부동산 투자의 관점

부동산 투자의 관점 - 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는
오윤석 지음 / 페이지2(page2) / 2023년 11월

작년부터 금리가 오르니 부동산 가격이 내리고 부동산 투자의 열기가 많이 식어가고 있는 분위기이다.

올해 상반기에 다시 반등을 하니 이에 따라 부동산 투자의 열기도 살짝 따뜻해지기도 했다.

물가는 계속 오르고 화폐 가치는 계속 낮아지니 어차피 오를 부동산은 잠시 내리더라도 결국에는 우상향하지 않을까?

부동산은 의식주 중 가장 중요한 생필품이기에 평생 끌어안고 가야 하는 필수재이면서 투자재이다.

또 부동산 책을 읽었다.

제목이 눈길을 끌었다.

'부동산 투자의 관점'이라는 말이 호기심을 자극하였다.

어떤 관점을 말하는 것일까?

부동산은 사실 알기 힘들고 또한 부담스러우면서도 어려운 대상이다.

부동산의 내면에 숨겨져 있는 가치를 찾아 발현시킬 수 있는 관점으로 보았을 때 비로소 부동산이 더 친근하게 다가온다고 말한다.

'가격이 아니라 가치'를 보라고 한다.

권리분석, 거시적 환경, 미시적 환경을 살펴보아야 한다.

정부의 정책, 국내외 경제환경, 부동산 시장의 흐름을 자세히 살펴봐야 한다.

부동산이 품고 있는 인문학적 특성을 봐야한다고 말했다.

그것을 더 윤택한 삶을 위한 인간의 특성이라고 말했다.

부동산의 입지와 가격도 중요하지만, 인간의 욕망과 심리도 중요하다.

전통적으로 교육이 부동산 가치 상승의 주요 원인이었다면 최근에는 자연과 함께하는 건강하고 여유로운 삶이 주목받고 있고 이것은 속초와 양양의 부동산 가격 상승을 이끌고 있다고 한다.

이 책에서 말하는 부동산을 바라보는 네 가지 관점은 경제적 관점, 기술적 관점, 법률적 관점, 사회·문화적 관점이다.

네 가지 관점에 따라 부동산을 바라보는 방법을 자세히 설명해주고 있다.

이 책을 읽다보면 부동산학개론 책을 읽는 것 같은 느낌이 살짝 들기도 했다.

전통적인 부동산 투자 이론과 저자의 부동산 투자 실전 경험이 잘 융합된 책이라는 생각이 들었다.

부동산 투자의 순서는 현재의 상황 판단 - 가치 판단 - 추측과 예상 - 의사 결정 - 이익 실현

저자가 말해주는 체크 포인트들을 리스트화해서 실전 연습을 할 수 있는 내용도 담겨져 있다.

부동산 투자 입문자에게 많은 것을 알려주는 교육적인 책이다.

입문자를 위한 책이라서 그런지 내가 이미 읽었던 부동산 여러 책에서 본 듯한 내용들이 많이 보이기도 했다.

이 책을 읽으면서 예전에 읽었던 책들을 복습하는 기분이 들기도 했다.

아마도 내가 부동산 책 읽는 것을 좋아해서 많은 책을 읽었기 때문에 그런 것 같다.

2040서울도시기본계획을 자세히 꼼꼼히 학습할 것을 추천했다.

책에도 그 내용의 일부를 열심히 설명하였다.

큰 범위에서 도시기본계획을 파악하고, 각 지역에 대한 특성은 행정구의 마스터플랜과 지구단위계획에서 찾아보라고 했다.

저자가 요즘 주목하고 있는 곳은 영등포, 용산, 연남동이다.

연남동의 지구단위계획을 설명하면서 연남동이 정비 활성화된 내용을 설명하였다.

2040서울도시기본계획을 잘 읽어보고 내용을 숙지해야한다.

토지, 상가, 빌딩 정보가 있는 디스코 사이트과 밸류맵 사이트와 같은 빅데이터 툴을 활용해야 한다.

실전 입지 분석 사례로 성수동을 예로 들었다.

필자가 지역을 분석하는 순서는 지역의 역사적 배경 살펴보기 - 관심 물건을 중심으로 동선계획 수립하기 - 관심물건의 위치한 상권 확인하기 - 핫플레이스 4곳 이상을 선정해서 방문하기 순으로 한다고 한다.

철저히 계획하고 확실히 실행하는 스타일이었다.

부동산은 생물로 변화 발전할 수 있음을 예를 들어서 설명했다.

문경시에 있는 화수헌과 여의도의 더현대 서울을 설명하면서 부동산 기획과 개발이 가치를 높이는 것을 보여주었다.

책 마지막 내용은 권리분석에 대한 내용이다.

부동산등기부에서 확인하고 분석해야 할 것들을 차근차근 알려주었다.

나름 디테일한 입문용 책이다.

입문 서적으로는 좋은 것 같다.

부동산 투자에 대한 마인드 수립에 도움이 되고, 부동산 입지 분석과 개발 기획에 대한 감각도 키워주는 책이다.

이론과 실제가 잘 합쳐진 책이라 생각되고, 그래서 부동산 투자 입문자에게 유익하리라 생각한다.

독서는 많이 했지만 실전 경험이 적다보니 아직도 나는 부동산 투자 초보자인 것 같다.

이런저런 생각을 하면서 이 책의 한 페이지 한 페이지를 읽었다.

저자의 말처럼 멀리서 넓게 보면서 가까이서 자세히 보는 시간을 더 많이 가져야겠다.

가격이 아니라 가치 중심적으로 바라보고 부동산의 미래를 예측하는 훈련을 집중적으로 해야겠다.

책을 읽을때마다 참 많은 것을 배우고 느끼는데 이 책도 많은 것을 배우고 느끼게 해주었다.

다시 천천히 읽어봐야겠다.

※ 책과콩나무카페 그리고 페이지2북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

한연희입니다 숙제를 끝냈습니다

한연희입니다. 숙제를 끝냈습니다. - 부동산경제에세이
한연희 지음 / Bud / 2023년 10월

이 책은 부동산 책은 부동산 책인데 기존의 부동산 책과는 아주 많이 다르다.

30년차 상가거래 전문 부동산컨설턴트가 솔직하게 말하주는 부동산 일에 대한 이야기이다.

책에서 이 책의 쟝르를 부동산 투자책이 아니고, 부동산 경제 에세이라고 말하고 있다.

책을 읽어보니 진짜 에세이이다.

작은 글씨를 빽빽하게 써내려가면서 30여년의 부동산 일에 대한 이야기를 담담하고 솔직하게 말해주고 있다.

부동산 일이 어떤 일인지 많은 간접경험을 주는 책이다.

상가 거래에 특화된 저자의 이력 때문에 상가를 중심으로 한 건물주, 임차인, 권리금에 대한 이야기가 많이 등장한다.

저자의 이력을 보니 부동산 컨설턴트이고, 부동산 칼럼니스트이고, 상권/권리금/점포개발 강사이고, 점포 권리금 시장 연구로 석사학위를 받았고, 공인중개사 실무연수 강사로 활동하기도 하였다.

이 책 제목에서 말하는 숙제를 끝냈다는 의미는 책 쓰기 숙제를 말하는 것 같다.

부동산 일을 하고 있는 것은 숙제가 아니고 계속 진행 중인 일이다.

책 쓰기를 권유받고 계획하던 일을 이제 이 책을 출간하면서 하게 된 것을 숙제라고 말했다.

책에는 양이 아주 많다.

부동산 컨설턴트로 30여년을 살아온 저자의 삶에는 무수히 많은 경험들이 있었다.

상가거래 부동산중개에 관심이 있는 사람이 읽으면 간접경험과 학습의 도구가 될 수 있는 책이다.

특히, 권리금 거래에 대한 실제 사례들이 많이 있어서 이런 책은 드물 것 같다는 생각이 들었다.

상가거래를 점포개발이라고 표현했다.

점포개발 업무에서 중요한 일 중 하나가 건물주의 성향과 상황을 파악하는 것이라고 한다.

업종과 상권에 대한 이해도 필요하고, 예상 매출과 수익 분석 능력도 필요하고, 권리금 협상 능력도 필요하다.

그냥 부동산 중개 거래만을 하는 것이 아니라 건물주와 임차인을 위해 점포 개발 컨설팅을 하는 것이다.

건물주 똥은 개도 안먹는다는 말이 있다고 하는데, 건물주가 꼭 독한 사람만 있는 것은 아니었다.

세입자의 어려움을 공감하고, 임차인의 장사가 잘 되길 기도해주는 임차인과 상생하려는 좋은 건물주도 있었다.

오히려 나쁜 임차인도 있다는 이야기를 해주었다.

상가거래 부동산 일을 하다보면 형사 고소를 당하기도 한다고 한다.

저자도 사기 협의로 고소를 받아서 경찰서에 드나든 적도 있다고 한다.

세상에 쉬운 일이 없었다.

책을 읽어보면 저자는 진심으로 정직하게 부동산 일을 한 것 같은데 부동산 일을 하면서 사기 고소를 당한다는 것이 매우 놀라웠다.

상가 투자의 어두운 모습을 보여주는 모습은 상거 거래 전문가가 알려주는 조언이었다.

"시장에서 오피스텔은 매월 알을 낳는 암탉에 비유된다. 알을 다 낳고 팔아도 물가 상승률이 거의 반영되지 않거나 매우 낮은 수준으로 반영되는 독특한 상품이다. 그러나 지분형 분양 상가는 더 심해서 알을 낳지 못하는 수탉에 비유할 수 있다. 지렛대 효과도 기대하기 힘들 정도인 데다 투자 금액은 차 떼고 포 떼면 계륵만 남을 수 있다.(p.40)

"분양 상가는 작으면 작을수록 관계사는 이익이고, 투자자는 손해만 보는 투자 종목이다.(p.45)"

권리금에 대한 이야기가 책에 여러번 나오는데 이 점이 이 책이 가진 가장 큰 특징이라 생각한다.

권리금에 대해서 말만 들어봤지만 이렇게 책에서 보기는 처음이었다.

책 후반부에서는 저자의 지나온 삶을 보여주는 전형적인 에세이 글이 나온다.

태어나서 자라온 과정, 부동산 컨설팅업을 시작한 이유, 부동산 컨설팅 일을 배우고 알아가는 과정, 결혼, 공부에 대한 이야기가 나온다.

편안한 인생은 아니었고, 어느 정도 굴곡도 있었고, 힘듦도 있었지만 노력하고 헤쳐나간 저자의 삶에서 열정과 성공 그리고 만족의 삶이 느껴졌다.

저자는 끊임없이 노력하면서 살았다.

대학원 석사, 박사과정을 하고, 평생교육사 자격증을 취득했고, 한국어교원 자격증도 갖고 있다.

마지막에 부동산 투자에 대한 저자의 의견이 나왔다.

"앞으로 더 새로운 이름으로 새롭게 유행될 부동산은 당산에게 돈을 벌어주지 못할 것이다. 내가 부동산업에 입문한 지도 거의 30년이 되어가는데 그간의 경험에 비주어 볼 때 부동산이 새로운 사양으로 거듭날 때마다 먹이사슬이 복잡해졌다. 일반 투자자는 결코 쉽고 간단하게 이익을 얻을 수 없는 구조이다. 적은 투자금으로 투자할 수 있는 모든 상품이 그렇게 될 것이다."(p.203)

"상가가 비어가고 있다. 권리금을 기대할 수 없고 권리금을 주는 상가를 굳이 창업장소로 선택하는 창업자가 적어지고 있다. 권리금이 복잡해 보인다면 당신은 작업당하는 것일 수 있다. 사실 권리금은 간단한 것이다. 기존 창업자의 손해를 줄여 주면서 관계자들이 이익을 취할 수 있는 제도이다."(p.205)

부동산은 배울수록 어렵고 알수록 혼돈에 빠진다고 말한다.

그래도 저자에게 부동산 업계는 고향 같고, 같은 길을 걷는 사람을 가족 같다고 말한다.

부동산 일에 대해서 솔직한 이야기를 들을 수 있는 책이다.

진짜 부동산 에세이 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

나는 외식창업에 적합한 사람인가?

나는 외식창업에 적합한 사람인가? - 창업 전 반드시 자신에게 던져야 할 질문
김상진 지음 / 예미 / 2023년 11월

직장인이라면 누구나가 창업을 꿈꾼다.

직장은 때가 되면 떠나야 하는 곳이고, 직장을 나와서 소득은 계속 발생시켜야 하기에 일에서 떠날 수가 없고, 결국 자기 사업을 준비하고 창업을 시작하게 되는 것이 일반적인 삶의 경로이다.

나도 창업을 생각하고 있다.

어떤 아이템으로 어떻게 언제 할 것인지 계속 고민하고 있다.

이제 작게라도 시작해보려고 구체적인 실행을 생각하고 있다.

과연 창업은 어떻게 해야할까?

이 책은 외식창업에 대한 책인데 이렇게 적나라하게 창업의 세계를 보여준 책은 처음이다.

추천사를 읽다보니 김태경 미트마케터는 이렇게 말한다.

"제발 이 책을 읽고 식당 하지 마시길 바란다. 죽고 싶지 않으면..."(p.6)

추천사 중 롯데벤처스 전영민 대표이사는 이렇게 말한다.

"지금껏 창업자들을 무수히 만났지만 상당수는 창업이 아니라 개업이었다. 나만의 독특한 뭔가가 없으면 창업이 아니라 개업에 불과하고 결과는 성공에서 당연히 멀다."(p.10)

그렇다.

이 책에는 외식 창업의 명과 암이 아주 리얼하게 나와있다.

매우 흥미롭게 읽은 책이다.

어쩌면 올해 읽은 책 중에서 이 책이 가장 인상적이고 내게 의미있었다고 할 정도이다.

내가 고민하고 생각하고 있는 것들에 대해서 아주 사실적으로 팩트만을 보여주어서 그런 것 같다.

이 책의 첫번째 챕터 제목은 아주 강렬하다.

"외식창업 절대로 하지 마라"

외식창업을 말리는 이유는 다음과 같다.

1. 많은 투자비가 필요하며, 보통 사람은 그런 큰 돈이 없다.

2. 막상 창업을 하더라도 수익이 적다.

3. 인간다운 생활은 포기해야 한다.

4. 진상 고객을 만나면 정신적 육체적으로 피폐해진다.

보통 창업 책을 읽으면 창업을 독려하고, 창업의 좋은 모습을 보여주고, 창업으로 인한 장밋빛 인생을 보여주는데 이 책은 정반대이다.

2022년 기준 우리나라 외식가게는 총 70만 9,000개이고, 편의점이 5만 2,000개이며 이를 인구수로 환산하면 인구 67명당 한 곳이라고 한다.

이렇게 외식가게와 편의점이 많으니 근본적으로 돈 벌기가 어렵다는 것이다.

업종별 투자비, 권리금에 대한 숫자를 표로 정리해주었다.

총투자비는 편의점이 최소 9천만원 이상으로 가장 낮고, 가장 높은 곳은 커피&디저트가 4억4천만원이었다.

장사를 하게 되면 자연스럽게 만나게 되는 권리금에 대한 설명도 나와서 유익했다.

이 책이 유익한 점은 다양한 업종에서 실제 창업을 하여 가게를 운영하는 사장들의 리얼 스토리가 있다는 점이다.

해당 가게의 위치, 투자비, 매출액, 원가율 인건비율, 임차료, 수익률 등이 자세하게 나와있다.

관심 있는 업종의 실제 모습들을 간접 경험할 수 있게 해준다.

김밥, 수제버거, 도넛, 세계과자, 떡볶이, 주스, 핫도그, 커피, 햄버거, 화장품, 음료, 주점, 편의점의 사례가 상당히 자세히 리얼하게 소개되어 있다.

그 업종의 특징과 장단점이 잘 나와 있고, 운영하면서 어떻게 사업하고 생활하는지를 보여주는 점이 매우 좋았고, 유익했다.

진상 고객에 대한 내용도 자세히 담겨져 있었다.

생각보다 진상 고객이 많다고 하고, 이에 대한 대응이 큰 부분이라고 한다.

진상 고객으로 인해서 힘들었던 가게들의 사례도 자세히 설명되어 있다.

이 책이 창업의 부정적인 면만을 보여주는 것은 아니다.

창업이 아무리 힘들고 부정적이더라도 성공하는 사람은 있기 마련이고, 창업을 해야 하는 사람과 창업을 하려는 사람도 항상 존재한다.

그래서 이 책은 창업을 하기 위해서 준비해야 하는 것과 창업을 해서 성공하는 방법도 알려준다.

창업을 초보자와 숙련자로 구분해서 알려주고, 각각의 특징에 맞도록 가이드를 해주고 있다.

창업 순서는 다음과 같다.

1. 외식창업 셀프 진단툴을 통해 가족 전체가 모여 토론하면서 창업을 판단해보자

2. 업종을 선택한다.

3. 창업 방식을 선택한다.

4. 브랜드를 선정한다.

5. 상권을 선정한다.

6. 계약 절차 진행을 통해 오픈을 준비한다.

책에 외식창업 셀프 진단툴이 나와있고, 이를 통해서 나의 창업 적합성을 평가하게 해준다.

책 후반부에서는 창업을 하기 위한 실전 방법이 설명되어 있다.

생각하고 준비할 것이 참 많다는 것을 알려주고 가르쳐준다.

프랜차이점 가맹점으로 창업을 생각할 때는 프랜차이즈 정보공개서를 챙겨 볼 것을 조언했다.

공정거래위원회 홈페이지에 브랜드에 대해 열람할 수 있게 되어 있다고 한다.

50대 이상의 나이를 특정하여 창업 시 유의할 점도 정리되어 있다.

워라밸을 추천하는 업종과 상권에 창업하는 것을 추천했다.

업종으로는 베이커리, 편의점, 아이스크림숍을 추천했다.

창업을 생각할 것은 소확행적인 운영이었다.

창업을 해서 크게 성공하겠다는 야망보다는 현실적인 목표와 실행을 더 강조했다.

외식 가게의 기본은 QSCH라고 한다.

이것에 대해서 강조하고 설명해주었다.

Q : 레시피를 준수하는 메뉴의 품질 유지

S : 고객만족을 위한 정성스러운 서비스

C : 점포 환경의 청결한 상태 관리

H : 점포 내 기기, 기물, 식자재 등의 위생 관리

직원관리와 마케팅에 대한 조언도 있었다.

이 책으로 외식창업의 진짜 세계를 본 것 같다.

개인 장사로서의 창업을 생각한다면 이 책은 필독서라고 생각한다.

창업을 하려면 정말 신중히 생각하고, 철저히 준비하고, 확실히 실행해야겠다는 것을 이 책이 가르쳐주었다.

※ 책과콩나무카페 그리고 예미에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

행복한 걷기 예찬

이유경 김진국 의사부부의 행복한 걷기예찬
김진국 지음 / 북앤에듀 / 2023년 9월

나는 걷는 것을 좋아한다.

혼자 걷는 것도 좋아하고, 아내와 걷는 것도 좋아하고, 아이와 걷는 것도 좋아한다.

친구와 걷는 것도 좋아하고, 동료와 걷는 것도 좋아한다.

평일 낮 시간에도 시간이 나는대로 걸을려고 노력하고, 주말에는 걷는 양을 더 늘려서 더 많이 걸으려고 노력한다.

혼자 걸으면서 이런저런 생각을 하는 것도 즐겁고, 함께 걸으면서 이런저런 대화를 나누는 것도 즐겁다.

나는 특별한 운동을 하지 않기에 걷기는 내가 하는 유일한 운동이기도 하다.

이번에 의사가 쓴 걷기 예찬 책을 읽었다.

의대 교수이면서 걷기를 좋아하고 예찬하는 부부가 만든 책이다.

이 책에는 걷기에 좋은 전국 명소 70 곳이 소개되어 있다.

이 책에서 소개된 명소 70 곳은 여행지라고 할 수 있다.

걷기를 여행처럼 할 수 있도록 안내해주는 책이다.

저자는 본캐는 의사이면서 부캐는 걷기 칼럼니스트라고 한다.

전국의 걷기 좋은 길을 찾아다니며 걷고 사진찍고 알려주는 일을 하고 있다고 한다.

저자의 걷기 목적은 나의 걷기 목적과 같다.

함께 걸으며 대화 시간을 늘리고, 부족한 운동량을 보충하는 것이다.

걷기를 잘 하기 위한 방법을 알려준다.

1. 가슴과 등은 활짝 펴면서 배는 집어 넣고 턱은 당기고 시선은 멀리한다.

2. 몸체 힘을 빼고 팔꿈치를 90도로 유지해서 자연스럽게 앞뒤로 크게 흔든다.

3. 발은 발뒤꿈치에서 발 중앙, 발가락 순으로 내딛고 보폭은 넓게 한다.

4. 속도는 약간 빠른 걸음인 속보로 한다.

5. 신발은 통풍이 잘 되고 충격을 완화시켜주는 것이 좋다.

6. 두터운 양말을 신고 걷기 편한 복장으로 입는다.

7. 땀이 날 때는 반드시 물을 마신다.

8. 운동 전후로 5분 정도 준비 운동과 마무리 운동을 한다.

저자는 걷기는 도구와 비용 없이 언제든지 손쉽게 할 수 있는 이상적인 운동이라고 극찬했다.

1530요법으로 1주일에 5일, 하루에 30분 이상 걷는 것을 추천했다.

책에는 서울/인천, 경기도, 강원도, 충청도, 전라도, 경상도, 제주도 순으로 총 70 곳의 걷기 좋은 길을 소개해주고 있다.

목차를 보면서 내가 다녀온 길이 있는 지를 살펴보았다.

현충원 담장길, 화성 성곽길, 융건릉 숲길, 대공원 숲길, 두물머리 물래길, 군포 수릿길, 물향기수목원, 국립세종수목원, 순천만정원, 문경새재 옛길, 원대리 자작나무숲길, 오대산 천년의숲길, 사려니숲길, 돌문화공원 정도가 내가 다녀온 길이다.

그래도 내가 이 책에 소개된 걷기 추천 길을 제법 많이 다녀왔다는 점이 살짝 흐뭇했다.

하지만 안 가본 곳이 여전히 훨씬 많으니 이 책을 교과서 삼아서 한 곳 한 곳 가봐야겠다는 생각을 했다.

추천 길마다 난이도, 분류, 코스, 길이, 시간, 출발지점, 주차장, 팁을 알려준다.

에세이를 쓰듯이 길 코스에 대해서 감성적인 문구로 설명을 해준다.

길 안내서이면서 길 에세이로 느껴진다.

걷기 명소를 가기 전에 예습으로 이 책을 읽고, 걸은 후 복습으로 이 채채을 읽는다면 걷기 운동이 주는 만족이 훨씬 더 높아질 것 같다.

길에 대한 소개에는 사진도 여러 장을 넣어주었고, 내용적으로는 상당히 자세했다.

중간중간에 '재미나는 나무 이야기', '재미있는 꽃 이야기', '재미있는 버섯 이야기'를 곁들여서 여러 정보를 주려고 했다.

서울 안산 자락길이 좋다는데 이 책에도 소개가 되어 있었다.

출발은 서대문구 봉원동 안산자락길 입구에서 한다.(홍제역을 이용한다.)

소요 시간은 3시간이고, 입구에서 출발해서 안산방죽 - 산림욕장 - 무악정 - 능안정 - 종점으로 가는 코스이다.

꼭 가보고 싶은 길이다.

북한산 우이령길은 1968년 무장공비 청와대 침투사건으로 출입이 전면 금지되었다가 2009년부터 개방하여 하루 1,000명만 예약을 통해 걸을 수 있다고 한다.

단풍이 아름다운 길이라고 한다.

책을 읽다보니 신장내과 교수인 저자의 직업 답게 신장에 대한 의학적인 설명이 나왔다.

걷기 여행책 내용으로 조금 엉뚱해보이기도 하지만 건강 정보를 준다는 점에서는 의미있다고 생각했다.

책 내용을 읽다보면 내가 그 길을 걷는 것같은 느낌이 들 정도로 자세하게 설명해주고 있었다.

저자의 꼼꼼함과 섬세함이 책에 그대로 담겨져 있었다.

내가 그 동안 자주 가 본 군포 수릿길이 소개되어 있다.

사계절 아름다운 풍경을 음미하며 걷기 좋은 길로 소개했다.

내가 자주 다닌 군포 수릿길에 대한 소개를 읽어보니 참 잘 알려주고 있었다.

내가 가보지 않은 길들도 수릿길처럼 정확하고 알차게 알려주고 있다는 믿음이 생겼다.

길에 대한 사진과 소개를 보다보면 책에 나온 모든 곳에 가보고 싶은 욕망이 샘솟았다.

걷기 여행지로 매력적인 곳들이 우리나라 전국에 참 많았다.

동해 해파랑길도 걷고 싶고, 백운산 하늘길도 걷고 싶고, 부여 사비길도 걷고 싶고, 고군산군도 구불길도 걷고 싶고, 부산 갈맷길도 걷고 싶고, 삼다수 숲길도 걷고 싶다.

이 책에는 걸어보고 싶은 길들이 참 많았다.

내년부터 시간적인 여유를 더 만들어서 이 책에 나온 걷기 명소들을 마치 여행하듯 다녀오고 싶다.

한 달에 한 번은 서울/인천/경기도를 다니고, 한 번은 지방을 다니는 식으로 두 번 정도 걷기 여행을 해보고 싶다.

이렇게 한 달에 두 번 정도는 걷기 여행을 다녀오고 싶다.

전국에 있는 걷기 명소들을 이 책을 통해서 알게 되어서 기분이 좋다.

열심히 걸으면서 몸 건강도 챙기고, 마음도 풍성하고 여유롭게 만들고 싶다.

걷다보면 몸과 마음에 활력이 생긴다.

걷기는 정말 좋은 운동이면서 취미활동이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

부동산 트렌드 2024

부동산 트렌드 2024 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2023년 10월

몇 달 전에 유튜브에서 서울대 김경민 교수가 출연하여 부동산 가격 사이클에 대해서 설명하는 동영상을 보았다.

김경민 교수의 특별하면서 독보적인 인사이트를 느낄 수 있었다.

사실 나는 김경민 교수를 그때 영상을 보면서 처음 알았다.

김경민 교수께서 신간을 출간하셨길래 당연히 손에 그 책으로 향했다.

김경민 교수의 부동산 투자 인사이트를 배우고 싶었다.

이 책은 시리즈로 매년 출간되는 책이다.

2021년부터 출간을 시작해서 부동산 트렌드를 매년 분석하고 예측하고 있는 책이다.

불확실성의 위기 속에 기회가 온다는 말로 시작을 한다.

"아직 끝난 게 아니다. 부동산 시장은 사이클이 있고, 시장은 지금 이 순간도 변화무쌍하게 움직이고 있다. 기회의 창은 반드시 다시 열린다.(P.4)"

트렌드를 예측하는 책이라고 하니 김난도 교수의 트렌드코리아가 연상이 되고, 이 책의 구성과 분위기가 트렌드 코리아와 살짝 비슷해 보이기도 했다.

책에서 2023년 부동산 시장을 다시 돌아보았다.

'부동산 트렌드 2023' 책에서 예측했던 내용들이 실제로 얼마나 맞았는지를 보여준다.

몇 개의 사례를 보여주면서 많이 적중했음을 보여준다.

2021년 4분기를 정점으로 찍고 폭락하기 시작한 부동산 가격은 2023년 1분기에 모든 광역시에서는 하락세를 멈추었다.

부동산 시장에서 주의 깊에 봐야할 것은 '기준금리'가 아니라 '주택담보대출 금리'라고 강조했다.

주택담보대출금리는 '대한민국 국고채 10년물 금리'와 연관되기에 이것도 지켜봐야 한다.

2024년 부동산 시장을 전망해볼 때 위기와 기회가 함께 있다고 말한다.

1. 빌라포비아의 여파 : 전세 사기에 대한 우려로 아파트 전세 수요가 상승할 가능성 있다

2. PF대출 연장의 여파 : PF사태가 터지면 토지 가격이 급락 가능성 있다

3. 2025∼2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량 : 주택 인허가 물량이 역대 최저 수준이며, 입주물량이 줄어든다

빅데이터 분석을 통해서 전국 아파트 매매시장 동향을 분석해서 보여주었다.

대학 교수답게 구성과 설명이 매우 체계적으로 보이고, 페이지마다 배우고 학습할 점들이 눈에 들어온다.

2022년 이후부터 전국의 부동산은 모두 같은 방향으로 움직이고 있다고 한다.

이것은 유동성이 큰 영향을 끼쳤기 때문이다.

앞으로도 그럴 것인가에 대해서는 입주물량에 따라 방향이 달라질 수 있다고 한다.

서울은 2026년 이후 입주 물량이 큰 폭으로 떨어지기에 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있고, 이는 매매가격으로 전가되어서 대폭락이 있었던 2022년과는 정반대가 될 가능성을 예측했다.

그런데, 경기도와 인천의 입주물량은 상당량이 나올 것으로 예상되어 서울과는 다른 방향으로 갈 수 있다고 한다.

부산, 울산, 세종 등 지방에 대해서도 분석과 예측을 해주고 있다.

나는 우선은 수도권 중심으로만 읽었다.

이 책을 읽어보니 그냥 읽는 것이 아니라 공부하는 마음으로 읽어야 하는 책이라는 생각이 든다.

데이터 분석을 통해서 시장 흐름을 학습하도록 이끌어주고 있다.

각 지역별로 폭등과 폭락에 시차가 있음을 설명해준다.

이 시차의 발생은 시간 시차와 공간 시차로 인한 것이다.

서울을 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 고가 아파트 시장과 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장으로 나누어서 설명해준다.

2023년 들어서 강남4구와 노도성 둘 다 하락은 멈추었는데, 강남4구는 상승을 보여주고 있고, 노도성은 정체를 보여주고 있다.

강남4구는 갈아타기 수요가 있었기 때문으로 해석했다.

2024년 부동산 트렌드 빅 이슈를 여섯 가지로 정리했다.

1. 거래량 : 최소한 바닥은 벗어났다. 2023년 상반기 거래량은 2019년 1분기 수준이 되었다.

2. 국고채 10년물 금리 : 시장의 향방을 알려주는 황금 지표. 국고채 10년물 금리가 상승하면 부동산 수익률도 상승하는데, 임대료가 상승하거나 가격이 하락한다. 국고채 10년물 금리가 상승하면 서울 부동산은 조정받을 수 있다. 현재 수준에서 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.

3. PF대출 연장 : 부동산 시장과 금융 시장에 충격으로 돌아올 수 있다.

4. 빌라 절멸의 시대 - 빌라포비아의 나비 효과 : 빌라 수요층이 아파트 수요층으로 이동하고 있다. 전세 사기 우려가 해소되어야 빌라 물량이 공급될 수 있다. 빌라 건설 물량 감소는 아파트 전세가격 상승으로 연결될 수 있다.

5. 불확실성 : 상승과 하락 압력이 공존한다.

6. 초품아 : 실거주도 투자도 스쿨존이다. 초등학교에서 100m 멀어질 때마다 집값 1,200만원 낮아진다.

책을 읽다보니 이런 내용들이 기억에 남기 시작한다.

입주물량이 중요하다.

부동산 하락 사이클이 짧아졌고, 정체기도 짧아졌다.

갈아타기 수요가 많아졌다.

빌라포비아가 등장했다.

초품아 단지가 가치가 높다.

책 중간부터는 서울 대장 단지 8개를 분석했다.

이 책에서 선정한 대장 단지는 서초구 반포자이, 강남구 도곡렉슬, 송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트레지움), 송파구 왕십리 뉴타운, 마포구 마포래미안푸르지오, 서대문구 DMC파크뷰자이, 관악구 관악드림타운이다.

위 8개이 아파트를 각 지역 대장이라고 하니 대장 단지 아파트를 보유한 사람들이 부럽게 느껴진다.

각 대장 단지의 부동산 사이클을 해석해준다.

데이터를 기반으로 한 부동산 사이클을 해석해주니 뭔가 흐름이 보이는 것 같다.

그 흐름에서 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 한다.

책을 읽으면 읽을수록 내용이 참 많고 깊다는 생각이 든다.

독자에게 많은 내용을 전달하고 알려주려는 수고와 노력이 느껴진다.

이 책에서 분석하고 해석하는 방법을 따라하다보면 고수가 되는 길이 가까워질 것 같다.

책 하반부에서는 이제 2024년 부동산을 예측한다.

어디까지나 예측이기 때문에 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있다.

과연 이 예측이 맞을지 틀릴지는 2025년에 평가해봐야 한다.

저자의 인사이트를 기반으로 한 2024년 부동산 시장 대예측 설명부분에서 핵심에는 노랑색으로 음영표시를 해서 강조해주었다.

예상되는 이슈에 따라서 어떤 영향과 효과가 있을 지 설명해주었다.

오를 것이다 또는 내릴 것이다 식의 단도직입적인 결론을 말해주는 것은 아니고, 이슈에 따라 객관적인 해석을 보여주려고 하고 있다.

이 책을 읽었다고 해서 2024년 부동산 시장에 대한 확실한 전망을 알 수 있는 것은 아니다.

상황은 어떻게 변할지 모르고, 또 어떤 돌발 이슈가 등장할 지 모른다.

저자가 강조하는 것은 입주물량과 주택담보대출금리로 보인다.

책 곳곳에서 곧 입주물량 부족이 올 것이라고 반복해서 말했다.

책 마지막에는 상권에 대한 내용이 나온다.

2022년으로 예측한 핫플레이스는 성수동, 을지로, 용산, 영등포, 양재천 카페거리였고, 2023년으로 예측한 핫플레이스는 신당동, 도산공원, 북촌, 명동, 한남도, 이태원이었다.

아파트에만 치우치지 않고 상권에 대한 부동산 해석을 보여주는 점도 좋았다.

2024년으로 예측한 핫플레이스는 성수동과 송정동, 약수동과 금호동, 신촌이다.

위 상권에 대한 자세한 설명이 있고, 사진과 지도를 곁들여서 설명을 해주고 있다.

그 지역에 임장을 가서 직접 분위기를 확인해보고 싶다.

저자는 서울대 지리학 학사, 하버드대 부동산학 박사이다.

저자의 학력이 이 책의 구성과 내용을 잘 말해주는 것 같다.

그냥 전문가가 아니라 확실한 전문가라는 생각이 책을 읽는 동안 내내 들었다.

그냥 쓱 읽고 이해할 수 있는 책은 아니고, 한 줄 한

줄 집중해서 읽으면서 이해하고 학습하려고 노력해가면서 읽어야 할 책이다.

부동산 투자에 대해서 상당한 깊이가 있는 책으로 느껴진다.

김경민 교수의 부동산 인사이트를 배우고 싶은 사람들에게 추천한다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.