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부동산 경매공매 상식사전 - 기초 상식부터 권리분석, 물건 공략법, 절세까지 경매와 공매를 한 권으로!, 2026년 개정판
백영록 지음 / 길벗 / 2025년 11월
평점 :
▶▶ 이 리뷰는 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.
<부동산 경매공매 상식사전>은
부동산 경매, 공매 시장에 대한 지식과
반복적으로 나타나는 위험과 실패 사례를 체계적으로 정리해,
초보자도 안전하게 시작할 수 있도록 돕는 책입니다.
시장 변동성과 정책 변화로 인해 투자 진입이 쉽지 않았던 직장인 입장에서,
이 책이 제공하는 "위험을 미리 걸러내는 기준"은 특히 의미 있게 느껴집니다.
경매, 공매는 적은 비용으로 비교적 높은 수익을 노릴 수 있지만,
준비가 부족하면 큰 손해로 이어질 수 있는 분야입니다.
저자는 권리분석, 현장 조사, 특수물건 검토 등
핵심 위험 요소를 사전에 확인하는 방법을 구체적으로 설명해,
바쁜 직장인도 퇴근 후나 주말에 안전하게 투자할 수 있도록 돕습니다.
또한 단계별 구성과 사례 중심 설명으로 이루어져 있어
짧은 시간에도 핵심 내용을 이해하고 바로 활용할 수 있습니다.
특히,30대 직장인은 결혼, 자녀 계획, 노후 대비 등 다양한 미래 계획이 필요한 시기입니다.
이 책을 통해 기본적인 부동산 투자 지식을 갖추면
장기적으로 자산을 안정적으로 늘리고, 경제적 안전망을 만드는 데 큰 도움이 될 것입니다.
가장 먼저 주목한 부분은
첫째마당의 '권리분석의 80%- 진짜와 가짜 임차인 구별법'입니다.
과거 여러 정부, 특히 문재인 정부 시절 전세가격 급등기에는
전세 사기, 보증금 미반환, 깡통전세가 전국적으로 발생했습니다.
이 사건들의 공통점은 겉보기와 실제 권리관계가 달랐다는 점이며,
이는 경매에서도 동일하게 나타나는 위험입니다.
저자는 이러한 문제를 방지하기 위해
임차인의 진위 파악, 대항력 여부, 보증금 우선순위를 단계적으로 확인하는 방법을 제시합니다.
이러한 단계적 확인방법은 경매뿐 아니라 일반 전·월세 계약에서도 필수적인 안전장치가 됩니다.
실제로 경매, 공매의 가장 큰 리스크는 "숨은 권리"이며,
이를 잘못 판단하면 낙찰자가 수천만 원에서 억 단위의 추가 비용을 떠안을 수 있습니다.
특히 임차인 관련 권리는 생활형 권리(보증금, 대항력, 우선변제권)가 얽혀 있어 더욱 위험합니다.
서류가 멀쩡해 보여도 주민등록, 확정일자, 점유 여부 중 하나라도 놓치면 큰 사고가 발생합니다.
초보자가 가장 자주 실수하는 부분도 바로 이 임차인 분석입니다.
저자는 초보자에게 생소한 등기부 구조, 말소기준권리 등을
실제 사례로 쉽게 설명하여 판단 기준을 명확하게 잡아줍니다.
결국 경매 성공의 절반은 권리분석에 달려 있기 때문에 이 챕터가 가장 중요합니다.
쉽게 말하면, 게임에서 겉만 멀쩡한 상자를 열었는데
사실은 폭탄이나 미믹이 들어 있는 상황을 피하게 해주는 파트라고 할 수 있습니다.
둘째로, 둘째마당의 '수익률은 발끝에서 나온다!- 실패 없는 현장 조사의 모든 것'은
부동산 가치 평가에서 현장 확인이 왜 결정적인가를 명확히 보여주는 파트입니다.
경매, 공매에서는 현장 조사가 수익을 결정하는 마지막 관문입니다.
과거 여러 정부가 개발 계획이나 규제 완화를 발표했지만,
실제로는 지연되거나 변경되며 투자자에게 손실을 준 사례가 많았습니다.
저자는 이러한 정책 의존형 판단의 위험성을 지적하며,
결국 가장 믿을 수 있는 정보는 직접 확인한 현장에서 나온다고 설명합니다.
서류상 문제없는 물건도 실제로는 곰팡이, 누수, 불법 증축, 무단 점유, 소음 등
서류로는 알 수 없는 리스크가 숨어 있습니다.
서류만 보고 판단하는 것은 집의 겉모습만 보고 상태를 짐작하는 것과 같으며,
현장 조사를 생략한 투자는 눈을 감고 운전하는 것과 다름없습니다.
간단한 예시로는
여행 숙소를 온라인 사진만 보고 예약했다가 실제로 가보니
곰팡이나 소음, 방의 크기 때문에 실망하는 경우와 비슷합니다.
부동산 역시 현장에서 직접 확인해야만 '진짜 모습'을 알 수 있습니다.
이 파트는 주변 시세, 생활 편의시설, 일조권, 소음, 관리 상태, 향후 분쟁 가능성 등
반드시 확인해야 할 체크리스트를 제시해,
정책 변화와 무관하게 스스로 분석 기준을 세울 수 있게 해줍니다.
특히 직장인에게 유용한 점은
온라인으로 확인 가능한 부분과 반드시 현장을 방문해야 하는 부분을 명확히 구분해준다는 것입니다.
언제나 휴가를 내고 집을 보러 갈 수 없는 직장인의 현실을 고려하여,
건축물대장, 지적도, 매각물건명세서 등으로 사전에 확인해야 할 사항과
직접 가서 봐야 할 항목을 단계별로 정리해 줍니다.
시간을 아끼면서도 실수를 줄일 수 있는, 효율적인 조사 방법을 제공하는 셈입니다.
셋째로, 여섯째마당의 '8,000만 원짜리 실수 막는 법- 경매 입찰표 작성과 실전 전략'은
입찰표 작성 오류로 인해 낙찰이 무효가 되는 상황을 예방하는 데 초점을 둔 매우 핵심적인 파트입니다.
경매는 단 한 번의 입찰 기회만 주어지기 때문에,
작은 실수 하나가 곧바로 낙찰 취소가 되고, 보증금이 몰수되어
결국 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다.
이 장에서는 보증금 기재 오류, 수정 서명 누락, 공동입찰 비율 미표기 등
초보자가 자주 범하는 실수들을 구체적인 사례와 함께 설명하여
기본적인 작성 요령의 중요성을 강조합니다.
많은 초보자는 '얼마에 입찰할 것인가'만 고민하지만,
이 파트는 가격 전략보다 먼저 지켜야 할 것이 실수 방지임을 분명히 보여줍니다.
"돈을 버는 기술"도 중요하지만, "돈을 잃지 않는 기술"이 우선이라는 사실을 알려줍니다.
마지막으로, 권말부록 '이재명 정부 부동산 정책 분석과 투자 전략'은
향후 시장을 판단할 때 필요한 공급정책, 세제 변화, 규제·완화 사이클 등 핵심 요소를 명확히 정리합니다.
독자가 단기 이슈에 흔들리지 않고 정책을 구조적으로 이해하며 투자 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
결국 중요한 것은
분석력, 위험관리, 전략적 계획 능력입니다.
이러한 원칙을 익혀 두면, 부동산뿐 아니라
중고거래, 금융투자, 온라인 판매, 수집 등 여러 분야에서도 그대로 적용할 수 있습니다.
<부동산 경매공매 상식사전>는
경매를 처음 시작하는 직장인이
어디를 확인하고, 무엇을 피하며, 어떻게 계산해야 하는지를 단계별로 알려주는 책입니다.
변동성이 큰 부동산 시장에서도 흔들리지 않는 판단 기준을 제시하기 때문에,
경매·공매에 관심을 가진 분들에게 특히 추천할 만한 책입니다.
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