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엄마와 딸의 부동산 발품 시크릿
부엉이날다 지음 / 메가스터디북스 / 2023년 3월
평점 : 
이 책은 부제목에 써있는 것처럼 부동산 공부가 처음인 사람들을 위한 투자 입문서이다.
평범했던 한 모녀가 부동산 투자를 어떤 이유에서 시작했고, 어떻게 공부하고 임장하고 실천했는지를 마치 일기처럼 보여주는 책이다.
부엉이날다님의 어머니와 부엉이날다님의 연도별 부동산 투자 경험담을 담아 놓았으니 두 사람의 일대기같은 부동산 투자 책이다.
나는 투자 책을 볼 때 저자의 이력을 눈여겨 본다.
특히 저자가 금수저 출신인지 흙수저 출신인지는 책 내용에 공감하는데 매우 중요한 요소라고 생각한다.
씨드머니와 주위 인맥이 좋은 금수저는 어차피 성공할 수 밖에 없는 것이고, 부모로부터 받은게 별로 없는 흙수저는 오로지 자신의 노력과 약간의 운에 따라서 성공을 했을 것이라다고 생각한다.
부엉이날다님은 어머니에게 부동산 투자의 기술을 전수받았지만 금전적인 지원을 받지 않았기에 흙수저에 가깝다고 해야할 것 같다.
부동이날다님의 어머니는 27세인 1977년부터 내 집 마련을 위한 부동산 투자에 발품을 팔았다고 한다.
1977년부터 2009년까지 어느 지역에 관심을 갖고 어떤 부동산 투자를 했는지를 차근차근 이야기해주고 있다.
각 연도별 상황에는 각각의 특징이 있기에 나는 그 해에 어떤 지역에서 발품을 팔고 투자를 했는지가 더 흥미로웠다.
마포, 강서, 서대문, 창동, 서교동, 개포동, 수서동, 김포, 원주, 일산, 문막이 등장했다.
특히 김포가 많이 거론되었다.
2005년부터 2018년까지 부엉이날다님이 어머니와 함께 한 발품의 기록이 서술되어 있고, 2018년부터 최근까지는 부엉이날다님이 혼자서 한 부동산 발품의 기록을 서술했다.
부엉이날다님의 어머니가 부동산 투자에 일찍 눈을 떴기 때문에 성공에 더 빨리 다가설 수 있었는데, 아버지의 사업 부도 등으로 성공의 단맛을 오랫동안 맛보지는 못했다.
부엉이날다님의 가족은 성공하기도 하고 나락으로 떨어지기도 하면서 굴곡이 심한 사이클을 오르내렸다.
부엉이날다님에게 어머니는 부동산 투자의 스승같은 존재였다.
어머니는 딸에게 부동산 투자를 바라보는 관점부터 실행하는 방법까지 하나하나 스승이 제자에게 가르치듯이 알려주셨다.
이 책은 한 가족의 일대기를 부동산 투자의 관점에서 그려 놓은 부동산 에세이 같은 책으로 느껴졌다.
"엄마는 집수리를 하거나 건축을 할 때 비용이 더 들더라도 꼭 최신식으로 하셨다.(p.27)"
어머니가 강조한 것 중에서 쉽게 살 수 있는 부동산보다 잘 팔릴 수 있는 부동산이 중요하다고 말하는 대목이 있는데, 집수리도 마찬가지로 잘 팔리기 위해서는 최신식으로 하는 것이 더 의미있다는 것이다.
어머니는 부동산 투자의 고수이셨다.
망원동에 내 집 마련에 성공한 것을 시작으로 창동 다가구주택 갭투자에 성공하고, 지상권에 투자해서 돈을 벌고, 헌집에 투자해서 돈을 벌고, 또 10년 동안 땅 투자를 해서 30억원의 자산을 만들었다고 한다.
어머니가 강조한 것은 발품과 사람이었다.
발품과 사람이 부동산 투자의 길이고 방법이라고 말하셨다.
"논밭이었던 곳에 도로가 생기고, 집이 들어서고, 아파트가 올라간다. 흥했던 것이 무너지고, 아무것도 아니었던 곳이 반짝거린다. 지난 50년이 넘는 세월 동안 부동산이 변화하는 것을 지켜본 엄마는 부동산 투자의 지름길은 매일 발품을 파는 것뿐이라고 하신다. 지금 투자하지 못할지라도 가능한 한 많이 보고 다니면 기회가 반드시 온다라고 하시며 매일 회사 출근하듯 산책하듯 집에서 가까운 곳 골목부터 걷게 했다.(p.94)"
"부동산의 입지와 가치는 계속해서 변한다. 구룡마을 앞 임대아파트 동네였던 개포동은 감히 꿈조차 꿀 수 없는 곳이 되었고, 난지도는 상암이 되었으며, 수색은 DMC의 수혜를 입었다. 모래밭이었던 판교와 광교는 또 얼마나 빛나고 있는가? 지도를 보고 사람들이 지금 무시하는 곳으로 가라. 그곳에 아직 드러나지 않은 원석이 있다.(p.95)"
서울, 경기부터 충청북도까지 다양한 지역의 여러 사례들을 보여주는 점이 좋았다.
특히 빌라와 오피스텔에 집중적으로 투자한 모습이 인상적이었다.
어디에나 길이 있고 어떻게 하느냐에 따라서 성공과 실패가 엇갈릴 수 있다는 것을 보여주는 글들이었다.
빌라 투자를 하니 당연히 재개발 투자와 연관이 되었고, 재개발 투자시 주의할 사항을 정리해주었다.
1) 객관적으로 너무 싸다고 할 때는 의심을 해야 한다.
2) 재개발구역에 집을 사서 오랫동안 빈집으로 두는 경우가 생기는데 이 때 누가 몰래 들어와 살면 내쫓지도 못하고 골치 아파지므로 빈집은 부수거나 수시로 점검을 해야 한다.
3) 주인이 사는 집이 가장 좋지만 세입자가 살 경우에는 보증금이 많이 걸려있어야 하며, 현재 건물주와 땅주인이 같은지 확인해야 한다.
4) 정비구역 내에서는 집 앞에 골목길이 있어 보기에 좋아 보여도 길이 확장되면 도로로 뺏기는 수가 있으므로 길 바로 뒷집이 더 나을 수 있다.
5) 땅 계약도 아직 완료되지 않았는데 조합원을 모집하는 경우가 많고 조합원들 간의 이해관계로 인해 10년 이상 입주가 미뤄지는 경우도 흔하다는 것을 염두에 둔다.
6) 시간이 미뤄질수록 초기 분양가에서 자기분담금은 점점 늘어나고 결국 그 입지에서 가장 비싼 아파트가 되기도 한다.
7) 상가가 너무 많은 재개발되기가 쉽지 않다.
이 책이 강조하는 것은 발품이다.
그래서 분석보다는 발품이 더 우선이라고 말하기도 한다.
"사람들은 분석을 하고 현장을 본다. 하지만 거꾸로 해야 한다. 발품이 먼저이고 다음이 분석이다. 분석이란 나의 촉에 확신을 더하는 것이다.(p.204)"
요즘처럼 컴퓨터로 많은 데이터를 확인할 수 있는 시대에는 손품이 강조되기도 하는데 발품이 먼저인지 손품이 먼저인지는 그때그때 다를 것 같고, 발품과 손품 모두가 중요한 것 같다.
부엉이날다님의 투자 중간에 공인중개사 자격증을 취득해서 소속공인중개사로 일하면서 투자를 하는 모습이 나오는데 투자자로서 공인중개사 자격증을 취득하는 것이 의미가 있음을 확인했다.
"어디가 오를까를 분석하지 마라. 이는 신의 영역이다. 대신 실거주자들이 무엇을 원할까를 생각해라. 사람들의 생각은 대부분 비슷하기 마련이다. 나라면 어떨까? 하며 상상력을 발휘하면 그 곳에 저평가 매물이 있다.(p.248)"
모녀의 실제 이야기를 담은 논픽션 드라마같은 책이다.
책을 읽다보면 모녀의 모습이 머리 속에서 그려지는 느낌이다.
부동산 투자의 사이클은 반복된다고 하지만 아직 나는 지금의 하락장이 과연 얼마나 지속되고 앞으로 어떻게 바뀔 지 도무지 모르겠다.
그래서 이 책에 나온 과거의 성공사례들은 과거의 그 상황에 맞는 그 때의 이야기이라는 생각이 많이 들기도 했다.
역사 속에서 미래를 알아간다고 모녀의 투자 경험담은 앞으로의 부동산 시장을 바라보는데 분명 도움이 될 것이다.
아직 내가 그것을 충분히 소화해낼 만한 수준이 안된 것이라 생각한다.
빌라, 오피스텔 투자 부분이 인상적이었다.
그리고, 투자 지역의 범위가 한정적이지 않고 매우 넓다는 것도 인상적이었다.
책 마지막에는 부동산 투자의 마음가짐을 정리해 준 내용이 있다.
책은 지금까지의 투자 경험이 2/3이고, 부동산 투자 마인드 강의가 1/3 정도로 느껴진다.
소제목처럼 부동산투자 입문자에게 적합한 책이라 생각한다.
수십억원의 자산을 만든 사람이 어떻게 어디에 투자해서 돈을 늘렸는지를 이 책에서 볼 수 있다.
이 책을 읽으면서 또다시 든 생각은 나만의 투자 철학과 투자 기준이 있어야 한다는 것이다.
그러려면 많은 노력을 해야 한다.
부동산투자도 어쩌면 근로소득이다.
투자도 결국은 발품팔고 손품팔고 분석하고 공부하고 실천해야 하는 노동의 연장선이다.
부동산 투자를 처음 시작해보려는 사람들에게 추천하고 싶은 책이다.
입문용 책으로는 좋은 책이라 생각한다.
※ 엄마와 딸의 부동산발품 시크릿 독서후기는 책과콩나무카페 그리고 메가스터디북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.