 시범아파트를보자. 당시 18평형의 분양가가 212만 원이었다. 47년이지난 2018년 지금은 얼마 하는지 한번 찾아봤다.
18평형이 9억5천만 원을 하고 있다. 47년 만에 448 배가올랐다. 이런 사실을 보면 결국 시간은 절대로 무주택자편이 아니다.

1985년도 이후로 아파트 가격이 하락한 시기는 노태우정권의 주택 200만 호 건설 때, IMF 때, 서브프라임외환위기 때 등 딱 세 번뿐이다. 내부적인 대규모주택공급이나 국제적인 경제위기가 오지 않는다면 집같이 하락하지 않았다는 것을 알 수 있다.
집값은 정기적으로 출렁거리면서 상승해왔다. 집값상승의 더 놀라운 점은 언제나 월급인상보다 더 빠른속도로 올라왔다는 점이다. 한국뿐만 아니라 전 세계집값이 다 그 나라 국민들 월급상승 속도보다 빠르게상승했다.