서울과 경기에 대해 공부한 느낌

이제부터는 오를 곳만 오른다 - 경제의 신과 함께 하는 앞으로 5년, 돈 버는 알짜 부동산 20
김학렬 지음 / 페이지2(page2) / 2020년 7월

 부동산 시장을 보면 화가난다. 실물경제와 국민소득과 상당한 괴리를 보일만큼 엄청나게 오른 서울 집값. (둘다 연봉 5천이상의 상위 5%이내의 맞벌이 부부가 10년을 한푼도 안써야 간신히 살 수 있다.) 그리고 무엇보다도 내가 그걸 놓쳤다는 엄연한 사실(돈도 없고, 지방에 산다.) 게다가 MBC 스트레이트를 보며 지금의 집값상승의 시발점이 2014년 부동산 재개발재건축 완화 3법에 기인한다는 생각때문이다. 물론 그게 다는 아닐 것이다. 여기엔 사람들의 욕망과, 한방향으로의 쏠림, 무엇보다도 유동성의 대폭적 증가, 현 정권의 다소 안일한 태도도 복합적으로 자리했을 것이다. 

 현 정권은 정말 강력한 법안으로 그간의 상승을 막았지만 아직도 많은 사람은 관성적으로 집값이 더 오를 거라 말한다. 홍콩도 그렇고 런던이나 시드니, 미국의 샌프란시스코를 예로 든다. 하지만 거기엔 외국의 자본이 많이 들어왔고, 홍콩은 더 나아갈때 없는 섬이다. 그리고 소득이 많은 사람들이 갑작스레 몰린 지역이다. 대한민국의 서울이 이 조건을 모두 충족하는지는 의문이다. 

 하여튼 이 책은 서울의 각 구와 경기도의 주요 지역, 그리고 비수도권에서는 세종시만을 다룬다. 물론 구는 강남, 서초, 송파의 강남삼구를 시작으로 마용성인 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 강동구, 중구, 강서구, 영등포구, 서대문구, 동작구, 양천구를 다룬다. 각 지역의 주요 시세와 앞으로의 교통이나 개발호재 같은 알짜 정보가 많다. 그 지역 거주하면서 청약을 노리는 사람이라면 주목할 만하다 하겠다. 서울은 이미 상당히 발전한 도시임에도 각 지역의 연결성을 높이기 위해 기존 지하철 이외에도 트램이나 지역 경전철이 많이 계획되고 있었다. 거기에 주요 지역의 역세권 개발과 대규모 첨단 대기업 위주의 단지 개발이 많다는걸 알 수있었다. 그리고 주거지역으로서의 쾌적함을 높이기 위해 준공업지역이나 혐오시설이 점차 사라지는게 경향성이었다. 

 경기도에서는 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 고양시를 다룬다. 과천은 오랜 주공아파트가 대규모로 재개발되고 과천지식정보센터 구축으로 적은 인구가 크게 늘어날 가능성이 있는것이 호재다. 성남은 분당구 이외에도 다른 오랜 구가 개발되는 것. 그리고 주거, 인구, 일자리가 완비된 도시라고 본다. 하남은 서울과 가깝고 지하철교통망이 확충되고, 주거 , 일자리, 인구가 늘어나면 과거 분당이 개발되는 것처럼 될 것이고 강남의 확장지역이 될 것이라고 보낟. 광명은 모든 지역이 재개발되고 서울의 웬만한 지역과 견줄 만한 지역이고 탄탄한 수요지역이라고 본다. 고양은 인구가 많지만 수요가 몰릴만할때마다 주변 평야지역인 김포, 검단, 파주가 개발되며 수요가 분산되었다고 보다. 고양은 좋은 지역이지만 지금도 재개발이 많아 옥석을 고르기 쉽지 않다고 본다.

 부동산 투자에 대한 생각은 많은 기대와 욕심이 제각각일 것이다. 때문에 이 책도 지난 몇년간의 폭등기처럼 뭔가를 노리기 보다느 내가 살 지역 혹은 내가 살고 싶은 지역의 주요 변화와 특징을 알아가는 차원에서 본다면 좋을 것 같다. 물론 그 과정에서 이득을 본다면 그것도 좋을 것이다. 

데이터가 많은 투자책

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

 김학렬씨 책을 생각보다 많이 봤다. 부동산이나 주식 투자분들인 뭔가 다른 이름이 많아도 아마도 자신이 인기를 끌게 된 블로그나 사이트, 유튜브, 개인방송등에서 사용하는 닉네임인듯하다. 이분은 빠숑이다. 

 그 동안의 책은 상당히 인상적이었는데 사실 이번 책은 아니었다. 수도권 재개발 투자리스트가 들어간 부록 정도의 의미를 제외한다면 그간 나온 책에 비해 새로운 내용은 없었다. 그래서인지 그전 책들에 비해 서술과는 많이 상관은 없어보이는 데이터가 많았다. 그게 장점이라면 장점일 것이다.

 그래도 이전책이나 다른 책들에 비해 독특한 점은 저자는 우선 서울을 투자나 투기의 시장이 아니라고 보는 점이다. 서울은 적어도 나머지 8개노선의 지하철이 모두 연결된 2000년대 이후부터는 모두 직주근접성이 전 지역이 크게 이점을 갖게 되었다. 그리고 서울에 모든 것, 특히 일자리가 집중된 만큼 서울의 수요는 전국적으로 보는 것이 타당하기에 서울부동산은 항상 수요가 뒷받침되는 탄탄한 시장이라는게 주장이다. 서울은 과거 70-80년대에 아파트 공급이 대규모로 이어졌는데 1기 신도시가 만들어질 무렵 서울아파트는 오래된 노후주거지였다. 또한 교통망도 부족한 곳이 많아 당시 사람들은 오히려 신도시를 더 선호했다. 하지만 지금은 신도시들이 노후화되었고, 서울의 아파트들은 재건축 및 재개발을 앞두고 있는 곳이 많아 서울에 주목할 시기라고 한다. 특히, 서울을 공급이 부족한다. 여기서 공급은 사람들이 선호하는 즉, 빌라나 다세대주택, 단독주택이 아닌 신축한 아파트를 의미한다. 정치권에서는 전자의 것들도 모두 공급으로 보지만 실제 시장의 수요는 후자를 원하기에 공급이 매우 부족하다는게 저자의 생각이다. 물론 이는 앞의 말과 맞지 않는다. 정부의 규제가 많아지긴 했지만 서울의 아파트들은 재건축연한을 앞둬 대규모 재건축, 재개발이 이뤄지는게 눈앞이기 때문이다. 그런데 저자는 디 대규모 재건축, 재개발도 신축아파트를 그리 많이 공급하지 못한다고 한다. 실제로 1320세대의 서울 한지역 재개발은 조합원 분량을 제외하고 남은게 고작 63가구였으며, 9510세대의 초 대규모 단지에서도 일반분양의 몫은 겨우 1558가구였다. 재개발을 통해 용적률을 크게 높여 층을 올렸음에도 일반구가 분량이 턱없이 예상보다 낮은데 이는 과거보다 아파트의 면적이 커졌고, 주변 서비스 공간을 구성하는데 땅이 많이 소모되기 때문이라고 한다. 이러니 재개발로 층이 10층 높여져도 막상 일반분양가구수는 크게 모자라게 되는 것이다.

 저자는 앞으로의 시장에서는 서울에서 청약을 받을 수 있는 계층과 부동산폭락고 크게 관련이 없는 수요가 탄탄한 지역의 대출없는 집을 보유한 사람이 승자가 될 것으로 보고 있다. 또한 부동산시장 문제 해결을 위해 지금의 정부처럼 이 대책 저 대책을 내세우는게 아니라 근본적인 대책으로 수요층이 자발적으로 타지역을 선택할 수 있도록 그 지역에 기반시설 및 일자리를 제공하는 것을 말한다. 다들 아는 답인데 쉽지가 않다. 박정희가 죽기전에 생각했던 것처럼 수도를 대전으로 이전하는 것과 행정수도 이전이 기득권 세력에 막히거나 어이없는 헌재결정같은게 없이 더 잘 추진되었으면 조금 더 나았지 않았을까 싶다.  

부동산초보자를 위한 책

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 마흔 전에 내 집 마련부터 부동산 투자까지
제네시스박 지음 / 비즈니스북스 / 2020년 3월

 18년에 정점일 것이라 생각했던 부동산이 코로나 형국에도 불타오르고 있다. 8-9억짜리가 10억을 넘어서고 있고, 더 있다가는 안되겠다는 사람들의 아우성에 정부의 강력한 정책도 효과가 없다. 일부에서는 이렇다 서울이 홍콩이라 런던처럼 서민이 빚을 져도 살 수 없는 지경까지 오를 것이라고 하는 사람들도 있는데 개인적으로 그럴 가능성은 없다고 본다. 런던의 경우 국제자본 시장의 중심지이고 다국적 기업의 중심이기에 그리 오를 수 있었다. 또한 홍콩은 중국 자본이 들어갔고 섬이라 공간이 확장될 수 없는 특수성이 컸다고 본다. 서울이 국제자본이나 다국적 기업의 중심도시가 될 가능성도 별로 없고, 중국자본의 매입도 허용치 않을 것이라 보기에 가능성은 적다. 지금은 관망하며 조심해야 할때가 아닐런지.

 이 책은 전체적으로 부동산 초보 투자자에게 적합해 보인다. 내용도 쉽고 기본적이다. 그래서 나도 초보자지만 책은 좀 읽어보아서 스킵하면서 넘어갔다. 일자리 관련 부분 자료는 처음 봐서 재밌었는데 서울에서 가장 일자리가 많은 지역이 종로, 중구, 강남, 영등포구, 가산디지털단지, 동대문, 잠실의 순이었다. 나머지 지역은 자체 일자리가 부족하거나 배드타운임 셈이다. 그러다보니 이 지역과의 접근성이 중요한데 2호선, 5호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 중요하다. 특히 9호선은 강남으로만 지나간다는데 그렇게 인식을 하지 못했지만 생각해보니 그렇다. 9호선 전동차 운전자 분이 안타깝다. 근무중 지하만 보게된단 이야기다. 

 판교이 노동자 수는 7만인데 이 사람들의 근무지가 제1벨리다. 그런데 매출이 연간 무려 80조란다. 부산, 인천과 맞먹는 수준이라는데 이래서 판교가 비싼가 보다. 2023년까지 제2, 제3벨리가 생긴다니 주목할만하다.

 하여튼 가볍게 읽을 만한 책이다. 부동산에 막 관심이 생긴 사람에게 추천이다. 

한국엔 왜 배당투자가 없을까

잠든 사이 월급 버는 미국 배당주 투자 - 안정된 수익 내는 배당투자의 나침반
소수몽키(홍승초).베가스풍류객(임성준).윤재홍 지음 / 베가북스 / 2019년 1월

 주식은 기업이 투자를 유치하기 위한 목적으로 자신들의 기업을 쪼개서 파는 것이다. 그래서 주식을 가진 주주는 작게나가 기업의 주인이 된다. 따라서 기업은 성장하고 이익을 거두면 마땅히 주인인 주주와 이익을 나누어야 한다. 이 방법은 두가지인데 직접 당해년 거둔 이익중 일부를 배당금으로 주는 것이고 다른 것은 그런 것은 하지 않되 기업이 성장해 주가가 올라가 차익을 거둘 수 있게 해주는 것이다. 

 그런데 한국은 이 두가지 방법중 배당이 매우 약하다. 한국의 기업은 고속성장기 주로 부채에 의존해 성장해 이익을 거두어도 이를 부채상환에 이용해았다. 거기에 경기변동에 민감한 산업이 많고 국제경기로 인한 채찍효과로 주주환원정책이 취약하다. 또한 대기업들이 대부분 소유주 중심으로 돌아가 그들의 이익을 극대화 하는 방향으로 가지 전문경영인에 의한 주주이익실현중심의 기업문화가 전혀 자리 잡지 않았다. 거기에 삼성바이오로직스 사건 및 주가 조작세력의 음해, 그리고 기업의 불투명성과 회계조작, 그리고 이 모든 것에 대한 솜방망이 처벌은 한국주식시장에 대한 의구심을 들게 한다. 그래서인지 요즘 미국주식 투자가 대세로 떠오른다.

 이 책은 그중에서도 차익실현보다는 배당투자를 주장한 책이다. 그것도 미국배당주다. 그럼 왜 미국일까? 우선 미국 기업은 언급한 것처럼 한국기업에 비해 주주자본주의가 정착되어 있다. 기업가의 마음에는 항상 주주의 이익실현이 우선적으로 자리 잡으며 이것을 잘해야 실력을 인정받고 기업도 안정적인 흐름에 있는 것으로 인정받는다. 한국과는 천양지차다. 둘째는 기축통화국의 위치때문이다. 미국주식의 투자는 곧 달러투자와 같다. 세계적인 경제위기가 오면 한국이든 미국이든 주식이 하락하는데 환율도 오르게된다. 즉, 원화가치가 하락하는 것이다. 이 경우 한국주식을 갖고 있다면 주가가 하락하지만 미국주식을 보유한 경우 주가는 하락했지만 달러가치가 상대적으로 상승해 손실이 어느정도 보전된다. 셋째는 주주친화적 성향이다. 한국은 배당성향이 매우 낮아 15%에 불과하지만 미국은 52%다. 사실 세계적으로 보면 미국의 배당성향도 아주 높은 편은 아니지만 미국의 주식은 성장한다. 또한 배당도 한국기업이 일년에 한번 하는게 고작이지만 미국 기업은 대부분 분기별로 하거나 월별 배당을 하는 기업이 대다수다. 월세개념의 수익창출이 가능한 것이다. 마지막은 한국의 정치, 경제, 지리적 리스크때문이다. 미국은 그런게 없다. 

 그렇다면 배당투자여야 하는 이유는 뭘까? 일단 배당은 현금이다. 미국은 주주우선주의로 배당에 충실하고 배당금은 현금으로 내야하기에 회계조작이나 부정행위가 어렵다. 배당의 증감은 적어도 미국에선 그 기업의 상태에 대한 정확한 바로미터가 된다. 그리고 배당은 인플레이션을 헷지한다. 배당금은 꾸준히 증액되기 때문이다. 또한 배당은 변동성 대처에 도움을 준다. 배당주는 이미 충분히 성장한 기업으로 대개 경제불황등의 변동성위기에 강하기 때문이다. 마지막은 배당이 현금흐름을 창출한다는 점이다. 그야말로 안정적 수익인 셈이다. 

 이 책에는 이런 관점에서 미국배당주에 투자한 고수들의 방법과 추천 기업, 그리고 이런 기업들을 하나하나 고르기 어려운 사람들을 위한 펀드종류도 다양하게 알려준다. 가독성 높고 읽기 쉬워 몇시간 투자면 완독이 가능하다. 책을 보고 배당에 대한 한미간의 차이에 적잖게 놀랐고, 한국도 투자시장을 투명하게 하고 주주이익주의를 실현해야 하지 않을까란 생각이다. 

미래산업변혁과 미중전쟁

내일의 부 2 : 오메가편 - 세상에서 가장 빨리 99.9% 부자 되는 법! ㅣ 내일의 부 2
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2020년 1월

 부의 미래 1편은 한국을 포함한 대부분 선진국이 디플레이션과 저성장으로 인해 정체할 것이며, 반면 부의 미래는 창조적 혁신으로 지속적인 생산성 향상을 달성시키는 미국과 인건비의 이점으로 성장할 개도국에 있음을 주장했다. 그리고 2편 오메가 편은 부의 미래라는 제목처럼 미래의 향방을 다루어 부의 이동을 예측해본다. 두 미래의 향방은 다름 아닌 4차산업혁명과 미중전쟁의 결과이다.

1. 미래 산업

 미래 산업 중 독특하게도 저자는 음성기업에 주목한다. 음성기업이 지금의 앱보다 중요하다고 생각하는데 여기서 음성기업은 단순히 사람의 음성을 잘 인식하는게 아니라 엄청난 사용자 개개인의 데이터를 바탕으로 개개인 맞춤형 상품 및 정보를 제공하는 기업을 말한다. 다만 그 형태가 지금처럼 일일히 텍스트나 좀 발전한 이미지가 아닌 음성으로 한다는 것이다. 사실 사람에게 최초 음성형태로 언어가 생겨난것도 직접 밀고 당기는 것보다 말로 전달하는게 편하기 때문이 아닌가. 엄청난 데이터와 이를 분석하는 뛰어난 인공지능을 갖춘 기업에 제공하는 음성서비스는 가까운 미래 제조업을 지배하게 된다. 지금이야 각 업체들이 광고도 하고 품질경쟁도 하지만 판매의 플랫폼이 음성서비스 기업으로 넘어간다면 이들에게 종속될 수 밖에 없다. 사람들은 나의 자비스(음성인공지능)가 제공하는 상품 몇개중 하나를 고를 것이며 나중엔 아예 위임할 가능성도 있기 때문이다.(자동차 같이 중요한 것 고르겠지만 간단하고 싼건 한달치 생필품좀 사놔 이러지 않겠는가)

 그 다음은 언택트 기업이다. 코로나 19사태는 많은 해악을 낳았지만 그래도 두개 정도는 인류에 기여한듯 하다. 하나는 경제를 정체시켜 에너지 소비를 줄여 환경개선효과를 크게 가져온 것이고 다른 하나는 언택트경제로 미래를 좀더 빨리 불러왔다는 것이다. 실제로 단기간에 한국의 증시 상위종목에 상당히 바뀌었다. 카카오가 글로벌 기업인 현대차의 시총을 넘을거라 누가 상상했겠는가. 하여튼 언택트는 접촉없이 로봇카페, 로봇레스토랑. 키오스크, 온라인 주문철머 사람간 직접 대면없이 서비스를 제공하는 방식이다. 사람은 사람을 좋아한다지만 지금의 젋은 세대들은 쓸데없는 관계를 만드는 것을 부담스러워하며 어려서 자기와 놀아주고 공부를 가르쳐줄 인공지능과 함께 자라난 아이들은 이런 언택트를 매우 당연시 할 것이다. 지구촌 상당수 인간이 제조업자리를 로봇에 잃고 서비스업으로 밀려나고 있는데 이조차 조만간 밀려날듯 하다.

 세번째는 클라우드 기업이다. 앞으로 사업을 하는 여러 기업들은 고객 맞춤형 서비스를 제공하기 위해 마케팅을 위한 방대한 정보와 그 처리가 필요하다. 그런 서비스를 제공하는게 클라우드 기업이다. 때문에 앞으로 많은 소규모 기업은 대규모 클라우드기업에 종속될 가능성이 높다. 최초의 클라우드 기업은 아마존으로 고객과 상품처리를 위한 방대한 데이터를 처리하기 위한 수단을 마련하는 과정에서 그렇게 되었다. 그들의 경쟁자는 마이크로소프트로 아마존보다 범용적인 언어를 사용한다는 점에서 강점을 지닌다. 최근 구글은 콘솔이 필요없이 고사양의 게임을 인터넷상에서 즐기는 게임 스트리밍 서비스를 제공했는데 이는 콘솔, pc, 모바일로 나뉜 게임시장을 통합할 초석으로 보인다. 더 이상 고사양의 게임을 즐기는데 비싼 콘솔과 컴퓨터의 구매가 필요치 않아진 것이다.

2. 미중전쟁

미중전쟁이 한창이다. 중국의 저항이 생각보다 길고 거세며 오랜 편인데 누가 봐도 확실히 때리는건 미국이고 중국이 맞으며 발악하는 것으로 보인다. 실제로 저자도 미국과 중국의 승자중 단연 미국의 승리를 기정사실화하고 논의를 전개한다. 다만 지긴 지는데 경착륙인가 연착륙인가가 문제일 뿐이며 이는 중국이 형세가 기울었음을 깨닫고 언제 항복하느냐에 달린듯하다.

 미국은 영국에 이어 패권을 잡은 후 2위 국가가 자신들의  GDP40%에 이르면 가차없이 응징했는데 그 대상이 1980년대 초반 소련과 1980년대 후반의 일본이다. 소련의 경우 오일쇼크로 인한 고유가로 국력을 키웠지만 고금리와 신자유주의를 앞세운 미국의 공세에 나라가 붕괴했고, 일본은 미국의 환율개입으로 자신들의 화폐가치를 절상하였으며 이로 인해 발생한 나라안의 거대한 부를 주식과 자국의 부동산, 해외 부동산으로 돌렸음에도 이를 감당치 못하고 무너졌다.

 미국의 타겟은 이제 중국인데 사실 중국은 이미 미국 GDP의 60%를 넘어섰다. 사실 좀 시기를 놓친셈인데 중국이 40%에 달할 무렵 미국이 경제위기 상태였기에 시기를 놓쳤다는게 저자의 주장이다. 저자가 보기에 중국은 매우 심각한 문제가 많다. 우선 제조업인데 세계의 공장역할을 하며 사업체를 늘려왔는데 인건비 상승과 기술력 발달의 저하로 채산성이 크게 떨어졌다는 것이다. 중국은 그간 이문제를 사업체가 이득이 절반으로 줄면 공장을 두개 만들어 이전에 벌던 돈을 회복하는 형식으로 버텨왔는데 이 과정은 필연적으로 많은 부채를 동반한다. 정확한 해결책은 구조조정이나 기술혁신인데 기술혁신은 어렵고 민중의 반발이 우려되어 구조조정도 어렵다는게 저자의 생각이다.

 다음은 수출인데 미국의 관세와 세계적 불황으로 흑자가 줄고있다. 또한 중국은 과거 세계경제위기를 극복하는 과정에서 지방정부간의 경제실적향상을 부추겼는데 지방정부들은 자체의 경쟁력이 키우기보단 간부가 건설사와 결탁하여 토목공사를 일으켜 아무도 살지 않는 유령도시를 양산했다. 그 과정에서 대규모 부채가 발생하였다. 중국의 부채는 연간 GDP대비 300%에 달한다는 이야기가 많으며 지방정부의 부채와 기업의 부채가지 하면 600%를 넘는다는 이야기도 있다.

 거기에 미국이 관세를 부과하고 있다. 많은 빚을 감당하기 위해서는 돈이 필요한데 관세를 부과하여 흑자도 줄고 있으며 채산성이 떨어진 해외 기업들이 줄줄이 빠져나가고 있다. 때문에 중국정부는 경쟁력 유지를 위해 억지로 위안화 가치를 떨구고 있는데 며칠전에 달러당 6위안화대에 머물던 것을 7위안까지 만들어버렸다. 이 경우 수출경쟁력은 어느정도 유지되나 기업들이 빚을 갚는 것은 더 어려워지는 문제가 있다. 또한 화폐가치가 낮아 민중들의 소비여력이 줄어들게 되며 중국은 빈부격차마져 엄청나고 고령화문제까지 목전에 두고 있다.

 중국은 경제발전을 위해 일반 국민들의 저축에 대해 매우 낮은 이자율을 고수해왔는데 불만이 쌓이자 놀랍게도 WMP라는 걸 만들어낸다. 이 상품은 무려 7-15%의 연간 수익을 보장하는 상품인데(중국의 연간 경제성장에 두배에 달한다. 이게 어떻게 가능할까) 수익률이 보장되니 무려 3600조가 여기에 투자되어 있다. 당연히 부실이 한번 발생했는데 2015년 무려 4조위안의 시중은행자금을 투자해 붕기를 막았다. 하지만 그로 인해 은행의 부실이 발생하자 은행이 빌려준 돈에 대해 그것을 만기가 없이 이자만 제공하는 영구채권으로 만들어버려 문제를 해결한다. 결국 이는 상당히 무리한 상품인 셈인데 저자는 중국의 부자들은 중국의 경제적 문제를 잘 파악하고 있어 해외여행을 통해 중국내 달러를 빼돌리고 있다고 본다.

 저자는 이런 미래 산업의 변천과 미중전쟁의 향방을 잘 살피며 부가 이동하는 것을 살피며 투자할 것을 권한다. 우리나라 하나의 경제상황만 따지는 것도 힘들지만 그렇게만 하기엔 세계는 이미 글로벌 경제라는 것이다. 실제로 우리나라의 부의 향방을 뒤흔들어놓은 97는 외환위기와 2008년 미국발 금융위기도 사실 어찌보면 그 시작은 외부였다. 2권은 1권보다 조금 어려운 편인데 차근차근 읽어보면 배울 것이 있는 책이었다.