퍼펙트 입지 - 건물 투자, 입지를 알아야 돈이 보인다
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2023년 4월
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부동산 입지를 분석한 책을 제대로 본 적이 없는 것 같아서 이 책에 관심이 생겼다.

저자의 이력을 보니 눈에 익은 책 제목이 있다.

'건물투자 비밀노트'

생각해보니 작년 이때쯤 읽었던 책이다.

그 책을 읽은 지가 1년이 지났는데 난 여전히 그때 그 모습이다.

변함없는 내 모습에 반성을 한다.

이 책의 저자는 건설회사에 재직한 경험이 있는 부동산 투자 전문가이다.

주택 보다는 상업용 건물 투자 전문가이다.

이 책은 지도와 사진을 보여주면서 서울 주요 지역의 상업용 건물투자를 위한 입지 분석을 알려주는 책이다.

지도와 함께 상세하게 설명해주는 내용이 좋다.

설명이 매우 친절하고 자상하다.

사진과 이미지를 활용해서 설명을 해주니 책이 술술 읽히고 이해하기 편하다.


건물투자는 지금이 적기이고 항상 현재진행형이라고 말한다.

좋은 입지와 좋은 상권은 어떻게 판단할 것인가?

그 방법이 이 책에 자세히 나와 있는데 책 맨 앞 인트로 부분에서 요약해서 알려준다.

건물 투자의 원칙 : 꾸준히 수익을 내야 한다 = 수익은 건물 투자의 본질 = 꾸준한 임대 수익 창출

좋은 상권의 특징

(1) 사람들을 끌어들일 수 있는 매력이 있어야 한다.

(2) 그 매력을 계속 유지할 힘이 있어야 한다.

교통도 아니고, 인구밀도도 아니고 결국 좋은 상권의 특징은 사람들의 관심과 방문을 이끌어내는 매력이다.

그 매력이 일시적이지 않고 계속 유지되어야 한다.

강남역이 바로 그런 좋은 상권의 대표지역이라고 말한다.

건물 투자를 하려면 상업지에 있는 건물에 투자해야 한다.

그래야 공실과 임대료 하락의 위험을 50%정도는 헤지할 수 있다고 한다.

나라에서 상업지로 지정했다는 것은 그 지역에 사람이 많이 몰린다는 것을 공식적으로 보증한 것이라는 의미라고 한다.

GTX 정차역은 수도권 외곽 지역의 건물 투자 측면에서 호재일까?

그렇지 않다.

GTX가 개통되면 오히려 서울 접근성이 좋아져서 서울로 이동해 소비생활을 하는 사람이 더 늘어난다고 한다.

신분당선 개통으로 분당 상권이 흔들렸다는 것이 그 예라고 한다.

그래서 건물 투자 시 교통수단은 필요조건은 되어도 충분조건은 아니라고 한다.

건설 자재의 가격은 계속 상승하고 있다.

건물 신축 공사비는 계속 오르고, 건물 공급은 부족해질 것이고, 임대료는 상승을 할 것이라고 한다.

그리고 건물 수는 줄고 있다.

건물 수가 줄고 있다는 것은 실제로 벌어지고 있는 일이다.

도심의 상업시설로 사용하던 기존 건물들이 허물어지고 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 주거시설로 바뀌는 경우가 많이 발생하고 있다.

건물 투자 개론 설명을 짧게 마친 후 이제 본격적으로 지역별 입지 분석에 들어갔다.

강동구부터 시작을 했다.

강동구, 강남구, 강남대로, 용산/마포/성동구, 서초/동작/관악/영등포구, 종로/은평/동대문/노원구 순으로 주요 핵심 블록의 입지를 지도를 보여주면서 설명을 해주었다.

간접 임장 체험이라고 해야할 것 같다.

저자가 운영하고 있는 '빌딩의 신' 유튜브 콘텐츠가 QR링크로 표시되어 있어서 스마트폰만 있으면 바로 저자의 강의 동영상에 접근할 수 있다는 점도 좋은 점이다.

각 챕터의 마지막에는 point of view 라고 해서 심도있는 칼럼을 기술해 놓았다.

실제 투자에 활용할 수 있는 중요한 팁이다.

이 책을 통해서 서울 주요 상업지역을 마치 임장을 다니듯 분석할 수 있다는 점은 매우 좋은 점이다.

저자께서 워낙 자세하면서도 친절하게 설명을 해놓아서 여러 상업지역 정보를 이 책으로 손쉽게 얻을 수 있다.

책을 읽으면서 건물 투자와 주택 투자는 많이 다르다는 생각을 했다.

관점도 방식도 자금도 모두 달랐다.

이 책은 건물투자에 집중한 책이다.

건물투자는 아무래도 투자금이 많이 필요한 대형 투자이다.

책에서 언급한 투자 유망 지역을 보면 평당 7천만원에서 1억원이니 상당한 자금이 있는 자만이 투자할 수 있는 분야이다.

여러 지역이 나오는데 그중에서 동대문구 지역을 더 관심있게 보았다.

동대문구는 신설동에서 동묘앞역 인근으로 관심이 옮겨가고 있다고 한다.

제기동역은 정릉천과 고가도로가 있어 상권이 끊기고 지형적으로 환경적으로 건물 투자하기에는 힘든 곳이라고 한다.

동묘앞역부터 신설동까지를 꼬마 건물 투자 유망 지역으로 추천했다.

청량리역은 교통 요충지이지만 주변은 아파트 등의 주거지가 많아서 건물 투자 측면에서는 그리 매력적인 곳은 아니라고 말했다.

그래서, 청량리역은 상권의 활성화나 확장을 기대하기보다 안정적 주거 투자로 바라봐야 한다고 말했다.

책 마지막에는 빌딩의 신인 저자가 추천하는 투자 구역들이 나온다.

깔끔하게 톡 찍어주듯이 알려준다.

서울 주요 역세권을 추천했고, 그 전철역을 중심으로 투자 1순위부터 4순위까지 순서를 매겨가면서 유망 입지를 알려주었다.

천호로데오거리, 천호역&암사역, 신사역, 논현역&신논현역, 봉은사역, 이태원, 용산, 합정역, 성수역, 교대역&서초역, 이수역, 노량진역&신대방삼거리역&보라매역, 신림역&서울대입구역, 영등포역, 종로이 지도로 표시되고 유망 지역을 알려주었다.

저자는 자신있게 투자 유망한 지역을 추천했다.

책에는 상권 분석에 대한 모든 것을 담지는 못했다고 한다.

그만큼 상권과 입지 분석은 어려우면서 상황에 따라 변수가 많은 것 같다.

상가 오른쪽과 왼쪽의 특징이 다르고, 전철역에서 올라오는 기로가 내려가는 길의 성격이 다르고, 아침저녁 이용객 특성도 다르기에 여러 가지 변수들을 고려해서 투자지를 선택하고 거기에 맞는 업종을 골라야 한다고 한다.

세상에 쉬운 일은 결코 없다.

쉽고 편해보이는 일들도 다 고충이 있고 상당한 노력이 필요하다.

한 동안 부동산 책 출간이 뜸하더니 요즘 다시 부동산 책들이 나오는 것 같다.

하락하던 부동산 반등의 신호인가?

미래를 알 수 있다면 얼마나 좋을까?

건물 투자 측면에서 입지 분석을 배우고 싶다면 이 책이 도움이 될 것이라 생각한다.

입지 분석을 어떻게 하는지 방법과 방향이 잘 기술된 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 인사이드북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.



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1기 신도시 재건축 미래 지도 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월
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1기 신도시 아파트는 어느새 준공한지 30년이 넘어가고 있다.

그동안 1기 신도시에 대해서 재건축을 한다 안한다, 차라리 리모델링이 낫다 아니다 재건축이 낫다 등등 여러 의견들이 오가고 있었다.

지난 대선 전에는 1기 신도시 재건축을 활성화할 것 같더니 선거가 끝나니 그 이야기는 잠잠해졌다.

1기 신도시는 재건축을 한다는 것일까 아니면 아직도 멀었다는 것일까?

궁금해하던 중에 1기 신도시 재건축을 다룬 부동산 투자책을 보았다.

내 관심사에 정확히 정조준한 책이어서 반가운 마음으로 읽었다.

저자는 교사로 일하면서 부동산 투자를 시작해서 하루에 3시간을 자는 강행군을 3년간 하면서 빌라, 오피스텔, 아파트에 투자하였다고 한다.

부동산 투자를 하면서 부동산에서 희망을 보고 교사직을 그만두고 2년간 매일 15시간씩 부동산 공부를 하면서 순자산을 4배 이상으로 끌어올렸다고 한다.

이력만을 보아도 대단한 분이었다.

평생 안정적인 근무가 보장되는 교사직을 그만둔 것도 대단하고, 하루에 3시간씩만을 자면서 일, 육아, 투자를 병행했다는 것도 대단하고, 하루 15시간씩 2년간 공부를 했다는 것도 대단했다.

책은 6개의 챕터로 구성되어 있는데 1장에서는 1기 신도시 재건축의 개론을 다루고 있고 2장부터 6장까지는 분당, 일산, 평촌, 중돈, 산본 순으로 1기 신도시를 설명하고 있다.

최근 부동산 시장은 급락기를 맞이했지만 각종 부동산 규제가 풀리기 시작하면서 얼어있던 분위기가 서서히 풀리고 있다고 한다.

어느 지역에서는 부동산 중개인들이 2022년 12월이 저점이었고, 2023년 1월에 급매물이 소진되었다는 말을 한다고 한다.

2022년 대선에서는 1기 신도시 특별법을 만들어 역세권은 용적률을 500%까지 높여준다는 공약이 나왔었다.

하지만 대선 이후 특별한 움직임이 없자 1기 신도시 부동산 시장에서는 실망 매물이라는 이름으로 매물이 증가했다.

책에서는 1기 신도시 아파트는 실거주와 향후 재건축 투자 입장에서 충분히 매력이 있다고 말한다.

하지만 재건축에는 오랜 시간이 걸리기에 장기전으로 생각해야 한다고 말한다.

재건축 사업의 지식을 높여주고자 재건축 사업의 단계에 대해서 자세히 설명해주고 있다.

재건축과 함께 자주 거론되는 리모델링 사업에 대해서도 단계별 진행 절차를 설명해주고 있어서 재건축과 리모델링을 이해하는데 도움이 되었다.

공부를 많이 하신 저자분답게 재건축 투자를 이해하는데 필요한 대지지분, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 무상지분율, 추가 분담금, 이주비 등을 알기 쉽게 설명해주셨다.

1기 신도시 재건축에 투자하려는 입장에서는 언제 진입을 해야할까에 대해서 설명을 해주는데 부동산 10년 주기설 그래프를 이용해서 설명을 해주지만 신이 아닌 이상 최저점을 알 수 없기에 결국 선택은 투자자의 몫이라는 결론에 다다르는 것 같다.

그런데 과연 1기 신도시는 언제 재건축 또는 리모델링 사업을 하는 것일까?

사실 그것이 가장 궁금한데 이것도 아직은 확정적이지 않기에 명확하게 말할 수는 없는 것 같다.

하늘아래 분당이라는 분당 신도시부터 장점과 가격 흐름, 세금, 알짜입지를 설명해주었다.

마치 분당을 간접 임장하는 것처럼 분당신도시에 대해서 자세히 섦여해주는 점이 좋았고, 재건축 투자 유망단지를 살짝 알려주기도 하였다.

재건축 관점에서 분당을 알아가고 이해하는데 필요한 정보들이 이 책에 많이 담겨져 있었다.

자세하면서도 친절하게 알려주는 점이 좋았다.

내가 잘 알고 있는 평촌과 산본 지역의 내용을 살펴보았다.

평촌은 최근 큰 가격 조정이 있었기에 매우 매력적인 투자처라고 말했다.

2021년 9월과 2023년 2월 가격을 비교했을 때 평촌이 하락폭이 가장 컸고, 그다음은 부천, 분당, 산본, 일산 순이었다고 한다.

평촌이 가장 큰 하락을 겪은 이유는 공급물량이 많기 때문이다.

2022년에 입주물량이 많았고, 2024년에도 입주물량을 많을 것이기에 입주물량의 여파로 가격의 변동이 있을 것으로 예상을 했고, 이것이 투자 시점과 방법을 결정할 때 꼭 고려해야 할 요소라고 말했다.

책을 읽어보니 평촌을 잘 알려주고 있다.

평촌이 가진 교통, 학군, 주거의 장점을 잘 알려주고 있고, 장점이 많기 때문에 몸테크를 하기에도 괜찮은 지역이라는 것도 강조했다.

평촌 목련2단지는 평촌 리모델링의 선봉자이면서 가장 잘 진행되고 있는 단지라고 하는데 리모델링 사업을 무려 15년이나 지속하고 있다고 하니 리모델링과 재건축 사업이 얼마나 오래 걸리는지를 보여주는 것 같다.

평촌 목련2단지는 아직도 이주나 철거는 진행되지 않고 있다.

평촌의 주요 단지를 설명해주는 내용을 보니 많은 조사를 한 후 압축적으로 보여주는 글로 보였다.

아무래도 내가 평촌을 잘 알기에 그 내용의 질을 개인적으로 평가해볼 수 있었다.

산본은 평촌의 동생 같은 도시라고 한다.

산본은 평촌보다는 학군은 약하지만 교통 편의성은 산본이 더 좋다고 한다.

래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교해서 설명해주는데 내가 아는 지역이니 현실감이 확실히 강하게 느껴졌다.

둘 다 재건축 연한이 된 곳은 아니기에 재건축과는 관련성이 멀지만 산본 구축의 재건축 방향과 투자 방향을 예측하는데는 래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교 설명하는 부분이 의미가 있었다.

어느 아파트는 큰 폭으로 급등락을 하고 어느 단지는 상승과 하락의 폭이 작았는데 어느 것을 선택하는지는 투자자의 성향에 달려있다고 말한다.

현재 산본에는 리모델링 조합 설립을 완료한 단지가 6개이고, 이 중에서 안전진단을 통과한 단지는 개나리주공13단지와 무궁화주공1단지라고 한다.

산본에서 재건축을 추진하고 있는 단지는 한라주공4단지(예비안전진단통과), 가야주공5단지(예비안전진단신청예정), 매화주공14단지(예비안전진단준비중), 산본주공11단지(예비안전진단탈락)이다.

산본은 리모델링과 재건축이 함께 활발히 진행되는 점이 1기 신도시 중에서 가장 특별한 점이라고 말했다.

내가 아는 지역의 정보, 임장 내용을 읽어보니 흥미로웠다.

이 책이 좋은 점은 1기 신도시에 집중했다는 점이다.

경기도 내 5개의 도시만을 다루고 있어서 내용이 압축되어 있다는 점이 좋았다.

책을 읽은 후에 1기 신도시 재건축의 미래를 여전히 확실히 알 수는 없었다.

지금 현재의 상황과 미래 가능성을 파악하는 안목과 감을 배운 정도라고 해야할 것 같다.

그 동안 여러 부동산 투자 책을 읽었지만 이렇게 1기 신도시에 집중한 책을 읽어본 것은 이번이 처음인데, 매우 의미있는 내용들이었다.

지역에 대한 상세한 내용과 분석을 보면서 어떻게 임장을 하고 어떻게 분석을 해야하는지를 배울 수 있는 점도 좋았다.

미래는 역시 신만이 알 수 있는 것 같다.

그것에 근접하는 방법은 역시 발품과 손품인 것 같다.

지은지 30년이 넘은 아파트에서 산다는 것은 생각보다 불편함이 매우 많다.

준공한지 30년이 넘어서 주거에 많은 불편이 있는 1기 신도시들이 근사한 새 아파트로 재탄생했으면 좋겠다.

꼭 투자를 위해서가 아니라 주민들의 삶의 질을 위해서 재건축이 서둘러 진행되었으면 좋겠다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.


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더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월
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내가 좋아하는 출판사인 21세기북스에서 부동산 투자 책이 나왔다.

21세기북스가 부동산 투자책을 출간한 것은 다소 이례적인 일인 것 같다.

부동산 투자계에서 유명하신 한무도 교수님의 책을 출간한 것은 21세기북스다운 선택인 것 같다.

제목도 부동산 투자책 답지 않게 '더 크래시'라고 쓴 것도 21세기북스다운 모습인 것 같다.

한문도교수는 부동산 투자에서 대표적인 하락론자이다.

그 동안 내가 읽은 책들은 대부분 상승론자가 저자였다.

부동산 하락론자가 말하는 부동산 시장은 무엇일까가 궁금했다.

하락론자의 시선 속에서 부동산 투자를 배우고 싶고 기회를 찾아보고 싶었다.


합리적 기대 가설 = 사람들이 '이것 너무 비싸다', '내가 사기엔 부담스럽다'라고 생각하면 정책과 상관없이 매수를 줄인다.

2021년 가을 이후 부동산 시장은 합리적 기대 가설 측면에서 거래량 급감이 나타났다고 한다.

한문도 교수는 부동산 가격의 폭락을 바라는 것이 아니라 정상화를 바란다고 말했다.

이 책은 총 3개의 챕터로 구성되어 있다.

1부에서는 집값 하락의 원인과 상황을 분석했고, 2부에서는 앞으로의 부동산 시장을 예측했고, 3부에서는 중산층이 내 자산을 지키는 방법을 다루었다.

은행의 가계 대출 중단으로 시작된 대출 빙하기는 시장의 거래량을 급감시켰다.

그리고, 금리 인상은 부동산 하락을 본격화했다.

그 동안 부동산 가격이 폭등한 것은 저금리발 과도한 대출, 갭투자 광기라고 말한다.

입주 예정 물량이 중요한 변수이다.

한 도시의 적정 입주 물량을 넘어선 입주 물량이 발생하면 가격은 하락했다.

인천시의 적정 입주 물량은 1만3천건 정도인데, 입주물량이 2021년에는 2만이 넘었고, 2022년과 2023년에는 4만이 넘으면서 하락은 불가피했다고 말한다.

주택구입부담지수 = 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율, 여러 부동산 지표 중 이 지표의 시장 예측 신뢰도가 높다, 120정도가 정상수준이다. 이보다 높으면 주택 가격이 조정될 수 있다는 것을 말한다.

한문도 교수는 지금의 하락은 가격 하락이 아니라 정상화라고 강조했다.

물가상승률이 5.7%이고, 예금 이자가 3%라면 사람들은 어떻게 할까?

이런 상황이면 사람들은 물건에 투자를 하고, 이렇게 되면 물가가 계속 오르기에 물가 안정을 위해서 금리를 올린다는 것이다.

하지만, 우리나라는 금리 인상을 쉽게 많이 하지는 못한다.

대출을 레버리지 삼아서 부동산, 주식, 비트코인에 투자한 사람이 많아서 금리 급등시 부작용이 너무 많다는 것이다.

책에서 한문도 교수는 몇 가지를 단정적으로 지시하듯이 말하고 있다.

인천은 2023년 하반기에 투자 기회가 온다, 대출을 줄이고 현금을 늘여야 한다, 우리나라는 일본형 장기 침체에 빠질 요건이 80% 이상 갖춰져 있으니 대비가 필요하다, 수원/동탄/강남이 2023년에 많이 내려갈 것으로 본다 등 ...

과거에서 미래를 배운다고 한국의 IMF 외환위기, 미국의 서브프라임 사태를 다루었다.

경기침체와 위기가 다시 다가올 것을 예상하면서 이에 대한 대비를 강조했다.

하락론자이기 때문에 부정적인 요소에 대해서 강조하고, 이에 대한 가능성을 높게 점쳤다.

이런 내용을 읽으면 나도 모르게 하락론에 빠져들게 되는 것 같다.

경기 침체와 경제 위기가 오면 당연히 집값은 폭락할 것이고, 다시 경제가 회복되면 또다시 오르기 마련이라고 한다.

집을 사야하는 시기는 경기 침체와 경제 위기가 왔을 때 정부의 규제 완화, 정책 금리 등이 나오는 시점이라고 말한다.

근데 과연 그럴까?

책을 읽으면서 자꾸 머리 속에서 여러 질문과 많은 의심이 생겨난다.

이제 2부에서는 한문도 교수의 미래 예측이 나온다.

역시 하락이었다.

부동산 상승의 조건들을 말했다.

1. 경제성장과 경제산업구조의 발전 = 소득 증가로 주택 구입량 증가

2. 인구 증가

3. 주택 공급의 미스매치 = 주택 공급에는 최소 3년에서 4년이 걸림

3년 후 집값은 어떻게 될까?

한문도 교수의 예상은 이렇다.

"아니라고 본다. 미분양 아파트가 증가하고 있고, 입주물량만 2023년 40여만호다. 여기에 미분양 아파트가 10만에서 15만호다. 2026년부터는 3기 신도시 입주가 가시화된다. 전체적으로 정부가 어떤 정책을 펼쳐도 당분간 쉽게 시장이 재상승하기에는 역부족인 상황이다.(p.155)"

"물론 극적으로 재상승으로 전환할 수도 있다. 세계 경제가 정상적으로 돌아오고 한국의 수출이 살아나면서 정부의 규제 완화 정책이 가세하여 시너지 효과를 낼 수도 있다.(p.156)"

"결론적으로 3년 정도 하락장이 이어질 것이고, 5년 뒤도 하락장일 가능성이 많다고 본다. 10년 뒤는 중간에 반등이 있겠지만 중장기적으로 예전 같은 불장은 없을 것이다. 10년 뒤 집값은 지금처럼 소득 수준 대비 어마어마한 부담을 주는 일은 없을 것으로 보인다. 주택부담지수가 120에서 130 정도로 안정적일 가능성이 크다.(p.169)"

중산층이 자산을 지키는 방법 중 가장 우선시 하는 것은 금리와 미국 물가, 환율을 고찰하라는 것이다.

무주택자, 1주택자, 다주택자를 대상으로 조언을 해주셨다.

무주택자 = 청약 대응, 청약 대상 분양가 적정 여부 판단, 분양에 당첨되면 자금 계획 잘 세우기, 경매 활용하기

1주택자 = 버틸 수 있는지 판단, 갈아타기에 청약을 이용

다주택자 = 역전세 대비, 상생임대인제도 활용, 레버리지가 과다한 경우 하락 대비

한문도 교수는 책 마지막에 정부의 부동산 정책을 설명하면서 법 개정이 필요한 정책은 안 될 가능성이 크다고 단언했다.

법 개정 가능성이 낮은 정책에 대해서는 성급하게 판단하지도 행동에 나서지도 말라고 말했다.

한문도 교수는 1기 신도시를 용적률을 높여 재건축하는 것에 대해서는 부정적인 입장이다.

심지어 1기 신도시 정책을 취소하는 게 맞다는 개인적인 의견을 기술하기도 했다.

벌집순환모형, 달걀 모형, 4사분면 모형으로 부동산 시장의 상승과 하락을 이해하라고 설명해주었다.

책 전체적으로 굉장히 확신에 찬 강한 의견을 내세우는 경향이 강했다.

본인의 생각과 소신에 자신감이 있고 확신이 있었다.

미래는 아무도 알 수가 없다.

하락론자는 하락 포인트만을 볼 것이고, 상승론자는 상승 포인트만을 볼 것이다.

부동산 폭등기에도 하락론자가 있었고, 부동산 하락기에도 폭등론자는 있었다.

어느 때는 어느 사람의 말이 맞고 어느 때에는 어느 사람의 말이 맞았다.

근데 대부분 결과를 보고 과거를 해석하는 경우가 많았다.

최근 몇 년 동안 하락론자의 부동산 투자 책을 읽어본 것은 이번이 거의 처음인 것 같다.

시장을 바라보는 관점을 좀 더 치우치지 않고 볼 수 있는 안목을 얻은 것 같다.

책을 읽으면서 이 책의 내용이 전부 맞다고는 생각이 들지는 않았다.

그래도 나보다 훨씬 더 많은 공부와 경험을 하신 교수님의 말씀이기에 많이 배우려고 노력했다.

이 책에서 중요시한 지표, 포인트, 요소들을 차분히 살펴보면서 나만의 방식으로 해석하는 것이 필요하다는 생각을 했다.

역시 공부가 필요하고 공부가 최선이다.

의미있는 책이다.

이렇게 확신에 찬 의견을 말할 수 있는 저자의 자신감이 부럽다.

​​

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엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿
부엉이날다 지음 / 메가스터디북스 / 2023년 3월
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이 책은 부제목에 써있는 것처럼 부동산 공부가 처음인 사람들을 위한 투자 입문서이다.

평범했던 한 모녀가 부동산 투자를 어떤 이유에서 시작했고, 어떻게 공부하고 임장하고 실천했는지를 마치 일기처럼 보여주는 책이다.

부엉이날다님의 어머니와 부엉이날다님의 연도별 부동산 투자 경험담을 담아 놓았으니 두 사람의 일대기같은 부동산 투자 책이다.

나는 투자 책을 볼 때 저자의 이력을 눈여겨 본다.

특히 저자가 금수저 출신인지 흙수저 출신인지는 책 내용에 공감하는데 매우 중요한 요소라고 생각한다.

씨드머니와 주위 인맥이 좋은 금수저는 어차피 성공할 수 밖에 없는 것이고, 부모로부터 받은게 별로 없는 흙수저는 오로지 자신의 노력과 약간의 운에 따라서 성공을 했을 것이라다고 생각한다.

부엉이날다님은 어머니에게 부동산 투자의 기술을 전수받았지만 금전적인 지원을 받지 않았기에 흙수저에 가깝다고 해야할 것 같다.

부동이날다님의 어머니는 27세인 1977년부터 내 집 마련을 위한 부동산 투자에 발품을 팔았다고 한다.

1977년부터 2009년까지 어느 지역에 관심을 갖고 어떤 부동산 투자를 했는지를 차근차근 이야기해주고 있다.

각 연도별 상황에는 각각의 특징이 있기에 나는 그 해에 어떤 지역에서 발품을 팔고 투자를 했는지가 더 흥미로웠다.

마포, 강서, 서대문, 창동, 서교동, 개포동, 수서동, 김포, 원주, 일산, 문막이 등장했다.

특히 김포가 많이 거론되었다.

2005년부터 2018년까지 부엉이날다님이 어머니와 함께 한 발품의 기록이 서술되어 있고, 2018년부터 최근까지는 부엉이날다님이 혼자서 한 부동산 발품의 기록을 서술했다.

부엉이날다님의 어머니가 부동산 투자에 일찍 눈을 떴기 때문에 성공에 더 빨리 다가설 수 있었는데, 아버지의 사업 부도 등으로 성공의 단맛을 오랫동안 맛보지는 못했다.

부엉이날다님의 가족은 성공하기도 하고 나락으로 떨어지기도 하면서 굴곡이 심한 사이클을 오르내렸다.

부엉이날다님에게 어머니는 부동산 투자의 스승같은 존재였다.

어머니는 딸에게 부동산 투자를 바라보는 관점부터 실행하는 방법까지 하나하나 스승이 제자에게 가르치듯이 알려주셨다.

이 책은 한 가족의 일대기를 부동산 투자의 관점에서 그려 놓은 부동산 에세이 같은 책으로 느껴졌다.

"엄마는 집수리를 하거나 건축을 할 때 비용이 더 들더라도 꼭 최신식으로 하셨다.(p.27)"

어머니가 강조한 것 중에서 쉽게 살 수 있는 부동산보다 잘 팔릴 수 있는 부동산이 중요하다고 말하는 대목이 있는데, 집수리도 마찬가지로 잘 팔리기 위해서는 최신식으로 하는 것이 더 의미있다는 것이다.

어머니는 부동산 투자의 고수이셨다.

망원동에 내 집 마련에 성공한 것을 시작으로 창동 다가구주택 갭투자에 성공하고, 지상권에 투자해서 돈을 벌고, 헌집에 투자해서 돈을 벌고, 또 10년 동안 땅 투자를 해서 30억원의 자산을 만들었다고 한다.

어머니가 강조한 것은 발품과 사람이었다.

발품과 사람이 부동산 투자의 길이고 방법이라고 말하셨다.

"논밭이었던 곳에 도로가 생기고, 집이 들어서고, 아파트가 올라간다. 흥했던 것이 무너지고, 아무것도 아니었던 곳이 반짝거린다. 지난 50년이 넘는 세월 동안 부동산이 변화하는 것을 지켜본 엄마는 부동산 투자의 지름길은 매일 발품을 파는 것뿐이라고 하신다. 지금 투자하지 못할지라도 가능한 한 많이 보고 다니면 기회가 반드시 온다라고 하시며 매일 회사 출근하듯 산책하듯 집에서 가까운 곳 골목부터 걷게 했다.(p.94)"

"부동산의 입지와 가치는 계속해서 변한다. 구룡마을 앞 임대아파트 동네였던 개포동은 감히 꿈조차 꿀 수 없는 곳이 되었고, 난지도는 상암이 되었으며, 수색은 DMC의 수혜를 입었다. 모래밭이었던 판교와 광교는 또 얼마나 빛나고 있는가? 지도를 보고 사람들이 지금 무시하는 곳으로 가라. 그곳에 아직 드러나지 않은 원석이 있다.(p.95)"

서울, 경기부터 충청북도까지 다양한 지역의 여러 사례들을 보여주는 점이 좋았다.

특히 빌라와 오피스텔에 집중적으로 투자한 모습이 인상적이었다.

어디에나 길이 있고 어떻게 하느냐에 따라서 성공과 실패가 엇갈릴 수 있다는 것을 보여주는 글들이었다.

빌라 투자를 하니 당연히 재개발 투자와 연관이 되었고, 재개발 투자시 주의할 사항을 정리해주었다.

1) 객관적으로 너무 싸다고 할 때는 의심을 해야 한다.

2) 재개발구역에 집을 사서 오랫동안 빈집으로 두는 경우가 생기는데 이 때 누가 몰래 들어와 살면 내쫓지도 못하고 골치 아파지므로 빈집은 부수거나 수시로 점검을 해야 한다.

3) 주인이 사는 집이 가장 좋지만 세입자가 살 경우에는 보증금이 많이 걸려있어야 하며, 현재 건물주와 땅주인이 같은지 확인해야 한다.

4) 정비구역 내에서는 집 앞에 골목길이 있어 보기에 좋아 보여도 길이 확장되면 도로로 뺏기는 수가 있으므로 길 바로 뒷집이 더 나을 수 있다.

5) 땅 계약도 아직 완료되지 않았는데 조합원을 모집하는 경우가 많고 조합원들 간의 이해관계로 인해 10년 이상 입주가 미뤄지는 경우도 흔하다는 것을 염두에 둔다.

6) 시간이 미뤄질수록 초기 분양가에서 자기분담금은 점점 늘어나고 결국 그 입지에서 가장 비싼 아파트가 되기도 한다.

7) 상가가 너무 많은 재개발되기가 쉽지 않다.

이 책이 강조하는 것은 발품이다.

그래서 분석보다는 발품이 더 우선이라고 말하기도 한다.

"사람들은 분석을 하고 현장을 본다. 하지만 거꾸로 해야 한다. 발품이 먼저이고 다음이 분석이다. 분석이란 나의 촉에 확신을 더하는 것이다.(p.204)"

요즘처럼 컴퓨터로 많은 데이터를 확인할 수 있는 시대에는 손품이 강조되기도 하는데 발품이 먼저인지 손품이 먼저인지는 그때그때 다를 것 같고, 발품과 손품 모두가 중요한 것 같다.

부엉이날다님의 투자 중간에 공인중개사 자격증을 취득해서 소속공인중개사로 일하면서 투자를 하는 모습이 나오는데 투자자로서 공인중개사 자격증을 취득하는 것이 의미가 있음을 확인했다.

"어디가 오를까를 분석하지 마라. 이는 신의 영역이다. 대신 실거주자들이 무엇을 원할까를 생각해라. 사람들의 생각은 대부분 비슷하기 마련이다. 나라면 어떨까? 하며 상상력을 발휘하면 그 곳에 저평가 매물이 있다.(p.248)"

모녀의 실제 이야기를 담은 논픽션 드라마같은 책이다.

책을 읽다보면 모녀의 모습이 머리 속에서 그려지는 느낌이다.

부동산 투자의 사이클은 반복된다고 하지만 아직 나는 지금의 하락장이 과연 얼마나 지속되고 앞으로 어떻게 바뀔 지 도무지 모르겠다.

그래서 이 책에 나온 과거의 성공사례들은 과거의 그 상황에 맞는 그 때의 이야기이라는 생각이 많이 들기도 했다.

역사 속에서 미래를 알아간다고 모녀의 투자 경험담은 앞으로의 부동산 시장을 바라보는데 분명 도움이 될 것이다.

아직 내가 그것을 충분히 소화해낼 만한 수준이 안된 것이라 생각한다.

빌라, 오피스텔 투자 부분이 인상적이었다.

그리고, 투자 지역의 범위가 한정적이지 않고 매우 넓다는 것도 인상적이었다.

책 마지막에는 부동산 투자의 마음가짐을 정리해 준 내용이 있다.

책은 지금까지의 투자 경험이 2/3이고, 부동산 투자 마인드 강의가 1/3 정도로 느껴진다.

소제목처럼 부동산투자 입문자에게 적합한 책이라 생각한다.

수십억원의 자산을 만든 사람이 어떻게 어디에 투자해서 돈을 늘렸는지를 이 책에서 볼 수 있다.

이 책을 읽으면서 또다시 든 생각은 나만의 투자 철학과 투자 기준이 있어야 한다는 것이다.

그러려면 많은 노력을 해야 한다.

부동산투자도 어쩌면 근로소득이다.

투자도 결국은 발품팔고 손품팔고 분석하고 공부하고 실천해야 하는 노동의 연장선이다.

부동산 투자를 처음 시작해보려는 사람들에게 추천하고 싶은 책이다.

입문용 책으로는 좋은 책이라 생각한다.

※ 엄마와 딸의 부동산발품 시크릿 독서후기는 책과콩나무카페 그리고 메가스터디북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.


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마음을 움직이는 브랜딩 - 잘나가는 1인 기업의 숨겨진 부의 비밀
메이랩(조윤화) 지음 / 드림셀러 / 2023년 4월
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나이가 드니 자연스럽게 관심이 부업과 창업으로 이어졌다.

예전에는 좋은 직장에 관심이 많았는데 직장에 다닌 시간이 십수년이 되니 이제 어떤 부업을 할 것인가 어떻게 창업을 할 것인가가 관심사이다.

이 책의 저자는 샌드위치 가게를 창업해서 성공을 했다.

샌드위치 가게 연 매출 5억원이라는 경제적인 성공도 달성했고, 서민갑부에도 출연했고, 클래스101 히어로 강사가 되었고, 서울시자영업지원센터 창업멘토로 활동하고 있다.

창업계의 달인으로 불리우고, 여자 백종원으로도 불리운다고 한다.

대형 프랜차이즈 창업을 한 것이 아니라 독자적으로 1인기업 브랜드 창업을 했다.

미리 많은 준비를 했고 창업을 해서 자신만의 브랜드를 만들고 키우면서 성공을 이루었다.

창업의 계기는 회사 희망 퇴직이었다.

회사원이었다가 퇴직 후 4평짜리 매장에 샌드위치 가게를 창업했다.

샌드위치 가게 이름으로는 특이하게 '메이랩'이라는 브랜드를 만들어서 사용했다.

메이랩은 May+Wrap이다.

5월이 소풍이 많은 달이어서 소풍 갈 때 먹는 샌드위치를 연상시키면서 5월을 포장한다는 의미로 랩을 붙였다.


메이랩 창업의 시작은 '엄마가 만든 샌드위치가 세상에서 가장 맛있어'라는 아들의 칭찬이 계기가 되었다.

자신이 이미 보유하고 있는 기술을 활용해서 창업하는 것이 1인기업이다.

책은 1인 기업을 창업하고, 자신만의 브랜드를 만들고 성장시키는 방법이 단계별로 자세하게 설명되어 있다.

저자의 성공사례뿐만 아니라 1인 브랜드 성공을 이룬 다수의 사례가 함께 등장한다.

1인 브랜드 성공 사례는 저자의 샌드위치부터 시작해서 라이브커머스쇼호스트, 요리레시피공유, 제품협찬, 인스타그램강사, 공동구매 등이 나온다.

저자의 성공 사례가 책의 주요 내용이고, 다른 성공 사례는 이런 아이템으로 성공할 수 있다는 것을 살짝 보여주는 정도이다.

창업을 할 때의 유의사항이 나오는데 저자의 경험에 비추어서 설명해주기 때문에 매우 설득력이 있고 진솔하게 보인다.

흥미로운 통계정보가 있었다.

"2022년 한국에서 팔로워가 1만명 이상인 인플루언서 숫자는 9만 189명이고, 이들 가운데 세금을 낸 사람은 785명이고, 2020년 785명의 인플루언서가 한 해 동알 벌어들인 총 수익은 141억원이다. 2021년 1인 기업 수는 약 45만개이고, 기업당 평균 매출은 2억 7,600만원이다.(p.26)"

업종에는 레드오션이라는 것은 없고, 매출은 본인 하기 나름이라고 말한다.

1인 기업을 하는 방법을 설명했다.

1. 분명한 콘셉트를 갖고 타깃층을 세분화하라 - 타깃층은 5살 단위로 선정한다

2. 배움에 투자한다 - 현장에서 배운다

3. 돈을 빌려서 시작하지 말자 - 메이랩 시작할 때 딱 1,000만원이 들었다

4. 자신이 곧 회사의 브랜드라고 생각해야 한다

5. 고객의 니즈를 바로 반영하라

서울 연남동에 '얼리어스'라는 디저트 카페가 있는데, 이 곳에서는 일회용품을 사용하지 않기에 냅킨 대신 손수건을 주고, 벽에 붙는 포스터는 종이테이프를 사용하고, 음식을 먹으려면 다회용 용기를 가져가거나 가게 안에서 먹어야 한다.

일회용품을 사용하지 않겠다는 사장의 뚝심은 통했고, 어느새 핫플로 자리잡았다고 한다.

뭐든 하기 나름이라는 생각이 드는 사례이다.

물론, 책에 나온 내용 외에도 얼리어스 사장이 추진한 브랜딩과 마케팅은 훨씬 더 많을 것이라 생각한다.

불가능은 없고 하면 된다라는 정신도 필요했다.

메이랩을 창업 후 갑자기 6,000인분의 도시락 주문을 받았을 때 처음에는 두렵고 부담스러운 주문이었지만 차근차근 준비해서 결국에는 완성해서 판매를 완성했다.

샌드위치 가게를 창업하고 샌드위치만을 판매하는 것이 아니었다.

샌드위치 자판기 판매를 먼저 시작해서 어느 정도 매출이 발생하는 것을 확인하고 메이랩 가게를 열었다고 한다.

샌드위치 자판기를 개발해서 판매하고, 끊임없이 브랜드를 키우는 것을 고민하고 실천했다.

롤모델은 최소 10명을 찾아보라고 한다.

저자도 롤모델을 선정해서 그들의 성공비법을 벤치마킹하며 실천했다.

저자의 롤모델 중에는 마켓컬리가 있었다.

"마켓컬리 홈페이지 화면은 깔끔함과 정갈함이 포인트이다. 시선을 피곤하게 하는 복잡, 요란한 다른 플랫폼 화면과 달리 UI가 깔끔하다. 식품의 상세페이지도 애정과 신뢰가 느껴져서 믿고 구매할 수 있다. 소비자들은 마켓컬리와 함께라면 요리와 식사가 부담스럽지 않다는 느낌을 받는다.(p.68)"

1인 기업 브랜딩을 만드는 방법에 대해서 유용한 방법과 팁들이 소개되어 있다.

그 동안 읽었던 마케팅과 브랜드 책에 나온 내용들과 중복된다는 느낌을 주지만, 저자만의 진솔한 화법으로 기술을 해서 소자본 1인 창업에는 적합한 내용이 많았다.

책을 읽다가 다시 목차를 보았다.

왜 나만의 브랜드가 있어야 할까? / 상상할 것인 많은 브랜드 / 작을수록 필요한 커다란 브랜딩 / 잘 팔리는 브랜드 / 브랜드를 파세요

1인 창업가들이 빠뜨리고 넘어갈 수 있는 '상표등록'에 대한 필요성을 강조했다.

브랜드의 완성은 상표등록이라고도 할 수 있다.

책 마지막에 부록으로 네이밍 관련 내용이 있다.

센스있는 네이밍을 도와줄 단어 예시도 많이 나와 있다.

소자본 1인 기업의 브랜딩에 특화된 책이다.

창업을 준비하고 있다면 읽어볼 만한 책이다.

소자본 1인 기업 운영의 장기적인 목표와 로드맵을 수립하는데 영감을 주는 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 드림셀러에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.


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