좀 더 개성있는 투자책

[eBook] 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2018년 6월

 간헐적으로 투자책을 보는 편이지만 천편일률적인 경우가 많다. 시류를 타는 것도 마찬가지다. 이 책도 큰 기대를 안하고 집었지만 예상외로 투자와 관련한 새로운 개념들이 있어서 보는 재미와 얻어가는 것이 있었다.

 책에서 처음 본 개념은 다들 알고 있지만 개념화는 잘 안된 서울 세력권과 교차사용, 도시개발 3단계, 통일 이후의 부동산, 대형평형아파트의 재조망이었다.

 먼저 서울 세력권이다. 이 책도 다른 책들처럼 무조건 서울내의 투자를 추천한다. 이런 환경은 정부의 부동산 조이기와 더 근본적으로는 과거 이명박근혜 시절 유동성을 지나치게 풀어녾은 것과 관련이 있지만 이런 주장을 하는 투자세력들의 목소리도 한몫을 했다고 생각한다. 그게 맞든 맞지 않던 나라를 뒤흔드는 악영향을 갖고 왔으니 문제다.

 하여튼 책에서 말하는 서울 세력권이란 서울에서 도시생활을 해야하는 사람들이 사는 지역과 그 규모를 말한다. 그리고 이를 판별하는 지표로 서울로의 통근 통학 인구의 비율을 제시한다. 서울에 의지하는 인구인 셈이고 이 경우 자신의 집은 그야말로 베드타운이기 때문이다. 책에서는 그 지역의 인구 15%이상이 서울로의 통근 통학 인구 비율을 보인다면 서울세력권을 구분한다.

 다음은 교차사용이다. 교차사용은 한 지역이 여러 그룹에 의해 다른 용도로 사용되는 것을 말한다. 가령 여의도의 경우 오전에는 인근 거주자들의 키즈카페나 카페로 사용되며, 점심과 저녁에는 직장인들의 식사장소와 이용된다. 교차사용지는 당연히 값어치가 올라가며 교사사용은 한 도시내에서도 일어나지만 도시와 도시사이에서도 일어난다.

 도시개발 3단계는 한국의 도시개발 과정을 분류한 것으로 이로 인해 각 지역마다 특징과 투자전략이 달라진다. 1단계는 원도심으로 위치는 더할나위 없이 좋고 도시의 가운데 대개 위치에 중구라는 명칭이 많다. 인구가 급속도로 늘어 계획이 이를 따라잡지 못해 난개발 된 경우가 많고 저층의 고밀도 지역이다. 재개발이 이루어지지 않아 현재 매우 낙후되어 향후가 기대되는 지역들이다.

 2단계는 1980-1990년대 택지개발 지역이다. 이 지역은 대규모로 개발되었고, 고밀도 고층의 아파트가 주류를 이룬다. 다만 택지개발 지역이 배드타운 위주로 이루어져 지역내 상업이나 업무기능이 부족한 것이 문제다. 대부분의 1기,2기 신도시가 여기에 해당한다. 재건축연한이 다가와 재개발이 되는 것이 투자전략이다.

 3단계는 자급자족도시형이다. 2단계에서 주거기능에 지나치게 치중해 다른 지역에 의존하는 한계가 있었다면 이들 지역은 주거지의 비중을 크게 줄여 자급자족적 형태의 도시를 구축하는게 특징이다. 강남이나 광교나 판교, 성남이 이에 해당한다.

 최근 평화 분위기가 무르익으며 접경지역에 대한 투자열기도 달아오르고 있다. 저자는 만약 통일이 된다면 단기적으로는 북한의 중심지역인 평양이 장기적으로는 결국 서울세력권이 수혜를 볼것으로 보고 있다. 평양은 단기적으로는 대규모로 사회간접자본투자가 늘어나 가치가 상승하지만 결국 향후 북한의 노동인구가 일자리를 찾아 대거 남한으로 이전할 가능성이 높아 수도권을 장기적 수혜지로 본다.

 또한 통일은 개발의 축도 바꿀 것으로 본다. 우리나라는 원래 서울-인천축이 개발대상이었다. 하지만 전쟁의 위협으로 경기 서북부의 광활한 평야지역을 방치하고 산지가 많은 동남방향을 개발의 축으로 삼았다. 통일이 된다면 대규모로 경기 서북부가 개발될 것이라는게 저자의 생각이다.

 마지막은 대형평형의 아파트다. 이 아파트는 2000년대 가격상승을 이끌었지만 2010년 이후 인구구조의 변화로 상승이 사그라들었고 심지어는 40평형대가 30평형대와 가격이 같은 지역마저 생겨났다. 그래서 최근 30평형 이하로 아파트가 지어지고 있는데 이로 인해 가까운 미래 희소성이 발생한다. 또한 법의 변화로 85제곱미터 이하만 2주택 임대시 세제해택이 적용되므로 40평형대는 자가로 주로 이용되고 30평형대 미만은 임대로 전용될 가능성이 높다. 거기에 현재 한국의 1인당 거주면적이 다른 나라에 못 미치고 대형평형 역시 다수의 방보다는 다양한 기능을 제공하는 소수의 큰방형태로 개발되고 있어 가치가 상승할 것으로 보고 있다.

과연 서울 집값은 계속 오를까?

[eBook] 그래서 어디를 살까요 - 알면 돈 되는 신나는 부동산 잡학사전
김학렬.배용환.정지영 지음 / 다산북스 / 2018년 3월

 1990년 초반의 1기 신도시의 아파트 대공급, 1997년의 외환위기와 2008년의 서브프라임 모기지사태를 제외하면 우리나라, 특히 서울의 집값은 경제성장을 상회하는 수준으로 꾸준히 올랐다. 하지만 2008년 서브 프라임 모기지 사태로 인한 국제적인 부동산 가격의 하락, 그리고 인구의 감소와 우리의 미래 모델인 일본의 꾸준한 부동산 폭락은 우리나라도 대세 하락기로 접어 든게 아니냐는 주장에 크게 힘을 실었다.

 하지만 웬걸, 2012년 이후 이명박근혜 정부가 크게 경기를 회복시키지 못했음에도 세계적인 금리 인하와 이에 따른 마구잡이식 대출, 그리고 2008년의 불경기로 인한 부동산 공급 부족, 그리고 인구수는 정점을 찍었으나 1인 가구의 증가로 전국적인 부동산 가격이 폭등했다.  이 폭등은 비교적 제대로 된 정부인 문재인 정부들어 여러 지역을 투기지역으로 선포하고 양도세를 크게 강화하는 일련의 조치가 있고서야 다소 잠들었다. 하지만 그럼에도 똘똘한 한 채를 가져야 한다는 사람들의 심리와 기대로 똘똘한 지역인 서울의 집값은 잠시 조정기를 거쳐 다시 오름세다.

 이 책은 한국 부동산 업계에서 나름 잘 알려진 삼인방이 부동산 클라우드라는 팟캐스트를 시작하며 얻은 인기를 바탕으로 엮은 책이다. 팟캐스트를 찾아보니 방송내용과 대략 일치한다. 이 사람들은 한국, 특히 서울의 집가격은 계속 오름세로 보고 있는데, 인구는 정체이나 아직 증가세를 멈추지 않고 있는 1인가구의 증가와 강력한 서울의 직장과 교통, 개발계획등을 그 요인으로 보고 있다.

 책에서는 서울의 각 구를 하나씩 살피며 과거와 현재의 부동산 가격 상승요인과 하락요인 미래 발전 가능성을 제시하고 있다. 그 덕에 각 구의 발전가능성과 더불어 동의 명칭이나 지역의 지리적 요건과 인문적 요건을 보는 재미도 제법 있었다. 지은이들은 전체적으로 아직도 서울의 집가격이 싼 편이라고 말하는데 비교 대상은 세계 여러나라의 대도시의 부동산 가격이다. 런던이나 시드니, 뉴욕 같은 대도시에 비하면 서울의 부동산 가격은 매우 싼편이라는데 그 도시들이 서울보다 비싼건 아마도 해외수요 때문일듯 하다. 런던이나 시드니에 집 한채를 갖고 싶은 세계의 부자들은 많아도 서울에 집한채를 갖고 싶은 세계의 부자는 많지 않을 것 같다.

 책에선 다루지 않지만 개인적 궁금함은 과연 통일이 되어도 서울 및 수도권의 부동산 가격이 계속 오름세일까라는 점이다. 아마도 그럴 것 같은데, 별다른 대책이 없다면 북한 지역의 노동인구가 비싼 일자리를 찾아 서울로 몰려들 것이기 때문이다. 통일이 된다면 정부는 아무래도 부동산 정책에 더욱 신경을 써야할 것 같다.

투자에 대해 뭔가 다른 말을 하는 책.

[eBook] 돈을 배우다 - 불확실성의 시대, 우리가 알아야할 새로운 돈의 프레임
권오상 지음 / 오아시스 / 2017년 3월

정권이 바뀌고나서 여러가지가 변했지만, 출판계에서 변한게 있다면 봇물같이 쏟아지던 투자서책들이 크게 줄었다는 점이다. 아마도 부동산 투자환경이 크게 바뀌었기 때문인데, 정말 가치있는 투자책이라면 이런 시기는 타지 않지 않을런지. 결국 작년 재작년에 쏟아졌던 그 많은 책들은 시류를 타는 그리고 운이 좋았던 사람들의 결과물에 불과했던 것일지도 모르겠다.

 우리가 자본주의에서 살고 화폐경제에 소속된 이상 돈을 아는 것은 매우 필수적인 일이다. 내가 무얼 하든 아무리 돈과 상관없어 보려고 한들. 상당히 많은 것이 이것에 의존하기 때문이다. 좋은 일이든 나쁜일이든 생존이든 이상이든 다 그렇다. 이 책은 그런 의미에서 우리가 돈을 배워야 한다고 말한다. 그리고 돈에 관해 4가지 성격을 제시하는데 수량과 시간, 불확실성, 마찰이다.

 먼저 수량을 글자 그대로 돈의 양이다. 하지만 인플레이션이 심하고 돈을 마구 남발하는 시대에 수량은 과거만큼 실물과 대응하지 않는다. 그리고 돈의 수량은 양의 개념와 음의 개념이 모두 가능하다. 돈의 수량과 관련해서 저자는 평균의 함정에 빠지지 말라고 한다. 실제 중앙값은 평균보다 낮기 마련이며 자본주의처럼 빈부격차가 심한 곳에서는 올바른 정규분포곡선보다는 양극이 솟아오른 쌍봉형이 많기 때문이다. 한국인의 평균 자산은 3.6억이고 평균 빚이 6천이라지만 실제는 2.9억정도가 중간값이라고 한다.

 시간도 중요하다. 과거 400원이던 짜장면 값이 지금은 4000원인 것처럼 시간에 따라 돈의 크기는 매우 달라진다. 돈에 있어서는 미래시점이 중요한데 이는 자신에게 돌아오는 현금흐름과 관련해서이다. 저자는 이런 안정적인 현금흐름을 중시하는데 이것이 돈을 지키고 불리는데 필수이기 때문이다. 전문직이 대단한 것도 보다 많은 연봉보다는 자격증으로 인한 정년이 없음이라고 말한다. 대기업이든 공무원이든 정년은 있다.

 다음은 불확실성이다. 가장 핵심적으로 본다. 불확실성은 시간과 수량에도 적용된다. 예를 든다면 사업에서 개발한 신상품이 얼마나 팔릴지, 언제 잘 팔릴지를 알수 없어며 이는 개인월급자에게도 적용된다. 조금더 안정성이 있지만 내가 얼마나 일할지, 얼마나 더 벌지는 모르는 일이다.

 마지막은 마찰이다. 돈을 마찰은 돈이 흐르는 과정에서 전기저항처럼 그양을 줄이는 것이다. 세금이나 각종 수수료가 그것인데, 세금에 있어서 엄청난 우대를 받는다는 점에서 저자는 기업의 지나친 유리함을 지적한다. 각종 수수료 또한 큰 마찰로 여러가지 물건을 살때 붙는 세금과 보험이나 주식투자, 은행 수수료를 지적한다.

 다른 투자책들과는 다르게 저자는 은행을 통한 이자수익을 강조한다. 주식이나 펀드등은 매우 위험하며 10년에 한번 정도 불황을 겪는 걸 사실상 피해내지 못한다. 그렇기에 일상에서의 수익률은 높아도 막상 장기 합산 수익을 큰 차이가 없다는 것이다. 오히려 은행에 예금을 예치한 경우가 높다고 한다. 거기에 원금이 손실되어도 받아내는 수수료 등은 상황을 더욱 악화시킨다.

 투기 투자세력도 비판한다. 투기와 투자의 구분은 좀 애매하다. 같은 방식이어도 성공적이면 투자가 되고 무모하면 투기가 되지만 무모했어도 성공하면 투자로 본다. 성공한 투기라는 말은 없지 않은가. 좀더 안정적인 방법이면 투자로 보고 리스크가 크면 투기로 보는 견해도 있지만 이역시 주관적이다. 저자는 투기와 투자로 자신의 자산을 불리는 방법을 개발하는데 쓰는 돈을 투자로 본다. 기업이 시설투자나 연구자본을 쏟거나 개인이 자신의 역량강화를 위해 책을 사거나 강의를 듣는 일련의 일이 투자고 나머지는 모두 투기라는 것이다.

 책은 비교적 쉽게 읽을 수 있다. 돈을 배워서 함부로 투기하지 말고 잘 지키라는 골자를 가진 보기 드문 독특한 책이었다.  

모두가 레버리지 할수 있을까?

[eBook] 레버리지
롭 무어 지음, 김유미 옮김 / 다산북스 / 2017년 5월

 레버리지는 경영투자분야에서 지렛대의 원리를 말한다. 지렛대를 활용하면 우리는 비교적 적은 힘으로 더 큰 일을 할 수 있는데, 이를 투자에 비유하여 남의 자본금을 이용하여 비교적 적은 자신의 자본금으로 더 큰 효과를 누리게 되는 것이다. 예를 들면 자기 돈 1000만원 정도를 가진 사람이 은행에서 돈을 9000만원을 빌려 주택을 구매하여 임대소득을 연간 500만원 올리는 경우다. 주택구매에 필요한 돈 1억이 모두 자기 돈이었다면 소득효과는 연간 5%에 불과하지만, 이 경우 자기 자본은 겨우 1000만원이기에 이자나 상환금을 좀 제한다하더라도 소득효과는 연간 30%를 상회하게 된다.

 이런게 지렛대효과인데 이 책 레버리지에서는 좀 다른 이야기를 한다. 자기 자신의 행복과 원하는 것을 하고 싶은 시간을 누리기 위해 레버리지 하라는 것이다. 저자는 우리가 8시부터 밤 7시까지 시간을 회사에 빼앗기는 것, 좋은 직장과 대학을 위해 열심히 공부해야하는 것, 그리고 그 결과 그것이 모두 성공하더라도 다 늙은 노년에야 나와 내가 좋아하고 사랑하는 것을 위해 간신히 시간이 생기는 것을 거부하라고 한다.

 그리고 그 방안이 레버리지다. 책에서 말하는 레버리지는 자신이 직장을 다니던, 사업을 하던 무엇이든 간에 자신이 굳이 하지 않아도 되는 노력들을 굳이 자신의 시간과 노력을 들이지 말고 다른 사람에게 아웃소싱하라는 것이다.

 책에는 저자의 재밌는 일화가 나오는데 이미 상당히 성공한 저자는 레버리지 관련 강연을 다니고 있었다. 그러면서 한 부유한 사업가를 만나는데 그가 오히려 레버리지 전문가인 자신에게 당신에게 레버리지 할 것이 더 남아 있지 않느냐고 물은 것이다. 당황한 저자에게 그 사업가 친구는 저자의 사무실을 지적했다. 깨달음을 얻은 저자는 사무실마저 정리하고 세계 곳곳을 다니면서 원격으로 사업을 운영한다. 사무실 마저 레버리지 한 것이다. 그리고 사무실을 없애는 대신 굳이 자신이 하지 않아도 디고 자신보다 유능한 매니저들을 더 많이 채용한다.

 책에서는 대부분의 사람들이 레버리지를 하기 보다는 레버리지를 당한다고 말한다. 실제로 회사를 다니는 우리나 누군가에게 임대소득을 내는 우리는 분명 레버리지를 당하고 있는 것이다. 하지만 그렇다고 모든 사람이 저자처럼 레버리지를 할 수 있을지는 의문이다. 누군가를 레버리지 하려면 레버리지 당하는 사람은 필수가 아니겠는가.

 그나마 이 책에서 다소 인상적인 부분은 레버리지 관련해서 다른 사람이 자신보다 유능함을 믿고, 적재적소에 일을 잘 위임해야 한다는 조직관리 관련한 부분이었다. 저자는 나 혼자의 힘으로 할 수 있는 것은 거의 없다고 말했으며 이를 위해 레버리지를 통한 조직의 역량의 최대화를 강조한다. 이런 부분은 제법 설득력이 있었다.

 자신의 조직이나 나의 삶속에서 좀더 내가 시간적 여유와 경제적 여유를 갖도록 도와주는 책이다. 여러모로 부자아빠가난한아빠와 논지가 비슷하다.

프라푸치노의 ˝뜻은.

스타벅스, 공간을 팝니다 - 하워드 슐츠가 감탄한 스타벅스커피 코리아 1조 매출의 비밀
주홍식 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 5월

 올해 초에 한 지인이 스타벅스 무료쿠폰 2장을 주셨다. 그 쿠폰의 기한이 임박해서야 간신히 쓸수 있었는데 그건 우리동네가 겨우 인구 2만의 외지라 스타벅스가 없기 때문이다.(그래도 롯데리아와 다이소는 있다) 사람들은 자신들의 거주지의 도시화정도로 마트나 맥도날드, 영화관등이 존재하는가를 지표로 삼곤하는데 스타벅스도 이젠 엄연히 하나의 지표인 것 같다. 

 스타벅스가 한국에 들어온건 1999년으로 이대점이 1호점이라고 한다. 우리나라의 커피소비량이 상당하긴 하지만 워낙 프랜차이즈 업계가 시류를 많이 타고 부침이 심한 것을 감안하면 스타벅스의 성공은 상당히 돋보인다. 이미 연간 매출액 1조원과 매장 1000개 고용인원 1만명에 달한 시점에서도 성장세가 계속되는 느낌을 주는 걸 보면 더욱 그러하다.

 책에는 이들의 성공요인이 나온다. 여러가지가 흥미로웠지만 가장 관심을 끈 건 현지화 전략이다. 사실 커피전문점의 경우 국내브랜드임에도 국적불명의 경우가 많은데 스타벅스는 외국계기업임에도 지역에 따라 한국전통의 느낌을 살리는 매장과 상품들을 만들었다. 문경점에서 판다는 오미자를 응용한 상품은 대박이었다.

 스타벅스의 경우는 관련 MD도 상당한데 스타벅스 코리아는 이 MD상품 역시 한국적인 디자인으로 잘 고안하여 오히려 외국의 MD를 능가하는 수준이라고 한다. 스타벅스 광팬들의 MD사랑은 상당하여 새로운 제품이 나오면 밤새 줄을 서거나 다른 나라로 구매하려 원정여행을 간다고 까지하는데 이젠 외국인들이 한국것을 구매하려 올지도 모를 일이다. 스타벅스 무료쿠폰을 준 지인도 MD사랑이 상당하여 집 베란다가 온통 스타벅스 MD로 꽉차있다고 한다. 

 마지막으로 인상적인 점은 장애인 고용부분이다. 국내법상 기업의 고용인원이 일정수를 넘어갈 경우 장애인 고용수가 할당되는데 이를 지키지 못할 경우 그 수만큼의 벌금이 주어진다. 스타벅스는 서비스 업인 만큼 벌금이 상당해지자 장애인을 고용하게 되는데 서비스업의 특성상 장애인 고용은 초반에 고객서비스와 관련하여 여러 문제를 일으켰다. 이를 사회복지사 출신을 부점장이나 점장으로 고용하여 이들을 관리하고 교육하여 다른 직원들의 장애인 이해도를 높이고 대외적으로 적극적인 홍보를 통해 고객의 이해도를 높이면서 이젠 장애인 고용이 성공적으로 자리잡았다고 한다. 이에 자신감이 찼는지 이젠 비교적 쉽게 취업이 가능한 경증장애인보다는 중증장애인을 주로 고용한다는 부분은 매우 인상적이었다. 

 스타벅스를 갈수 없어 거의 모르고 살았지만 책을 통해 많은 부분을 알 수 있어 재밌었다. 스타벅스 코리아의 사장이 쓴만큼 약간 자화자찬 느낌과 진정성을 어느정도까지 담보할수 있을지는 모르지만 재밌고 인상적인 부분이 많은 것도 사실이었다. 시중에 판매되는 스타벅스 프라푸치노의 뜻을 몰랐는데 살짝 얼린 음료라는 뜻의 프랄린과 카푸치노의 결합이란다. 그리고 어느 커피전문점이나 마찬가지겠지만 스타벅스에서도 가장 많이 팔리는 음료는 아메리카노였다.