서울이 다가 아니다.

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 수도권.지방 부동산의 미래 가치 분석
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 8월

 물론 지금도 지방에 살고 있지만 난 지방에서 살고 싶단 생각을 했었다. 강준만의 책에 영향을 받았기도 했고, 수도권이 너무 비싸다는 생각을 많이했었다. 그래서 집값대세하락론 책도 보고 믿는 편이었다. 지금 돌아보면 결과는 정반대로 갔다. 한국은 일본이 아니었고, 아직 일본이 안되기도 했다. 인구는 조금더 늘어날 여지가 남아있었고, 무엇보다 1인가구의 증가로 세대수가 늘어나고 있었으며 전세계적 저금리로 유동자금이 넘쳐났다.

 돌아보니 쉽지만 당시엔 누구도 이런 사실을 볼 수 없었다. 경제도 예측할 수 없는 생물 같은 것이니까. 서울부동산의 미래를 쓴 저자가 아쉬웠던 건지, 이번엔 지방 부동산을 다루었다. 워낙 돌아다니는 걸 싫어하는 성격이라 서울도 잘 모르고 지방도 잘 모르는데 이 책을 보면서 지방에 대해 좀더 잘알게 된게 수확이다.

 한국은 매우 서울, 수도권 집중 국가다. 사실 수도권은 말처럼 서울의 기능이 분산화되거나 영향력이 늘어난 곳이다. 우리가 5100만쯤 되는데 수도권인 서울, 인천, 경기도에 무려 2500여만이 산다. 거의 과반인데 가까운 시일내에 과반이 넘어갈 것은 확실하다. 서울 집값이 워낙 비싸 경기도가 주변 인구를 빨아들인다는데 인구가 일년에 일만씩 늘어나고 있다고 한다.

 이런 수도권의 영향을 가장 받지 않는 곳이 부산이다. 부산은 인구가 줄어들고 있다곤 하지만 저자는 서울의 경우처럼 부산이 글자 그대로 광역화되었다고 본다. 그래서 경남은 인구도 많고 대도시도 많다. 부산은 해운대구와 수영구가 좋다는데 서울처럼 구도심이 아닌 신도심 지역들이다. 각 도시들의 구 도심은 언제쯤 기능을 회복할까

 우리나라의 대도시들은 통상 동쪽의 부동산 가치가 높다고 한다. 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 울산이 모두 그러하다. 서울은 강남의 개발로 그렇고, 부산과 울산은 항구쪽 교역때문에 그럴 것 같으며, 인천은 서울쪽이 동쪽이라 그럴것 같다. 대구 역시 물류대문에 동쪽이 활성활 되었을 듯한데 광주는 이유를 잘 모르겠다. 그런데 유일하게 서쪽이 더 비싼 곳이 있으니 대전이다. 이유는 책에도 나오지 않고 잘 모르겠지만 일단 한창 커나가는 세종시가 대전의 북서쪽에 위치한다. 그래서일지도 모르겠다.

 저자는 인구 10만 미만의 지방 소도시는 투자에 조심하라고 말한다. 약간의 투기 수요만으로도 가격이 크게 흔들리고 그 흔들린 가격도 단지 겨우 몇건의 부동산 거래때문에 그렇게 되는 것이다. 실제 가격이라 보기 어렵단 말이다. 그래서 그런 지방은 그 사람들의 몫으로 남겨두는게 좋다고 말한다. 투자를 위해선 적어도 인구 20만이나 30만 이상의 도시를 봐야하며 그런 도시는 사실 많지 않은 편이다.

 지방도시중 자체수요의 기준으로 시가 커져서 분구가 되는 시점을 주목하는데 보통 지방도시는 분구기준이 서울보다 엄격해 구당 30만 정도의 인구가 필요하다. 즉, 60만 가량의 인구가 있어야 두개의 구를 가질수 있다는 점인데 인구가 많다보니 아무래도 자족 도시가 될수 있기 때문이 아닐까 싶다.

 책을 보니 저자가 부동산 공부를 정말 많이 한 사람이란 생각이 들었다. 수도권만도 힘든데 훓은 느낌은 있지만 지방에 대해서도 주요 특징을 잘 알고 있는 느낌이다. 우리 같은 일반인도 그럴필요도 할수도 없다고 생각한다. 자기가 실거주 하는 지역, 혹은 살고 싶은 지역에 대해서만 잘 알고 투자하면 괜찮은 가격에 그리고 나중엔 오를만한 가격을 가질 집에 살수 있지 않을까

서울은 어떻게 될까

서울 부동산의 미래
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 10월

 오늘 지소미아 파기에 연일 조국 공방에 논쟁이 너무 많아 정신을 차리기 힘들정도다. 박지원 의원은 오늘 밤 김제동에 나와서 정치는 생물이라는 그 흔한 말을 다시 했는데 정말 그런 것 같다. 짧은 시간내에 정국이 뒤바뀌고 공방을 한다. 그래서 부동산 소식도 잊힌것 같다. 서울, 그것도 강남 집값이 꿈틀거리자 정부는 강한 정책을 내놓았다. 유예기간도 없이. 투기지역 10년간 전매금지에 실거주도 무려 5년이었다. 분양가 상한제도 제시해 재건축 수익성을 크게 떨구었다. 나는 긍정적이라고 생각하지만 이 책의 저자는 아마도 다르게 생각할 것 같다.

 그는 아마도 부동산 문제는 수요와 공급문제해서 해결해야한다는 논지이기 때문이다. 미국경제위기 이후 우리나라 집값도 주춤하고 인구도 정점을 향해 치달으면서 부동산 대세 하락론이 주류였다. 나도 그쪽을 더 많이 믿는 편이었다. 일본이라는 본보기도 있었고 그렇게 가는게 맞는 것 같았다. 그런데 상황은 정반대로 치달았다. 지방을 중심으로 오히려 올랐고, 2010년대 중반에는 지방과 수도권 시장이 더욱 양극화되면서 서울의 집값이 사정없이 올라갔다.

 서울공화국이라는 말이 걸맞게 모든 문화시설과 교육시설, 일자리, 교통여건이 집중된 서울로 향한 수요는 끝이 없었기 때문이다. 더욱이 사람들이 이런 책을 접하면서 그것이 진실이든 아니든 맞다고 깨달으면서 더욱 그렇게 된 것같다. 그런데 저자는 아직도 늦지 않았다고 한다. 서울에 대한 수요는 앞으로도 지속될수 밖에 없고 생산성은 늘고 경제는 계속 성장하니 공급이 제한적인 부동산의 가격은 장기 우상향할것이라는 뜻이다. 더욱이 서울은 마곡지구를 마지막으로 산이라도 크게 깎아내리지 않는 한 더 이상 개발할 택지도 남아있지 않다. 공급도 마땅치 않다는 것이다. 사람들은 재개발로 인한 공급이 클거라고 보지만 저자는 그렇게 생각안한다. 재개발대상아파트나 주거지들은 적어도 30년전에 만든 것들이고 당시만 해도 한국의 집들은 크기가 작았다. 큰 주택이 선호된 것은 2000년대 이후니 말이다. 그렇다보니 당시 재개발로 층수가 높아져도 크기가 작은 것들로 더 큰것을 만들다보니 오히려 생각보다 공급이 커지지 않는다. 일부 재개발은 오히려 주택수가 줄어든다고 한다.

 강남이 지금처럼 뜬 것에 대해 여러 세력의 노력도 있었겠지만 저자는 철저히 외적인 요건을 본다. 주거지로서 한마디로 완벽하다는 것. 서울은 본디 강북만으로 인구가 팽창하고 구 시가지에서 출발한 만큼 땜질식 난개발로 주거여건이 나빴다. 엄청난 인구팽창압을 분산하기 위해 정부는 강남을 개발한다. 처음엔 선호도가 낮았다고 한다. 귀양가는 기분이랄까. 그런데 한남대교를 건립하여 강북의 중심지와 연결을 높이고 대규모 택지개발을 한다. 거기에 경부고속도로가 뚤리고 이게 강남이 출발점이니 교통과 물류가 몰렸다. 고속버스 터미널도 개통해 더욱 교통의 요충지가 된다. 인구가 늘고, 서울 중심지의 인구가 공동화되며 주요 명문고들도 강남으로 이사한다. 사람들이 많아지고 소득이 늘어나니 백화점과 쇼핑센터들이 자리하게 되었다. 좋은 주거지의 요건인 질좋은 주거여건, 교통망, 많은 일자리, 교육여건, 한강이라는 지리적 환경이 모두 합쳐져 최고의 주거지가 될수밖에 없었던 것이다.

 이렇게 강남을 살핀 후 저자는 서울을 권역별로 분석한다. 어려서부터 서울에 살았지만 워낙 남부지역에만 거주하며 돌아다니지 않은지라 각 구들과 지역이름이 너무 낯설다. 서울을 떠난지도 거의 20여년이 되어 더욱 많아지고 복잡해진 지하철 노선도도 낯설었다. 지역마다의 세심한 분석과 정책과의 연결성을 보니 저자가 직접 돌아다니며 많이 공부한 느낌이 들었다.

 혐오시설의 철거도 주목했는데 서울의 여러지역중 과거에 생겨난 지하철이나 철도의 차량기지, 군데군데 남아있는 시멘트 공장이나 중소 공장들, 주요 간선도로들이 사라지거나 지중화될 계획이 많았다. 그런 대규모 땅은 개발되어 지역의 가치를 높일 거란 말은 설득력이 있었다. 또한 이 책의 독특한 점은 서울 주거여건에서 자연환경을 강조했다는 점이다. 서울의 주거지가 양적 팽창을 끝내고 질적 경쟁으로 치달으며 막판에 중요해지는 요소는 결국 자연환경으로 꼽았다. 인근에 산과 강이 있는 것이 매우 중요하다는 것이다.

 2년전 책이라 GTX에 대한 정보다 최근과 다르고 정부의 부동산 정책이 더욱 강해졌다는 점에서 지금 시류와 좀 다른면도 있지만 전체적으로 인상적인 책이었다. 서울에 대해 관심이 있는 사람들은 볼만한 책이란 생각. 

아마존을 조금 알게 되다.

나는 아마존에서 미래를 다녔다
박정준 지음 / 한빛비즈 / 2019년 3월

 아마존은 94년 설립해 인터넷 서점에서 시작하여 거의 모든 방면으로 사업을 확장한 미국의 기업이다. 이런 아마존에서 12년간 아마존에서 일한 한국인이 쓴 책이 이것으로 아마존에 대해서 잘 몰랐던 내부사정을 알게 되는 즐거움이 있었다.

 책을 읽으며 놀란 점 첫번째는 아마존의 사원 평균 근속 기간이 1년대에 불과할 정도로 매우 짧다는 것이다. 미국이 한국이나 유럽연합에 비해 고용유연성이 상당한 것을 알고 있었지만 IT업계에서는 그 정도가 매우 심했다. 쉽게 나가고, 이직하고, 경력을 쌓아서 돌아오는등 입퇴직이 매우 자유로웠다. 그래도 아마존의 사원들은 적어도 4년은 버티려고 하는데 그 때가 처음 입사할때 주기로 한 아마존 주식을 모두 챙길수 있는 시점이기 때문이다.

 거기에 아마존의 근무환경은 매우 경쟁적이다. 호봉제는 언감생심이고 철저히 능력제로 평가하며, 자신에 대한 평가와 동료들의 평가가 인사고과에 적용된다. 또한 모든 프로젝트가 서로 분업되어서 개개인의 성과가 그대로 민낯으로 드러난다. 이런 상태이니 분위기는 서로 매우 협력적이면서도 경쟁적이다. 그리고 이렇다할 성과를 보이지 못하면 연수를 받게 되거나 매니저에게 불려나가 해고당하기도 한다.

 업무도 매우 많은 편인데, 근퇴를 자유로이 하고, 개인 사정에 따라 근무형태도 매우 자유롭지만 항상 업무성과에 시달린다. 저자는 대놓고 말하진 않지만 아마존은 사원 개개인이 가진 역량을 최대한 짜내는 느낌이다. 이점은 한국과도 비슷하면서도 다른 점인데, 결정적으로 다른 점은 아마존이란 기업이 철저히 소비지 중심이라는 점이다. 한국기업의 노동착취는 기업사주의 이득을 위해서인 경우가 많지만 아마존의 경우는 배조스 회장이 아니라 아마존의 발전과 아마존의 이용자들의 편익을 위해서라는 점이 다르다.

 그래서인지 아마존은 주가와 매출이 지난 20여년간 엄청난게 올랐음에도 순이익은 큰 변화가 없다. 이는 배조스 회장이 아마존의 이익을 대부분 다음 프로젝트나 연구개발비로 투자가힉 때문이다. 때문에 아마존의 기업 순이익과 성장은 2020년이후에 더욱 대단해질거라고 보는 전문가도 많다고 한다.

 소비자 중심인 면은 여기서 그치지 않는다. 아마존은 사원들에게 식사도 무료로 제공하지 않으며 복지도 애플이나 구글에 비해 미약하고, 심지어 자사 제품마저도 쉽사리 직원들에게 주지 않는다. 이것 역시 기업내의 비용을 최대한 아껴 이를 소비자에게 편익으로 제공하려는 철학이 자리한다. 제법 독한 기업인 셈이다.

 읽고보니 아마존은 매력적이지만 가고 싶은 기업은 아니란 생각이 들었다. 강한 업무강도와 기업의 방향성을 사원을 알기 어려받는 점과 짧은 근속기간과 복지의 부족은 부정적으로 느껴진다. 하지만 그 편익이 기업사주가 아닌 세상을 바꿔나가고 회사의 발전과 소비자의 편익을 위한 것이라는 점에서 비판하기 어려운 것도 사실이다.

직장에서 일 잘 하는 법.

일 잘하는 사람은 단순하게 합니다
박소연 지음 / 더퀘스트 / 2019년 3월

 내가 어디에 속하든 일은 해야한다. 하물며 가정도 일이있다. 육아나 살림, 경제부터, 챙겨야할 시댁과 처가 및 가정 대소사까지 있다. 그리고 내가 개인사업자라도 여러가지 일이 있다. 가게세부터, 원가절감, 광고, 상품개발, 알바관리에 진상손님까지. 생각할 것이 너무 많다. 그래서 우리가 일을 잘하는 것은 중요하다. 제한된 시간에 나라는 인적자원을 최대한 활용하는 것이기 때문이다. 그리고 이걸 잘해야 나의 개인적 시간과 어느정도의 행복이 보장된다.

 여러사람이 여러관계로 맞물린 직장은 더하다. 여기선 나만 잘하는 것으로 끝나지도 않는다. 직책에 따라 내 밑사람과 윗사람과 보조를 맞춰야하기 때문이다.  이 책은 그리고 직장에서의 일 잘하는 법이다. 간단한데 간단하진 않을 것이다.

 일단 상사들과의 이야기를 중요시한다. 상사에게 말을 할 땐 구체적이고 요점을 상세히 말해야 한다. 저자는 한국의 상사들이 모두 후천성 성인 주의력 결핍 증후군환자라고 진단한다. 그도 그럴 것이 상사들은 직급이 올라가수록 대하는 사람과 다루는 업무가 많아지기 때문이다. 그들이라고 모든 업무를 다 섭렵한게 아니니 최대한 간단하고 명료하게 말하는 것이 중요해진다.

 그리고 상사의 업무협조나 지시를 받을 땐 귀찮더라도 질문하는게 중요하다고 말한다. 상사가 다음달에 진행할 직원 워크숍을 준비하고 진행상황을 보고하라고 한다면 그도 이걸 누구에게 보고해야 하는 상황일 수 있는 것이다. 그러니 그런 상황에 맞게 준비 및 보고를 해야한다. 회장에게 상사가 보고하는 것이라면 회장이 중요시하는 걸 파악하고 상사에게 그에 걸맞은 보고가 가능한 브리핑을 해야하는 것이다.

 그리고 직장은 이야기 뿐만 아니라 문서도 중요한다. 문서에는 크게 기획서와 계획서, 제안서와 보고서가 있다. 이중 정보전달과 관련한 것은 보고서. 설득하는 것은 기획서와 제안서이다. 직장인들이 글쓰기가 힘든 이유로 저자는 학교글쓰기와 직장글쓰기의 차이점을 파악하지 못하기 때문이라고 말한다. 학교에서의 글쓰기는 내가 주체이며 내가 이 사안에 대해 얼마나 알고 있고, 그것에 대해 내 생각이 논리적임을 말하는 것이 중심이다. 하지만 직장에서의 글쓰기는 정 반대다. 일단 주체가 내가 아닌 당신들이 되며, 상대방이 무엇을 알고 싶어하는지가 중요하다. 또한 내 생각이 옳다기보다는 그것이 다른 사람에게 얼마나 도움이 되는지를 알리는게 중요하다. 포인트가 정 반대인 것이다.

 이런 글쓰기나 메시지를 전달하는데 있어서는 골격으로 1+3규칙을 말한다. 하나의 키워드에 세가지 스토리가 붙은 형식이다. 우리나라가 숫자 삼을 좋아하기는 하지만 인간은 세개의 형태로 로직트리가 구성되어가는 형태를 가장선호한다고하며, 실제로도 많은 이야기와 글이 이러한 형태로 구성된다. 예를 들어 '나는 우울히다'라는 키워드에 그 원인으로 몸, 마음, 관계가 붙을 수 있다. 또한 몸에는 체중증가, 수면장애, 아토피재발 의 스토리가 붙는 것이다.

 책은 간단하면서도 다 알고 있는 것 같지만 구현은 매우 어려운 이런 요소들을 강조한다. 그리고 인간관계도 강조한다. 사람은 기계가 아니기 때문이다. 또한 자신에게 업무를 강요하거나 떠넘기는 동료및 상사에겐 선을 그을 것을 강조하며, 적절한 선에서의 위력행사도 강조한다. 욕이나 폭행을 행사하는 것이 아닌 스트레스로 직장을 안나오거나 회사내 옥상으로 나가버리는 행동등이다. 이런 위력행사는 작은 것 같지만 상사나 동료에게 부담을 주기에 떠넘기를 줄여준다. 또한 최고의 상사관리는 그를 승진시키는 것이라고 말한다. 업무협조나 일을 잘해 그에게 이익을 주는 이에겐 아무도 함부러 하지 못한다는 것이다.

다 알면서도 실천이 어려운 것들이다.

가장 심도 있는 부동산 책.

앞으로 10년, 대한민국 부동산 - 기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2019년 1월

 일전에 저자가 쓴 뉴스테이 관련 책을 보고 무척 깊게 인상을 받은 기억이 있다. 대부분의 부동산 책은 시류에 상당히 편승하여 그 시점 이외에는 가치가 없는 경우가 많은데 저자의 이전 책은 정책과 흐름에 관한 깊은 통찰이 느껴졌기 때문이며 이번 작도 그렇다. 책의 제목은 앞으로 10년 대한민국 부동산인데 대충 앞으로 10년이라면 투기성이 느껴지는 대목이지만 이 책의 10년은 충분한 사회와 세계 경제흐름을 고려한 것이란 점에서 차별성이 있다. 책은 크게 세부분으로 나눌 수 있는데 현재 한국의 부동산이 이러한 상황에 처하게 된 이유와 앞으로 10년 부정적 시나리오와 긍정적 시나리오다.

1. 한국의 부동산이 지금 같은 이유

 저자는 일단 자영업을 하지 말것을 권고한다. 자영업자는 과거 수공업자이거나 기술자였는데 이들은 중상주의 시대와 산업혁명이 도래하며 자본가에 의해 철저히 무너졌다. 자본가는 생산수단인 토지와 노동, 자본을 이용하여 원가를 낮추어 이들을 무너뜨렸는데 2차산품인 경우 공산품을 대량으로 찍어내어 원가경쟁을 했고, 3차산품인 경우는 프랜차이즈로 원가를 낮추는 전략으로 승리했다.

 이 등식은 현재도 유지된다. 현대의 자본가는 프랜차이즈로 자영업을 무너뜨린다. 프랜차이즈는 제품품질이나 서비스, 입지, 가격경쟁력에서 모두 압도적 우위에 있다. 그래서 자영업자는 프랜차이즈와 맞서 싸우다 프랜차이즈에 합류한다. 사정이 좀 나은이들은 대기업 프랜차이즈에 합류한다. 하지만 거대한 매출과 사장이라는 허울좋은 이름뿐 철저히 노동에 시달리며 착취당한다. 중소프랜차이즈는 더 심하다. 대기업 프랜차이즈는 그래도 프랜차이즈가 유지라도 되는 편이나 중소인 경우 저렴하고 싼 것을 무기로 삼거나 시류를 타는 아이템으로 승부하는 경우가 많다. 가격이 싸니 가맹주로 참여하기도 쉽고 그러다보니 순식간에 레드오션이 된다. 중소 프랜차이즈는 가맹점을 모으면 그것자체로 돈이되기에 가맹점의 장기적 상황은 오히려 뒤가 된다.

 이렇다보니 현재 한국의 자영업 실패율은 무려 90%에 육박한다. 그러니 대기업이든 중소기업이든 은퇴한 이의 선택은 은퇴이전에 노후를 대비할 만한 충분한 수익처를 남기는 것이고 그것은 부동산이나 주식, 토지등의 생산수단을 갖는 것이 된다.

 하여튼 한국의 부동산이 이렇게 된 이유로 저자는 세계화를 짚는다. 다소 뻔한데 의외로 날카롭다. 세계화 이전 그리고 임금이 충분히 오르기전인 아이엠에프 이전 즘은 한국의 지방과 수도권의 부동산 가격차이는 그리 크지 않았다. 하지만 세계화가 되며 대기업의 하청, 혹은 생산기지는 저렴한 조건을 찾아 다른 나라로 대거 이전한다. 반면 세계화에 따라 대기업은 더욱 커져 본사의 역량은 더욱 중요해진다.

 이는 지방과 서울의 운명을 갈랐는데 공장인 제조업의 경우는 노동자의 능력이 크게 중요하지 않다. 가격경쟁력이 중요하므로 한국에서 공장은 지방의 것들이 우선적으로 해외로 빠져나갔다. 하지만 본사가 집중된 서울은 그렇지 않았다. 본사에서는 연구개발 역량과 경쟁력 및 전략 수립을 위해 서울에 그대로 남았고 오히려 집중되었다. 우수한 두뇌가 많이 필요하기에 인구와 인재가 많은 서울이 최적지였기 때문이다. 이렇기에 서울의 부동산은 오르고 지방은 떨어졌다. 게다가 서울에서도 대기업 본사는 시청 부근과 강남일대에 집중하기에 이들은 더욱 차별적으로 상승했다.

2. 부정적 시나리오

이 책에서 10년을 사용한 이유는 앞으로의 10년을 한국 부동산 활황의 마지막으로 보기 때문이다. 여기엔 인구학적 근거가 자리한다. 한국 인구의 중심축은 3개인데 주로 50-60년대 출생한 베이비붐세대와 60-70년대 출생한 x세대 그리고 7-80년대에 출생한 에코세대다. 이들은 가장 큰 인구집단으로 가정을 이루어 부동산에 대한 강한 수요층으로 자리매김해왔다. 이천년대 대형평수의 아파트가 크게 오른 것은 베이비 붐세대가 40대에 도달해서였고, 지금은 x세대가 그 뒤를 있고 있다.

 하지만 앞으로 10년후면 베이비붐세대가 70대가 되며 x세대 역시 60대에 근접해 부동산을 내놓을 시기가 된다. 이들의 물량을 받을 만한 뒷세대가 없다는 것이다. 이렇기에 위기는 찾아오며 위기의 1기 신도시에 찾아온다. 10년후면 1기 신도시는 어느새 조성된지 40년이되며 이 시기는 아파트의 수명한계와 일치한다. 재건축이 된다면 자산이 상승하거나 도시가 재생되겠지만 그럴 가능성이 낮다는 것이 문제다. 저자는 1기 신도시의 아파트가 중층이상으로 지어져 건축업자 입장에서 수익성이 낮으며 그것을 만회할 만큼의 평당 단가도 낮기에 재건축 가능성이 매우 낮다고 보고 있다.

 재건축이 되지 못한 낡은 아파트는 수명의 한계와 노후함으로 사람이 빠져나가게 되며 급격히 슬럼화한다. 일본의 다마신도시가 대표적인데 노후 아파트가 방치되어 기본적인 서비스 제공이 안되고 아파트는 팔리지 않으며 노인들만 소수 남아있다. 서유럽의 경우 이런 아파트를 정부가 매수하여 리모델링해 임대아파트로 재생시켰으나 한국의 경우는 어떻게 될지 모른다. 일본은 정부가 오히려 도쿄의 구도심지를 재개발하여 신도시의 수요를 흡수하여 신도시의 사망을 불러왔다. 한국도 비슷한 방향을 갈 가능성이 높다는게 저자의 판단이다.

 부정적 시나리오의 다른 이유는 역시 일자리다. 지방의 경우 세계화로 공장이 빠져나가 제대로 된 일자리가 크게 부족하기 때문이다. 이로 인해 지방은 부동산이 폭락한다. 또한 4차산업혁명의 여파로 제조업의 자동화가 더욱 이루어지면 투자가 이루어져도 사실상 고용은 사라진다. 역시 문제가 되는 것이다.

 거기에 지방에는 건설업자와 정치인, 세입자의 3딜레마가 있다. 부동산 상황이 좋지 않은 만큼 공급조절이 필요한데, 건설업자는 마구 잡이로 공급을 한다. 공급을 해야 장사가 되기 때문이다. 그리고 신기하게도 과잉공급을 해도 분양이 어느정도 이루어진다. 사람들이 새집을 원하기 때문이다. 그리고 이런 역할을 하는게 지방의 세입자다. 정치인도 문제다. 이들은 자신의 지역이 젊은이로 활기차기를 원하며 그래서 개발에 긍정적이다. 이 3딜레마로 인한 공급조절 실패가 또 하나의 좋지 못한 시나리오다.

3. 긍정적 시나리오

긍정적 시나리오의 이유는 우선 외국인이다. 일본은 폭락했지만 미국, 프랑스, 캐나다, 영국의 부동산은 폭등했다. 그것은 외국인들이 매수세로 등장했기 때문인데 주로 정세가 불안한 중국이나 중동, 남미의 부자들이다. 이들 국가의 부유층은 정세가 불안하여 언제든지 숙청의 대상이 될 수 있고 자신의 재산을 지키기 어려운 상황에 봉착할 수 있다. 때문에 해외로 재산을 도피하는 경향이 있는데 현금의 경우, 경로가 그대로 드러나니 부동산을 매입하는 것이다. 이들의 매입으로 위 국각의 부동산이 폭등했고, 제주도도 중국인에 의해 급등했다. 이런 외인의 한국 유입은 부동산 상승을 불러올 수 있다.

 다음은 미중무역전쟁으로 인한 제조업 및 조선업의 회복이다. 미국은 금융위기시 이를 타개하고자 유가조작에 들어간다. 이스라엘을 동원하고 이란을 제재해 유가를 급등시킨 것이다. 유가가 급등하자 해양이나 채산성이 낮은 유전이 경제성이 생기고 이런 유전의 국가들이 미국으로부터 많은 대출 및 투자를 받았다. 이에 따라 이들 국가의 해양시추선등의 수요급증으로 10년전 한국의 조선업은 대활황을 맞은 것이었다. 하지만 미국의 경제상황이 이로 인해 정리되고 투자금 회수를 위해 미국은 다시 유가를 조작한다. 이번엔 사우디를 동원하는데 사우디는 미국의 셰일가스에 대응하기 위함이라며 증산을 시도한다. 유가가 폭락하고 이에 따라 한국의 조선업도 불황에 빠진다. 하지만 미국은 다시 유가 상승을 최근 시도하고 있다. 바로 중국때문인데 중국의 경제개발을 하며 주요 원유수입국이 되었기 때문이다. 반면 미국은 셰일가스층의 개발로 막강한 산유국이 되었다. 유가의 장기적 상승은 조선업의 상승을 불러올 것이며 미중무역전쟁결과 중국이 몰락하면 한국 제조업이 다시 상승할 것이기에 한국 부동산 전반에 상승효과를 불러올 가능성이 높다는게 저자의 시각이다.

 마지막 요인은 통일이다. 통일이 되면 북한의 노동자들이 일자리를 찾아 한국으로 내려와 수도권 부동산이 상승할 가능성이 크다. 또한 북한의 주요 도시와 생산거점의 부동산이 상승할 것으로 보고 있다.