부자의계산법

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

안녕하세요. 부자의 계산법이라는 책을 접하면서 어찌나 떨리던지요. 저는 숫자에 약하거든요. 이책을 접하는 순간 엑셀 양식이있으니 부동산을 계산할때 이처럼 편안한것이 없을거라 생각했어요. 그럼 읽어볼께요.

p7

이토록 큰돈을 굴리는 주체는 부동산펀드, 부동산투자회사, 기관투자자, 해회 국부펕드 등으로, 이름하여 '공적부자'라는 명칭을 붙여봤다.

p28

부자 중에서 개인을 의미하는 '사적부자'보다 휠씬 더 어마어마한 부자가 있다. 바로 '공적부자'다.

쉽게 설명하면 은행, 보험사, 각종 기금을 운용 관리하는 국내외 연금이나 공제회 같은 기관투자자들을 말한다.

p32

부동산의 가치와 수익률을 숫자로 표현하라.

사적부자와 공적부자의 공통점은 숫자감각이다. 부자는 결국 숫자감각을 발휘해 높은 수익률을 실행으로 이끌어내는 사람이기 때문이다. 공적부자는 투자 검토부터 의사결정까지 매 단계마다 전문가의 조언을 적극적으로 구한다. 그중 눈여겨봐야 할 것은 감정 평가사와 회계사의 컨설팅 보고서다.

p52

각자 수립한 목표와 투자의 원칙을 머릿속에 새겨두고 도구를 적절하게 활용하는게 좋다. 일반적으로 공적부자들은 다음과 같이 4단계로 나누어 투자를 실행한다.

1단계 투자검토

2단계 자금계획

3단계 보유

4단계 처분

p64.65

투자금 구성- 자기자본 - 티인자본 (대출금, 보증금)

개인투자자들은 종잣돈 마련부터 시작

부동산 투자는 어느 정도 자기 자본(종잣돈)이 필요하다. 종잣돈의 규모와 모으는 방법은 사람마다 다르지만, 종삿돈을 준비하다 보면 목표도 생기고 공부도 더 열심히 하게 될 것이다.

p77

부동산 세금 체계는 매입, 보유, 처분의 3단계로 나눠볼수 있다. 각 단계별로 어떤 세금이 부과되고 세금을 계산하는 기준인 과세표준과 세율이 어떻게 되는지만 알면 누구나 직접 계산할 수 있다.

p87

세금은 알면 절세가 가능하지만, 모르면 수익률을 떨어뜨리는 주범이 된다.

부동산 관련법규를 잘 활용하면 누구나 쉽게 절세를 할 수 있는 간단한 방법들이 있으니 수시로 뉴스와 국토교통부 홈페이지 등에서 변동상항을 확인해보자.

p102

평소 중개사의 관계를 잘 유지해서 부동산을 매각할 때 잘 팔 수 있어야 한다,. 중개보수를 아끼기 보다 예상보다 더 빨리 계약을 체결하면 인센티브를 지급한다든지하는 방법으로 중개사와 우호적인 관계를 유지하는게 여러모로 유리하다. 제때 팔지 못해 어쩔 수 없이 급매로 내놓는 것보다 더 큰 비용을 아낄 수 있다는 것을 명심하자.

또한 전세를 주고 있다면 세입자와의 관계도 고려해야 한다. 평소 세입자의 관계가 안 좋을 경우 세입자가 집을 보여주지 않아 어려움을 겪는 경우가 생각보다 많다. 내가 가진 부동산이 잘 되려면 그 부동산을 사용하는 사람이 잘돼야 한다는 생각이 투자의 기본이다.

p 106.107

1기 2030 사회초년생

월세용 부동산 투자 시나리오

사회생활을 처음 시작하는 20대 후반 30대 초반 직장 초년생을 1기로 잡았다.

이시기는 3~4억대 서울 포함 수도권 월세 수익용 부동산을 처음으로 사보는 것으로 시작한다.

남들보다 일찍 투자를 시작해서 월세를 받는 경험이 생기면 앞으로 장기적인 투자계획을 세우는 데 큰 동기부여가 될 것이다.

2기 30대 신혼부부

서울 직주근접 부동산 투자 시나리오

생애 주기 2기는 배우자를 만나 결혼하는 시기다. 맞벌이를 한다면 가게수입이 증가하여 투자여력이 확장된다.

p108~111

3기 40대 다자녀 부부

수도권 학주근접 아파트 투자 시나리오

40대가 되면 자녀들이 성장함에 따라 교육에 대한 환경과 수준도 함께 고려하게 된다. 수입이 올라가지만 교육비 지출도 늘어나서 투자여력에 한계가 있으나 자녀들 위한 독립공간과 교육 환경이 우선시 되는 시기다.7~8억원대 아파트를 목표로 부동산 투자 전략을 짜보도록 하자.

4기 50대 정년 준비

서울 역세권 단독주택 투자 시나리오

50대 초반부터는 정년을 준비해야 하는시기이다. 자녀들이 고학년이 되고 대학에 진학하면서 교육비부담이 더 증가하지만 근로쉭은 고점을 지나 점차 하락세로 접어들게 된다.

기존의 학주근접 아파트를 처분하고 자금을 융통하여 20억대 단독주택에 투자하는 전략을 세워본다. 단독주택의 전세금액도 투자자금으로 활용하고 주택에서 발생하는 월세 수익으로 안정적인 현금흐름을 만만들어보자

5기 60대 은퇴생활

서울꼬마 빌딩 투자 시나리오

은퇴 이후에는 근로소득 없이 연금이나 저축 수익으로만 생활을 영위해야 한다.

4기에서 투자했던 단독주택을 5기에도 그대로 가져가도 좋을 것이다. 꼬마빌딩을 매입하여 부동산을 전문적으로 관리해 주는 곳에 아웃소싱을 맡기고 필요 시 중요한 결정만 할 수 있도록 하자.

공적부자들은 투자를 결정하기 전에 다음과 같이 5단계 프로세스를 거쳐 돌다리를 두드린다.

1. 투자 전략 수립

2. 투자 지역 선정 (1) 부동산 정보 (2) 매입가 및 임대현황

3. 가용자금 검토 (1)자금계획 (2) 자금 구성

4. 수입 및 지출 비용분석

5. 매각가정 (1) 매각 부대비용 (2) 월간 / 연간 수익률

그리고 투자여부결정

공적부자들의 부동산 투자 판단의 핵심은 결국 수익률이다.

p172

거주 목적의 부동산을 이미 한 채 보유하고 있더라도 아이가 생겨 부양가족이 늘어나면 더  큰집으로 이사를 해야 할때가 온다. 아이가 자라면 독립 된 공간도 마련해 쥐야 하고 교육을 위해 좋은 학군으로 옮겨야겠다는 마음이 절실하다. 자산증식 측면에서도 가치 상승 여럭이 큰 부동산을 찾아 투자하는것이 좋다.

p236

노후 대비 부동산투자의 정점을 찍을 꼬마 빌딩 매입

나연수씨는 서울의 단독주택을 매입해 직접 거주하면서 임대수익까지 챙기고 있다. 매달 꼬박꼬박 나오는 월세가 주된 수입원 역활을 잘 해주고 있지만, 그간의 투자경험을 살려서 꼬마빌딩에 투자하면 보다 많은 수익을 낼 수 있겠다는 생각이 들었다.

------------------------------------책 일부 발췌--------------------------------------------

나는 마흔언저리라 노후에 대한 부분이 가장 마음에 와닿았다.

꼬마빌딩 주인 그것도 서울지역에 도전 해봐야겠다라는 용기가 생겼다.

인생 한번 살면서 이정도 욕망과 꿈을 꾸지 않는다면 나만 손해인거 같았다.

부자의 계산법은 누구나 쉽게 부동산을 계산할수 있도록 자세하게 설명해놨다.

그리고 민성식저자님의 카페나 블로그에 엑셀표가 있다고 하니 부동산투자를 꿈꾸는 모든이들은

이책을 읽고 엑셀 수익계산기 무료사용쿠폰을 받아보기를 권하고 싶다.

나 또한 엑설의 '엑'자도 모르는 사람이라 이 프로그램을 잘 사용할거 같다.

부자의 계산법 책은 백과사전과 다름이 없다.

내가 읽은 책중 부동산절세의 기술 책과 부자의 계산법 등은 백과사전처럼 궁금할때 들춰보면 좋을거 같

다. 엑셀 사용법까지 연령에 따라 무엇을 어떻게 해야할지 상세히 기재 해놨다.

대한민국 모든 이들에게 이 책은 꼭 필요한 책이다.

우리는 ‘엑셀 수익계산기‘로 리스크의 크기를 파악! - P11