중국을 이해할 필요가 있다.

위기의 시대, 돈의 미래 - 세계 3대 투자자 짐 로저스가 말하는 새로운 부의 흐름
짐 로저스 지음, 전경아 옮김 / 리더스북 / 2020년 11월

 한반도의 미래에 대해 매우 긍정적인 전망을 내놓는 짐 로저스의 책이다. 트럼프의 재선에 대한 우려와 코로나에 대한 이야기가 아주 많지 않은 것을 보면 아마 올해초나 작년 말쯤에 쓴 책이 아닐까 싶다. 로저스는 북한 경제 개방 가능성과 이후 한국과 북한의 통일, 그리고 이어지는 러시아, 중국, 일본을 잇는 경제에 대한 긍정적 가능성을 높게 보고 있다. 반면 일본은 완전 한물 갔다는 혹평가 아베정권의 경제정책에 대한 비판으로 한국인의 입맛에 아주 걸맞는 주장을 해주고 있기도 하다. 

 하지만 책 내용은 조금 실망스럽다. 구체적인 대책과 세계적 동향의 분석보다는 모호하고 총체적이고 당연한 의견을 많이 내놓는다. 뭐 하나하나 다 맞는 말이긴 하지만 이 책을 사보는 사람들이 기대한 것은 그정도의 수준은 아닐 것이라 생각한다. 지금과 같은 양적완화버블을 설명하면서 왜 이런 양적완화가 생겼는지 그 한계와 위험성은 무엇인지를 구체적으로 예측해주기보다는 버블이고 위험하며, 버블의 끝은 어딘지 알수가 없다란게 다다.

 로저스 개인의 삶의 이야기 같이 조금 재미있는 부분도 있긴 하다. 그가 미국의 완전 시골에서 자라나 명문대인 예일대를 가고, 옥스퍼드에 간 일. 그리고 조지 소로스에게 채용되 그와 함께 전설의 수익률을 자랑하는 퀀텀 펀드를 만든 일화등은 볼만했다. 전설의 투자자가 된 그가 사실 월가일 일도 관심이 없었고 역사전공에 철학이나 정치학등에 더 관심이 많았다는 것도 의외였다. 월가에 본의 아니게 취업하면서 뒤늦게 세계 경제와 흐름에 관심이 생겼고 이를 분석하는 눈을 갖게 된게 거의 삶의 결정적 터닝 포인트였다. 

 이 책의 독특한 점을 하나 꼽는다면 중국과 러시아 경제에 대한 밝은 전망이다. 러시아는 국가채무가 다른 주요선진국에 비해 상당히 건전하고, 드넓고 개발 가능성을 충분히 가진 국토에 비해 인구는 적어 아직 발전 잠재력이 높고, 독재자인 푸틴 역시 외국 자본에 대해 개방적 태도를 점차 가지고 가고 있다는 점을 높게 평가했다. 반면 각종 규제와 외국 자본에 대한 비 개방성으로 인도는 개발이 어려울것으로 보고 있으며 과거 재무가 매우 건전했고 경제가 튼튼했던 유럽의 독일, 스위스 등도 재정 건정성이 악화되고 버블 주식에 투자하는등 위험한 상황으로 나간다고 보고 있다.

 미국에 대한 전망도 좋지 않은데 이는 트럼프의 영향이 많아 보인다. 바이든이 당선된 지금은 시각이 좀 달라졌으리라 본다. 반면 중국은 매우 높게 평가한다. 중국은 사회주의 국가이고 일당독재에 민주주의를 실현하지 않는 편협한 인권탄압국가라는게 서구 민주사회 국가들의 시선이다. 하지만 실제 중국은 역사상 매우 짧은 시기만 공산주의를 실현했고 역사상 꾸준히 자본주의를 실현해온 국가로고 본다. 거기에 미국을 넘어설 만한 잠재력을 충분히 갖고 있다고 본다. 홍콩의 민주화 시위도 중국에 긍정적으로 본다. 홍콩을 물론 중국 본토로 강한 경제력을 가진 중심도시이지만 민주화 요구로 홍콩이 흔들린다면 오히려 중국의 선전이나 다른 도시로 홍콩이 가진 이점이 이전되어 오히려 중국에게 이득이 될 수도 있다고 본다.

 이런 로저스의 시각에서 사실 한국정부와 한국시민이 배울 시각도 많다고 개인적으로 생각한다. 사드배치와 중국의 경제적 부흥 이후 한국정부에 대한 무리한 정치 경제적 압박과 중국의 낮은 민주성 수준과 국가사회주의, 그리고 최근 코로나19사태에서의 비투명성은 우리로 하여금 중국에 대해 부정적 시선을 쌓게 만드는데 충분한 사건이었다. 이는 중국이 가진 분명한 부정적 모습과 정체성이지만 이는 서구 선진 자본주의 사회가 경제적 대항마인 중국을 바라보는 모습이라는 것도 사실이다. 특히, 그들에게 경제의 30%정도를 의지하고, 지정학적으로 매우 밀접하게 붙어 있어 어떻게든 더불어 살수 밖에 없는 한국정부와 한국민은 이런 비판적 시각이외에도 중국을 이해하려는 시각까지 갖고 있어야 진정한 균형자론을 갖고 있을수 있다는 생각이다.

 홍콩민주화와 관련되서도 마찬가지다. 이것은 분명히 잘못된 중국의 대응이며 민주주의라는 세계전체가 공통적으로 지향해야할 가치를 훼손한 사건이다. 하지만 중국입장에선 그렇지 않다. 오랫동안 하나의 국가를 이루어온 중국에게 홍콩은 대만과 마찬가지로 100년전 일어난 아픔을 딛고 일어서 하나가 되어야 하나는 존재다. 중국은 역사적으로 분열되면 크게 흔들렸고 망국의 길로 들어섰으며 하나였을때 강하게 힘을 떨쳤다. 중국인에게 하나가 되는 것은 이전의 위대한 중국으로 돌아가는 필수적 과정이며 그런 모든 것이 이뤄져야 일당독재와 민주주의 문제도 해결할 문제로 다가올 것이다. 난 중국인이 민주주의 자체에 반대한다고는 생각치 않는다. 현재 그것이 그들에게 후순위일 뿐인 것이다. 그리고 책에서 로저스가 말하는 것처럼 수많은 경제국가들이 그것이 반드시 필수적이고 윤리적이었다고 보긴 어렵지만 나라가 발전하는 과정에서 일당독재를 겪었다. 싱가포르, 대만, 일본, 한국도 예외가 아니다. 

 홍콩에 대한 중국인의 시선을 약간의 상상력을 동원해 한국에 대입해보는건 어떨까? 80년정도 전으로 돌아가보자. 2차대전 때 미국 정부는독일을 굴복시킨 후 일본에 원자탄을 투하한다. 여기엔 일본의 강한 저항도 있었지만 동아시아로 생각보다 빠르게 진군해나간 소련에 대한 견제도 분명 있었다. 하지만 왜인지 미국이 원자탄을 투하하지 않았다고 생각해보자. 미군이 극렬한 저항을 뚫고 일본 본토를 점령하는데는 몇달의 시간이 더 필요했고, 그 결과 소련군이 무기력해진 일본 관동군의 항복을 빠르게 받아내고 한반도 전체를 장악해버렸다. 다행히 미국은 한반도에서 제주도 하나는 건져낸다. 일본본토를 점령하는 과정에서 제주도 장악이 선제조건이었고, 소련군에 비해 미군이 해상을 장악했기에 가능한 일이었다. 

 이후 역사는 흐른다. 한반도는 중국처럼 공산화가 되어 하나의 나라가 되었고, 제주도는 일본의 지배후에 미국령이 된다. 하지만 자신들의 턱밑에 적의 전선기지가 있음을 불편히 여긴 중국과 한국정부, 그리고 소련의 강한 압박에 제주도는 미국령이 되지 못하고 협상후 50년의 조차후 2000년에 한국으로 반환하는 것으로 결정된다. 50년의 세월동안 공산주의 한국에서는 사회주의가 민족주의가 만연하지만 사실상 미국령인 제주도는 민주주의의 가치가 넘쳐나고 일본어와 영어, 한국어가 공용으로 혼재되며, 심지어 미국식, 일본식 이름을 사용하는 것 마져 일반화 된다. 하지만 한국본토에서는 제주도는 영원히 잃어버린 아픈 자식이다. 다시 예전의 위대한 하나의 한국으로 되기 위해 반드시 합쳐져야만 하는.

 하여튼 2000년이 되었고, 사회주의 경제의 실패로 중국과 함께 20년전부터 자본주의로 돌아선 한국은 아시아의 금융허브로 막강한 경제력을 자랑하는 제주도를 차지 하게 되었다. 하지만 극렬한 체제의 차이로 인해 향후 20년간 일국양제를 허용하는수밖에 없었다. 그렇지 않았다간 제주도의 부가 모조리 일본으로 날아갈 판이었으니까, 그런데 2020년이 되자 자연스레 하나가 될거란 제주도민들이 그렇지가 않았다. 그들인 하나의 한국이라는 민족주의와 국가사명을 받아들이지 못했고, 우리의 적인 미국, 심지어 일본에 까지 붙어 저항했다. 더 기가 막힌건 과거 우리 한국을 침략하고 제주도를 찢어놓은 국제사회란 것들이 아직까지도 정신을 못차리고 한국정부의 정책을 비판하고 제주도를 다시 분리시키려는데 지지를 보내기 까지 한다는 것이다. 이런 괘씸한 역사적 상상은 중국을 이해해야만 하는 운명에 처한 우리에게 도움을 준다고 생각한다. 

 물론 이런 강제적 이해가 도덕적으로 윤리적으로 옳지 못하다는 것은 분명하다. 하지만 역사적으로 경험하듯 국제사회에서 힘이 받쳐주지 못하는 도덕적 윤리적 선택은 생존앞에 무의미하다. 과거 인조반정 정권은 도덕성을 내세워 국제정치를 살피지 못하고 청에 저항하다 역사상 가장 굴욕적인 강화를 당했고, 수십만의 백성을 노예로 내주고, 수십년간 잔혹한 내정간섭을 당했다. 구한말 역시 국제정치를 살피지 못해 나라가 망국으로 들어서 역사상 최초로 36년간 역사가 사라지는 고통을 당했다. 

 이런 현실정치를 살핀다면 로저스처럼 이익과 생존의 입장에서 우리는 국제정치와 경제흐름을 살피고 가장 고려해야할 중국을 이해하고 살피려는 노력을 해야한다고 생각한다. 그건 어쩔수 없는 일이니까.

넷플릭스는 어떻게 성장했는가

규칙 없음 - 넷플릭스, 지구상 가장 빠르고 유연한 기업의 비밀
리드 헤이스팅스.에린 메이어 지음, 이경남 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 9월

 코로나 19로 집안에 장기간 머무르게 되면서 사람들은 집 자체와 집안에서 즐길만한 것들에 대해 크게 관심을 갖게 되었다. 집 자체에 대한 관심은 세컨드 하우스나 전원주택, 그리고 인테리어로 향했고, 집안에서 즐길만한 것에 대한 관심은 각종 가전제품과 플랫폼으로 향했다. 그 플랫폼 중 전세계적으로 크게 성장한 것이 넷플릭스다. 지난 수년을 TV없이 살아온 나는 최근 가성비가 좋다는 중국산 TV를 샀는데 그 TV 리모컨에서 전원버튼 바로 다음에 위치한 가장 큰 버튼 두 개가 바로 유튜브와 넷플릭스 버튼이다. 둘 다 누르면 바로 그 사이트로 TV가 빠르게 연결된다. 

 미국업체인 넷플릭스는 사실 DVD대여 배송업체였다. 미국엔 비디오 시장을 오래도록 주물러온 거대 업체인 블록 버스터가 있었으며 넷플릭스는 한때 이들에게 흡수될 뻔한 적도 있다. 하지만 빠르게 인터넷 시대를 맞아 대여업에서 인터넷 스트리밍 서비스 업체로 전환하고 플랫폼을 크게 성장시키고 이를 위해 다수의 세계적 작품을 흡수하여 제공함으로써 넷플릭스는 파산한 블록버스트의 자리를 대체하는 글로벌 업체가 되었다.

 이렇게 성장한 넷플릭스의 내부 발전 원리를 담아낸 책이 바로 규칙없음이다. 규칙이 없다는게 규칙이라는 역설적 제목을 가진 책인데 어떻게 해서 넷플릭스가 혁신적이고 창의적인 기업으로의 성장이 가능했는가를 알 수 있게 한다. 여기에 담긴 인사원리는 읽어보면 넷플릭스라는 특정기업뿐만 아니라 창의적이고 뛰어나며, 인성을 갖춘 인재들로 조직을 채우고 이들의 역량을 최대한 활용하여 빠르게 혁신하고 성장하며 쇄신하고 싶은 조직이라면 어디서나 참고할만 하단 생각이다. 

 넷플릭스가 가장 먼저 실행한 몇 안되는 규칙은 우선 인재밀도를 높이는 것이다. 넷플릭스는 2000년대 초반 닷컴버블의 위기로 직원중 절반 가량을 내보내지 안되는 상황을 맞이하게 된다. 이는 나가는 사람에게도, 남는 사람에게도 큰 충격으로 다가오며 직장에 대한 불신과 자신의 자리에 대한 불안으로 조직을 크게 흔들 가능성이 있는 일이었다. 하지만 어쩔수 없는 상황이었고 때문에 가장 창의적이고 효율적인 업무능력을 갖춘 이들만을 남겨놓게 된다. 인원이 줄었으니 당연히 업무성과도 줄어들거란 통념과는 달리 초기 동요에서 벗어난 회사는 오히려 인원감축 이전 성과를 아득히 넘어서는 능력을 발휘하게 된다.

  실제 조직에 대한 연구들을 살펴보면 탁월한 인재가 5명이 있어도 그 안에 범재가 2인 들어있으면 그 팀은 평범한 성과를 내는 팀으로 전락한다고 한다. 평범한 이들은 매니저의 기운을 빼서 최고의 성과에 도달하는 것을 방해하며, 그룹 토의의 질을 떨어뜨려 전반적인 팀의 역량을 낮추며, 사람들이 싫어하게 될만한 일을 만들어 능률을 떨어뜨리고 오히려 이에 질린 탁월한 직원을 조직에서 이탈하게 만든다. 수십차례의 연구결과 수준이 떨어지는 인원이 일인이라도 포함되는 팀은 그렇지 않은 팀에 비해 업무성과가 무려 30-40%하락했다. 때문에 넷플릭스의 이런 인원 감축은 오히려 인건비를 낮추고 회사가 초기에 위기를 벗어나 빠르게 창의적이고 혁신적인 회사로 성장하는데 큰 기여를 한다. 

 인재밀도의 중요성을 깨달은 넷플릭시는 인재밀도 유지를 위해 여러 노력을 하는데 그 중 하나가 훌륭한 인재에 대해서 업계 최고의 대우를 하는 것이다. 넷플릭스는 놀랍게도 자신들의 인재가 다른 회사로부터 스카웃 제의를 받으면 그것을 쉬쉬하지 말고 공개하라고 한다. 그리고 그들이 제시한 이상의 금액을 제시한다. 물론 그것은 넷플릭스가 보았을때 그 사람이 대체불가능하고 충분한 가치가 있다고 판단될때이다. 많은 회사들은 연봉협상에서 인상풀과 급여밴드를 이용하는데 미국에서 이 제대는 수많은 인재가 이직하는 요인이 된다. 회사가 일정부분의 급액을 연봉인상금으로 정하면 필요한 인재에게 충분한 금액이 가지 못하게 되고 이 인재의 이탈 가능성은 매우 높아지기 때문이다. 이 제도때문에 많은 매니저들은 특정 직원을 반드시 붙잡아야 함을 알고 있음에도 놓치기 일수인데 넷플릭스는 이런 부분의 제한을 가감히 없앰으로써 인재밀도를 더욱 높일 수 있었다. 이는 인건비의 향상을 불러오니 하지만 높은 성과를 낼 수 있는 환경에선 직원에게 업계 최고 대우를 하는 것이 더욱 효율적이라는게 그들이 생각이다. 경기 하방기에서도 연봉 삭감도 하지 않는다. 연봉삭감은 애써 이룩한 인재밀도를 단기간에 확실히 낮추기 때문이다. 때문에 그들은 연봉동결은 할지 언정 필요한 인재에 대해서 연봉을 삭감하지 않는다. 넷플릭스는 조건부 보너스 지급도 하지 않는데 이는 일반적인 업무에나 어울리지 넷플릭스처럼 창의적인 직종에 어울리지 않아서이다.

 인재밀도를 이처럼 높이고 유지하면 다음 단계는 솔직함의 향상이다. 솔직함은 서로의 업무성과와 장단점에 대한 구체적이고 공개적이며 건설적인 피드백의 제공, 다른 하나는 정보의 투명성과 공개다. 때문에 넷플릭스는 상사이건 부하직원이건 가릴 것 없이 서로간에 반드시 구체적이고 건설적인 피드백을 하게한다. 이런 피드백을 솔직히 하지 않는다면 넷플릭스에서 더 이상 일하기 어려워지며 그 누구도 자신에게 피드백을 하지 않는다는 것 역시 자신의 업무성과에 대한 위기의식으로 넷플릭스에선 다가온다. 

 넷플릭스의 피드백 기법은 우선 직원이 상사에게 솔직한 피드백을 주게하고, 상사가 직원하게 하는 것은 그 다음의 순으로 한다. 평소 부하직원과 일대일 만남시 피드백을 자세하게 하며, 피드백을 받은 후에는 어떻나 비판에도 감사한 마음으로 대응하고 소속 신호(네가 이런 비판을 받았어도 너는 넷플릭스에 유용하고 필수적인 직원이라는)를 주는게 원칙이다. 그리고 피드백은 언제, 어디서나 할 수 있는 것도 중요하다.  

 넷플릭스는 자신들의 주요 정보도 일반직원들을 대상으로 공개한다. 넷플릭스 같은 기업에게 가장 주요한 정보는 분기실적 발표에나 하는 가입률의 증감일텐데 넷플릭스는 주가에 직접적으로 작용할 이런 정보도 일반직원에게까지 공개한다. 이런 중요한 정부를 공유함으로써 직원들의 주인의식을 향상시키기 위함이다. 이 같은 방식이 문제가 된 적은 거의 없었으며 순작용만 많았다는게 넷플릭스의 주장이다.

 인재밀도와 솔직함이 정착되면 이젠 거대한 자유의 부여가 뒤따른다. 많은 조직이 업무가 창의적이어도 위로 갈수록 많은 권한과 결정권을 갖는다. 이런 조직은 필연적으로 경직성과 권위가 생겨나는데 이를 통해 많은 비효율이 발생한다. 가량 넷플릭스의 말단 직원이 특정 회사가 만든 컨텐츠가 반드시 성공적이고 그 시장에 성공적으로 진출하기 위해 필수적이란 판단을 했다고 치자. 헌데 상사가 그에게 부여한 예산의 한도는 백만달러정도다. 그런데 이 컨텐츠가 워낙 좋아 경쟁이 붙었고 그 두 세배의 예산이 필요하게 되었다. 그렇다면 이 경우 일반 회사의 경우 사실상 입찰은 물건너 간 셈이된다. 직원이 그 만큼의 권한이 없고, 그 이상의 예산을 얻어내기 위해서는 상사를 설득하고 또 그의 상사를 설득하는 오랜 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 하지만 넷플릭스는 그렇지 않다. 이것이 넷플릭스에게 이득이라는 생각만 든다면 일반 직원이라도 그런 권한을 가질 수 있다. 

 이같은 방식은 빠른 현장에서의 의사결정과 일의 진행을 가져오지만 업무비용의 증가와 실수도 불러올수 있다. 때문에 넷플릭스는 비용처리문제를 직원에게 맡기지만 반드시 넷플릭스를 위해서 최선의 결정임을 사전에 생각할 것을 강조하는 교육을 한다. 또한 실수하는 경우에도 이의제기장려를 거치게 하여 독단적으로 결정하기 보다는 주변 직원과 반드시 해당사례를 공유하고 결정에 조언을 받을 것을 강조한다. 그래도 결정은 역시 직원이 하게 된다. 넷플릭스의 조직은 이런 현장직원의 결정을 존재하기 위해 기존 피라미드 구조가 아닌 나무의 형태를 띤다. 피라미드구조에서는 최고경영자가 가장 위에 있고 말단직원이 가장 아래있지만 나무의 형태에서는 그 반대다. 가장아래의 최고경영자는 커다른 원칙만 공유하고, 위로 갈수록 그 원칙이 조금씩 구체화된다. 그리고 그 구현을 위한 최종 결정을 직원이 하는 것이다. 예를 들어 최고 경영자는 국제적 성장을 회사의 원칙으로 삼으면 그 다음 부사장은 세계적인 프로그램을 구비하는 것을 원칙으로 하고 그 다음인 디렉터는 각 나라의 가장 질좋은 프로그램 확보를 원칙으로 삼으면 그 다음 일반 직원이 실제 시장을 조사하고 연구하여 가장 좋은 구체적 프로그램을 선정하는 식이다. 즉, 위 단계의 직원은 아래 직원에 대해 구체적 지시나 명령보다는 전체적인 방향과 맥락만 짚어주는 형식이다. 이를 통해 넷플릭스는 해당직원의 주인의식과 책무의식, 창의성과 업무효율 증대를 가져오면서도 느슨한 조직의 약점일 수 있는 전체적인 방향성의 일체화도 획득한다. 

 책을 다 읽은 소감은 기대이상이었다. 애플이건 구글이건, 아마존이건 구체적인 회사의 경영방침이 재밌거나 인상적인 적인 별로 없었는데 넷플릭스의 경우는 특정회사 뿐만 아니라 일반적인 조직에도 적용할수 있을 것 같아서 인상적이었다. 넷플릭스의 경영방식은 위계질서와 나이, 서열, 기수를 강조하는 한국의 조직과 정반대일듯 한데 그래서 더욱 인상적으로 다가온다. 실제로 책에서 넷플릭스는 자신들이 글로벌 기업이 되면서 본사의 기업문화를 정착시키기 어려운 국가들의 연구도 수행했다. 컬쳐북이란걸 만들고 넷플릭스의 특징을 도표로 체계화한 후, 해당나라의 문화적 특징과 비교한후 적용한 것이다. 당연히 일본이나 싱가포르 같은 동아시아 국가들이 가장 적용이 힘들었는데 오랜 시간 적용하니 결국은 되었다는게 결론이었다. 한국에도 시사하는 바가 있겠다. 

서울과 경기에 대해 공부한 느낌

이제부터는 오를 곳만 오른다 - 경제의 신과 함께 하는 앞으로 5년, 돈 버는 알짜 부동산 20
김학렬 지음 / 페이지2(page2) / 2020년 7월

 부동산 시장을 보면 화가난다. 실물경제와 국민소득과 상당한 괴리를 보일만큼 엄청나게 오른 서울 집값. (둘다 연봉 5천이상의 상위 5%이내의 맞벌이 부부가 10년을 한푼도 안써야 간신히 살 수 있다.) 그리고 무엇보다도 내가 그걸 놓쳤다는 엄연한 사실(돈도 없고, 지방에 산다.) 게다가 MBC 스트레이트를 보며 지금의 집값상승의 시발점이 2014년 부동산 재개발재건축 완화 3법에 기인한다는 생각때문이다. 물론 그게 다는 아닐 것이다. 여기엔 사람들의 욕망과, 한방향으로의 쏠림, 무엇보다도 유동성의 대폭적 증가, 현 정권의 다소 안일한 태도도 복합적으로 자리했을 것이다. 

 현 정권은 정말 강력한 법안으로 그간의 상승을 막았지만 아직도 많은 사람은 관성적으로 집값이 더 오를 거라 말한다. 홍콩도 그렇고 런던이나 시드니, 미국의 샌프란시스코를 예로 든다. 하지만 거기엔 외국의 자본이 많이 들어왔고, 홍콩은 더 나아갈때 없는 섬이다. 그리고 소득이 많은 사람들이 갑작스레 몰린 지역이다. 대한민국의 서울이 이 조건을 모두 충족하는지는 의문이다. 

 하여튼 이 책은 서울의 각 구와 경기도의 주요 지역, 그리고 비수도권에서는 세종시만을 다룬다. 물론 구는 강남, 서초, 송파의 강남삼구를 시작으로 마용성인 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 강동구, 중구, 강서구, 영등포구, 서대문구, 동작구, 양천구를 다룬다. 각 지역의 주요 시세와 앞으로의 교통이나 개발호재 같은 알짜 정보가 많다. 그 지역 거주하면서 청약을 노리는 사람이라면 주목할 만하다 하겠다. 서울은 이미 상당히 발전한 도시임에도 각 지역의 연결성을 높이기 위해 기존 지하철 이외에도 트램이나 지역 경전철이 많이 계획되고 있었다. 거기에 주요 지역의 역세권 개발과 대규모 첨단 대기업 위주의 단지 개발이 많다는걸 알 수있었다. 그리고 주거지역으로서의 쾌적함을 높이기 위해 준공업지역이나 혐오시설이 점차 사라지는게 경향성이었다. 

 경기도에서는 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 고양시를 다룬다. 과천은 오랜 주공아파트가 대규모로 재개발되고 과천지식정보센터 구축으로 적은 인구가 크게 늘어날 가능성이 있는것이 호재다. 성남은 분당구 이외에도 다른 오랜 구가 개발되는 것. 그리고 주거, 인구, 일자리가 완비된 도시라고 본다. 하남은 서울과 가깝고 지하철교통망이 확충되고, 주거 , 일자리, 인구가 늘어나면 과거 분당이 개발되는 것처럼 될 것이고 강남의 확장지역이 될 것이라고 보낟. 광명은 모든 지역이 재개발되고 서울의 웬만한 지역과 견줄 만한 지역이고 탄탄한 수요지역이라고 본다. 고양은 인구가 많지만 수요가 몰릴만할때마다 주변 평야지역인 김포, 검단, 파주가 개발되며 수요가 분산되었다고 보다. 고양은 좋은 지역이지만 지금도 재개발이 많아 옥석을 고르기 쉽지 않다고 본다.

 부동산 투자에 대한 생각은 많은 기대와 욕심이 제각각일 것이다. 때문에 이 책도 지난 몇년간의 폭등기처럼 뭔가를 노리기 보다느 내가 살 지역 혹은 내가 살고 싶은 지역의 주요 변화와 특징을 알아가는 차원에서 본다면 좋을 것 같다. 물론 그 과정에서 이득을 본다면 그것도 좋을 것이다. 

데이터가 많은 투자책

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

 김학렬씨 책을 생각보다 많이 봤다. 부동산이나 주식 투자분들인 뭔가 다른 이름이 많아도 아마도 자신이 인기를 끌게 된 블로그나 사이트, 유튜브, 개인방송등에서 사용하는 닉네임인듯하다. 이분은 빠숑이다. 

 그 동안의 책은 상당히 인상적이었는데 사실 이번 책은 아니었다. 수도권 재개발 투자리스트가 들어간 부록 정도의 의미를 제외한다면 그간 나온 책에 비해 새로운 내용은 없었다. 그래서인지 그전 책들에 비해 서술과는 많이 상관은 없어보이는 데이터가 많았다. 그게 장점이라면 장점일 것이다.

 그래도 이전책이나 다른 책들에 비해 독특한 점은 저자는 우선 서울을 투자나 투기의 시장이 아니라고 보는 점이다. 서울은 적어도 나머지 8개노선의 지하철이 모두 연결된 2000년대 이후부터는 모두 직주근접성이 전 지역이 크게 이점을 갖게 되었다. 그리고 서울에 모든 것, 특히 일자리가 집중된 만큼 서울의 수요는 전국적으로 보는 것이 타당하기에 서울부동산은 항상 수요가 뒷받침되는 탄탄한 시장이라는게 주장이다. 서울은 과거 70-80년대에 아파트 공급이 대규모로 이어졌는데 1기 신도시가 만들어질 무렵 서울아파트는 오래된 노후주거지였다. 또한 교통망도 부족한 곳이 많아 당시 사람들은 오히려 신도시를 더 선호했다. 하지만 지금은 신도시들이 노후화되었고, 서울의 아파트들은 재건축 및 재개발을 앞두고 있는 곳이 많아 서울에 주목할 시기라고 한다. 특히, 서울을 공급이 부족한다. 여기서 공급은 사람들이 선호하는 즉, 빌라나 다세대주택, 단독주택이 아닌 신축한 아파트를 의미한다. 정치권에서는 전자의 것들도 모두 공급으로 보지만 실제 시장의 수요는 후자를 원하기에 공급이 매우 부족하다는게 저자의 생각이다. 물론 이는 앞의 말과 맞지 않는다. 정부의 규제가 많아지긴 했지만 서울의 아파트들은 재건축연한을 앞둬 대규모 재건축, 재개발이 이뤄지는게 눈앞이기 때문이다. 그런데 저자는 디 대규모 재건축, 재개발도 신축아파트를 그리 많이 공급하지 못한다고 한다. 실제로 1320세대의 서울 한지역 재개발은 조합원 분량을 제외하고 남은게 고작 63가구였으며, 9510세대의 초 대규모 단지에서도 일반분양의 몫은 겨우 1558가구였다. 재개발을 통해 용적률을 크게 높여 층을 올렸음에도 일반구가 분량이 턱없이 예상보다 낮은데 이는 과거보다 아파트의 면적이 커졌고, 주변 서비스 공간을 구성하는데 땅이 많이 소모되기 때문이라고 한다. 이러니 재개발로 층이 10층 높여져도 막상 일반분양가구수는 크게 모자라게 되는 것이다.

 저자는 앞으로의 시장에서는 서울에서 청약을 받을 수 있는 계층과 부동산폭락고 크게 관련이 없는 수요가 탄탄한 지역의 대출없는 집을 보유한 사람이 승자가 될 것으로 보고 있다. 또한 부동산시장 문제 해결을 위해 지금의 정부처럼 이 대책 저 대책을 내세우는게 아니라 근본적인 대책으로 수요층이 자발적으로 타지역을 선택할 수 있도록 그 지역에 기반시설 및 일자리를 제공하는 것을 말한다. 다들 아는 답인데 쉽지가 않다. 박정희가 죽기전에 생각했던 것처럼 수도를 대전으로 이전하는 것과 행정수도 이전이 기득권 세력에 막히거나 어이없는 헌재결정같은게 없이 더 잘 추진되었으면 조금 더 나았지 않았을까 싶다.  

부동산초보자를 위한 책

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 마흔 전에 내 집 마련부터 부동산 투자까지
제네시스박 지음 / 비즈니스북스 / 2020년 3월

 18년에 정점일 것이라 생각했던 부동산이 코로나 형국에도 불타오르고 있다. 8-9억짜리가 10억을 넘어서고 있고, 더 있다가는 안되겠다는 사람들의 아우성에 정부의 강력한 정책도 효과가 없다. 일부에서는 이렇다 서울이 홍콩이라 런던처럼 서민이 빚을 져도 살 수 없는 지경까지 오를 것이라고 하는 사람들도 있는데 개인적으로 그럴 가능성은 없다고 본다. 런던의 경우 국제자본 시장의 중심지이고 다국적 기업의 중심이기에 그리 오를 수 있었다. 또한 홍콩은 중국 자본이 들어갔고 섬이라 공간이 확장될 수 없는 특수성이 컸다고 본다. 서울이 국제자본이나 다국적 기업의 중심도시가 될 가능성도 별로 없고, 중국자본의 매입도 허용치 않을 것이라 보기에 가능성은 적다. 지금은 관망하며 조심해야 할때가 아닐런지.

 이 책은 전체적으로 부동산 초보 투자자에게 적합해 보인다. 내용도 쉽고 기본적이다. 그래서 나도 초보자지만 책은 좀 읽어보아서 스킵하면서 넘어갔다. 일자리 관련 부분 자료는 처음 봐서 재밌었는데 서울에서 가장 일자리가 많은 지역이 종로, 중구, 강남, 영등포구, 가산디지털단지, 동대문, 잠실의 순이었다. 나머지 지역은 자체 일자리가 부족하거나 배드타운임 셈이다. 그러다보니 이 지역과의 접근성이 중요한데 2호선, 5호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 중요하다. 특히 9호선은 강남으로만 지나간다는데 그렇게 인식을 하지 못했지만 생각해보니 그렇다. 9호선 전동차 운전자 분이 안타깝다. 근무중 지하만 보게된단 이야기다. 

 판교이 노동자 수는 7만인데 이 사람들의 근무지가 제1벨리다. 그런데 매출이 연간 무려 80조란다. 부산, 인천과 맞먹는 수준이라는데 이래서 판교가 비싼가 보다. 2023년까지 제2, 제3벨리가 생긴다니 주목할만하다.

 하여튼 가볍게 읽을 만한 책이다. 부동산에 막 관심이 생긴 사람에게 추천이다.