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나는 상가에서 월급 받는다
배용환 지음 / 베리북 / 2015년 11월
평점 : 
절판
며칠전 부동산과 관련없는 컨설턴트 강연에 갔다가 사람들의 고민이 나와 같다는 것을 느끼고
왔다.
직장인들이 듣는 강연이었는데 다들 앞으로 살아갈 방법들 때문에 제 2의 직업을 찾는데 관심을 쏟고
있었다.
현재의 직업에 만족하더라도, 다른 직업을 옮기려고 하더라도 결국 이제 우리는 한가지 직업을 세상을
살아가기는 힘들다는 것을
인식하고 살고 있다. 우리는 이제 점점 하나의 월급봉투로 살아가기 힘든 시대로 나아가고
있다.
그렇다면 주식, 재테크, 부동산 등등 여러가지 중 하나를 선택해야 한다.
경기가
불황일수록 수많은 명퇴자가 생기고 수많은 자영업자가 생긴다는 이야기를 들으면서 상가 몇개만 가지고 있으면 앞으로
살아가기가 쉬울텐데 하는 생각이 든다.
그리고 이책을 만났다 .
회사를 그만두고
50개나라의 세계여행을 할수있었던 것은 상가투자때문이라고 말하면서
그동안 상가 투자의 경험을 상세히 적어
놓았다.
이책을 읽기전 직업때문에 상가를 보는 눈이 있다고 자부했던 나도 " 아
이런것도 있구나" , 이런상활일때는 이렇게
라면서 머리를 끄덕이게 되는 내용들이
가득했다.
읽으면 읽을수록 책속에 메모를 하게 되고 하나라도 머리속에서 빠져나갈까 내머리의 아둔함을 질책하는
시간이었다
.
총 7장으로
나뉘어져 있고 각장에 큰 주제별 이야기와 사례들이 상세히 적혀 있다.
안정성보다
수익률 집착하게 되는 실수는 초보자들이 대부분 겪는 실수이면서 위험요소라고 한다.
그러므로 투자 물건보다는 안정성에
맞추어야 하고 , 수도권의 1층상가, 임대수익률 7-10%
임대료가 밀리지 않을 업종 ,공실의 가능성이 낮은
입지등이 중요하다고 말한다.
상가투자의 핵심은 결국 리스크 관리가 가능한 건물임을
잊지말라고 당부한다.
그중 유심히 보고 지나쳤던 병원건물과 약국, 태권도
학원이야기는 눈길을 끌었다.
주위에 병원건물을 보면서 무심히 지나쳤는데 그병원들이 아파트 세대수의 차이에 따라
흥하고 망하며,
그러므로 인해 임대의 시기가 결정되고 또한 인테리어비용이 많이 들기 때문에 한번 임대가 되면 쉽게
나가지 않는다것을
알게되었다. 그래서 만약 경매 물건에 병원이 있다면 그곳이 영업이 잘되는지?, 인테리어 시설은
어느정도 되어있는지?,
임대기간은 얼마나 남았는지? 를 따지고 낙찰가격을 정하고 경매에 참여할지 말지를 구분해야
한다고 말하고 있다.
저자는 어느 치과병원이 경매물건으로 나오자 그곳을 파악하기 위해 아내분과 같이 가서 시설을
둘러보기 위해 아내가 스케링
을 하기까지 했다는 일화가
있다.
동네 상가에 하나씩 자리하고 있는 약국-
블루칩의 비밀 에서는 약국 상권에 대한
이야기가 자세히 나와 있다.
조그마한 약국이 권리금이 그렇게 높은 줄 몰랐다. 단순히 약파는 상점으로 인식하던
나에게 새로운 충격으로 다가왔다.
매년 약대 생이 1600명 정도 배출되고 있으며 그많은 수요는 결국,
병원,제약회사, 연구실 ,약사인데 가장 많은 수요는 약사
로서 개업이라고 한다. 그런데 웬만한 좋은 지역은 기존
약국들이 자리를 차지하고 있기 때문에 신도시가 아니면 기존 약국인수
뿐인데 그 권리금이 장난이 아니라고 한다. 또한
신도시 메디컬 센터의 약국자리는 건물주가 중간에 브로커를 내세워 권리금
장난을 많이 친다고 하니 , 약국의
설움또한 대단하다 할수 있겠다.
그러므로 약국이 간혹 경매물건으로 나올때는 낙찰가가 굉장히 높다고 한다. 약국이
그대로 있거나 새로운 임차인이 약국일
경우는 대박이지만 그곳에 다른 약국이 생기거나, 그건물에 병원이 영업이
안되어서 병원이 문을 닫거나 이사를
가버리면 " 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 " 꼴이 되기 십상이라고
말한다.
현장조사를 나가서 꼼꼼히 병원의 영업상태, 약국의 위치,영업등을 살피고 성급하고 무리한 투자는 하지 말라고
당부한다.
태권도 상가에 관한 이야기는 경매물건뿐만 아니라 우리 대한민국 교육의
현실과 맞벌이 부부의 이야기가 담겨져 있어서
더욱 가슴에 와닿았다.
나의 지인중에도
합기도 학원에서 아침에 와서 등교시켜주고 다른학원에도 데려다 주고 그리고 합기도 학원에 갔다가 집으로 하교
까지
시켜준다고 한다. 이것을 차돌리기라고 한다. 대한민국 대부분의 학원이 이런 시스템을 하고 있는것 같다.
그중 태권도
학원이 학부모들에게 사랑받는데 운동을 하는 사람이 등하교를 책임지니까 부모들 입장에서 든든 하기 때문에 단순히 운동의 목적보다 안전성을 위해서
보내는 경우가 많은 것 같다.
그러므로 태권도가 임차인로 있을 경우 경매물건으로 낙찰 받았을 경우 권리금을 제시하고
받아들일 수 있는 장점이 있고
또한 기존 임차인도 건물주가 바뀌어도 그동네의 상권때문에 쉽게 나가지 않기 때문에
공실 위험이 적다고 말하고 있다.
그외에도 공실을 안만드는법, 공실 상가 빨리 빼는법
, 진상임차인을 대하는 방법등 실제 사례들과 함께 실려있다.
얼마를 투자해서 얼마를 벌었다보다는 투자하면서
조심해야할부분과 어떤투자가 위험하고 , 어떤 일들과 사례때문에 힘들었는지
잘 실려있다. 보통의 투자책은 희망적인
이야기들이 많아서 나도 부자가 될거라는 헛된 기대를 간혹 하게 되는데 이책은 오히려
상가투자가 만만하지 않음을
이야기해준다.
그래서 더욱 신뢰가 생기고 힘들지만 열심히 노력하고 꾸준히 한다면 이분처럼 될 수 도 있겠구나라는
기대를 하게 되는 것 같다.
일이든 인생이든 결국 자신만의 철학과 방법을 가지고 있어야 성공할 수 있는 것 같은
생각이든다. 책 말미에 인용한 구절처럼
남과 같이, 남들이 하는대로 그냥 따라가기만 한다면 어려운 상황이 닥쳤을때
헤쳐나갈수 없을지도 모른다는 생각이든다.
자신이 발도 뛴 많은 사례속에서 자신만의 투자철학을 가진 휘님 처럼
말이다.
어디로 가는 배일지 모를 때는 절대로 노를 젓지 말아야
한다. 어디로 가는지 모를 때는 아무것도 하지 말고, 만사를 제쳐 두고, 어디로 갈까만 생각해야 한다. 배가 어느 항구로 가는지 모르니 항로를
정할 수 있겠는가? 우선 열심히 하다보면 좋은 일이 있겠지 라는 무책임한 사고는 항구로 부터 더 멀리 떨어지게 할 뿐이다. 인생의 배가 어디로
가야할지 아는 것만으로로도 절반의 성공을 거둔 셈이다. "
( 생존의 w이론, 랜덤하우스
코리아)
그리고 책 중간에
Advice 1-10 라는 장을 집어넣어서 투자개념을 확실히 잡아주는 팁이 있어서 좋았다.
나는 이부분만 사진을
찍어서 에버노트에 넣어놨다. 가끔 꺼내서 보면 큰 도움이 될것 같다
어디로 가는 배일지 모를 때는 절대로 노를 젓지 말아야 한다. 어디로 가는지 모를 때는 아무것도 하지 말고, 만사를 제쳐 두고, 어디로 갈까만 생각해야 한다. 배가 어느 항구로 가는지 모르니 항로를 정할 수 있겠는가? 우선 열심히 하다보면 좋은 일이 있겠지 라는 무책임한 사고는 항구로 부터 더 멀리 떨어지게 할 뿐이다. 인생의 배가 어디로 가야할지 아는 것만으로로도 절반의 성공을 거둔 셈이다. "
( 생존의 w이론, 랜덤하우스 코리아)
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