[서평]대한민국 상가투자 지도

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

산중에서 가장 오르기 힘든 산은 "부동산"이며

부동산 중에서도 가장 어려운 투자는 "상가투자"라는 말이 있다.

상가 투자는 불확실성이 너무 많은 투자이다. 게다가 이런 상가에서 창업을 계획중이라면 체크해야 될 사항이 한두개가 아니며, 손실이 나지 않을까 엄청난 고민을 하게 된다.

대한민국의 많은 자영업자들이 상가에 입주해서 편의점, 식당, 커피숍 등의 장사를 하면서, 매출을 극대화 시킬려고 노력하고 있으며, 월급쟁이들은 은퇴이후에 어떤 창업을 할 까, 어느 상가를 투자할 까 하는 고민하는 사람들도 많이 늘어나고 있다.

본 서적은 상가 투자의 기본서가 아닐까 싶다.

김종율 선생님의 점포 개발 노하우와 자료 준비 4년, 투입인원 70여명 등을 투입하여 조사한 상권 분석 자료가 본 서적에 고스란히 녹아 있다

상권 분석의 기본은 유동인구가 아니라, "유효수요"와 "주동선"이라는 것을 본 서적을 통해서 처음 알았으며, 정말로 중요한 Key word 라고 생각된다.

유동인구가 많으면 장사가 잘 될 것이라는 생각이 저변에 깔려있지만, 본 저서에서는 유동인구에 현혹되지 말라고 당부하고 있다.

진정으로 상권분석에 중요한 Index 는 "유효수요"와 "주동선"임을 명확히 알려주고 있다.

특히, 1부 "이것이 상권분석의 정답지다."에서는 상권분석과 매출예측의 기초인 아메바 지도를 그리는 방법을 알려주고 있어서, 실전 투자나 창업 시에 유용하게 활용할 수 있을 것 같다.

2부 "역세권 매출 지도"에서는 서울시내 주요 역세권을 중심으로 한 업종(편의점, 커피전문점, 베이커리 등) 별 매출, 입지 분석 등을 자세히 기술하고 있다.

상가에 대한 투자 또는 창업에 대한 지식이 부족한 사람들은 본 서적을 필히 몇 번씩 읽고, 현장을 꼭 답사해야 성공의 지름길로 갈 수 있을 것이라고 생각된다.

본 서적에서는 역 주변 지도를 담고 있어서, 책을 읽어 나가면서 이해하는 데 많은 도움이 되었다.

대표적으로, 편의점 입지는 안쪽 입지가 좋은 경우도 있고, 대로변이 좋은 경우도 있다. 보통의 생각은 대로변이 좋을 것이라고 생각하는데, 본 서적을 읽어면서, 나의 생각이 잘못되었다는 것을 알 수 있었다.

예를 들어, 낙성대역의 경우에는 안쪽은 다세대 주택이 많아서, 철저히 안쪽 유효수요만을 노리는 것이 좋은 상가 투자 전략임을 말하고 있다.

즉, 지하철역 앞의 수요는 과감히 포기하고, 안쪽 유효수효를 노려서, 주동선 주변에 상가를 투자하면 좋은 결과가 나올 수 있을 것 같다.

업종 중에서도 경쟁 업체간의 비교도 본 서적에서는 자세하게 설명하고 있다.

예를 들어, 낙성대역 4번 출구앞대로변은 1번 출구에 비해서 유효수요와 유동인구가 적다.

안쪽 유효수요가 이 업종에 필요한 세대 수보다 적을 때는 대로변을 공략하고, 많을 때는 안쪽을 공략하는 것이 입지 선정에 성공하는 포인트라는 것을 알려준다.

필요세대수가 치킨점 > 편의점이다. 편의점은 700세대를 독점할 때 일 매출 150만원 정도는 나와서, 그럭저럭 버틸수는 있지만, 치킨점은 700세대로는 부족하다.

그래서, 세대 수가 부족하면 대로변 입지로 나와 안쪽 유효수요와 대로변의 유효수요를 모두 잡는 전략이 필요하다고 말하고 있다.

상가 투자에 있어서, 정말로 중요한 영업 기술을 전부 Open 하고 있다.

주요 역세권을 분석한 내용 중에서 서울대입구역을 보면, 서울대입구역은 유난히 20~30대의 비중이 높은 지역이라고 설명하고 있다.

지방에서 상경해 지하철을 이용해 강남권으로 출퇴근하는 직장인들이 유난히 많은 지역이라고 배경을 알려주고 있다.

또한, 이런 배경을 바탕으로 중저가 화장푸점 입지로 관악구, 그 중에서도 서울대입구역 주변이 좋다고 설명하고 있다.

에뛰드하우스 관악점 vs 이니스프리 관악중앙점, 아리따움라이브 서울대점 vs 이니스프리 서울대입구2호점 등 해당 입지의 성격에 따른 업종과 상권을 잘 분석하여 설명해 주고 있어서, 정말로 많은 도움이 될 것 같다.

역세권 상권에서 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라, 첫 번째 코너이다.

코너를 낀 안쪽 골목의 유효수요를 잡을 수 있느냐 없느냐가 큰 매출 차이를 보인다. 뿐만 아니라, 코너 자리가 주는 가시성도 결코 무시할 수 없다.

할리스커피 서울대사거리점의 일 매출을 추정하면서, 입지의 힘 그리고, 코너와 비코너의 차리를 비교 설명하고 있다.

"지하철역 출구 앞의 첫 번째 코너가 가장 선호하는 입지이다."

왜냐하면, 이면 안쪽의 유효수요까지 잡을 수 있어 높은 매출을 선보일 수 있기 때문이다.

또한, 베이커리는 약 2,000세대의 유효수요가 확보돼야 일 매출 200만원이 가능하다고 한다. 따라서, 베이커리를 계획중이라면, 주상복합 세대 수로는 한계를 많이 드러낸다고 설명하고 있어서, 상권 분석에도 많은 도움이 될 것 같다.

이디야 커피 vs 빽다방이 대결하면.

둘 다 저가로 커피를 제공하는 커피 전문점이다. 경쟁점이 입정하기 쉬운 구조는 소형 저가 커피전문점의 가장 큰 적이다. 작은 면적, 적은 투자로 오픈이 가능하니 어디든 쉽게 경쟁점이 생기기 십상이다. 그러니, 이런 업종은 확실한 1입지 점포를 구해야 한다. 경쟁이 있다 해도 절대 우위를 점할 입지가 필요하다.

편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌으로

유효수요별 소비 특성을 고려했을 때 파리바게뜨와 배스킨라빈스는 어떤 상권에 입점해야 좋을까?

베이커리는 다세대주택보다는 아파트 밀집지역, 그 중에서도 새 아파트가 많은 곳이 확실히 매출이 좋다. 빵이라는 상품 자체가 미성년 자녀를 둔 세대가 많은 곳에서 잘 팔린다.

일 매출이 200만원으로 똑같더라도 파리바게뜨이 손익과 편의점의 손익은 크게 다를 수 있다. 편의점의 경우, 하루 200만원의 매출이면 본부로부터 제법 괜찮은 장려금을 받을 수 있다.

창업자에게는 내가 계획한 업종으로 어떤 성격의 상권에 입점할지, 상가 임대인에겐 어떤 업종을 유치해야 더 나은 임대료를 받을 수 있을 지 좋은 사례를 많이 알려주고 있다.

일반주거지역에 있는 점포보다 준주거지역의 편의점 매출이 높다. 또한, 준주거지역보다 일반상업지역이 매출이 더 높다. 준주거지역에 있지만, 좁은 도로를 끼고 일반상업지역과 맞닿아 있는 편의점의 예시를 들어, 일반상업지역의 풍부한 유효수요가 이용하기 편리한 입지를 잘 설명해 주고 있다.

또한, 일반상업지역에 비해 열세인 준주거지역에 위치한 편의점에 대한 입지를 설명하고, 코너 점포가 아니어서, 골목길 안쪽의 유효수요를 잡을 수가 없을 뿐만아니라, 맞은편에 횡단보도도 없어 지나다니는 유동인구 또한 제한적일 수 밖에 없는 입지는 고르지 말라고 입지를 고르는 방법을 자세한 예시와 함께 가르쳐 주고 있다.

적은 자본으로 대로변의 좋은 입지를 선점하지 못할 때일 수록, 안쪽 점포가 어느 정도의 유효수요를 가지는지를 분석하고, 얼마만큼의 매출이 나올 수 있는지 분석 능력을 키우는 것이 중요하다.

다양한 편의점의 입지를 비교 설명하면서, 안쪽 입지를 분석할 수 있는 노하우를 실제 입점한 편의점을 통하여 다양하게 비교 분석해 주고 있다.

특히, 상가나 상권에 대해 아직 공부가 덜 된 초보자들은 화려한 상권을 좋아하는 경향이 많다. 유동인구가 많고, 대로변이며 간판발이 좋은 곳을 선호하게 된다. 그러나 본 저서에서는 투자는 그렇게 해서는 절대로 안 된다고 가르치고 있다.

투자란 실질 가치보다 낮은 금액에 사서 실질 가치, 또는 시장 가치에 되파는 행위라 할 수 있다.

이를테면 겉보기엔 상권이 활성화되지 않은 것 같은데 장사가 잘되는 실속 있는 곳이 있다. 경쟁점이 들어오기도 쉽지 않고 매출이 안정적이니 임대료 인상도 어렵지 않다. 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있는 장소를 설명해 주고 있다.

상가 투자를 하려면, 특히, 소액으로 상가투자를 하려면 이러한 입지를 골라낼 안 목이 필요하다고 가르치고 있다.

낙성대역, 서울대입구역, 노원역 등의 입지분석과 다양한 점포의 매출을 접할 수 있는 경험을 책에서 기술하고 있다.

노원역 주변의 배스킨라빈스, 맘스터치, 롯데리아, 새마을식당, 파리바게뜨를 분석하면서, 골목별로 어느 점포가 얼마나 장사가 잘되는지 분석하는 방법과 경험치를 책에 잔뜩 녹여놓았다. 여러 군데를 두루 파악하게 될 수록, 해당 상권의 볼륨은 물론, 상권의 성격도 파악할 수 있게 되어, 상가 투자를 하려는 사람이나 상가를 임대하여 창업을 할려는 사람 모두에게 눈여볼 대목들을 담고 있다.

서울대입구역과 노원역의 주요 상권을 비교하면서, 상권의 성격과 해당 업종 들에 대해서도 설명하고 있다.

노원역에서는 입지와 매출 분석에 치중하여 좋은 입지를 고르는 방법을 예시를 통하여 다양한 각도에서 설명하고 있다. 빽다방 노원북부점, 이디야커피 노원역2호점, 던킨도너츠 노원KT점, 탐앤탐스 티티클럽 노원점 등 전문가만이 볼수 있는 식견으로 입지와 매출을 분석하여 다른 입지에서도 좋은 상가를 찾을 수 있을 것으로 판단된다.

천호역주변은 어떨까?

상가를 투자하려는 사람들에게는 고민이 많다. 특히, 대로변 상가가 좋을지? 아니면, 이면 안쪽의 상가가 좋을지?

상가를 임대 목적으로 사려고 할 경우에는 이미 조성된 시세를 감안해 매입하면 큰 도움이 된다.

그러나, 창업을 하려는 사람이라면 조금 다르다. 창업을 하려는 사람은 이면 안쪽의 유효수요를 확인하고 임대를 하는게 창업 후 매출을 올릴 수 있는 방법이기도 하다.

하지만, 천오역 주변은 '로데오거리'가 있어서, 인근의 유효수효 뿐만 아니라 다른 요인으로 인한 안쪽 상권의 활성도도 같이 고민해야 되는 점을 가르켜주고 있다.

지식산업센터 내 편의점은 얼마나 잘될까? 평소 궁금한 사항이기도 하였다. 부동산 투자가 꽉막힌 현 시점에서 부동산 투자의 대안으로 지식산업센터가 차츰 인기를 모으는 현실이기도 한 상황인데, 구로디지털단지역 근처의 편의점들에 대한 유효수효과 매출 등 다양한 분석을 본 서적에서 기술하고 있다.

이 밖에도 젊은이들의 핫 플레이스인 홍대입구역과 연신내역, 주요 대학가 지역 등 서울 시내 주요 역세권에 대한 상권 분석과 편의점, 화장품점 등의 다양한 사례를 다루면서 저자의 상권 분석 Know-How 를 그대로 담고 있다. 이런 영업비밀들을 책에 다 기술해도 되나 하는 생각도 들었다.

물론 이 책 한 권을 읽고서, 점포개발을 십수년하신 분의 안목과 동일한 위치에 이를수는 없겠지만, 적어도 실패하지 않는 상가 투자 또는 창업을 할 수 있겠다는 자신감을 가지게 되었다.

"끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라"

김종율 선생님의 마지막 말을 되새김하면서, 상가 투자에 대한 안목을 레벨업 할 수 있는 좋은 서적인 것 같다.

본 서적을 접하게 되어, 감사하게 생각한다.