(서평) 3기 신도시 수도권 청약 전략 -황동인 作-

3기 신도시 & 수도권 청약 전략 - 역대급 아파트 공급 계획! 100% 당첨되는 청약 전략!
황동인(디잡스) 지음 / 경향BP / 2021년 4월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

Chapter 01 청약은 고도의 심리전

- 2017년 서울 아파트 값의 상승으로 현재는 지방의 집값까지 폭등하는 현실. 이는 현재 부동산에 부정적인 사람들까지도 매수 다열에 참여하여 부동산 가격이 상승을 거듭하고 있는 모습이라 저자는 이야기한다. 말 그대로 늦게 뛰어들어 부동산의 잠재적인 추가적 상승을 기대하는 매수세가 이어진다는 것. 이렇게 대중의 심리는 무서운 것이다. 서로 다른 사람들의 생각을 모이게 하는 것은 힘들지만 모이면 응집력을 깨뜨리기가 결코 쉽지 않다.

결국 청약을 해야하는 배경을 살펴보면 오른 집값을 따라잡을 가장 낮은 비용을 지불하는 것이 청약이기 때문일 것이다. 얼마전 사람들이 모여 800대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 광교의 경우를 봐도 청약으로 아파트 마련한다는 것 자체가 이제는 하나의 복권을 긁는 것과 마찬가지로 되어버렸다. 앞으로도 청약 열기는 더욱 과열된 양상을 보일 것으로 예상되는 만큼 아직까지 무주택자 남은 사람에게는 청약은 가능성이 남아 있다. 다만 청약에 성공하기 위해서는 계획하고 가장 당첨 가능성 높은 곳에 넣어야 하는 숙제가 남아 있는 것이다.

- 심리전에 승리하기 위해서 청약 규칙을 공부하라.

- 본인의 청약 자격 경쟁력을 객관적으로 점검하라.

- 대중 심리의 변곡점을 찾아내라.

'하이먼 민스키 모델' : 금융 시장은 내재적으로 불안정성을 내포하고 있는데 경제 주체들이 점점 투기화되면 비이성적이고 비합리적인 기대와 심리적 요인으로 인해 자산 가격의 거품과 붕괴가 주기적으로 반복된다. 현재 분명하 것은 주택 공급의 확대 없이는 전세 가격을 안정시킬 수 없으며, 전세 가격의 안정 없이는 집값 하락의 변곡점이 쉽게 잡히지 않을 것이다.

- 세계 유일의 전세 제도가 대중의 심리에 미치는 영향

2020년 7월 주택 임대차 보호법이 개정되면서 세입자는 4년의 거주 기간을 보장 받았다. 하지만 개인적으로는 이러한 임대인을 보호하고자 만든 법으로 인하여 주택 공급 물량이 최저치인 시점에 집값 상승의 도화선이 되었다고 생각한다. 전세가격의 폭등을 불러 일으키고 세계에서 유래없이 안정적인 집 수요를 감당해온 전세제도에서 월세와 반월세로 옮겨짐에 따라 자기자본의 축적을 통한 내 집 장만이 어려워지는 악순환을 낳고 있다고 본다.

Chapter 02 아파트 청약 규칙

- 청약 용어의 이해

공급 (분양) / 세대원 / 세대 / 무주택세대 구성원 / 국민주택 (공공분양) 85제곱미터 이하 / 민영주택 (민간분양) / 견본주택 (모하) / 특별공급 (특공) / 일반공급 (일분) / 예비당첨 (예당) / 당첨자 발표일 (당발) / 당해지역 / 당해지역 주소 이전 / 중도금 대출 / 잔여세대 추첨 (줍줍) / 오피스텔 / 생활숙박시설 / 도시형생활주택 / 신혼부부특별공급 / 생애최초특별공급

- 청약 통장의 활용법

청약 통장의 종류 / 청약통장의 명의 변경 사유

- 특별공급 청약 자격과 당첨자 선정 방식

특별공급의 종류 : 기관추첨 / 신혼부부 / 생애최초 / 다자녀 / 노부모 부양

- 신혼부부 특공의 전제조건 : 소득 / 당첨자 선정방식 2가지를 꼭 기억하자!

전제조건

1) 부부와 자녀외 다른 식구는 없다.

2) 부부 모두 소득이 있는 맞벌이 가정이다

3) 신혼부부 특별공급 물량은 '5가구' 뿐이다

4) 자산 등의 신혼부부 특별공급 자격 요건은 모두 충족하고 있다

5) 공공주택특별법이 적용된 배점표를 따른다

- 생애최초 특별공급 : 100% 추첨으로 운이 따라야 한다

전제조건

1) 무주택세대 구성원으로서 세대원 모두가 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 한다

2) 모집 공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다

3) 소득 요건 충족

- 다자녀 특별 공급 : 3명 이상의 미성년 자녀 (태아 포함) 가 두고 있다면 도전!

다자녀 특별 공급은 면적 제한이 없다 (신혼부부, 생애최초 특공은 전용면적 85제곱 미터 이하만 가능)

다자녀 특별 공급시 배점표 기준

1) 미성년 자녀수

2) 영유아 자녀수

3) 세대 구성

4) 무주택 기간

5) 당해 시도 거주기간

6) 입주자 저축 가입기간

점수가 같다면 미성년 자녀수가 많은 자 / 미성년 자녀수가 같으면 공급 신청자의 연령이 많은 자로 당첨자가 선정된다.

- 민영주택에서 자녀수 3명의 신혼부부 특별공급 조건은 무적이다!​

- 민영주택 (규제지역) 일반공급 1순위 청약 조건

1) 세대수

2) 1주택자 이하

3) 청약 통장 가입 기간 : 24개월 경과

4) 청약 통장 납입 인정금액이 지역별 예치금액 이상

5) 세대원 전원이 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 함

6) 만 19세 이상인 자 또는 자녀를 양육하거나 형제자매를 부양하는 미성년 세대주

- 민영주택 (비규제지역) 일반공급 1순위 청약 조건

1) 청약통장 가입 기간 : 수도권 (12개월 경과) / 비수도권 (6개월 경과) / 청약위축지역 (1개월 경과)

2) 청약 통장 납입 인정금액이 지역별 예치금액 이상

3) 만 19세 이상인자 또는 자녀를 양육하거나 형제자매를 부양하는 미성년 세대주

Chapter 03 혁신적인 청약 전략 수립 방법

- 민영주택에서의 가점제 추점제 비율 제대로 알기

-> 규제지역과 비규제지역, 주거전용 면적 등에 따라 배정 물량이 다르다.

- 가점제와 추첨제가 혼합된 경우 가점제에서 떨어지면 자동으로 추첨제 대상이 되어 또 한번의 기회가 있다. 또한 수도권, 광역시 및 규제지역에서는 추첨제에서도 75%의 물량을 무주택자에게 우선 공급한다는 규칙이 있다 (무주택자가 확실히 유리).

- 주택 건설지역의 범위부터 알자 (기본)

1) 서울 / 인천 및 경기도 지역 (수도권)

2) 대전시 / 세종시 및 충남

3) 충북

4) 광주시 / 전남

5) 전북

6) 대구시 / 경북

7) 부산시 / 울산시 및 경남

8) 강원도

- 주택 건설 지역별 우선공급 비율

1) 당해 주택 건설지역 거주자에게 100% 우선 공급

2) 특별시, 광역시의 대규모 택지개발지구는 5:5 비율로 공급 (당해 지역 거주자 50% 우선공급 -> 수도권 거주자 50%)

3) 경기도 지역의 대규모 택지개발지구는 3:2:5 비율로 공급

(당해지역 거주자 30%, 경기도 거주자 20%, 수도권 거주자 50%)

- 선호, 비선호 아파트 판별하는 법 : 입지와 가격

- 선호, 비선호 타입 판별하는 법 : 평면 설계 구조, 조망권, 일조권

- 대중의 청약 심리를 통해 틈새 타입을 찾는 전략

Chapter 04 3기 신도시 혁신 청약 전략 (핵심내용 본책 참조)

- 과천 과천지구 혁신 청약 전략

- 하남 교산지구 혁신 청약 전략

- 남양주 왕숙지구 혁신 청약 전략

- 고양 창릉지구 혁신 청약 전략

- 부천 대장지구 혁신 청약 전략

- 인천 계양지구 혁신 청약 전략

- 안산 장상지구 혁신 청약 전략

지역마다 다른 청약 전략을 제시한다

Chapter 05 2021 수도권 주요 아파트 혁신 청약 전략 (핵심내용 본책 참조)

- 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트

- 위례 신도시 주상복합 아파트

- 용인 플랫폼 시티

- 인천 검단신도시

- 성남 복정지구

- 서울 강일3지구 이편한세상

코로나 이후 침체되었던 경제가 이후 반등을 하게 되면서 자산의 가치가 급등하여 지금에 이르렀다. 주식과 부동산은 호황을 이루며 가격이 떨어질 줄을 모르고 이때문에 자산에 따른 부의 격차는 날이 갈수록 커지고 있다. 이러한 시점에 무주택자 혹은 1주택자이면서 수도권 지역에서 새로운 곳을 찾으려는 사람들을 위한 청약의 자세한 안내서와 같은 책이 나왔다. 나는 수도권에 살지도 새롭게 청약을 넣을 계획도 현재는 없지만 청약을 위한 준비가 이토록 다양하고 많다는걸 간접적이나마 느낄 수 있었다. 자세하고도 구체적인 계획을 세워야 대중의 심리에서 좀더 우위를 차지하거나 빈큼을 공략하여 청약에 성공할 가능성이 커질것은 당연한 말이었다. 더불어 청약에 대한 이 책을 읽으며 (특히 4장, 5장) 수도권 지역에 대한 분석이 어떠한지 각 지역별로 어떻게 유망한 발전 가능성이 있는지를 가늠할 수 있는 기회가 되었다.

내집 갖기가 이토록 어려운 시대에 살고 있다. 하지만 그 속에서도 나와 가족들을 위해 하루 하루 청약을 준비하며 내집을 꿈꾸는 사람들이 기본적인 지식이 부족하다면, 더욱이 수도권에 집을 장만하고자 한다면 한번 쯤은 읽어보기를 권유한다. 또 이 책의 장점이라고 생각하는 점은 가상의 시나리오를 통해 누가 당첨될 수 있는지 사례를 풀어주고 또한 최근에 청약된 부동산을 보여주며 어떠한 청약 조건이 제시되었나를 자세히 설명해주고 있다. 이 책을 읽고 많은 이들이 내 집에 대한 꿈을 이루기를 응원한다.

[100자평] 3기 신도시 & 수도권 청약 전략

3기 신도시 & 수도권 청약 전략 - 역대급 아파트 공급 계획! 100% 당첨되는 청약 전략!
황동인(디잡스) 지음 / 경향BP / 2021년 4월

수도권 청약을 꿈꾸는 이들을 위한 족집게 과외

(서평) 엘리어트 파동이론 -R. N Elliott 作-

엘리어트 파동이론
R N. 엘리어트 지음, 이형도 엮음, 로빈 창 옮김 / 이레미디어 / 2006년 4월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

엘리어트 파동이론. 주식 투자를 하는 사람이라면 기술적 분석을 하면서 한번쯤 들어봤을 이론 중의 하나가 바로 엘리어트 파동이론이다. 주기적인 순환속에서 그 움직임의 변화를 계량화하여 예측하고자 만들어진 살아있는 주식가격에 대한 이 이론은 아이러니하게도 엘리어트가 이질을 앓으며 투병 생활을 할 때 만들어졌다. 이 이론을 정립했을 당시 그의 나이는 66세 환갑이 넘은 나이었다. 늦은 나이일 수 있지만 생계를 위한 만큼 주식 투자에 절실함은 그의 이론적 바탕에 원동력이 되기도 했다. 책에서 다루는 엘리어트 파동이론을 차례 대로 소개하고자 한다.

Chapter 01. 파동의 원리 (The Wave Principle)

- 자연의 리듬

파동의 법칙은 모든 인간의 활동 속에서 기능하는 하나의 현상으로 바라 볼 수 있다. 엘리엇은 기업들에 의해서 영업 활동이 전개되는 상황을 바탕으로 당시에 공개된 주식 시장의 거래 기록과 출판물을 참고로 하여 통계적 자료를 분석하고 마지막으로 매일 매일의 주식 가격 고점과 저점의 변동 차트를 이용하여 주식의 흐름속에 있는 파동을 찾고자 하였다.

- 주식시장의 파동들

하나의 완결된 파동 운동은 5회의 연속된 파동으로 이루어진다 (원인을 파헤칠 필요없는 명백한 사실로서의 접근). 이러한 운동의 5 단계 중 3개의 파동은 운동 전체의 진행방향과 동일 하고 2개의 파동은 역방향으로 진행된다. 1,3,5 번째 파동의 특징은 전진 충동 (Forward Impulse) 이고 2,4번째 파동은 역진 (Contrary) 또는 교정 (Corrective) 충동을 나타낸다.

- 파동을 파악하는 방법

1) 하나의 운동은 5회의 파동으로 구성되고, 파동 전체가 그 다음 높은 단계 파동의 첫 번째 파동에 해당한다.

2) 홀수파동과 짝수 파동의 차이

세 번째, 다섯 번째 파동 : 주방향의 충동 (impulse) - 홀수 파동은 5개 파동으로 구성

둘째, 넷째 파동 : 역방향의 충동 - 짝수 파동은 3개 파동으로 구성

- 5차례 파동에 있어 세 번째 파동의 끝, 피크는 첫 번째 파동의 피크보다 위에 있고, 다섯 번째 파동의 피크는 세 번째의 피크보다 위에 있다. 마찬가지로 넷째 파동의 끝, 저점은 둘째 파동의 최저점보다 위에 있다. 이러한 시장의 움직임을 제대로 관찰해 한 운동 단계 중 각각의 파동들을 구분해내려면 평행선들로 운동의 궤도를 설정할 필요가 있다.

- 파동 분석에 필요한 용어들

서브 미뉴엣 (Sub-minuette)

미뉴엣 (Minuette)

마이뉴트 (Minute)

마이너 (Minor)

인터미디에이트 (Intermediate)

프라이머리 (Primary)

사이클 (Cycle)

슈퍼 사이클 (Super Cycle)

그랜드 슈퍼 사이클 (Grand Super Cycle)

- 파동의 제반 특성

일반 주식 투자자들이건 투기성 투자자들이건 제 5차 파동이 종결되는 시점에 특별히 관심을 기울인다. 이 시점은 이제까지 전 과정의 운동이 유사한 정도의 역방향 운동에 의해서 교정되는 시점이다. 인터미디에이트 주기나 몇 년 동안 전개되는 프라이머리 주기 같은 중요한 차원의 주식 가격 움직임은 그 파동이 끝나는 시점에서 상당한 주가 교정을 수반하며, 이 종결점에서 보유하는 주식을 팔아야 한다.

- 파동의 교정 과정들 (Corrections) / 파동의 연장 (Extensions) / 파동의 연장의 연장

흔히 보는 파동의 변화 그리고 파동의 용어에서 나온 파동의 범위 변화에 따른 연장, 연장의 연장의 규칙들을 보면서 시장 매매의 규칙들을 이해하기 위해 엘리어트가 고심했다는 것을 느낄 수 있었다.

- 속도, 수량 그리고 도표 그리기

빠르게 주가 급등이 일어난 시장에서는 주간 가격 변동 뿐 아니라 일간 변동 까지 관찰하는 것이 필수적이라고 이야기한다. 그렇지 않으면 중요한 주가 등락의 성격이 감추어질 수 있기 때문이다 (삼각형, 연장 등).

- 거래량

수평 삼각형과 플랫형, 기타 다른 형태의 교정 운동은 그 시작에서 끝으로 갈수록 거래 수량이 감소한다. 또한 수량을 보면 일정한 운동의 특성을 명확히 파악하는데 도움이 되는 경우가 종종 있다. 그러나 시장이 비정상적으로 '허약' 할 경우에는 거랴랑의 일반적인 양상과 맞지 않는 케이스도 상당히 많다. 5차례 파동의 주기와 연관지어 거래량의 특징을 규정해보면 주목할 만한 결과가 나온다.

예를 들어, 중대한 주가 상승이나 하락이 진행되는 중에는, 첫째 파동에서 거래량이 증가하고 제 2파동에서는 감소, 제 3파동에서 다시 증가 제 4파동에서 감소, 제 5파동에서 증가의 순으로 이어진다. 제5 파동의 직후는 가격 진전이 거이 없는 상태에서 거래는 상당량을 유지하고 반전을 예고하는 것이다.

엘리엇의 이야기대로 거래량의 움직임을 보면서 매매에 임하는 것이 중요하다. 특히나 내가 기술적인 분석을 할 때에도 가격은 매수자와 매도자들 모두를 눈속임에 끌어들일 수는 있지만, 매매 거래량은 속일 수가 없기 때문에 주의해서 참고하는 편이다. 특히나 거래량 자체가 부족한 경우에는 소수의 거래에 따른 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있기에 해석에 있어 유의해야만 한다.

​Chapter 02 파이낸셜 타임즈에 게재된 글들

- '파동 원리' 의 소개

엘리엇은 자신이 이름붙인 파동의 원리를 이용하면 주가의 전반적인 추세 및 가격 반전의 시기를 예측할 수 있다고 이야기하였다. 결국 주식의 흐름도 하나의 재생 현상으로 보고 여기에서 발생하는 파생은 반복하는 사이클의 형태가 끊임없이 재생된다고 본 것이다. 재생하는 힘과 무너뜨리려는 힘에 의한 주기적인 현상 이것이 그가 이야기한 파동의 원리이다.

- 파동의 요인들

1) 완결된 운동

2) 가격의 변동 기준 : 최고 가격과 최저 가격의 범위에 집중하자!

3) 외적인 요인들 : 뉴스와 사건, 정부의 정책 발표, 법 제정, 일반 대중에게 발생하는 심리적 영향이 큰 사건들

- 파동의 변동폭 / 사이클 / 파동의 변동 범위 및 기간에 대한 기술적 분석

- 교정파동 : 파동의 원리 중 가장 파악하기 어려운 부분

모든 교정 운동은 세 번의 파동으로 구성되어 있다. 하지만 세부적 변화와 그 폭은 상당히 다르다.

4종류의 교정형태 (패턴)

1) 지그재그형

2) 플랫형

3) 불규칙형

4) 삼각형

교정이 진행되는 형태를 분석, 파악하게 되면 교정의 정도와 다음 운동의 폭을 예측할 수 있는 근거를 갖게 된다.

- 파동 적용할 때의 유의점

파동의 원리를 가격 운동의 수단으로 사용할 때는 각 사이클 내에 또한 작은 사이클들이 내포되어 있고 각각의 주기들은 거대한 운동의 흐름으로 자리 잡고 있다. 앨리엇도 마찬가지로 상장세에서 하부 사이클이 크게 진행되었을때 '침체 시장' 으로 오해하거나 하락세에서 상부 사이클이 일시적으로 길게 진행되었을 때 '성장 시장' 으로 오해하지 않기를 당부하고 있다. 어찌보면 기술적 분석에서 가장 어렵고 한계에 부딪칠 수 있는 부분이 이러한 차트 적용에 있어서의 한계점이라 여겨진다.

Chapter 03 자연의 법칙

- 자연의 리듬

주식시장의 변동에 대한 많은 관심에도 불구하고, 성공적인 예측이란 정확성과 댓가 면에서 우연의 소산일 수밖에 없다. 시장동향 예측을 시도해 온 어느 누구도 시장이 하나의 심리적 변동 현상임을 인식하는데 실패했기 때문이다. ... 파동의 법칙은 모든 인간의 활동 속에서 기능하는 하나의 현상이다. 이를 정확하게 기록할 수 있는 기계적 구조가 갖추어져 있느냐 없느냐에 따라 정도가 다른 파동이 나타날 뿐이다.

- 자연의 법칙

피보나치 수열, 황금 분할, 나선형 곡선 등

- 인간의 활동들 그리고 특성

모든 인간의 활동은 세 가지 구별되는 속성을 지닌다. 패턴과 시간, 비율의 세 가지다. 그리고 이 모든 관점에서 피보나치 수열의 숫자가 관측된다. 이 세 가지 속성 중 가장 중요한 것은 패턴이다. 연구자들은 대체로 어떤 형태의 패턴이 전개될 것인지 예견할 수 있다. 물론 항상 예측 가능한 것은 아니다. 이 예측의 실마리는 이전에 발생한 패턴이 제공해 준다. (8장의 교대 항목 참고)

- 비정상 정점들 (irregular tops), 교대 (alternation)

비정상 정점 : 제5파동의 정점보다 더 높이 치솟는 운동

교대 : 교대로 나타나는 상승 시장과 하강 시장에서 전환되는 시점

- 개인들의 감정 사이클

인간 감정의 기복이 주기적으로 반복되어 나타난다. 우리 모두 정신적 고조와 정신적 침체가 일정한 주기로 교대로 나타난다는 점을 보여준다 (허시 박사의 연구). 모든 사람들이 상당히 동일한 간격과 패턴으로 감정 변화를 겪음을 발견했다.

R. N 엘리엇이 완성한 그의 파동이론은 주식의 상승과 하락에 있어 주기적인 파동의 반복이 나타나고 이를 이용한 매매 전략으로 수익을 거둘 수 있는 것으로 이야기한다. 1870년대에 당시 자연 과학의 발견에서 나타나는 규칙적인 반복현상 (이후 프랙탈 이론으로 정립된) 으로 경제활동과 주식의 차트를 분석했다는 것에서 상당한 의의를 가지고 이는 기술적 분석에 있어서도 많은 사람들이 참고하기도 했다.

나 역시 주식 매매에 있어 기본적인 분석 이후에 기술적으로 매매의 타이밍을 노릴 때 차트의 거래량과 흐름을 무시하지 않으려 한다. 최소한 현재의 장세에 있어서 기본적으로 내가 매수하는 포지션이 시장의 흐름과 반대로 가서는 예상하는 수익을 거두기 힘드리라는 것을 알기 때문이다. 우리가 하는 모든 경제활동의 낮고 흐름 속에서 투자를 하고 매매하는 것은 과거나 현재가 다름 없고 미래 또한 동일할 것이란 건 사실이다. 어찌보면 150여년이 지난 고전을 다시금 들춰보는 것이 귀찮을 수 있지만, 그 속에서 현재 풀지 못하는 또다른 지혜를 찾을 수도 있음을 직감하게 된다.

(서평) 주린이가 꼭 알아야 할 부동산 리츠 투자 -황태현作-

주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자 - 주식 투자와 부동산 투자를 한번에
황태현 지음 / 황금부엉이 / 2021년 4월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

Chapter 01. 상위 1% 부자들이 깔고 시작하는 그것, 리츠

- 리츠 (REITs : Real Estate Investment Trusts)

리츠는 말그대로 부동산에 투자하는 사품이다. 다만 실물이 아니라 우리가 투자하는 것은 부동산 투자회사의 리츠 '주식' 인 것이고 부동산을 많이 가진 리츠 회사의 주주가 되어 간접적인 주인이 된다고 보면 된다. 리츠는 직접 부동산을 관리하는 것이 아니라 수수료를 주고 '자산 운용사' 에 위탁하여 운영을 하게 된다.

- 리츠의 수입 구조

1. 임대료, 관리비가 주요 수입원 -> 배당의 형태로 투자자에 귀속됨

2. 건물 매가시 원금 및 매각 차익이 비과세로 투자자에 귀속됨

- 리츠 상품의 목표 수익률

1. 배당 : 보통 연 4-8% 정도

2. 매각 차익 : 연 1-50% (매각 상황에 따른 차이가 있음)

- 연기금과 상위 1% 부자들이 리츠에 열광하는 이유

1) 채권에 근접한 높은 안정성 : 운용역과 투자자간의 신뢰가 매우 높아서 원금에 대한 손실의 부담이 적다.

2) 자산운용사의 관리 : 매수 이후에 주주가 되고 특별히 신경을 쓸 것이 없다.

- 리츠의 종류

1) 자기 관리 리츠

2) 위탁 리츠

3) 기업 구조조정 리츠

-> 책에서는 왜 우리같은 개인 투자자는 위탁 리츠에 투자해야 하는가를 이야기해준다. 미국과 같은 황경에서는 자기관리 리츠로 하나의 회사가 직접 관리하는 형태가 가장 이상적이나 리츠 상품에 대한 신뢰관계가 쌓여있지 않은 현재의 우리나라 상황에서는 위탁 리츠 형태가 가장 유리하다. (P23, P26 참조)

- 연기금 출신이 다시 쓰는 리츠 투자의 특성

1) 투자의 안정성

2) 유동성 확보의 안정성

3) 소액 투자 가능

4) 투자 방법에 따른 차이

5) 리츠 투자 검토시 상품의 대출 액수를 살피자

6) 편입한 상품 검토 필요

7) 추가 자금조달 방법에 대한 검토 필요

- 개인투자자의 리츠 투자 방법

1) 증권사 비상장 리츠 상품 투자

2) 상장리츠 투자

3) 미국 상장리츠 투자

Chapter 02 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심

- 보여지는 것과 바야 할 것은 다르다

투자 제안서를 보는 3가지 기준 : 자산, 전문용어, 파트너

1) 자산 : 리츠가 어떠한 부동산 자산을 가지고 있는지 파악하는 것이 필요

2) 리츠상품에 사용되는 용어들을 파악하자

3) 좋은 투자 파트너가 될지 나쁜 투자 파트너가 될지 자산 운용사에 대한 분석이 필요하다

- 자산의 종류 : 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 주거시설, 인프라, 데이터 센터, 헬스케어, 특별자산 등

- 오피스 / 리테일 / 물류센터 자산 검토 방법

-> 부동산을 보는 안목이 필요하다. 결국에 리츠 특히 상장된 리츠는 부동산 + 주식의 성격을 가지기 때문이다.

- 개인이 피해야할 리츠상품 : 높은 수익율을 광고하거나 혹은 특수목적을 가진 자산

- 리츠의 용어 정리

아무리 좋은 자산이라도 공부하지 않는다면 좋은 투자 결과를 놓칠 수 있다. Cap rate (자본환원율), IRR, DSCR, WALE/WALB 등과 같은 수익률을 나타내주는 지표에 대한 용어의 의미는 반드시 알아놓고 가자.

- 자주보면 투자가 만만해지는 용어들

1) 자주보는 공통용어 : 렌트 프리, 트리플넷, 마스터리스, 멀티태넌트, 앵커 임차인, 자연공시률, 앵커 투자자, 마케티 비용, 리파이낸싱, CBD, YBD, GBD, 서브마켓, 렌트 롤, 실질 임대료, SPC, Peer 그룹, Due diligence (DD)

2) 특정자산 한정 용어 : 공동투자자, EOD, 조세협약, SPV, SPPICAV, LEED emdrmq, 셀다운, 환헤지, 스왑거래, 캐피털 콜

3) 투자관계사 총정리 : 자산운용사, 증권사, 사무수탁회사, 자산 신탁사, 자산 관리회사, 대출 금융기관, 마케팅회사, 감정평가사, 물리 환경평가사

Chapter 03 리츠는 주식이다 - 국내 상장 리츠

- 상장리츠에서 다루는 내용들

1) 주가 영향을 주는 요인

2) 기관 투자의 흐름

3) 리츠 공모주 투자 방법

4) 국내 상장리츠 분석

- 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 : 부동산 관점

1) 수도권 입지, 임차인, 연식, 면적이 모두 좋은 자산이면 오른다.

2) 매출이 상승해 배당금이 올라가면 오른다.

3) 상장리츠라도 재간접리츠는 피하는 것이 좋다.

4) 리파이낸싱 (대환대출)으로 이자비용을 낮출 수 있다면 오른다.

5) 리츠의 유상증자는 주가를 올린다.

- 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 : 주식 관점

1) 상장목적이 좋아야 한다.

2) 업황이 좋고, 차트가 오래 우하향하지 않고, 수급이 좋아야 한다.

3) 실적이 좋아야 한다.

4) 상장 직후 단기투자자의 매도물량은 주가하락의 원인이 된다.

5) 지수 편입은 호재다.

6) 상장리츠는 주식이라 주식시장 장세의 영향을 받는다.

7) 시장은 언제나 옳지만 코로나 19효과가 감소하고 있다는 점은 주목해야 한다.

- 대표적인 국내 상장리츠 종목 분석

1. 상장리츠

- 위탁 : 이에스알켄달스퀘어리츠, 코람코에너지플러스리츠, 제이알글로벌리츠, 미래에셋맵스리츠1호, 이지스밸류플러스리츠, 엔에이치프라임리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠

- 구조 조정 : 이리츠코크렙기업

- 자기관리 : 모두투어리츠, 케이탑맃,, 에이리츠

2. 상장펀드 : 맥쿼리인프라

Chapter 04. 해외투자 (특히 미국 상장 펀드)

- 해외리츠 대부분은 미국 상장 펀드 형식의 리츠

- 투자에 대한 문화적 차이

국내와 외국에서 임하는 투자에 대한 가치관의 차이를 알자. 국내는 원금 외국은 수익 중심의 투자관. 또한 국내의 경우는 단독임차인을 선호하지만 서양은 다수 임차인을 선호한다. 그리고 미국 증시는 법적인 테두리를 지킨다는 전제하에 투자에 대한 감독으로부터 매우 자유롭다.

- 미국 상장리츠의 특징

1) 높은 시가 총액, 운용 투명성은 높다.

2) 미국의 주가 상승률이 더 높다.

3) 미국에 상장되어있지만 전 세계에 걸친 편입자산이 많다.

4) 암묵적인 배당 규칙이 있어 배당금에 대한 예상이 쉽다.

5) 대부분 지수에는 다 편입되어 있는 경우가 많다.

6) 포트폴리오 효과가 크다. : 배당흐름의 견조함

7) 자산의 종류가 다양하다

- 미국 상장리츠의 단점

1) 주가 변동이 심하다

2) 환율에 대한 영향을 생각해야 한다 (환헷지)

3) 원 달러 환율에 대한 영향을 생각헤야 한다

4) 배당이 낮은 경우도 있으니 주의하자.

5) 투자 정보를 얻기가 힘들고 투자매매의 시간대에 차이가 있다.

6) 양도소득세 부과 (250만원 이상의 수익일 경우 22%의 양도소득세)

- 증권사의 해외부동산 상품의 주요 투자처를 알아보자.

1. 미국 : 뉴욕, 워싱턴 등 동북부, 댈러스

2. 프랑스 : 파리

3. 독일 : 베를린, 프랑크푸르트, 뮌헨, 뒤셀도르프

4. 영국, 아일랜드 : 런던, 더블린

- 미국 상장리츠의 종류

1) 오피스 자산 : 알레산드리아 (ARE), 보스턴 프로퍼티 (BXP), 이스탈리 (DEA)

2) 리테일 자산 : 리얼티 인컴 (O), 사이먼 프로퍼티 (SPG), 킴코 (KIM)

3) 물류센터 자산 : 프로 로직스 (PLD), 듀크 리얼티 (DRE),렉스포드 (REXR)

4) 데이터 센터 및 통신 인프라 : 이퀴닉스 (EQIX), 디지털 리얼티 트러스트 (DLR), 아메리칸 타워 (AMT)

5) 헬스케어 자산 : 프로 로직스 (WELL), 듀크리얼티 (PEAK), 렉스포드 (VTR)

2019년 부터 리츠 공모에 대한 국내적인 투자 환경이 본격적으로 갖춰지게 되면서 다양한 상품이 등장하게 되었다. 리츠란 것은 당연히 부동산에 투자하는 상품이라는 것을 알고 있었지만 동시에 주식과 관련된 부분도 많기 때문에 두가지 모두의 특성을 파악하고 있어야 제대로된 투자가 가능하다는 생각이 들었다. 어찌보면 그렇게 접근이 어려울 수 있고, 정보 또한 생소하기 때문에 개인 투자자의 매매가 적었으리라 생각된다. 하지만 자산중에서 안전마진에 대한 폭이 넓으며 자동으로 배당금의 형식 (추가로 시세차익마저 생각할 수 있는) 으로 회수되는 자동수익에 대한 매력은 리츠를 자산의 일부로서 가져가기에 충분하다고 본다. 리츠에 대한 소개부터, 리츠 종목에 대한 접근 나아가 해외에 대한 리츠 상품까지 소개하고 있는 이책은 부동산과 주식 두마리의 토끼를 잡고자 하는 분들에게 좋은 책이 될 것이다.

[100자평] 주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자

주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자 - 주식 투자와 부동산 투자를 한번에
황태현 지음 / 황금부엉이 / 2021년 4월

부동산과 주식투자를 함께하는 리츠투자의 길잡이!