오랜만에 보는 떨어진다는 책

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 큰 판을 읽으면 기회가 보인다
이광수 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월

 부동산 책들을 보면 교통이나 직장과의 거리, 학군, 상권 등 주요 요소들을 본다. 이런게 강하면 수요가 많다고 보고 투자가치가 있다는게 대부분의 설명인데 이 책은 좀 달랐다. 보다 근본적이라 볼 수 있는 수요와 공급에서 부동산 시장에 접근한 것이다. 물론 이책에서 물하는 수요와 공급은 우리가 통상적으로 알고 있는 것과는 좀 다르다. 부동산 시장의 가격은 상당히 빠르게 변화하는데 주택수요는 사실 인구나 가구, 소득에 따른 것으로 장기적으로 천천히 변하는 것이다. 공급역시 집을 짓는 것이어서 인허가에서 토지구매나 건축까지 상당한 시간이 걸리는 것들이다.

 그렇다면 부동산에서 가격을 변화시키는 수요와 공급을 대체 뭘까? 저자는 수요는 우선 투기수요로 본다. 심리적 영향을 받는 것으로 실제적 수요는 아니지만 부동산 구매에 적극적으로 참여해 실제 가격을 움직이는 수요로 작용한다. 공급역시 마찬가지다. 집을 짓는 것을 오래 걸리니 가격에 영향을 미치는 공급을 투기공급으로 매도의사가 없는 주택을 제외한 물량을 말한다. 즉, 기존 주택자의 매도 물량이 투기 공급이 되는 것이며 실제 수요가 아닌 구매하려는 심리를 가진 투기 수요가 부동산 가격의 방향을 단기적으론 결정하게 된다는 것이다.

 실제로 지난 10여년 간 전국의 집값은 가파르게 올랐는데 이는 투기 공급을 줄어든 반면 그로 인해 투기 수요가 커졌기 때문이다. 투기 공급을 줄어든 이유는 우선 낮은 금리로 집주인들의 보유부담이 줄었고, 정부의 임대사업정책으로 보유부담이 더욱 줄었기 때문이다. 다음은 주택 가격에  상승에 대한 기대감이 있었고, 주택매도자들간의 담합이 있었기 때문이다. 이런 여러 상승작용으로 투기공급이 줄고 투기수요만 커지다보니 부동산 가격은 상승한 것이다.

 또한 부동산 시장은 전통적인 수요공급곡선의 법칙도 벗어난다. 보통 가격이 상승하면 수요는 감소하는 것이 당연한데 부동산시장에선 가격이 상승할 수록 오히려 불타는 듯이 수요가 폭발하는 경향이 있다. 이는 우리나라 부동산이 이미 재화가 아닌 투자재로 여겨진다는 것을 반증하는 것이기도 하다.

 저자가 관찰한 바에 의하면 우리나라 부동산 시장은 다음과 같이 움직인다.

우선 어떤 이유에서건 투기수요가 증가한다. 그러면 가격이 상승하며 물건값이 오르니 파는 사람도 늘어나 거래량 자체가 늘어난다. 하지만 곧 가격 상승이 계속 될 것을 직감한 집주인들이 투기공급을 줄여 매물이 줄어들고 그로인해 공급이 줄어 가격은 더욱 폭발적으로 상승한다. 물건은 적고 사려는 사람만 많아보니 거래량은 급감하게 되고, 지나친 상승과 구매의 어려움으로 투기수요도 점차 줄어든다. 투기 수요가 줄어드니 가격은 자연스레 조금씩 하락하게 되며 살 사람이 없어지니 거래량도 따라 감소한다. 가격하락과 거래량 하락에 놀란 집주인들이 매물을 내놓아 투기 공급이 증가하게 되며 이에 따라 가격은 폭락한다. 가격이 폭락하자 실수요 및 투기수요가 이를 사들여 거래량은 다시 급증한다. 투기 수요도 슬슬 살아나며 앞에 시작한 공식이 다시 반복되게 되는 것이다.

 실제로 우리나라 부동산은 장기간의 상승과 장기간의 하락을 주기적으로 반복해왔는데 1980년대가 급증기였다면 1990년대는 장기간의 하락에 경제위기란 인한 폭락 2000년대는 장기간의 상승 그리고 서브프라임모기지사태부터 2010년 초반까지는 장기간의 하락 그리고 그때부터 지금까지는 장기간의 상승기였다. 대충 10년 정도의 상승기와 하락기를 갖는 셈인데 지금은 슬슬 하락할 시점으로 저자는 보고 있는 것 같다.

하락기엔 흔히 많이 말하는 똘똘한 한채 투자 전략은 오히려 위험하다고 본다. 똘똘한 한채는 많이 오르는 만큼 하락기엔 많이 하락한다는 것이. 좋은 전략은 이같은 큰 흐름을 보고 평소엔 유동산 현금자산을 많이 보유하다 상승기 초반 많이 하락했던 수요가 큰 지역에 투자하고 하락기에 다시 빠지는 형태의 투자전략이다.

 저자는 아파트투자에 있어서 거래회전율을 중시하는데 이는 아파트의 거래건수의 빈도다. 거래회전율이 하락하면서 가격이 많이 빠진 지역은 본디 수요가 높아 상승기엔 크게 오를 가능성이 높다고 본다. 또한 임대비율이 높은 아파트도 주목한다. 임대비율이 높다는 것은 투자자가 많이 실소유주로 들어와있다는 점이며 이로 인해 가격변동성도 크다는 것.

 미래의 변화로는 그동안 우리 부동산에서 매우 중요한 요소였던 교육여건의 약화다. 향후 자녀가 없거나 많이 두지 않는 1인가구가 인구의 40%가량을 차지하게 되면 교육여건은 당연히 부동산 입지에서 약화되고 오히려 레저여건이나 지금도 중요한 직업여건이 더 중요해 질 것이란다. 장기적으로 인구구조의 변화로 전체적인 수요감소와 주거 이동률의 하락, 소형주택의 선호, 도심회귀, 임대시장의 활성화, 빈집의 증가를 예상한다. 저성장시대를 맞아 도시집중화가 이루어지고 한 주택에 오래 살게 될 것이며 지금의 자본수익보다는 임대수익이 중심이 될 것이란게 저자의 예상이다. 

 독특한 좋은 투자책이었다.

가벼운 투자책

부자가 된 짠돌이 - 2년 만에 10억 자산가
이대표.김형일.하상원 지음 / 성안당 / 2018년 3월

 도덕의 기원을 보고 스트레스 받아 본 가벼운 투자책이다. 그런데 생각보다 너무 가벼워서 기대에 못미쳤다. 부동산에 막 관심을 갖고 좀 어린 층이 본다면 좋을지도 모르겠다.

 저자가 좀 특이한데 짠돌이인 만큼 투자보다는 자신이 먹고 입고 쓰는걸 최대한 아껴 돈을 모으는 사람이었다. 그럼 사람이 나름 떠서 짠돌이 사이트도 만들고 온라인 강의도 하며 수익을 내는 사람이었다. 연 수입이 1억 가까이 되자(이걸로도 사실 충분한데......) 한계를 느끼고 부동산 투자를 시작하게 된다.

 계기가 된게 나눔부자란 사람이고 이 나눔부자는 경상도 일대를 투자하고, 짠돌이님이 부천일대에 투자를 시작한다. 대개 부동산 투자책이 서울이나 성남, 용인 등 버블세븐지역에 치중하고 있어 지방사례가 좀 특이하긴 한데 정작 지방투자가 상세히는 나오지 않아 지방민으로서 아쉬웠다.

 그러다 보니 자신들 투자지역을 광고하는 느낌도 좀 받게되고, 하여튼 그랬다.

 책보다는 요즘 드는 생각이 과연 이 부동산이 언제까지 투자수단으로 유용한 것이란 점이다. 십년전 대세하락론을 믿었다 낭패를 본 입장에선 다시 대세하락론을 믿고 따르기 어렵다. 정의롭고 평등하며 안전한 사회를 만든다는 점에선 응원하고 싶지만 말이다.

 대세하락을 하려면 인구수가 줄어들고, 경제가 하락세에 접어들어야 하며, 일본과 비슷한 길을 걸어야한다.(외부유입인구도 없고, 부동산 거품이 과도했어야한다) 그런데 그러기엔 저금리로 유동성이 너무 풍부하고, 인구는 줄지만 세대수의 증가가 이를 커버하고 있으며, 일본 이상으로 인구와 산업이 수도권이 집중하고 있고, 경제는 일본의 1인당 gdp에 육박했으나 아직 2-3%의 성장이 가능하며 통일이라는 부동산 호황을 불러올 강력한 변수도 생각보다 가까이 다가올 가능성이 있다.

 거기에 사람들의 심리가 현 정부의 강력한 억제책에도 서울지역 부동산에 대한 강한 유인책으로 다가오고 있다. 마치 어떤 긍정적 교육정책을 쏟아부어도 입시위주로만 반응하는 교육계와 비슷해졌다할까. 특단의 외부적 충격이라도 있지 않으면 이는 돌아서기 힘들어 보인다.

 그럼에도 확신은 못하겠다. 너무 많은 돈이 들고, 기회는 제한적이며 정보도 그렇다. 다른 이들도 그럴 것이다.

서울이 다가 아니다.

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 수도권.지방 부동산의 미래 가치 분석
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 8월

 물론 지금도 지방에 살고 있지만 난 지방에서 살고 싶단 생각을 했었다. 강준만의 책에 영향을 받았기도 했고, 수도권이 너무 비싸다는 생각을 많이했었다. 그래서 집값대세하락론 책도 보고 믿는 편이었다. 지금 돌아보면 결과는 정반대로 갔다. 한국은 일본이 아니었고, 아직 일본이 안되기도 했다. 인구는 조금더 늘어날 여지가 남아있었고, 무엇보다 1인가구의 증가로 세대수가 늘어나고 있었으며 전세계적 저금리로 유동자금이 넘쳐났다.

 돌아보니 쉽지만 당시엔 누구도 이런 사실을 볼 수 없었다. 경제도 예측할 수 없는 생물 같은 것이니까. 서울부동산의 미래를 쓴 저자가 아쉬웠던 건지, 이번엔 지방 부동산을 다루었다. 워낙 돌아다니는 걸 싫어하는 성격이라 서울도 잘 모르고 지방도 잘 모르는데 이 책을 보면서 지방에 대해 좀더 잘알게 된게 수확이다.

 한국은 매우 서울, 수도권 집중 국가다. 사실 수도권은 말처럼 서울의 기능이 분산화되거나 영향력이 늘어난 곳이다. 우리가 5100만쯤 되는데 수도권인 서울, 인천, 경기도에 무려 2500여만이 산다. 거의 과반인데 가까운 시일내에 과반이 넘어갈 것은 확실하다. 서울 집값이 워낙 비싸 경기도가 주변 인구를 빨아들인다는데 인구가 일년에 일만씩 늘어나고 있다고 한다.

 이런 수도권의 영향을 가장 받지 않는 곳이 부산이다. 부산은 인구가 줄어들고 있다곤 하지만 저자는 서울의 경우처럼 부산이 글자 그대로 광역화되었다고 본다. 그래서 경남은 인구도 많고 대도시도 많다. 부산은 해운대구와 수영구가 좋다는데 서울처럼 구도심이 아닌 신도심 지역들이다. 각 도시들의 구 도심은 언제쯤 기능을 회복할까

 우리나라의 대도시들은 통상 동쪽의 부동산 가치가 높다고 한다. 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 울산이 모두 그러하다. 서울은 강남의 개발로 그렇고, 부산과 울산은 항구쪽 교역때문에 그럴 것 같으며, 인천은 서울쪽이 동쪽이라 그럴것 같다. 대구 역시 물류대문에 동쪽이 활성활 되었을 듯한데 광주는 이유를 잘 모르겠다. 그런데 유일하게 서쪽이 더 비싼 곳이 있으니 대전이다. 이유는 책에도 나오지 않고 잘 모르겠지만 일단 한창 커나가는 세종시가 대전의 북서쪽에 위치한다. 그래서일지도 모르겠다.

 저자는 인구 10만 미만의 지방 소도시는 투자에 조심하라고 말한다. 약간의 투기 수요만으로도 가격이 크게 흔들리고 그 흔들린 가격도 단지 겨우 몇건의 부동산 거래때문에 그렇게 되는 것이다. 실제 가격이라 보기 어렵단 말이다. 그래서 그런 지방은 그 사람들의 몫으로 남겨두는게 좋다고 말한다. 투자를 위해선 적어도 인구 20만이나 30만 이상의 도시를 봐야하며 그런 도시는 사실 많지 않은 편이다.

 지방도시중 자체수요의 기준으로 시가 커져서 분구가 되는 시점을 주목하는데 보통 지방도시는 분구기준이 서울보다 엄격해 구당 30만 정도의 인구가 필요하다. 즉, 60만 가량의 인구가 있어야 두개의 구를 가질수 있다는 점인데 인구가 많다보니 아무래도 자족 도시가 될수 있기 때문이 아닐까 싶다.

 책을 보니 저자가 부동산 공부를 정말 많이 한 사람이란 생각이 들었다. 수도권만도 힘든데 훓은 느낌은 있지만 지방에 대해서도 주요 특징을 잘 알고 있는 느낌이다. 우리 같은 일반인도 그럴필요도 할수도 없다고 생각한다. 자기가 실거주 하는 지역, 혹은 살고 싶은 지역에 대해서만 잘 알고 투자하면 괜찮은 가격에 그리고 나중엔 오를만한 가격을 가질 집에 살수 있지 않을까

서울은 어떻게 될까

서울 부동산의 미래
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 10월

 오늘 지소미아 파기에 연일 조국 공방에 논쟁이 너무 많아 정신을 차리기 힘들정도다. 박지원 의원은 오늘 밤 김제동에 나와서 정치는 생물이라는 그 흔한 말을 다시 했는데 정말 그런 것 같다. 짧은 시간내에 정국이 뒤바뀌고 공방을 한다. 그래서 부동산 소식도 잊힌것 같다. 서울, 그것도 강남 집값이 꿈틀거리자 정부는 강한 정책을 내놓았다. 유예기간도 없이. 투기지역 10년간 전매금지에 실거주도 무려 5년이었다. 분양가 상한제도 제시해 재건축 수익성을 크게 떨구었다. 나는 긍정적이라고 생각하지만 이 책의 저자는 아마도 다르게 생각할 것 같다.

 그는 아마도 부동산 문제는 수요와 공급문제해서 해결해야한다는 논지이기 때문이다. 미국경제위기 이후 우리나라 집값도 주춤하고 인구도 정점을 향해 치달으면서 부동산 대세 하락론이 주류였다. 나도 그쪽을 더 많이 믿는 편이었다. 일본이라는 본보기도 있었고 그렇게 가는게 맞는 것 같았다. 그런데 상황은 정반대로 치달았다. 지방을 중심으로 오히려 올랐고, 2010년대 중반에는 지방과 수도권 시장이 더욱 양극화되면서 서울의 집값이 사정없이 올라갔다.

 서울공화국이라는 말이 걸맞게 모든 문화시설과 교육시설, 일자리, 교통여건이 집중된 서울로 향한 수요는 끝이 없었기 때문이다. 더욱이 사람들이 이런 책을 접하면서 그것이 진실이든 아니든 맞다고 깨달으면서 더욱 그렇게 된 것같다. 그런데 저자는 아직도 늦지 않았다고 한다. 서울에 대한 수요는 앞으로도 지속될수 밖에 없고 생산성은 늘고 경제는 계속 성장하니 공급이 제한적인 부동산의 가격은 장기 우상향할것이라는 뜻이다. 더욱이 서울은 마곡지구를 마지막으로 산이라도 크게 깎아내리지 않는 한 더 이상 개발할 택지도 남아있지 않다. 공급도 마땅치 않다는 것이다. 사람들은 재개발로 인한 공급이 클거라고 보지만 저자는 그렇게 생각안한다. 재개발대상아파트나 주거지들은 적어도 30년전에 만든 것들이고 당시만 해도 한국의 집들은 크기가 작았다. 큰 주택이 선호된 것은 2000년대 이후니 말이다. 그렇다보니 당시 재개발로 층수가 높아져도 크기가 작은 것들로 더 큰것을 만들다보니 오히려 생각보다 공급이 커지지 않는다. 일부 재개발은 오히려 주택수가 줄어든다고 한다.

 강남이 지금처럼 뜬 것에 대해 여러 세력의 노력도 있었겠지만 저자는 철저히 외적인 요건을 본다. 주거지로서 한마디로 완벽하다는 것. 서울은 본디 강북만으로 인구가 팽창하고 구 시가지에서 출발한 만큼 땜질식 난개발로 주거여건이 나빴다. 엄청난 인구팽창압을 분산하기 위해 정부는 강남을 개발한다. 처음엔 선호도가 낮았다고 한다. 귀양가는 기분이랄까. 그런데 한남대교를 건립하여 강북의 중심지와 연결을 높이고 대규모 택지개발을 한다. 거기에 경부고속도로가 뚤리고 이게 강남이 출발점이니 교통과 물류가 몰렸다. 고속버스 터미널도 개통해 더욱 교통의 요충지가 된다. 인구가 늘고, 서울 중심지의 인구가 공동화되며 주요 명문고들도 강남으로 이사한다. 사람들이 많아지고 소득이 늘어나니 백화점과 쇼핑센터들이 자리하게 되었다. 좋은 주거지의 요건인 질좋은 주거여건, 교통망, 많은 일자리, 교육여건, 한강이라는 지리적 환경이 모두 합쳐져 최고의 주거지가 될수밖에 없었던 것이다.

 이렇게 강남을 살핀 후 저자는 서울을 권역별로 분석한다. 어려서부터 서울에 살았지만 워낙 남부지역에만 거주하며 돌아다니지 않은지라 각 구들과 지역이름이 너무 낯설다. 서울을 떠난지도 거의 20여년이 되어 더욱 많아지고 복잡해진 지하철 노선도도 낯설었다. 지역마다의 세심한 분석과 정책과의 연결성을 보니 저자가 직접 돌아다니며 많이 공부한 느낌이 들었다.

 혐오시설의 철거도 주목했는데 서울의 여러지역중 과거에 생겨난 지하철이나 철도의 차량기지, 군데군데 남아있는 시멘트 공장이나 중소 공장들, 주요 간선도로들이 사라지거나 지중화될 계획이 많았다. 그런 대규모 땅은 개발되어 지역의 가치를 높일 거란 말은 설득력이 있었다. 또한 이 책의 독특한 점은 서울 주거여건에서 자연환경을 강조했다는 점이다. 서울의 주거지가 양적 팽창을 끝내고 질적 경쟁으로 치달으며 막판에 중요해지는 요소는 결국 자연환경으로 꼽았다. 인근에 산과 강이 있는 것이 매우 중요하다는 것이다.

 2년전 책이라 GTX에 대한 정보다 최근과 다르고 정부의 부동산 정책이 더욱 강해졌다는 점에서 지금 시류와 좀 다른면도 있지만 전체적으로 인상적인 책이었다. 서울에 대해 관심이 있는 사람들은 볼만한 책이란 생각. 

아마존을 조금 알게 되다.

나는 아마존에서 미래를 다녔다
박정준 지음 / 한빛비즈 / 2019년 3월

 아마존은 94년 설립해 인터넷 서점에서 시작하여 거의 모든 방면으로 사업을 확장한 미국의 기업이다. 이런 아마존에서 12년간 아마존에서 일한 한국인이 쓴 책이 이것으로 아마존에 대해서 잘 몰랐던 내부사정을 알게 되는 즐거움이 있었다.

 책을 읽으며 놀란 점 첫번째는 아마존의 사원 평균 근속 기간이 1년대에 불과할 정도로 매우 짧다는 것이다. 미국이 한국이나 유럽연합에 비해 고용유연성이 상당한 것을 알고 있었지만 IT업계에서는 그 정도가 매우 심했다. 쉽게 나가고, 이직하고, 경력을 쌓아서 돌아오는등 입퇴직이 매우 자유로웠다. 그래도 아마존의 사원들은 적어도 4년은 버티려고 하는데 그 때가 처음 입사할때 주기로 한 아마존 주식을 모두 챙길수 있는 시점이기 때문이다.

 거기에 아마존의 근무환경은 매우 경쟁적이다. 호봉제는 언감생심이고 철저히 능력제로 평가하며, 자신에 대한 평가와 동료들의 평가가 인사고과에 적용된다. 또한 모든 프로젝트가 서로 분업되어서 개개인의 성과가 그대로 민낯으로 드러난다. 이런 상태이니 분위기는 서로 매우 협력적이면서도 경쟁적이다. 그리고 이렇다할 성과를 보이지 못하면 연수를 받게 되거나 매니저에게 불려나가 해고당하기도 한다.

 업무도 매우 많은 편인데, 근퇴를 자유로이 하고, 개인 사정에 따라 근무형태도 매우 자유롭지만 항상 업무성과에 시달린다. 저자는 대놓고 말하진 않지만 아마존은 사원 개개인이 가진 역량을 최대한 짜내는 느낌이다. 이점은 한국과도 비슷하면서도 다른 점인데, 결정적으로 다른 점은 아마존이란 기업이 철저히 소비지 중심이라는 점이다. 한국기업의 노동착취는 기업사주의 이득을 위해서인 경우가 많지만 아마존의 경우는 배조스 회장이 아니라 아마존의 발전과 아마존의 이용자들의 편익을 위해서라는 점이 다르다.

 그래서인지 아마존은 주가와 매출이 지난 20여년간 엄청난게 올랐음에도 순이익은 큰 변화가 없다. 이는 배조스 회장이 아마존의 이익을 대부분 다음 프로젝트나 연구개발비로 투자가힉 때문이다. 때문에 아마존의 기업 순이익과 성장은 2020년이후에 더욱 대단해질거라고 보는 전문가도 많다고 한다.

 소비자 중심인 면은 여기서 그치지 않는다. 아마존은 사원들에게 식사도 무료로 제공하지 않으며 복지도 애플이나 구글에 비해 미약하고, 심지어 자사 제품마저도 쉽사리 직원들에게 주지 않는다. 이것 역시 기업내의 비용을 최대한 아껴 이를 소비자에게 편익으로 제공하려는 철학이 자리한다. 제법 독한 기업인 셈이다.

 읽고보니 아마존은 매력적이지만 가고 싶은 기업은 아니란 생각이 들었다. 강한 업무강도와 기업의 방향성을 사원을 알기 어려받는 점과 짧은 근속기간과 복지의 부족은 부정적으로 느껴진다. 하지만 그 편익이 기업사주가 아닌 세상을 바꿔나가고 회사의 발전과 소비자의 편익을 위한 것이라는 점에서 비판하기 어려운 것도 사실이다.