부동산 심리와 행동경제학에 대해

부동산 행동경제학 - 숫자로 움직이는 부동산, 심리로 해석하다
최황수 지음 / 원앤원북스 / 2025년 8월

<부동산 행동경제학>

출판사로부터 책을 지원받아 읽고 주관적으로 작성되었습니다.

알다가도 모르는게 부동산인거 같다.
전문가가 되기 위해선 끊임없는 노력이 필요한 건 맞지만 앞으로의 전망에 대해선 다양한 의견들이 있는 것도 부동산인거 같다.
이성적으로 판단을 해야 하는 분야가 부동산이기도 하기에 제목부터 관심이 확 끌었다.
행동경제학과 부동산의 연계는 과연 어떤 것이 있을지. 부동산 투자를 어떻게 바라봐야 하는지. 여러 생각 속에서 읽은 책이기도 하다.
조금 더 실패, 후회 하지 않기 위해 노력이 필요하고 많은 것에 대해 배우고 느껴야 할 시점에서 "부동산 행동경제학"은 여러 관심과 마음을 이끌기에 적절한 책이였다.
행동경제학은 냉정하고 합리적이지 않은 의사결정의 원인을 이해하는 학문으로 부동산 분야에 있어서도 행동경제학을 바탕으로 다양한 분석과 관찰이 진행되고 있다. 부동산 투자의 심리적인 요인은 철저히 후행적인 현상이다. 냉정히 말하면 부동산 시장의 강세와 약세를 결정하는 것은 행동경제학의 인간 심리가 아니다. 부동산 투자자의 심리가 선행되어 거시적인 흐름을 바꾸는 것은 아니다.

"전문가의 말을 진짜 믿어도 될까?"
부동산 시장에는 해묵은 논쟁이 있는데, '상승론자'와 '하락논자'의 대결과 편 가르기다. 부동산 가격 상승기에는 상승을, 하락기에는 하락을 주장하는 중도적 의견을 가진 전문가는 보기 드물다. 중도 또는 팩트체크에 집중하는 이는 자극적이고 흥미롭지 못하다는 이유로 시장의 주목을 받지 못한다.
행동경제학은 정보편향, 감정적영향, 시장편향, 리스크 회피에서 이런 상황이 비롯된다고 설명한다. 데이터의 흐름과 추세선만 보고 수치적으로 본인의 분석이 옳다고 주장한다. 상당한 오류가 있을 확률이 높은데 데이터 분석에 근거했다고 자신한다. 개인적인 학습이나 분석이 선행되면 시장편향이 존재하지 않을 수 있으나, 아직 모르는 분야이거나 지역이라면 리스크 회피를 위해 주류 의견에 편승해 추종하기도 한다. 부동산 전문가가 자신의 주장이 나중에 틀렸다고 평가받는 것을 우려해 과도하게 보수적인 전망을 제시하는 경우다.

"풍선효과와 행동경제학"
풍선효과란 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 현상으로, 규제의 역효과를 설명할 때 자주 인용되는 비유다. 경제적 측면에서는 과열된 사장을 억제하기 위해 정부가 강력한 규제정책을 실시했을 때, 상대적으로 규제가 약한 분야나 지역으로 과열이 옮겨가는 현상을 뜻한다.
전반적으로 부동산 시장의 풍선효과는 사회적으로 바람직하지 못한 결과를 가져온다. 특정 지역 부동산 가격이 급등하고 인접 지역으로 가격 상승이 확산하면서 지역 간 경제적 불균형이 발생한다. 주거비용이 급등하고 주택 소유가 어려워지면서 사회 전반의 불평등 구조가 더욱 고착화된다. 행동경제학이 바라본 부동산 투자자의 모습은 신념이나 가정을 확인시켜주는 정보만을 선택적으로 받아들이려는 경향이 있는 사람이다. 부동산 투자자가 다른 투자자의 행동을 보고 편승하는 것을 사회적 증거라 말한다. 행동경제학 중요한 원칙 하나가 손실회피인데 풍선효과를 촉진하는 역할을 하기도 한다.

"부동산 기사와 행동경제학"
부동산 기사는 이성적이고 합리적인 판단보다는 투자자의 입장에서 행동경제학적 사고에 기반한 내용을 담고 있는 경우가 많다. 부동산 기사의 행동경제학적인 사유로는 대표성 휴리스틱, 확중편향, 프레이밍 효과, 가용성 휴리스틱, 손실회피, 사회적 증거와 관련이 있다.
국내 언론사의 현실은 별로 중요하지 않은 내용이라도 해도 관련 정책이 발표되거나, 사회적 현상이 발생하면 기사화해야 하는 숙명이 존재한다. 부동산 기사가 오해를 사는 이유 중 하나는 자극적인 헤드라인이나 섬네일을 쓰기 때문이다. 확중편향은 투기 심리를 조장할 수 있고, 기사의 편향성에 의해 정책을 받아들이는 자세도 달라질 수 있다. 언론은 사람들은 이익을 얻는 것보다 손실을 피하는 것에 더 민감하게 반응하는데 이 점을 잘 활용해 공포 마케팅을 펼친다.

"호모 이코노미쿠스란 무엇인가?"
호모 이코노미쿠스는 경제학에서 가정하는 합리적 인간의 개념이다. 자신의 이익을 극대화하기 위해 논리적이고 합리적인 결정을 내리는 무결점의 존재를 의미한다. 부동산 투자에 있어서도 호모 이코노미쿠스는 철저하게 시장 정보, 가격 전말, 위험관리 등에 기반해 최적의 결정을 내린다. 호모 이코노미쿠스에 대한 설명을 듣다 보면 너무 냉정하고 인간미가 없어 보이는데, 모두가 합리적이고 이성적인데 더 나은 의사결절이 있을 리 없다. 자본의 격차는 남보다 뛰어난 통찰력과 지식, 행동력이 있을 때 비로소 벌어질 수 있다. 단어와 표현은 '합리적 인간'과 '이성적 사고'라고 하지만, 듣는 입장에서는 존재하지 않는 전제와 있지도 않은 희박한 이상주의에 가까운 가정으로 인간의 경제활동을 해석한 것처럼 보인다. 물론 정통 경제학이나 주류 경제학이 인류에게 기여한 바는 매우 크다. 적어도 오류투성이인 인간에 왜 틀렸는지, 왜 그 의사결정이 최선이 아니었는지에 대한 기준을 명확히 제시했다. 경제학적 연구도 현실에 존재하는 인간, 행동경제학적 인간에 대한 연구가 더 활발하다.

이 책을 읽으면서 하나 생각났던 부분은 신문, 언론에서 본 기사들에 여론 몰이가 어떤 부분이였는지, 왜 한쪽으로 몰이가 되었는지 그리고 특정 시점엔 뭔가 감정적인 호소들이 왜 심리적으로 결과를 만들어서 흐름이 있는 부동산에 영향을 미쳤다는 게 조금은 이해가 되었다. 지금은 양쪽의 의견을 고루 듣고, 보고 개인적으로 생각을 정리하지만 이 걸 집이 없었을 시점, 집이 있는 시점에서 내 생각을 정리해서 주장을 한다고 해도 과연 군중들은 확증 편향에 아니면 심리적으로 공포 조장이 아닌 건지 자신감으로 당당히 주장을 한다는게 어려운 현실이라 생각했다. 인간의 욕망은 끝이 없는데, 지금도 부동산에 보면 투자와 투기. 주식과 같이 남들과 똑같은 행동을 했을 때 성공한다는 건 없다는 것이다. 단시간에 깨우칠 수 없으니 부동산과 심리는 어려운 부분이고, 자신만의 원칙과 철학을 세우고 심리적인 환경을 견디거나 극복하여 성공하는 길이 끊임없는 노력이 필요하다는 부분은 두말할 필요가 없다는 존재를 느겼다. 호모 이코노미쿠스에 대해 설명한 저자의 생각을 다시 느끼면서 인간의 심리에 대해서 좀 더 깊게 느낀 시간이였으며, 부동산은 단순히 돈과 시간으로 부를 축적할 수 없는 존재에 대해선 뼈있게 느낀 시간이였다.

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