잠든 사이 월급 버는 미국 배당주 투자 - 안정된 수익 내는 배당투자의 나침반
소수몽키(홍승초).베가스풍류객(임성준).윤재홍 지음 / 베가북스 / 2019년 1월
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 주식은 기업이 투자를 유치하기 위한 목적으로 자신들의 기업을 쪼개서 파는 것이다. 그래서 주식을 가진 주주는 작게나가 기업의 주인이 된다. 따라서 기업은 성장하고 이익을 거두면 마땅히 주인인 주주와 이익을 나누어야 한다. 이 방법은 두가지인데 직접 당해년 거둔 이익중 일부를 배당금으로 주는 것이고 다른 것은 그런 것은 하지 않되 기업이 성장해 주가가 올라가 차익을 거둘 수 있게 해주는 것이다. 

 그런데 한국은 이 두가지 방법중 배당이 매우 약하다. 한국의 기업은 고속성장기 주로 부채에 의존해 성장해 이익을 거두어도 이를 부채상환에 이용해았다. 거기에 경기변동에 민감한 산업이 많고 국제경기로 인한 채찍효과로 주주환원정책이 취약하다. 또한 대기업들이 대부분 소유주 중심으로 돌아가 그들의 이익을 극대화 하는 방향으로 가지 전문경영인에 의한 주주이익실현중심의 기업문화가 전혀 자리 잡지 않았다. 거기에 삼성바이오로직스 사건 및 주가 조작세력의 음해, 그리고 기업의 불투명성과 회계조작, 그리고 이 모든 것에 대한 솜방망이 처벌은 한국주식시장에 대한 의구심을 들게 한다. 그래서인지 요즘 미국주식 투자가 대세로 떠오른다.

 이 책은 그중에서도 차익실현보다는 배당투자를 주장한 책이다. 그것도 미국배당주다. 그럼 왜 미국일까? 우선 미국 기업은 언급한 것처럼 한국기업에 비해 주주자본주의가 정착되어 있다. 기업가의 마음에는 항상 주주의 이익실현이 우선적으로 자리 잡으며 이것을 잘해야 실력을 인정받고 기업도 안정적인 흐름에 있는 것으로 인정받는다. 한국과는 천양지차다. 둘째는 기축통화국의 위치때문이다. 미국주식의 투자는 곧 달러투자와 같다. 세계적인 경제위기가 오면 한국이든 미국이든 주식이 하락하는데 환율도 오르게된다. 즉, 원화가치가 하락하는 것이다. 이 경우 한국주식을 갖고 있다면 주가가 하락하지만 미국주식을 보유한 경우 주가는 하락했지만 달러가치가 상대적으로 상승해 손실이 어느정도 보전된다. 셋째는 주주친화적 성향이다. 한국은 배당성향이 매우 낮아 15%에 불과하지만 미국은 52%다. 사실 세계적으로 보면 미국의 배당성향도 아주 높은 편은 아니지만 미국의 주식은 성장한다. 또한 배당도 한국기업이 일년에 한번 하는게 고작이지만 미국 기업은 대부분 분기별로 하거나 월별 배당을 하는 기업이 대다수다. 월세개념의 수익창출이 가능한 것이다. 마지막은 한국의 정치, 경제, 지리적 리스크때문이다. 미국은 그런게 없다. 

 그렇다면 배당투자여야 하는 이유는 뭘까? 일단 배당은 현금이다. 미국은 주주우선주의로 배당에 충실하고 배당금은 현금으로 내야하기에 회계조작이나 부정행위가 어렵다. 배당의 증감은 적어도 미국에선 그 기업의 상태에 대한 정확한 바로미터가 된다. 그리고 배당은 인플레이션을 헷지한다. 배당금은 꾸준히 증액되기 때문이다. 또한 배당은 변동성 대처에 도움을 준다. 배당주는 이미 충분히 성장한 기업으로 대개 경제불황등의 변동성위기에 강하기 때문이다. 마지막은 배당이 현금흐름을 창출한다는 점이다. 그야말로 안정적 수익인 셈이다. 

 이 책에는 이런 관점에서 미국배당주에 투자한 고수들의 방법과 추천 기업, 그리고 이런 기업들을 하나하나 고르기 어려운 사람들을 위한 펀드종류도 다양하게 알려준다. 가독성 높고 읽기 쉬워 몇시간 투자면 완독이 가능하다. 책을 보고 배당에 대한 한미간의 차이에 적잖게 놀랐고, 한국도 투자시장을 투명하게 하고 주주이익주의를 실현해야 하지 않을까란 생각이다. 


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내일의 부 2 : 오메가편 - 세상에서 가장 빨리 99.9% 부자 되는 법! 내일의 부 2
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2020년 1월
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 부의 미래 1편은 한국을 포함한 대부분 선진국이 디플레이션과 저성장으로 인해 정체할 것이며, 반면 부의 미래는 창조적 혁신으로 지속적인 생산성 향상을 달성시키는 미국과 인건비의 이점으로 성장할 개도국에 있음을 주장했다. 그리고 2편 오메가 편은 부의 미래라는 제목처럼 미래의 향방을 다루어 부의 이동을 예측해본다. 두 미래의 향방은 다름 아닌 4차산업혁명과 미중전쟁의 결과이다.

 

1. 미래 산업

 미래 산업 중 독특하게도 저자는 음성기업에 주목한다. 음성기업이 지금의 앱보다 중요하다고 생각하는데 여기서 음성기업은 단순히 사람의 음성을 잘 인식하는게 아니라 엄청난 사용자 개개인의 데이터를 바탕으로 개개인 맞춤형 상품 및 정보를 제공하는 기업을 말한다. 다만 그 형태가 지금처럼 일일히 텍스트나 좀 발전한 이미지가 아닌 음성으로 한다는 것이다. 사실 사람에게 최초 음성형태로 언어가 생겨난것도 직접 밀고 당기는 것보다 말로 전달하는게 편하기 때문이 아닌가. 엄청난 데이터와 이를 분석하는 뛰어난 인공지능을 갖춘 기업에 제공하는 음성서비스는 가까운 미래 제조업을 지배하게 된다. 지금이야 각 업체들이 광고도 하고 품질경쟁도 하지만 판매의 플랫폼이 음성서비스 기업으로 넘어간다면 이들에게 종속될 수 밖에 없다. 사람들은 나의 자비스(음성인공지능)가 제공하는 상품 몇개중 하나를 고를 것이며 나중엔 아예 위임할 가능성도 있기 때문이다.(자동차 같이 중요한 것 고르겠지만 간단하고 싼건 한달치 생필품좀 사놔 이러지 않겠는가)

 그 다음은 언택트 기업이다. 코로나 19사태는 많은 해악을 낳았지만 그래도 두개 정도는 인류에 기여한듯 하다. 하나는 경제를 정체시켜 에너지 소비를 줄여 환경개선효과를 크게 가져온 것이고 다른 하나는 언택트경제로 미래를 좀더 빨리 불러왔다는 것이다. 실제로 단기간에 한국의 증시 상위종목에 상당히 바뀌었다. 카카오가 글로벌 기업인 현대차의 시총을 넘을거라 누가 상상했겠는가. 하여튼 언택트는 접촉없이 로봇카페, 로봇레스토랑. 키오스크, 온라인 주문철머 사람간 직접 대면없이 서비스를 제공하는 방식이다. 사람은 사람을 좋아한다지만 지금의 젋은 세대들은 쓸데없는 관계를 만드는 것을 부담스러워하며 어려서 자기와 놀아주고 공부를 가르쳐줄 인공지능과 함께 자라난 아이들은 이런 언택트를 매우 당연시 할 것이다. 지구촌 상당수 인간이 제조업자리를 로봇에 잃고 서비스업으로 밀려나고 있는데 이조차 조만간 밀려날듯 하다.

 세번째는 클라우드 기업이다. 앞으로 사업을 하는 여러 기업들은 고객 맞춤형 서비스를 제공하기 위해 마케팅을 위한 방대한 정보와 그 처리가 필요하다. 그런 서비스를 제공하는게 클라우드 기업이다. 때문에 앞으로 많은 소규모 기업은 대규모 클라우드기업에 종속될 가능성이 높다. 최초의 클라우드 기업은 아마존으로 고객과 상품처리를 위한 방대한 데이터를 처리하기 위한 수단을 마련하는 과정에서 그렇게 되었다. 그들의 경쟁자는 마이크로소프트로 아마존보다 범용적인 언어를 사용한다는 점에서 강점을 지닌다. 최근 구글은 콘솔이 필요없이 고사양의 게임을 인터넷상에서 즐기는 게임 스트리밍 서비스를 제공했는데 이는 콘솔, pc, 모바일로 나뉜 게임시장을 통합할 초석으로 보인다. 더 이상 고사양의 게임을 즐기는데 비싼 콘솔과 컴퓨터의 구매가 필요치 않아진 것이다.

 

2. 미중전쟁

미중전쟁이 한창이다. 중국의 저항이 생각보다 길고 거세며 오랜 편인데 누가 봐도 확실히 때리는건 미국이고 중국이 맞으며 발악하는 것으로 보인다. 실제로 저자도 미국과 중국의 승자중 단연 미국의 승리를 기정사실화하고 논의를 전개한다. 다만 지긴 지는데 경착륙인가 연착륙인가가 문제일 뿐이며 이는 중국이 형세가 기울었음을 깨닫고 언제 항복하느냐에 달린듯하다.

 미국은 영국에 이어 패권을 잡은 후 2위 국가가 자신들의  GDP40%에 이르면 가차없이 응징했는데 그 대상이 1980년대 초반 소련과 1980년대 후반의 일본이다. 소련의 경우 오일쇼크로 인한 고유가로 국력을 키웠지만 고금리와 신자유주의를 앞세운 미국의 공세에 나라가 붕괴했고, 일본은 미국의 환율개입으로 자신들의 화폐가치를 절상하였으며 이로 인해 발생한 나라안의 거대한 부를 주식과 자국의 부동산, 해외 부동산으로 돌렸음에도 이를 감당치 못하고 무너졌다.

 미국의 타겟은 이제 중국인데 사실 중국은 이미 미국 GDP의 60%를 넘어섰다. 사실 좀 시기를 놓친셈인데 중국이 40%에 달할 무렵 미국이 경제위기 상태였기에 시기를 놓쳤다는게 저자의 주장이다. 저자가 보기에 중국은 매우 심각한 문제가 많다. 우선 제조업인데 세계의 공장역할을 하며 사업체를 늘려왔는데 인건비 상승과 기술력 발달의 저하로 채산성이 크게 떨어졌다는 것이다. 중국은 그간 이문제를 사업체가 이득이 절반으로 줄면 공장을 두개 만들어 이전에 벌던 돈을 회복하는 형식으로 버텨왔는데 이 과정은 필연적으로 많은 부채를 동반한다. 정확한 해결책은 구조조정이나 기술혁신인데 기술혁신은 어렵고 민중의 반발이 우려되어 구조조정도 어렵다는게 저자의 생각이다.

 다음은 수출인데 미국의 관세와 세계적 불황으로 흑자가 줄고있다. 또한 중국은 과거 세계경제위기를 극복하는 과정에서 지방정부간의 경제실적향상을 부추겼는데 지방정부들은 자체의 경쟁력이 키우기보단 간부가 건설사와 결탁하여 토목공사를 일으켜 아무도 살지 않는 유령도시를 양산했다. 그 과정에서 대규모 부채가 발생하였다. 중국의 부채는 연간 GDP대비 300%에 달한다는 이야기가 많으며 지방정부의 부채와 기업의 부채가지 하면 600%를 넘는다는 이야기도 있다.

 거기에 미국이 관세를 부과하고 있다. 많은 빚을 감당하기 위해서는 돈이 필요한데 관세를 부과하여 흑자도 줄고 있으며 채산성이 떨어진 해외 기업들이 줄줄이 빠져나가고 있다. 때문에 중국정부는 경쟁력 유지를 위해 억지로 위안화 가치를 떨구고 있는데 며칠전에 달러당 6위안화대에 머물던 것을 7위안까지 만들어버렸다. 이 경우 수출경쟁력은 어느정도 유지되나 기업들이 빚을 갚는 것은 더 어려워지는 문제가 있다. 또한 화폐가치가 낮아 민중들의 소비여력이 줄어들게 되며 중국은 빈부격차마져 엄청나고 고령화문제까지 목전에 두고 있다.

 중국은 경제발전을 위해 일반 국민들의 저축에 대해 매우 낮은 이자율을 고수해왔는데 불만이 쌓이자 놀랍게도 WMP라는 걸 만들어낸다. 이 상품은 무려 7-15%의 연간 수익을 보장하는 상품인데(중국의 연간 경제성장에 두배에 달한다. 이게 어떻게 가능할까) 수익률이 보장되니 무려 3600조가 여기에 투자되어 있다. 당연히 부실이 한번 발생했는데 2015년 무려 4조위안의 시중은행자금을 투자해 붕기를 막았다. 하지만 그로 인해 은행의 부실이 발생하자 은행이 빌려준 돈에 대해 그것을 만기가 없이 이자만 제공하는 영구채권으로 만들어버려 문제를 해결한다. 결국 이는 상당히 무리한 상품인 셈인데 저자는 중국의 부자들은 중국의 경제적 문제를 잘 파악하고 있어 해외여행을 통해 중국내 달러를 빼돌리고 있다고 본다.

 저자는 이런 미래 산업의 변천과 미중전쟁의 향방을 잘 살피며 부가 이동하는 것을 살피며 투자할 것을 권한다. 우리나라 하나의 경제상황만 따지는 것도 힘들지만 그렇게만 하기엔 세계는 이미 글로벌 경제라는 것이다. 실제로 우리나라의 부의 향방을 뒤흔들어놓은 97는 외환위기와 2008년 미국발 금융위기도 사실 어찌보면 그 시작은 외부였다. 2권은 1권보다 조금 어려운 편인데 차근차근 읽어보면 배울 것이 있는 책이었다.


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내일의 부 1 : 알파편 - 세상에서 가장 빨리 99.9% 부자 되는 법! 내일의 부 1
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2020년 1월
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 2008년 미국발 금융위기 이후 양적완화라는게 전세계 유행이 되었다. 양적완화는 어떻게든 중앙은행이 돈을 시중에 풀어버리는 것인데 이 때문에 실물경제보다 수십배의 통화가 돌아다녀 인플레이션을 일으킨다는게 상식이다. 그래서 지난 몇년간 읽은 경제, 경영책들은 인플레이션의 강탈적 효과에 대해 경계하는게 많았고 이를 피하기 위해 실물투자, 특히 부동산투자를 강조하곤 했다.(이 불경기에도 한국의 시중유동자금은 1000조를 넘는 것으로 판단된다)

 책 '내일의 부'는 이 같은 생각을 뒤집는다. 양적완화를 아무리 해도 인플레이션은 커녕 대부분의 선진국에서는 디플레이션이 일어난다는 것이다. 이유는 우선 양적완화의 효과가 일어나지 않는다는게 문제다. 중앙은행은 시중일반은행, 연기금, 기관등에 회사채를 사주는 형태로 통화를 공급하는데 하지만 이들은 경기가 좋지 않기에 보수적으로 움직여 오히려 안전자산인 미국의 채권이나 미국주식, 가격이 안정적인 고가의 부동산에만 투자하기 때문이다. 결국 시중으론 돈이 돌지 않게 된다.

 또 다른 이유는 인건비의 절감과 혁신적 파괴가 일어나지 않는다는 점이다. 인플레이션은 성장하는 경제에서 일어나는데 경제 성장은 생산성 향상에서 비롯된다. 생산성을 향상시키는 가장 쉬운 방법은 노동비를 절감하는 것인데 대부분의 선진경제는 노동비가 상당한 수준으로 올라와 있어 이게 불가능하다. 그렇다면 남은 것은 혁신적 기술파괴로 인한 새로운 경제생태계의 탄생인데 저자는 이것이 가능한 유일한 나라가 미국으로 보고 있다. 실제 한국이나 일본, 유럽의 대기업은 모두 역사가 50년가까이된 오래된 구 기업인데 반해 미국의 혁신기업인 애플, 구글, 페이스북 등은 모두 그 역사가 20년 남짓이다.

 결국 미국과 같은 창조적 기업환경이 가능하거나 저렴한 인건비를 갖춘 인도나, 베트남, 멕시코등의 나라에서만 향후 성장이 일어나게 되므로 이들 국가에 투자하는 것이 디플레이션 시대를 대비하는 유일한 해결책이라는게 저자의 주장이다. 그리고 특히, 이나라의 주식에 투자하걸 강조한다. 그리고 나 역시 세계경제는 전체적으로 항상 성장하니 주식이나 부동산을 오래 보유하면 다소의 부침은 있어도 장기상승할 것이란 생각을 했는데 책에 나오는 지난 10년간 세계주요선진국의 주식시장 변동을 보면 대부분이 하락하였고, 오직 미국과 신흥국의 주식시장만 크게 상승했음을 알수 있었다. 한국 역시 2000선 주위의 박스권에 장기간 갇혀있는 형국이다.

 이런 투자를 하라는 이유는 결국 노후보장때문인데 한국인의 경우 설사 대기업에 취직하는 놀라운 능력을 보이더라고 근속기간을 25년정도로만 기대할수 있다. 이 기간 충분히 많은 돈을 벌었음에도 50세이후 최소 40년이상을 살아가게 되어 결국 돈이 부족해진다. 때문에 이후의 소득을 보장할 무언가가 필요한데 단기간에 선진국이 된 한국은 노후보장체계가 선진국에 비해 미흡한 편이다. 그렇다면 남은 것은 개인적 자구책으로 대부분의 한국인들은 건물주가 되거나, 상가주인, 부동산등에 투자하거나 스스로 자영업을 시작한다. 그리고 저자가 보기에 이는 모두 틀린선택이다. 

 우선 부동산이다. 부동산의 경우 입지가 가장 중요하며 입지는 과거나 미래나 결국 양질의 일자리와의 접근성이다. 한국의 경우 강남이 대표적인데 이미 상당히 가격이 올라 대출규제가 많아진 현시점의 부동산 정책에서 서민들이 이 지역을 구매하는 것은 사실상 불가능하다. 남은 것은 수도권이나 지방의 다른 지역 부동산인데 가격이 오를 가능성도 적을 뿐더러 아파트의 경우 30년이상 된 시점에서 재개발이 되지 않으면 결국 소모품으로 전락하고 만다. 건설사들은 지방의 경우 택지가 많음로 굳이 재개발보다는 신도시 조성을 선호하며 그것이 이득이 높다. 결국 재개발은 향후 가격경쟁력이 있는 고가의 주택지역에서만 가능할 것이란 점에서 부동산 투자는 매우 위험하다고 본다.

 상가 역시 마찬가지다. 코로나로 인한 언택트 시대를 맞아 체험하고 있듯 향후 상거래의 중심은 단연 모바일쇼핑을 중심으로 한 온라인 거래다. 때문에 상가의 중요성은 날이갈 수록 떨어질 가능성이 높으며 사람들은 향후 오락이나 유흥같은 부분에서만 실제 상가를 이용하게 된다. 상황이 이럼에도 우리나라의 상가 가격은 매우 비싼 편인데 저자가 책에선 든 구체적 예로 화성동탄2신도시의 상가가 평당 5500의 가격이 팔린다고 한다. 1층기준으로 실면적 12평(커피숍이나 작은 식당, 스마트폰 가게가 가능)정도의 상가가격이 12억에 달하게 되는데 상가주인은 비싼 가격으로 인해 월 5-6백의 임대료가 필요하게 되고 대부분의 가게들은 이를 감당하지 못한다. 상당한 공실이 발생하게 되는게 자명한데 1기 신도시의 메이져 상권 상가 가격이 6억정도임을 감안한다면 이런 신도시의 상가는 3억정도가 적당하다는게 저자의 생각이다.

 때문에 고가의 주택지의 부동산을 살 돈이 없고, 건물주도 될 수 없다면 서민에게 남은 탈출구는 결국 주식이란게 저자의 생각이다. 놀랍게도 미국경제는 지난 반세기동안 2-30배정도 성장했는데 미국의 1등기업의 주가는 무려 180배정도 성장했다고 한다. 미국은 세계 1위의 경제대국임에도 매년 2-3%의 경제성장을 하고 인구도 증가하고 있으며 무엇보다도 혁신성이 넘쳐난다. 때문에 향후에도 오랜 기간 세계경제를 이끌며 성장할 것이므로 미국의 1등기업에 투자하는게 해법이라는 것이다.

 이런골자가 내일의 부 1권 알파편의 중심내용이다. 2편은 오메가편인데 어떤 내용이 펼쳐질지 기대가된다.

 


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suegraphic 2020-05-27 05:07   좋아요 1 | 댓글달기 | URL
저도 덕분에 책2편부터 샀어요.

닷슈 2020-05-27 22:21   좋아요 0 | URL
재밌게 보세요. 저도 2권 보고 있네요.

link123q34 2020-05-27 10:11   좋아요 1 | 댓글달기 | URL
닷슈님 감사합니다. 요즘 돈공부 책들을 보고 있는데 책 한권을 깔끔하게 정리해주셔서 공부가 많이 되었어요. ^^

닷슈 2020-05-27 11:12   좋아요 0 | URL
도움이 되셔서 좋네요
 
서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 큰 판을 읽으면 기회가 보인다
이광수 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월
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 부동산 책들을 보면 교통이나 직장과의 거리, 학군, 상권 등 주요 요소들을 본다. 이런게 강하면 수요가 많다고 보고 투자가치가 있다는게 대부분의 설명인데 이 책은 좀 달랐다. 보다 근본적이라 볼 수 있는 수요와 공급에서 부동산 시장에 접근한 것이다. 물론 이책에서 물하는 수요와 공급은 우리가 통상적으로 알고 있는 것과는 좀 다르다. 부동산 시장의 가격은 상당히 빠르게 변화하는데 주택수요는 사실 인구나 가구, 소득에 따른 것으로 장기적으로 천천히 변하는 것이다. 공급역시 집을 짓는 것이어서 인허가에서 토지구매나 건축까지 상당한 시간이 걸리는 것들이다.

 그렇다면 부동산에서 가격을 변화시키는 수요와 공급을 대체 뭘까? 저자는 수요는 우선 투기수요로 본다. 심리적 영향을 받는 것으로 실제적 수요는 아니지만 부동산 구매에 적극적으로 참여해 실제 가격을 움직이는 수요로 작용한다. 공급역시 마찬가지다. 집을 짓는 것을 오래 걸리니 가격에 영향을 미치는 공급을 투기공급으로 매도의사가 없는 주택을 제외한 물량을 말한다. 즉, 기존 주택자의 매도 물량이 투기 공급이 되는 것이며 실제 수요가 아닌 구매하려는 심리를 가진 투기 수요가 부동산 가격의 방향을 단기적으론 결정하게 된다는 것이다.

 실제로 지난 10여년 간 전국의 집값은 가파르게 올랐는데 이는 투기 공급을 줄어든 반면 그로 인해 투기 수요가 커졌기 때문이다. 투기 공급을 줄어든 이유는 우선 낮은 금리로 집주인들의 보유부담이 줄었고, 정부의 임대사업정책으로 보유부담이 더욱 줄었기 때문이다. 다음은 주택 가격에  상승에 대한 기대감이 있었고, 주택매도자들간의 담합이 있었기 때문이다. 이런 여러 상승작용으로 투기공급이 줄고 투기수요만 커지다보니 부동산 가격은 상승한 것이다.

 또한 부동산 시장은 전통적인 수요공급곡선의 법칙도 벗어난다. 보통 가격이 상승하면 수요는 감소하는 것이 당연한데 부동산시장에선 가격이 상승할 수록 오히려 불타는 듯이 수요가 폭발하는 경향이 있다. 이는 우리나라 부동산이 이미 재화가 아닌 투자재로 여겨진다는 것을 반증하는 것이기도 하다.

 저자가 관찰한 바에 의하면 우리나라 부동산 시장은 다음과 같이 움직인다.

우선 어떤 이유에서건 투기수요가 증가한다. 그러면 가격이 상승하며 물건값이 오르니 파는 사람도 늘어나 거래량 자체가 늘어난다. 하지만 곧 가격 상승이 계속 될 것을 직감한 집주인들이 투기공급을 줄여 매물이 줄어들고 그로인해 공급이 줄어 가격은 더욱 폭발적으로 상승한다. 물건은 적고 사려는 사람만 많아보니 거래량은 급감하게 되고, 지나친 상승과 구매의 어려움으로 투기수요도 점차 줄어든다. 투기 수요가 줄어드니 가격은 자연스레 조금씩 하락하게 되며 살 사람이 없어지니 거래량도 따라 감소한다. 가격하락과 거래량 하락에 놀란 집주인들이 매물을 내놓아 투기 공급이 증가하게 되며 이에 따라 가격은 폭락한다. 가격이 폭락하자 실수요 및 투기수요가 이를 사들여 거래량은 다시 급증한다. 투기 수요도 슬슬 살아나며 앞에 시작한 공식이 다시 반복되게 되는 것이다.

 실제로 우리나라 부동산은 장기간의 상승과 장기간의 하락을 주기적으로 반복해왔는데 1980년대가 급증기였다면 1990년대는 장기간의 하락에 경제위기란 인한 폭락 2000년대는 장기간의 상승 그리고 서브프라임모기지사태부터 2010년 초반까지는 장기간의 하락 그리고 그때부터 지금까지는 장기간의 상승기였다. 대충 10년 정도의 상승기와 하락기를 갖는 셈인데 지금은 슬슬 하락할 시점으로 저자는 보고 있는 것 같다.

하락기엔 흔히 많이 말하는 똘똘한 한채 투자 전략은 오히려 위험하다고 본다. 똘똘한 한채는 많이 오르는 만큼 하락기엔 많이 하락한다는 것이. 좋은 전략은 이같은 큰 흐름을 보고 평소엔 유동산 현금자산을 많이 보유하다 상승기 초반 많이 하락했던 수요가 큰 지역에 투자하고 하락기에 다시 빠지는 형태의 투자전략이다.

 저자는 아파트투자에 있어서 거래회전율을 중시하는데 이는 아파트의 거래건수의 빈도다. 거래회전율이 하락하면서 가격이 많이 빠진 지역은 본디 수요가 높아 상승기엔 크게 오를 가능성이 높다고 본다. 또한 임대비율이 높은 아파트도 주목한다. 임대비율이 높다는 것은 투자자가 많이 실소유주로 들어와있다는 점이며 이로 인해 가격변동성도 크다는 것.

 미래의 변화로는 그동안 우리 부동산에서 매우 중요한 요소였던 교육여건의 약화다. 향후 자녀가 없거나 많이 두지 않는 1인가구가 인구의 40%가량을 차지하게 되면 교육여건은 당연히 부동산 입지에서 약화되고 오히려 레저여건이나 지금도 중요한 직업여건이 더 중요해 질 것이란다. 장기적으로 인구구조의 변화로 전체적인 수요감소와 주거 이동률의 하락, 소형주택의 선호, 도심회귀, 임대시장의 활성화, 빈집의 증가를 예상한다. 저성장시대를 맞아 도시집중화가 이루어지고 한 주택에 오래 살게 될 것이며 지금의 자본수익보다는 임대수익이 중심이 될 것이란게 저자의 예상이다. 

 독특한 좋은 투자책이었다.


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부자가 된 짠돌이 - 2년 만에 10억 자산가
이대표.김형일.하상원 지음 / 성안당 / 2018년 3월
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 도덕의 기원을 보고 스트레스 받아 본 가벼운 투자책이다. 그런데 생각보다 너무 가벼워서 기대에 못미쳤다. 부동산에 막 관심을 갖고 좀 어린 층이 본다면 좋을지도 모르겠다.

 저자가 좀 특이한데 짠돌이인 만큼 투자보다는 자신이 먹고 입고 쓰는걸 최대한 아껴 돈을 모으는 사람이었다. 그럼 사람이 나름 떠서 짠돌이 사이트도 만들고 온라인 강의도 하며 수익을 내는 사람이었다. 연 수입이 1억 가까이 되자(이걸로도 사실 충분한데......) 한계를 느끼고 부동산 투자를 시작하게 된다.

 계기가 된게 나눔부자란 사람이고 이 나눔부자는 경상도 일대를 투자하고, 짠돌이님이 부천일대에 투자를 시작한다. 대개 부동산 투자책이 서울이나 성남, 용인 등 버블세븐지역에 치중하고 있어 지방사례가 좀 특이하긴 한데 정작 지방투자가 상세히는 나오지 않아 지방민으로서 아쉬웠다.

 그러다 보니 자신들 투자지역을 광고하는 느낌도 좀 받게되고, 하여튼 그랬다.

 책보다는 요즘 드는 생각이 과연 이 부동산이 언제까지 투자수단으로 유용한 것이란 점이다. 십년전 대세하락론을 믿었다 낭패를 본 입장에선 다시 대세하락론을 믿고 따르기 어렵다. 정의롭고 평등하며 안전한 사회를 만든다는 점에선 응원하고 싶지만 말이다.

 대세하락을 하려면 인구수가 줄어들고, 경제가 하락세에 접어들어야 하며, 일본과 비슷한 길을 걸어야한다.(외부유입인구도 없고, 부동산 거품이 과도했어야한다) 그런데 그러기엔 저금리로 유동성이 너무 풍부하고, 인구는 줄지만 세대수의 증가가 이를 커버하고 있으며, 일본 이상으로 인구와 산업이 수도권이 집중하고 있고, 경제는 일본의 1인당 gdp에 육박했으나 아직 2-3%의 성장이 가능하며 통일이라는 부동산 호황을 불러올 강력한 변수도 생각보다 가까이 다가올 가능성이 있다.

 거기에 사람들의 심리가 현 정부의 강력한 억제책에도 서울지역 부동산에 대한 강한 유인책으로 다가오고 있다. 마치 어떤 긍정적 교육정책을 쏟아부어도 입시위주로만 반응하는 교육계와 비슷해졌다할까. 특단의 외부적 충격이라도 있지 않으면 이는 돌아서기 힘들어 보인다.

 그럼에도 확신은 못하겠다. 너무 많은 돈이 들고, 기회는 제한적이며 정보도 그렇다. 다른 이들도 그럴 것이다.


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