전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
이현철 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 1월

대한민국에만 있는 '전세'라는 독특한 제도를 통해서, 부동산의 매매가격을 예측한 도서. 

주택 구매의 '수요 - 공급'에서 '수요의 풍선효과' 내지 탄력성을 잘 설명하고 있는 도서다. 

읽으면서 부동산 투자의 사이클을 깨달았다는 점에서 많은 도움이 되었던 도서다. 

먼저 역전세난이 언제 어떻게 나타나는지 알아보겠습니다. 역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야 합니다. 그래서 대부분 역제세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변입니다.

저는 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각합니다. 교통은 사실 선택할 수 있는 여지가 많습니다.

우리는 또다시 인구라는 통계의 함정에 빠질 수 있습니다. 즉, 인구를 실수요자로만 파악한 것이죠. 결국, 집은 사람이 살아야 한다는 어떤 강박 관념에 빠진 것입니다. 극단적으로 표현하자면 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 됩니다. 그 예로 최근 영국의 집값이 급등하자 많은 사람이 집을 구매하게 되고, 심지어는 빈집도 높은 가격에 거래되었는데, 아직 빈 집으로 방치되고 있다는 뉴스를 보신 적이 있으실 것입니다.

제가 이런 상황을 특별하게 말씀드리는 이유는 단순히 집의 공급이 많다 해서, 주택보급률이 높다 해서 집값이 내려가는 것은 아니라는 것입니다. 만약에 집을 똑같은 집이라고 본다면 비슷한 지역에 있는 아파트가 가격 차이가 어떻게 크게 날 수는 없습니다.

투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기사이클을 아는 것이 매우 중요합니다. 이 사이클을 모르고 투자하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다. 실제로 그 시기가 되더라도 폭락이 올 것이라는 것을 느끼기 매우 어렵습니다. 저도 이렇게 상황을 묘사하고는 있지만, 현장에서는 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 그래서 미리 대비하는 것이 중요하다는 것입니다.

워렌 버핏처럼 재무제표 읽는 법

워렌 버핏처럼 재무제표 읽는 법 - 꼭 사야 할 기업과 절대 사지 말아야 할 기업
이민주 지음 / 살림Biz / 2008년 5월

버핏은 공식적으로 발간한 도서는 없지만, 버크셔 해서웨이의 주주서한을 통해서 종종 자신의 투자에 대한 뷰를 내비치곤 한다. 

이 도서는 추천 받아서 읽게 된 도서로, 버핏이 종종 내비치는 그 서한 중에서 기업의 재무제표 분석과 관련해서 다루고 있는 도서다. 

코로나 와중에 PDR 이니 뭐니 하면서 난리 부르스를 떨면서 PER 무용론 등 다양한 이론들이 나타나면서 투자자들을 괴롭게 (?) 혹은 신 개념이 생겨나는 듯 했지만, 지금은 Wake - up Call을 받고 다들 현실로 돌아온 듯한 느낌이다. 

금리 인상기이긴 하지만, 숫자가 찍히는 찐 성장주 그리고 그 동안 쩔어있으면서 빛을 못 보던 가치주들이 이제 시장에서 빛을 보지 않을까 싶다. 

무튼간에 이 도서에도 줄기차게 이야기가 나왔던 무형자산의 가치에 대한 이야기와 더불어 재고자산 평가 이익 가치 등에서 다루고 있다. 

도서의 핵심은 한 마디로 한다면, 자기가 벌어들인 돈으로 투자와 R&D를 메꾸면서 성장을 하면서도 주주가치를 제고할 수 있는 기업을 재무제표를 통해서 분류하고 그런 기업에 투자하라는 다소 식상하고도 상식적인 답이 될 수 있겠다. 

궃이 유상증자를 하지 않아도 설비투자하고 R&D 하고 배당도 주고 거기에 이익이 더 커지는 회사에 장기투자하라 ^^ 

투자자는 이것 한 가지만큼은 확실하게 염두에 둬야 한다. 재고자산의 평가 방법을 바꾸는 기업은 의심해볼 핅요가 있다는 점이다. 재고자산의 평가 방법을 바꾸면 과거의 수치와 비교를 할 수 없기 때문에 기업 분석이 어려워진다. 만약 그 이유가 추상적이거나 애매하다면 분식회계를 의심해봐야 한다.

무형가치가 중요한 기업의 경우 재무제표 분석은 별다른 의미가 없다. 삼성전자에 대한 투자에서 성공을 거둔 투자자들은 이 회사의 무형가치를 믿고 주가가 오르건 내리건 장기 보유하고 있었던 사람들이었다.

주식투자에서 성공하는 비결은 리스클르 얼마나 줄이느냐에 달려 있다. 리스크는 어디에서 발생하는가. 바로 내가 알지 못하는 곳에서 발생한다. 기업 분석을 하면서 내가 모르는 단어가 많다는 것은 그만큼 리스크가 높다는 뜻이다.

결론적으로 주식 매입이란 기업에 작므을 대는 행위이고, 주가는 기업 실적에 비례해 움직인다. 그러므로 좋은 실적을 낼 수 있는 기업을 찾아내 주식을 매입하는 것이 주식투자 성공에 이르는 지름길이다. 이 간단한 사실만 받아들여도 주식투자에서 성공할 확률은 높아진다.

찰리와 내가 기업의 재무제표를 볼 때, 그 기업의 공장, 제품, 인적 구성 등은 아무런 흥미를 끌지 못한다. 그렇지만 EBITDA를 보는 순간에 우리는 전율하게 되고, 그 숫자 앞에서 한동안 멈춰 서게 된다. 수년간에 걸쳐 지속적으로 건실한 EBITDA를 기록하고 있는 회사라면 우리는 관심을 갖지 ㅇ낳을 수 ㅇ벗고 본격적인 검토를 시작하게 된다.

결론적으로 우선주는 몇 주가 보통주 1주에 해당하느냐를 기준으로 내재가치 계산 시에 적용돼야 할 것이다. 이렇게 본다면 신형 우선주는 구형 우선주에 비해 기업의 적정 주가를 더 떨어뜨리는 결과를 낳게 된다. 신형 우선주는 보통주 1주에 해당하지만 구형 우선주는 보통주의 몇 분의 1에 해당하기 때문이다.

재무제표를 다룬 것이니만큼 소설처럼 쉽게 읽히지는 않을 것이다. 재무제표는 어려울 수밖에 없다. 그렇지만 재무제표는 고생해서 공부한 만큼 얻는 게 값지다. 이제 세상의 경쟁의 원리다. 세상은 노력하는 소수에게만 보답한다.

보도 섀퍼의 돈

보도 섀퍼의 돈
보도 섀퍼 지음, 이병서 옮김 / 에포케 / 2011년 5월

월급쟁이 부자들 추천도서로 읽어보게 된 도서다. 

돈에 대한 전반적인 이야기 뿐 아니라 어떻게 하면, 저축을 하고 또 경제적 자유를 얻을 수 있을지에 대해서 구체적으로 다루고 있는 도서다. 

나는 모임에서 어떻게 하면, 부자가 될 수 있는지, 30년 단위의 S&P 500 장기 투자를 설파했는데, 반응은 좀 뜨뜨 미지근 했던 것 같다. 

여하튼간 돈에 대한 신념이 나의 부를 결정한다는 것과 부동산 투자라고 하는 것이 실제로는 돈을 '묶어 두는 행위' 일 수 있다는 점 등등이 기억에 남았다. 

"나는 왜 부자가 될 자질이 있는가"에 대해서 스스로 답변할 수 있을 때, 실제로 상상도 못 한 시간안에 부자가 되어 있지 않을까 싶다. 

‘절제가 자유를 준다‘는 사실을 몰랐다. 당시에 나는 절제란 별 능력이 없는 사람들에게나 어울리는 고리타분한 습성 정도로 여겼다. 학교를 다니면서 얻은 착각이었다. 어쨌든 나는 열심히 절제하여 공부하는 사람들보다 성적이 좋았으니까

우리는 논리적 통찰과 결단이 아니라 신념에 근거하여 행동한다. 그러므로 우리가 신념을 바꾸면 경제적 상황도 바뀐다.

"내가 돈을 많이 가질 만한 가치가 있는 사람이라면, 그 이유는 무엇인가?‘

충고를 받을 때는 기본원칙이 있다. 당신이 도달하고 싶은 곳에 이미 도달해 있는 사람을 제외한 다른 사람의 충고를 절대로 받아들이지 말라는 것이다.

당신의 강점이 당신을 부자로 만든다.
당신을 부자로 만드는 것은 당신이 지닌 강점들이다.

나이가 들면 당신은 오직 한 가지만을 후회하게 될 것이다. 그것은 당신이 하지 않은 일들이다.
책임지지 않는 삶을 사는 것은 자기 자신을 무력한 희생자로 격하시킨다는 의미다. 그것은 남이 다 짜놓은 각본에 따라 사는 것에 지나지 않는다.
우리가 책임을 스스로 떠맡는 바로 그 순간 모든 부정적인 상념들은 힘을 잃게 된다.
7년 후 당신이 얼마나 많은 돈을 갖게 되는가 하는 것은 다른 누구도 아닌 바로 당신 자신의 책임이다.

치명적인 것은, 많은 사람들이 실제로 돈을 묶어두고, 그것으로 투자를 했다고 믿는다는 점이다. 이런 사람들은 부자가 되기는 커녕 점점 가난해진다. 그리고 이들은 돈을 불리는 건 고사하고 돈을 까먹는다. 자신들은 다 제대로 잘 했다고 믿지만 돈은 시간이 흐를수록 점점 줄어든다. 유감스럽지만, 많은 사람이 가는 길이 항상 올바른 길은 아니다. 부동산이야말로 가장 현명한 투자라고 모든 사람이 하나같이 말한다 해도 그건 틀린말이다. 물론 자기 이름으로 된 집에 사는 것은 편하고 좋은 일이다. 나 역시 그렇게 한다. 하지만 그것은 투자는 아니다. 그것은 돈을 가져다주지는 않는다. 그것으로 인생의 흉년을 준비할 수는 없는 것이다.

리모델링으로 재테크하라

리모델링으로 재테크하라 - 싸게 사서 크게 버는 부동산 투자
토미(土美) 지음 / 예문 / 2017년 6월

1기 신도시 재건축 및 리모델링 이슈가 화두이다. 

용적률 대거 인상 등 이슈들이 많은데, 여하튼간 관련한 이슈로 관심을 가지면서 재미 반 ? 흥미 반 ? 으로 읽게 된 도서다. 

허나, 책의 타겟은 사람들이 살기 싫어했던, 빌라 같은 것들을 리모델링 해서 수익화 하는 것들을 다루고 있다. 

어떤 부동산 이론에 대한 것들을 다루고 있기 보다는 실질적으로 리모델링에서 필요할 만한 것들을 실질적으로 다루고 있는 실용서다. 

실제, 리모델링으로 빌라 수익화 할 때, 읽어보면, 도움이 많이 될 것같은 도서다. 

부동산 폭등장이 온다

부동산 폭등장이 온다 - 시장이 보내는 명확한 신호들
이현철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 6월

명저 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'를 저술하신 이현철 소장님의 도서다. 

이전 도서와 마찬가지로 도서에서 다루고 있는 것은 아파트 사이클 이론으로, 우리나라만이 가지고 있는 전세 제도와 선분양제도를 통해서 사이클을 분석하신다. 

거의 정확히 폭등장이 오기 전에, 오윤섭님과 더불어서 도서가 나왔으며, 실제로 수도권뿐 아니라 주요 지역은 폭등했다. 

이 도서를 폭등장이 오기 전에 봤으면, 좋으려만. ㅜ,ㅜ

여튼간에 소장님의 경우, 최근에는 정체 후, 하락하는 뷰를 가지고 있으신 것으로 알고 있다. 

사이클상 사람들이 욕심이 더해져서 무분별하게 가격이 오르는 폭등장을 겪었기 때문인데, 선분양을 통해서 대체할 수 있는 지역의 물건들이 적체되기 시작하면, 부동산은 하락기를 겪을 수 있는 조건이 마련되었다는 것이 주된 논지다. 

보면서 제일 눈에 띄었던 것은 사람들이 투자 자산을 대할 때 들어가는 욕심(?)에 대한 통찰인데, 물건의 가격이 오르고 그것을 통해서 수익을 본 사람들이 많아지면, 어느순간 사람들은 리스크는 보지 않고, 일단 물건부터 매수하고 보는 시기가 도래해 아파트의 폭등기가 온 다는 것이었다. 

결국, 나도 아파트 사이클을 비록, 상승기이긴 하지만, 한 번 겪어보니, 대략적으로 어떻게 굴러가는지는 알 것 같았다. 

'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'는 '22Y 추천도서로 정리해볼 예정이다. ~ 

책의 핵심은 역시 ‘부동산 사이클‘입니다. 제가 늘 사이클을 강조하는 건, 우리나라 부동산이 다른 나라와 다른 특성을 가지고 있고 또 다른 요인에 의해 움직이고, 그게 반복되는 사이클을 그리고 있기 때문입니다. 우리나라에는 다른 나라에선 찾을 수 없는 전세와 선분양 제도가 있습니다. 이 두 제도가 부동산 시장과 대중심리에 미치는 영향은 절대적입니다. 여타의 전문가들은 부동산 수요에 영향을 미치는 금리나 인구, 경기 , 호재와 악재 같은 요인을 강조하지만, 저는 이들 요인을 뛰어넘어 더 큰 파급효과를 가져오는 것이 전세, 분양, 정책, 대중심리라고 봅니다. 단언컨대, 우리나라 부동산 시장은 이 네 가지 요인만으로도 충분히 분석할 수 있습니다.

투기 사건으로 규정된 역대 사례들은 사실, 시간이 지난 후에야 그것이 투기였음이 드러난 경우입니다. 막상 그 시기에 그곳에 있엇다면, 해당 상품에 돈을 넣는 것이 투기인지 투자인지 분별하기 쉽지 않았을 겁니다. 대다수의 사람들이 그렇듯 그저 그 상품이 돈이 된다니까, 그것도 많이 버는 사람이 있으니까 참여하게 되는 거죠.

왜 투기세력이 생길까요? 그 상품의 가치가 지속적으로 오르기 때문입니다. 상품의 가격이 계속 오르지 않으면 애초에 거의 모든 사람이 달려드는 상황은 벌어질 수가 없습니다. 광풍은 오르는 현상이 반복적으로 오랜 기간 지속되기 때문에 일어납니다. 앞서 거의 모든 사람들에게 관심이 번지는 과정을 설명했습니다. 누군가가 그 상품에 대해 이야기하고, 거기에 투자해 돈을 벌었다는 사람이 생깁니다. 이런 사람이 한두 명 정도라면 광풍이 될 수 없지만, 이 현상이 확대 재생산되어 투자하는 사람마다 돈을 버는 상황이 벌어져야 광풍이 붑니다.

인간의 마음에 욕심이 자리 잡으면 그걸로 끝입니다. 욕심에 점령당한 인간은 그동안 알고 있는 지식과 헤아릴 수 있는 모든 리스크도 이미 자신이 이를 선택한 이유로 합리화시키니까요. 본인 스스로 말이죠. 누가 억지로 시킨 것도 아닙니다. 사기를 당하는 사람은 제 발로 사기꾼을 찾아갑니다.

이 두 사례를 통해, 미분양 물건이 부동산 매매 시장에 어떤 영향을 주는지 충분히 알게 되었을 겁니다. 이제 한 가지가 확실해졌죠. 부동산 가격이 상승하는 지역에서 언제 시장이 하락세로 전환될지 알려면 ‘미분양‘이 증가하는 시점을 주의 깊게 살펴봐야 한다는 걸 말이죠. 물론 미분양이 처음 생긴 시점이 중요한 게 아니라, 미분양이 다른 현장까지 확산되고 적체되는 과정이 필요하다는 것도 기억하시기를 바랍니다. 만약 시장이 이러한 움직임이 보이는데 그 지역의 부동산을 보유하고 있다면, 반드시 정리를 고려해야 합니다. 자칫 시기를 놓치면 부동산 하락장에서 마음고생이 심할 수 있으니까요.

여기서 많은 사람이 착각하는 것이 하나 있습니다. 매도물량이 줄어드는 근본 원인이 정부의 규제에 있다고 생각하는 것이죠. 사실은 전혀 그렇지 않습니다. 매물이 줄어드는 근본 원인은 부동산 가격이 오르고 있기 때문입니다. 만약 가격이 계속 떨어지고 있는 상황에서 정부의 규제까지 더해져 시장이 더욱 침체될 가능성이 크다면 어떻게 될까요? 오히려 매도자들이 앞다퉈 자신의 집부터 팔고자 아우성칠 겁니다.