(서평) 마지막 생존 코드, 디지털 트랜스포메이션 -유병준 作-

마지막 생존 코드, 디지털 트랜스포메이션 - 비즈니스의 미래를 재설계하는 혁신의 비밀 ㅣ 서가명강 시리즈 29
유병준 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

디지털 시대로의 전환에 발맞춰 많은 기업들은 끊임없이 경쟁하고 노력하고 있다. 이전의 고전적인 방식으로는 지금의 변해가는 시대적 흐름을 쫓아갈 수 없기에 단순 제조업이라 하더라도 고객과 소통하는 방식, 내부적인 조직의 문화등 새로운 변화에 기민하게 대처할 수 있는 모습이 기대되기 때문이다. 미래 지향적 변화에서 가장 중요한 자세는 무엇일까? 그리고 생존 가능성이 가장 높은 기업은 어떠한 기업일까? 디지털 혁신 전문가이자 플랫폼 기반의 비즈니스 모델을 연구하는 서울대 경영학 유병준 교수가 제시하는 경쟁력을 만드는 디지털 혁신에 대해 알아보자.

Prologue

- 피할 수 없는 미래, 디지털 트랜스포메이션

최근 놀라운 변화가 일어나고 있다. 초대된 강연, 만남에서 한국의 최고 경영자들이 '플랫폼 비즈니스' 를 하고 싶은데 어떻게 해야 하느냐고 묻기 시작했다. 플랫폼 비즈니스가 세계를 석권하기 시작하면서 도입하지 않으면 도태될 수 있다는 생각을 하게 된 것이다.

다만 처음의 가진 굳은 마음이 풀어지고, 지쳐가는 조직의 반대에 부딪혀 다시 과거로 회귀하고, 데이터 기반 의사결정은 요원하며, 소수 리더와 임원의 직관적 ㅍ판단과 독단으로 의사를 결정하는 과거 BPR의 실패에 멈추지 않길 바란다. 어떤 구체적인 방법으로 조직을 변화시키고 저항을 극복하며, 플랫폼 기반의 정보 시스템 구축을 통해 효익을 실현할지를 진정으로 고민하기를 바란다.

Chapter 01. 대전환 10년, 생존하는 기업의 비밀

- 중요한 건 퀄리티보다 속도다

살아남는 기업이 되기 위해서는 확실한 비대면 개방 혁신이 필요하다. 왜 꼭 만나야만 신뢰가 형성되는가? 이제 낡은 소통방식과의 결연한 결별, 새로운 소통방식과의 기꺼운 포옹이 필요하다. 메타버스 트렌드에 가볍게 올라타는 유연한 사고는 기본일 것이다. 인류는 역사상 가장 드라마틱하고 다이내믹한 전환의 시기를 눈 앞에 두고 있다.

디지털 전환의 중요한 부분으로, 플랫폼 기업들의 업무수행 방식이 바뀌고 있다. 마켓의 출시 기간과 준비 과정이 대단히 짧아지고, 완성도가 낮은 상태로 출시하는 것이 일반화된 것이다. 왜 그럴까? 이제 속도가 퀄리티보다 중요하다고 생각하기 때문이다. 60-70% 의 완성도로 시장에 출시해서 반응을 보는 것, 이것은 기존의 제조업에서는 생각할 수 없었던 변화다. 시장의 반응을 느끼는 것이다. 일단 시장에 출시해 고객의 반응으로 평가받고 제품을 수정하는 것이다.

왜일까? 무엇이 성공할지 확신할 수 없으므로 끊임없이 새로운 상품을 내놓기 때문이다. 빠른 시간에 적당한 완성도의 신제품을 선보인 후 시장 반응이 좋으면 지속적으로 생산하고, 아니면 거둬들이는 방식이다. 과거에는 돌다리도 두들겨보는 심정으로 열심히 두들겨서 출시하고 성공을 기다렸다면, 이제는 그렇지 않다. ... 다만 여기에는 조건이 따른다. 기업 입장에서는 제품을 제때 출시하는 만큼 사후 평가 또한 냉정하고 빨라야 한다. 아무리 막대한 투자금과 다수의 인력을 투입했더라도 시장의 반응이 좋지 않으면 실패를 냉정히 평가하고 빨리 조치를 취해야 한다.

- 회복 탄력성을 갖춘 '애자일 Agile' 조직

플랫폼 기업을 하기 위해서는 신속한 의사결정이 필수이며, 따라서 네트워크 등의 코어 기능이 내재화되어야 한다. 내재화를 해야만 빠른 액션이 가능하기 때문이다. 아마존의 CEO 제프 베조스는 사실 그다지 커뮤니케이션 능력이 뛰어난 인물은 아니라는 비난도 받지만, 의사결정면에서만큼은 다르다. 그는 말단 사원이라도 중요한 일이 있으면 언제든 연락할 수 있는 핫라인은 만들었다.

국내 조직도 차츰 이러한 변화에 맞춰 바뀌고 있다. 성과 측정 방식에서도 애자일 조직, 즉 기민한 조직으로 변화하고 있다. 애자일 조직은 단순한 부서별 실행이 아니라 부서간 경계, 낡은 형식을 허물고 변화에 신속하게 대응하는 조직 형태를 의미한다. 여기서는 성과에 기반한 생산성을 유지하고 향상하는 것이 중요하다.

- 정부기관의 플랫폼 운영이 실패하는 이유

불확실성이 높은 상황에서는 정확도보다는 시장에 빠르게 서비스를 내고, 시장 반응에 따라 수정하는 것이 필요하다고 했다. 그러기 위해서는 의사결정이 빠르고 유연해야 하고, 플랫폼 운영이 내재화되어야 한다고 했는데, 정부 기관의 일이 어디 그런가. 모든 것이 정확해야 하고, 의사 결정 절차가 길다. 그리고 IT 인력이 없으니 전부 외주화하는 것으로 해결한다. 플랫폼 기업의 조건을 모두 거스르는 것이 정부 조직이다. 정부의 수많은 플랫폼 사업이 실패하는 이유다.

Chapter 02. 비즈니스의 판도를 바꾸는 디지털 혁신

- 온라인과 오프라인의 '따로 또 같이'

비즈니스의 미래, 가장 큰 변화는 오프라인 조직이 온라인화되는 것이다. 그렇다고 오프라인이 완전히 없어지거나 그 중요성이 사라지는 것은 아니다. 그렇다면 기업이 온라인 중심으로 정환될 때 현재 상태의 오프라인 조직을 어떻게 활용할 것인가? 하는 문제가 발생한다.

- 애플스토어의 여섯가지 교훈

이와 같은 상황에서, 오프라인 매장을 확대하는 기업이 있으니, 애플이 그 주인공이다. 애플의 오프라인 매장인 애플스토어는 단순히 제품만 판매하는 곳이 아니라 사용자 경험을 공유하는 복합 공간이다. 애플 스토어는 물건을 파는 것보다 오프라인에서 물건을 경험하게 하는 것이 주된 목적이다. ... 사실 파는 것이 목적은 아니라고 했지만, 매출 효과도 높았다. 제품을 직접 경험하고 상담해서 구매할 수 있으며 픽업, 수리 등 오프라인에서 하는 것이 편한 것들을 해결할 수 있기 때문이다. 게다가 애플은 오프라인 공간에서 무료 교육도 해준다.

애플 스토어의 교훈

1) 브랜드 통합 : 온오프라인의 결합 / 고객 중심적이고 효율적이며 직관적인 애플스토어

2) 마찰 없는 커머스 제공

3) 거래가 아닌 경험에 집중하는 것

4) 신뢰의 중요성

5) 통합 : 오프라인과 온라인의 장점을 결합 (옴니채널)

6) 데이터를 활용한 결과

Chapter 03. 절대 실패하지 않는 디지털 전환 전략

- 글로벌 리딩 기업의 과감한 디지털 변신

1) 버버리의 디지털 이미지 변신

2) 스타벅스의 과감한 혁신

3) 버거킹의 옴니채널 구축

4) DBS의 디지털 채널 구축

5) 나이키의 끊김없는 디지털 경험

세상의 룰을 창조적으로 바꾸는 일. 디지털 전환은 스티브 잡스식의 '미친' 듯한 헌신과 집중이 있어야만 실현 되는 것이다. 그래서 어렵고 힘든 길이지만, 결국 가지 않을 수 없는 길이다. 그러므로 실패하지 않는 전략이 중요하다.

성공적인 디지털 전환은 조직을 간략화함으로써 경영 및 직원 채용에서의 효율성도 높인다. 고객이나 공급자 관리도 향상되어서 고객과 공급자가 더 만족해하는 모습을 보이게 된다. 그리고 고용인들의 의욕 또한 향상되는 걸 볼 수 있다. 대표적인 것이 인력교체 감소로, 이직하는 사람이 없어진다는 것이다. 이직이 없으면 당연히 생산성이 향상되는데, 미국의 우체국인 USPS Us Postal Service 사례가 이를 잘 보여준다. USPS 에서는 목적지를 스캔하던 단순 작업을 광학 스캐너를 통해서 훨씬 간단하게 바꿨다. 사실 스캔하는게 힘든 노동이었는데, 이것을 기계의 몫으로 전환했더니 일이 간편해져 이직이 줄고 생산성 또한 높아졌다고 한다.

디지털 시프트 digital shift. 디지털로 진화한다는 뜻의 큰 변화를 이야기하는 말이다. 책을 읽으며 디지털화되어가면서 전통적인 제조업을 비롯한 각 기업들의 경계가 무너진다는 느낌을 받았다. 마지막에 고객에게 제공하는 서비스만이 기업에 따라 달라질 뿐 고객과 소통을 하는 방법, 전반적인 관리의 방법, 고객 중심의 경험을 제공하고 효율성을 추구하는 조직문화로 개선하는 등 방법은 제각각 다르지만 유수한 목표를 추구하고 있기 때문이다.

이렇게 변해가는 세상속에서 우리 또한 디지털 역량을 강화하는 것이 필요하다. 공급과 수요, 디지털 문화속에서 이를 제공하는 사람이나 사용하는 사람 모두 재교육이 필수적이 될 것이다. 점점 더 높은 생산성을 추구하는 사회 속에서 기계와의 공존하는 방식에 적응하는 사람들만이 더 높은 가치를 인정받고 살아남을 수 있으리라 생각된다.

[100자평] 마지막 생존 코드, 디지털 트랜스포메이션

마지막 생존 코드, 디지털 트랜스포메이션 - 비즈니스의 미래를 재설계하는 혁신의 비밀 ㅣ 서가명강 시리즈 29
유병준 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

디지털 시프트, 거대한 시대적 변화와 필요한 우리의 자세

[100자평] 사람의 마음을 움직이는 마법의 말 한마디

사람의 마음을 움직이는 마법의 말 한마디
필 M. 존스 지음, 이지혜 옮김 / 생각의날개 / 2023년 4월

비즈니스를 위한 효과적인 실전 대화 표현들

(서평) 마법의 말 한마디 - 필 M. 존스 作-

사람의 마음을 움직이는 마법의 말 한마디
필 M. 존스 지음, 이지혜 옮김 / 생각의날개 / 2023년 4월

인생은 선택의 연속이라는 말이 있다. 그러한 선택에 있어서 우리는 자신이든 혹은 타인이든 협상이 필연적으로 따라오게 된다. 따라서 앞에서 한 말을 바꾸어보면 인생은 협상의 연속이라고도 볼 수 있는 것이다. 이 때 가장 중요한 것은 무엇일까? 협상을 하는 내용도 물론 중요하지만 상대를 어떻게 설득시키고, 이해시키는가 하는 과정이 필수적이다. 매번 Yes 의 답변을 얻지 못하더라도 No 를 Maybe 로 바꾼다거나 혹은 상대방이 고려할 수 있도록 만든다면 우리가 협상을 통해 더 많은 일들을 할 수 있지 않을까?

Prologue

세일즈는 인간관계다. 그 인간관계를 발전시키고 성장하게 만드는 핵심은 커뮤니케이션 전략에 있다. 그런데 세일즈 현장에서 만나게 되는 고객과의 대화는 만만치 않다. 세일즈란 나와 고객 간의 단순한 관계가 아니기 때문이다. ... 내가 후회하는 일들 중에도 고객이 원하는 조건을 한 번쯤 들어보고 회사 측에 다시 한 번 논의해 가능한 선에서 고객을 만족시킬 만한 조건을 제시했더라면 적어도 경쟁사에 뺏기는 실수는 하지 않았을 텐데 하는 것이다.

나는 수없이 많은 고객과 만나고 헤어졌다. 하지만 그 고객들의 상황을 현재 보이는 상태로만 파악했다. 세상은 좁다. 고객들이 보유한 인맥은 세일즈를 하는 나의 인맥을 뛰어넘는 엄청난 네트워크인 경우도 있었다. 고객들의 인맥을 활용하기 위해 고객들에게 적극적으로 부탁했었더라면 해결될 수 있는 일들이 지금 생각해보면 얼마든지 있었다. 나는 그것들을 놓쳤다. 이 책에 나오는 '부탁 하나만 들어주실 수 있을까요?' 이 말 한마디를 못했던 나의 수동성이 아쉽다. 미팅을 마치고 돌아오는 길에 이 한마디를 했더라면 기존 고객을 통해 새로운 고객을 확보하며 훨씬 빠르게 성장했을 텐데 말이다. 경험상 제시하는 '언제가 편하신가요?' 라는 질문은 고객의 편의를 배려하면서도 부드럽게 다음 약속을 잡을 수 있게 해주는 데 있어서는 가장 좋은 말이라고 할 수 있다.

이 책은 세상에 알려지지 않은 대화의 기술, 그리고 최적의 타이밍에 던지는 최적의 말 한마디가 발휘하는 위력을 다루고 있다. 무엇이 고객으로 하여금 엇비슷한 사람들 가운데 당신을 선택하도록 만들 수 있을까? 정확히 무엇을, 언제, 얼마나 설득력 있게 말하는가에 달려 있다. ... 사람과 사람 사이의 관계, 비즈니스에서의 상호작용을 연구하면서 나는 한 가지 놀라운 사실을 발견했다. 남들보다 훨씬 더 좋은 결과를 얻어내는 이들에게는 확실한 공통점이 있다는 것이다.

Chapter 01. 상대의 결정에 내적인 동기를 부여하는 말 한마디

- 당신이 원할지는 모르겠습니다만 : 사전에 거절 차단하기

누군가에게 무엇을 처음 소개하거나 설명해야 하는 상황에서 이 말 한마디만큼 적당한 것이 없다. 어느 시점에서 꺼내든 어색하지 않게 대화를 지속할 수 있는 데다 거절에 대한 두려움을 완전히 극복할 수 있도록 도와준다. "당신 이걸 원할지는 모르겠어요. 하지만..."

실제로 상대가 관심이 없더라도 자연스럽게 주의를 집중하도록 만드는 것이다. 이 말 한마디의 핵심은 마지막에 등장하는 '하지만' 이다. 사실 대부분의 대화법에서는 이 단어를 금기시한다. '하지만'은 그 이전에 했던 말들을 전부 부인하는 효과가 있다. 하지만 여기에서 하지만은... 이라고 말하면 당신의 머릿속엔 이런 메시지가 각인될 것이다. "바로 이게 당신이 원하는 겁니다."

- '에 대해 좀 알고 계신가요?' : 상대가 확신하는 근거에 의문 제기하기

미팅 상황에서 영향력을 발휘하고 싶다면 대화의 흐름을 주도할 줄 알아야 한다. 이를 위하여 흔히 사용하는 전략이 있다. 상대의 말을 뒤집는 질문을 던져 상대가 갖고 있던 확신을 의문으로 바꿔버리는 것이다. 갈들을 하결하는 방법 중 하나로 단순히 말싸움에서 이기려 애쓰는 것이 아닌 상대가 기반을 둔 근거 자체에 대하여 질문을 던져야 한다.

- '만약 ~된다면 어떨 것 같으세요?' : 협상과 설득, 영향력의 기초는 동기 부여

동기는 모든 분야의 협상과 설득, 영향력의 기초가 된다. 또한 자기 영역에서 최고가 되고 싶다면 누구나 그 의미를 깊이 파고들어야 한다. 간단히 말해 동기의 진정한 의미를 알면 당신이 상대로 하여금 무엇이든 시도하게 할 수 있다는 말이다.

동기 부여에 잠재적인 이익보다 잠재적인 손실이 더 큰 위력을 가진다는 이론을 알면 대화를 시작할 때 손쉽게 다음과 같은 질문을 던져 볼 수 있다. "만약~다면 어떨 것 같으세요?" 라는 질문과 함께 멋진 미래의 모습을 제시해주면, 그 말을 듣는 순간 상대는 상상 속에서 시간 이동을 해서 그 시점의 감정이 어떨지 떠올려 보게 된다. 다만 부정적인 감정과 긍정적인 감정을 동시에 일으키는 시점을 선택해야, 변화를 시도할 만한 가치가 있을지 판단할 근거가 생긴다.

- 언제가 편하신가요? : 자연스레 후속 미팅 유도하기

사람들이 당신의 아이디어를 귀 담아 듣지 않는 가장 큰 이유가 뭘까? 일단 제대로 들을 시간이 없기 때문이다. "언제가 편하세요?" 라는 질문으로 대화를 시작하면 상대는 무의식적으로 가능한 일정이 언제일지 떠올리고, 거절해선 안된다고 생각하게 된다.

Chapter 02. 상대의 의사결정에 직접적으로 관여하는 말 한마디

- 제게 따로 궁금한 것이 있으신가요? 다음엔 어떻게 연락드리는게 좋을까요?

내가 이 기술을 고안한 것은 상당수의 세일즈맨이 프레젠테이션을 할 때마다 저지르는 실수를 예방하기 위해서였다. 프레젠테이션에서 발표자는 끝내기전에 꼭 "질문 있습니까?" 라는 질문을 던진다. 그런데 이 말을 듣는 사람은 무의식적으로 마치 자신이 질문을 하지 않으면 안 될것 같은 의무감과 함께 질문이 없을 경우 스스로 바보가 된 것 같은 기본을 느끼거나 확신할 수 없어 그 자리를 피해 생각할 시간을 찾는다.

당신이 누군가와 처음 만나서 잠시 대화를 나누었는데 다음에 또 만나고 싶다고 가정해보자. 많은 사람들이 이런 상황에서 흔히 실수를 저지른다. 상대의 기분이 어떤지는 전혀 고려하지 않고 "전화 번호 좀 주시겠어요?" 라고 물어보는 것이다. 물론 직접적으로 물어보는 것이 필요한 상황도 있다. 그러나 이런 상황에서 상대방이 할 수 있는 대답은 '좋아요' 혹은 '싫어요' 둘 중 하나뿐인 데다, 갑작스럽게 사적인 영역을 침범당하면 상대는 거부감을 느끼기 쉽고 당신이 원하던 대답을 듣기 어려워진다.

- 세 가지 선택이 가능합니다 : 쉽고 신속한 결정을 유도하는 선택의 폭 좁히기

누구나 최종 결정은 자신이 내리고 싶어 한다. 바로 그럴 때 옆에서 선택의 폭을 좁히고 최종 선택이 좀 쉬워지도록 도와주는 말 한마디를 알려주겠다. 최종 결정을 앞둔 상대에게 이렇게 말하면 된다. "제가 보기에 지금 당신이 선택할 수 있는 것은 세 가지 입니다." 이 말은 상대의 의사결정을 직접적으로 도와주는 동시에, 당신이 무척 공정한 태도를 유지하고 있다는 인상을 준다.

"세 가지 선택이 가능합니다" 라는 말로 대화를 시작하여, "이 중에서 당신에게 좀 더 편한게 뭘까요?" 라는 말로 대화를 마무리하라. 대화가 시작되기 전에는 어렵게만 보이던 의사결정 과정이 훨씬 수월해지는 경험을 하게 될 것이다.

Chapter 03. 나의 선택이 상대에게 최고의 결정이 되게 하는 말 한마디

- 이유를 여쭤 봐도 될까요? : 거절을 위해 주도권을 찾게 하는 질문

살다보면 거절당한 일은 숱하게 많다. 직장에서든 일상에서든 당신이 무언가 제안했을 때 상대가 바로 결정하지 못하고 망설이거나 방대하는 상황은 부지기수로 일어난다. 그리고 생각보다 자주 내 의견을 포기하고 다른 사람의 아이디어를 받아들여야 하는 순간도 생긴다. 이런 상황에서 고집을 부리면 갈등이 생기는 탓에 사람들 대부분은 말싸움을 피하기 위해 기꺼이 자기 목표를 버리고 쉽게 가는 쪽을 택한다.

협상에서 성공하려면 시종일관 대화의 주도권을 놓치지 말아야 한다. 대화의 주도권은 언제나 질문을 던지는 사람에게 있다. 어떤 방식으로 거절당하든, 거절을 그저 하나의 질문처럼 여기고 대응해보라. 질문을 질문으로 맞받아치는 순간, 대화의 주도권은 곧바로 당신에게 돌아올 것이다.

- 결정을 내리시기 전에 : No! 라는 선택을 유보하게 하는 말

상대의 마음을 No 에서 Yes 로 바꾸기란 거의 불가능에 가깝다. 그 마음을 바꾸고 싶다면 일단 Maybe (아마도) 쪽으로 옮겨야 한다. 만약 상대가 당신의 제안을 받아들일 것 같아 보이지 않는다면, 재빨리 상대를 출발점으로 되돌려 놓아야 한다. 이럴 때 필요한 말이 바로 "결정을 내리시기 전에" 다.

단순해 보이지만 이 말은 협상을 "No" 에서 끝맺지 않고 완전히 다른 관점에서 재고하는 효과를 불러온다. 당신의 아이디어를 지지하면서도 상대의 결정에 더욱 영향력을 미칠 수 있는 정보를 추가로 제공하여, 결과적으로 당신에게 좀 더 유리한 결정이 가능하게 해주기 때문이다.

책에서 이야기하는 협상의 '한마디' 들에게는 공통점이 있었다. 그것은 바로 상대방의 주의를 환기시킴과 동시에 (특히 부정적 의견인 경우) 선택의 결정권을 상대에게 던지며 설득을 하는 표현이라는 것이다. 우리가 하는 일들은 업무 자체로 결과를 낳기도 하지만 관계에서 오는 오해와 잘못된 표현으로 상대방이 느끼게 만드는 부정적인 생각들로 일이 망쳐지는 경우도 꽤 많다. 따라서 고객을 창출하고 성과를 내기 위해서는 실전 대화와 협상 전반의 커뮤니케이션 기술이 필수적이다. 어떻게 해야 상대방과의 대화를 통해 유리한 방향으로 협상을 이끌어 갈 수 있을까? 세일즈와 마케팅 능력을 향상시키는 표현들을 알고 싶은 분들이라면 한번쯤 읽어보라고 권유하고 싶다.

(서평) 더 크래시 -한문도 作-

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

지금은 1인 미디어의 발달로 인해 이전보더 훨씬 더 다양한 전문가의 의견과 분석을 들을 수 있는 기회가 많아졌다. 그 중 부동산 유튜버이자 서민의 멘토로 활동하는 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임 교수인 한문도 교수의 부동산 강의가 나왔다. 아마 처음부터 어떤 이야기로 시작할 것인지 감이 잡히리라 생각된다. 더 크래시 The Crash, 사전적으로 충돌, 추락 (사고) 혹은 부서질때 나는 요란한 소리, 굉음을 의미한다. 이는 말 그대로 우리나라의 부동산 시장에 대한 전망은 부정적이라는 이야기일 것이다. 하지만 미래를 준비하려면 현재에 대한 정확한 분석이 있어야 수정하고 고쳐나가는게 가능할 것이다. 앞을 생각하는 마음으로 차분히 내용을 들여다보자.

Prologue

부동산 하락, 아니 정상화는 대한민국의 미래와 청년 세대와 후세들을 위해 분명히 축복이라고 생각한다. 지난 7여년 간의 부동산 가격 급등은 일부 투자자들, 금융기관, 건설사에게만 축복일 뿐 대부분의 1주택자와 무주택자에게는 전혀 도움이 되지 않았다. 주택 가격이 안정되어야 국가경제의 선순환이 이루어지고 국가발전을 도모할 수 있다.

폭등기 이후 거품이 꺼지고 조정 국면으로 돌아가기 위해서는 시간이 필요한데, 우리나라 부동산이 하락으로 간다는 걸 세 가지 지표가 암시하고 있다. 바로 거래량 감소, 미분양 증가, 전세 가격 하락이다. 현재 벌어지고 있는 역전세 또한 대출이 쌓아 올린 전세 가격 거품이 꺼져가는 과정이다. ... '합리적 기대 가설' 이라는 이론이 있다. 사람들은 '이거 너무 비싸다' '내가 사기엔 부담된다' 라고 생각하면 정책과 상관없이 매수를 줄인다는 것이다. 이런 현상이 거래량 급감으로 나타나기 시작한 것이다.

자본주의의 한계로 경제는 불황과 호황을 반복할 수밖에 없다. 이러한 시대의 흐름에 역행하거나 무관심으로 대응하면서 당해서도 안 된다. 부동산 시장과 경제의 흐름을 알면 자산관리를 하는 데 도움이 된다.

Session 1. 경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다

Chapter 01. 거래절벽과 예정된 공급 폭탄, 이유있는 하락

- 주택시장의 상승과 하락은 어떻게 예측할 수 있을까?​

전통적으로 거래량 변화, 전세 가격 변화, 미분양분의 증감이라는 세 가지를 체크하면 시장 방향성을 예측할 수 있다. 거래량의 변화, 특히 추세적 (시계열 해석) 변화를 보면 예측이 가능하다. 거래량이 적정기준 아래로 떨어지고 지속적으로 감소하면 가격 하락의 선행 신호로 본다. 반대로 거래량이 평균 거래량을 상회하기 시작하면 부동산 시장은 상승장에 돌입한 것으로 판단한다.

또한 전국 주택거래량과 주택수를 비교해보자. 이를 통해 전국 주택 재고량에 비해 주택거래량이 급감함을 알 수 있다. 시장이 큰 변환점을 맞이하여 조정 국면으로 향한다는 것을 예측할 수 있다. '합리적 기대가설' 에 따라 시장 참여자들이 정부 정책과 상관없이 시장 상황에 대해 판단하는 것으로, 부동산 시장의 경우 비탄력적 시장의 성격을 가지고 있어 시장 참여자들이 지켜보자는 매수우위의 조정기로 접어들게 되면 쉽사리 상승 반전하기 어렵고 장기화되는 경향이 높다.

입주 물량이 많아 집이 남아돌면 주택 가격은 낮아지고, 전세 가격 또한 더 저렴해진다. 인천의 넘치는 물량은 수도권에서는 인근 김포나 파주, 부천시, 광명시까지 하방 압력을 줄 수 있다. 한 지역의 집값이 올라가면 인근 지역에도 집값이 오르는 '풍선 효과' 의 반대로 '역풍선 효과' 를 생각해 볼 수 있는데, 이는 인근 지역의 주택가격이 하락하면 해당 지역도 하락하게 되는 현상이다.

결론적으로 2023년 올 한해는 매매가, 전세가 모두 본격적인 조정을 거치게 될 것이므로 자산관리에 집중해야 한다. 또한 내 집 마련 실수요자들은 긴 호흡을 가지고 내 집 마련 전략을 진행하는 것이 효율적이다.

Chapter 02. 집값 붕괴인가, 집값 정상화인가

- 주택구입부담지수로 보는 집값 추세

부동산 시장, 특히 주택 시장에서 정상 주택 가격을 판단할 수 있는 지표가 바로 주택구입부담지수 Housing Affodability Index 이다. 이는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 도움이 된다. 이 수치는 어떻게 산출하는 것일까?

중위가구의 소득을 기준으로 주택의 중위 가격이 있고, 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 일정 조건이 있다. 그 조건은 LTV 50% (정확히는 47.9%), DTI 25.7% 에 만기 20년 고정금리의 조건이다. 이 조건을 적용했을 때 주택 매입 후 중위소득 가계가 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타낸 것이 바로 주택구입부담지수이다. ... 100이라는 수치는 중위가구 소득의 25% 정도를 원리금 상환으로 부담한다는 뜻이고, 200 이라는 수치는 소득의 50% 정도를 부담한다는 뜻이다.

전 세계적으로 안정적인 수치를 30-35% 정도로 본다. 40% 선이 일반적이고 30%라면 주택구입부담지수에서는 120 정도가 된다. 120 정도가 정상수준이라고 볼 수 있는데, 현재는 200에서 120까지 떨어진 값을 계산해보면 최소 40%의 갭이 생긴다. 바꿔 말하면 현재 주택 가격이 30-40% 정도 조정될 수 있다는 뜻이다.

저금리에는 자산가치가 올라가고 반대로 고금리에는 자산가치가 내려가게 된다. 그러면 결국 평균에 수렴한 것이다. 따라서 부동산 가격이 40% 하락할 수 있고 더 하락할 수도 있다. 어떨 때 더 하락할까? 국내 리스크 뿐 아니라 해외에서 외부 리스크 발생 시 주택 가격이 더 하락할 수 있다. 한국주택금융공사에서 분기별로 주택구입부담지수를 발표한다. 무주택자라면 이 수치가 어느 정도 내려왔을 때 시장에 접근하는 게 좋을 것이다.

※ 한국은행에서 발표하는 금융안정 보고서 참고 (2022년 12월 기준) ※

https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000593/view.do?nttId=10074512&menuNo=200068

 

금융안정보고서(2022년 12월) | 금융안정보고서(상세) | 주요 보고서 | 조사 · 연구 | 한국은행 홈페이지

한국은행법 제96조 제1항이 정하는 바에 따라 국회에 제출하는 거시 금융안정상황에 대한 평가보고서인 금융안정보고서입니다.

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Chapter 03. 한국에도 일본형 장기침체가 올 수 있을까?

시장참여자들의 위축된 소비심리와 자산투자 심리는 정점을 통과한 후 알게 모르게 서서히 퍼지다가 어느 순간 걷잡을 수 없는 패닉 상황이 도래하게 된다. 누적된 거품의 위험은 어느 순간에 갑자기 터지는 듯하지만 터지기 전에 여러 가지 신호와 지표의 변화를 나타낸다. 다만 광기가 넘치는 시기에 대부분의 대중과 언론이 위험 신호를 무시하는 경향이 반복된 것이 자본주의의 역사다. 한번 광기에 젖어들면 대중은 비합리적 행동마저 정상적인 것으로 치부하는 양상을 지니게 된다.

물가 상승 -> 임금 상승 -> 기업 여건 악화 -> 실업률 증가 -> 소비 둔화 -> 경기 침체 -> 양적 완화 -> 물가 재상승

이러한 시장 상황과 정책 변화 속에서 반복되는 경기 호황과 거품 그리고 경기 후퇴와 경기 침체, 더 나아가 경제 위기가 되풀이되어온 것이 자본주의 경제의 딜레마다. 현재 우리가 살고 있는 자본 주의 시대는 금리와 물가 변동이 사실상 모든 경제 상황의 변화를 이끄는 선행 변수로 작용한다.

- 일본형 장기침체 우려에 대한 예측

결론적으로 우리나라가 일본형 장기침체에 빠질 수 있는 요건이 80% 이상 갖춰졌다. 마음의 준비가 필요하다. 다만 일본은 기업 부채가 많았고 우리나라는 가계 부채가 많은 게 차이점이다. 한국과 일본 모두 경기 둔화기 또는 경제와 부동산 침체기에 경기회복을 위한 저금리 및 금융완화 정책을 전방위적으로 강력하게 펼치던 시기에 부동산 거품이 형성되었다.

Session 2. 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 미래

Chapter 01. 큰 폭의 조정장이 온다

- 향후 부동산의 추가 하락 조정이 일어날 가능성이 큰 이유들

1) 미국 기준금리 인상 : 2023년 최고 5-5.5% 인상 가능성

2) 미국발 경제침체 시 전 세계 경제 침체로 전이

3) 국내 무역적자 심화

4) 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5) 역전세난과 입주물량 증가

- 부동산 가격이 상승하기 위한 조건

1) 경제 성장과 경제 구조 : 제조업 발전 수출 및 고용 증가, 경제 성장률 (5% 이상)

2) 인구 증가 : 생산 가능인구의 증가 및 핵심구매연령층의 증가

3) 소득 증가 : 소득 분배율의 증가, 정부의 금리 및 대출 정책

나라에 1) 돈이 많아지고 2) 인구도 늘고 3) 그 인구의 소득 분배까지 좋아지면 당연히 주택 가격이 상승하거나 심지어 폭등할 수 있다.

이자가 늘어나고 물가는 올라갔는데 봉급은 그대로인 상황, 게다가 무역적자가 계속되고 있는 상황에서 우리나라의 가계는 세계 최고 수준의 가계부채를 안고 있다. 이러한 경제 상황에서 부동산은 당분간 약세 시장을 이어갈 수밖에 없고 전세 가격도 하향 조정될 것으로 예측된다.

Chapter 02. 공급 요인이 시장의 방향을 정할 수 있는가

주택가격의 흐름과 정부 정책을 같이 보면 부동산이 급등할 때마다 대책이 나왔다는 걸 알 수 있다. 상승 폭이 줄어들다가 하락으로 접어들어 7년간 하락기를 거친 적도 있다. 2023년 이후 부동산 시장도 반등할 수는 있겠으나 일정 시간 뒤에 재하락이 시작되고 하락 후 횡보가 심하면 7년도 갈 가능성이 있다는 말이다. 3년 후 집 값은 어떻게 될까? 개인적으로는 전체적으로 당분간 정부가 어떠한 정책을 펼쳐도 시장이 재상승하기에는 역부족인 상황이라고 본다.

현재 대한민국의 경제상황은 기업부채 뿐 아니라 가계부채도 심각하고 해외 상황도 안 좋다. 부동산 PF 부실 문제, 자영업자 문제 그리고 무역적자도 심화되고 있다. 12개월째 무역적자는 IMF 외환위기 이후 처음 있는 일이다. 이처럼 리스크가 많은 경제 상황과 폭등한 부동산 가격의 하락 조정 국면이 가세하면서 당분간 침체기가 올 것이다. 상식적으로 앞으로 시장이 단기간에 회복할 거라고 판단하는 것은 성급한 예측이라고 볼 수 있다.

무주택자들은 당분간은 생업에 충실하고 금리, 환율 등을 공부하면서 현금을 차곡차곡 모으되 부채는 줄이길 바란다. 그러다 보면 기회가 분명히 올 것이다. 결론적으로 3년 정도 하락장이 이어질 것이고, 5년 뒤도 하락장일 가능성이 많다고 본다. 10년 뒤는 중간에 반등이 있겠지만 중장기적으로 예전 같은 불장은 없을 것이다. 10년 뒤 집값은 지금처럼 소득 수준 대비 어마어마한 부담을 주는 일은 없을 것으로 보인다. 주택 부담지수가 120-130 정도로 안정적일 가능성이 크다.

여기 소개된 우리나라 부동산의 전망들은 밝지 않다. 기본적으로 현재의 경기 침체 우려와 더불어 고금리의 기조가 언제까지 이어질지 불확실한 상황이며 내부적인 인구구조의 한계상 (생산가능인구수의 감소 및 출생률 저하) 부동산의 상승을 기대하기는 어렵다. 하지만 반면에 지금과 같은 위기일 수록 부동산의 장기간의 순환 사이클을 생각하며 미래를 준비한다면 또 다른 기회의 장이 될 수 있으리라는 생각 또한 갖게 된다. 부동산의 시황을 평가할 수 있는 기본적인 지식과 더불어 많은 지표들을 설명해주는 저자의 폭넓은 지식을 읽다보면 스스로 부동산의 투자 시점을 판단할 수 있는 실력 또한 늘지 않을까? 기회는 위기속에 묻어있음을 명심하자.