넘어질 것인가 넘어설 것인가

넘어질 것인가 넘어설 것인가 - 이 시대의 대표 리더 8인이 밝히는 반드시 이뤄지는 부와 성공의 법칙
안규호 외 지음 / RISE(떠오름) / 2023년 5월

안규호님의 책이 나와서 바로 읽어보았다.

유튜즈나 안대장TV에서 그를 봐왔던 지라, 그의 스토리를 어느 정도 알고 있었고

새 책은 어떤 내용일까 하는 생각에 책을 읽었다.

이 책은 8명의 저자가 자신의 스토리에 대해서 얘기한다.

다들 힘든 역경을 겪으면서 자신의 성공 스토리를 들려준다.

뭐 어쩌면 뻔한 스토리 같지만, 성공하는 과정을 보면 재미도 있다.

간접 경험을 하는 것이 재미도 있고,

나 또한 어려운 역경을 잘 아니,

이 사람은 어떤 삶을 살았나,

저 사람은 어떤 삶을 살았나,

이렇게 한 사람의 인생 스토리를 듣는 것도 재미가 있다.

또한 알지만 행동을 못하기도 하고,

배울 점도 많고...

이 책에서 나오는 저자들의 공통점이 있다.

책의 핵심이기도 하다.

저자들은 이것을 반복했다.

실행-수정-보완-재실행

이게 성공의 핵심이며 필수 과정이라고 한다.

그러면 조금 더 자세히 살펴보자.

실행이란?

브레인스토밍 됐던 여러 아이디어 중 몇 가지를 실행한다. 즉 가설을 세우고 이것이 맞는지 아닌지 실제로 행동에 옮기는 것이다. 이 시도를 통해 문제점을 발견할 수 있다. 더 나은 것을 찾기 위해 개선점을 찾는 건 기본적인 일이다.

수정 및 보완?

결과를 통해 어떤 문제점이 있었는지, 어떻게 해야 개선할 수 있는지 평가한다. 그다음 수정하고, 기존 아이디어를 보완하는 것이다.

재실행?

빌드업된 아이디어를 다시 실행에 옮기며 반복하는 것이다. 이 과정을 통해 처음에 나왔던 아이디어는 점점 완성도가 높아지고 나라는 사람 역시 성장하게 된다.

결국 이 프로세스대로 계속 돌아가게 되면,

나라는 인간이 데이타베이스를 쌓으면 쌓을수록 실패할 확률은 낮아지고, 하는 일마다 성공할 수밖에 없게 될 것이다.

만약 지금 당신이 하는 일이 잘 안되고 매번 실패한다면, 아직 성공과 실패의 표본이 부족한 것이고, 더 알맞은 표본을 누적해서 나가면 된다.

누구든 이렇게 하다 보면 성공에 가깝게 다가설 수 있는 것 같다.

다만, 중간에 포기하기 때문에 실패하는 것 같다.

책의 내용은 성공한 스토리답게 많은 성공 마인드셋을 알려준다.

그럼 그 중 몇몇을 인용해 보자.

디테일의 중요성

목표를 쪼개고, 또 쪼개라. 지금 내가 하는 방식과 나의 상품을 보면서 '이 정도면 되겠지'가 아니라 작은 소품 하나, 디테일에 목숨을 걸어라. 그 작은 차이들이 모여서 당신을 명품으로 만들고, 당신의 회사를 명품 기업으로 만들어 줄 것이다.

인성이 최고의 경쟁력

싫으면 싫다고 해라. 거절하는 게 어렵다고? 거절을 못 해서 얼버무리다가 뒤늦게 싫다고 하는 게 더 기분 나쁘다. 오히려 안 좋은 모습만 머릿속에 각인될 뿐이다. 좋다면 더 보답하고, 위해주면 된다. 싫든 좋든 나의 말과 행동으로 상대에게 절대 피해를 주지 않아야 한다. 기본적인 요소라고 생각하겠지만, 세상에는 이 기본을 지키지 않는 사람들이 너무 많다.

고생 없이 부자가 되는 방법

그런 건 없다.

태어나면서 부자인 경우를 제외하고, 실행하지 않아도 부자가 되는 일은 없다.

논에 씨를 뿌리지 않으면, 가을에 곡식을 거둘 수 없다.

마찬가지로 실행하지 않으면 돈을 벌 수 없고, 부자가 될 수도 없다.

"가난한 사람은 꿈만 꾸고, 부자는 무조건 행동한다!"

진실은 근면으로 증명된다.

이야기하지 말고 행동하라.

말하지 말고 보여주라.

약속하지 말고 증명하라.

절반으로 줄이는 상속·증여 절세법

신방수 세무사의 절반으로 줄이는 상속·증여 절세법
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2023년 5월

이 세상에서 피할 수 없는 것이 있다면 세금과 죽음이라는 말을 있다.

그런데 상속은 이 두 가지를 동시에 발생시키는 중대한 사건에 해당한다.

축적한 재산이 별도로 없다면 이를 면제하지만, 어느 정도 재산이 생성되었다면 어김없이 이를 거두어간다.

이를 피하고자, 급한 대로 과세망을 피하고자 현금을 무단으로 인출하거나 재산을 숨기는 경우가 허다하다고 한다.

하지만, 한참 뒤 이러한 행위가 발각되면 가산세 등이 추징되고 신고 후 세무조사가 뒤따라올 수 있다는 사실을 주의해야 한다.

도대체 상속세는 얼마가 있어야 걱정을 할까?

이 책에서 명쾌하게 설명하고 있다.

책에서는 예를 들어 쉽게 설명되어 있다.

K씨가 사망했다. K씨가 배우자가 없다면 상속세는?

→ 유산가액이 5억 원을 넘으면 상속세가 나올 수 있다.

L씨가 사망했다. L씨는 배우자가 있다면 상속세는?

→ 유산가액이 10억 원을 넘으면 상속세가 나올 수 있다.

일반인들이 실수하기 쉬운 사례를 들어 설명해보자.

● 상속세와 증여세는 시가로 신고하는 것이 원칙이다.

● 상속세와 증여세는 신고 시 확정되는 것이 아니라, 상속세는 신고기한 후 9개월, 증여세는 6개월 내 결정된다.

● 상속개시일로부터 소급해 10년 간 발생한 증여금액은 상속재산가액에 합산된다.

● 취득세의 과세표준의 경우, 상속은 기준시가로 하나 증여는 시가인정액으로 한다.

● 상속등기를 하지 않으면 소유권 행사를 할 수 없어 재산을 처분할 수 없다.

● 상속이나 증여등기 후에 재산이 변동하면, 변동된 내용에 따라 세금 문제가 추가된다. 예를 들어 신고기한이 끝난 후 지분이 변동하면 증여세 문제가 발생한다.

증여를 위해 절세법도 알아보자.

● 10년 단위로 증여하라.

● 저평가된 재산을 먼저 증여하라.

● 증여 대상을 늘리고 공제금액 이하에서 증여하라.

● 자녀의 능력에 따라 증여하라.

● 부동산을 증여받으면 10년을 보유하라.

● 가족 간 소비대차거래는 인정되지 않을 수 있다.

● 부채상환 시에도 자금출처조사에 대비하라.

● 고령자가 거액의 재산을 처분한 경우에는 자금의 사용처에 대한 증빙을 갖추어라.

● 가족 간의 매매는 증거를 남겨라.

증여라는 것이 참으로 애매한 것이다.

책에서 증여에 대해 주의해야 할 점을 많이 알려준다.

증여라 함은 현금 등의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의해 무상으로 이전하는 것을 말한다.

책에서 사례를 보자.

Q. 남편이 부인에게 매월 생활비를 지급하면 증여세가 될까?

A. 배우자에게 지급하는 생활비는 증여세 과세 대상에서 제외된다. 하지만, 생활비로 소진되지 않고 자산형태로 축적된 금액은 증여세 과세 대상이 된다.

Q. 부모에게 매월 송금되는 생활비는 증여세 과세 대상이 아닐까?

A. 부모에게 소득원이 있다면 증여세 과세될 수 있다.

Q. 생활비는 한도가 있을까?

A. 한도는 없다. 해당 금액을 받아 생활비로 지출했다면 증여세 과세대상에서 제외된다. 하지만, 주식 등에 투자 시에는 증여세가 과세될 수 있다.

Q. 자녀에게 취직기념으로 승용차를 선물하는 경우 증여세 과세 대상일까?

A. 고가의 선물은 사회통념과 거리가 멀다. 해당 금액은 증여로 볼 가능성이 크다.

Q. 자녀에게 혼수용품 구입으로 3000만 원을 입금했다. 이 경우 증여세 과세 문제는?

A. 3000만원 사용처를 입증해야 한다. 만일 입증되지 않으면 증여로 추정된다.

이렇듯 증여 예제만 봐도 참 애매한 부분이 많고, 세금을 어떻게 대해야 할지 정말 어려운 것 같다.

세법도 자주 바뀌고, 내용 자체가 어렵기 때문일 것이다.

세금의 기본 원리를 꽤뚫고 있으면 좋을 것 같은데...

그러면에서 이 책은 상속과 증여에 대한 설명이 쉽게 잘 되어 있어 기본기를 익히기 좋을 거 같다.

열심히 읽어보면 상속과 증여에 대한 전반적인 이해에 도움이 많이 될 것 같다.

확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전편

신방수 세무사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 : 실전 편 - 개정판
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 4월

새 정부에서 부동산 세법을 상당 부분 바꾸었지만 아직까지 제대로 완화가 되지 않고 있다.

이에 부동산 투자하는 것이 쉽지 않은 것이 현실이다.

이러한 배경에 이 책은 일반인이 경매나 매매 등을 통해 투자할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 다루기 위한 책이다.

부동산 투자에 꼭 필요한 세무 문제(취득세, 보유세, 임대소득세, 양도소득세 등)를 모두 다루었다.

신방수님의 책은 개인과 매매사업자, 법인 등의 세제 비교를 통해 자신에게 맞는 사업자 유형을 선택할 수 있도록 항상 도움을 주는 것 같다.

그럼, 부동산 매매업에 대해서 알아보자.

더는 일반 개인으로 투자하기도 힘들고 법인을 세워 투자하는 것도 망설여지는 이유로 부동산 매매업에 관심이 많아지고 있다.

한국표준산업분류표에서 부동산 매매업에 대한 별도 정의하지 않고 '(비)주거용 건물 개발 및 공급업'의 범위에 이를 포함해 정의하고 있다.

주거용 건물 개발 및 공급업의 범위에 대해 다음과 같이 설명한다.

직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양, 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함한다.

국세청의 업종분류는 703011, 703012 로 분류된다.

세법상 부동산 매매업을 살펴보자.

1. 부동산 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 거래를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할 판매하는 경우

실무에서는 사업자등록을 하고 매매업을 영위하는 경우가 일반적이다. 그런데 영리목적의 유무와 상관없이 1과세기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로서 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다.

그러면, 부동산 매매업의 장점과 단점에 대해서 살펴보자.

부동산 매매업의 장점

1. 단기매매 시 세율 적용에 유리하다.

사업소득으로 부과되어 장단기 보유를 불문하고 6~45% 세율이 적용된다.

예를 들어 1년 미만인 주택을 양도했는데 양도차익이 1억 원일 경우 양도세와 종합소득세를 비교하면 다음과 같다.

양도세 = 7,000만원(1억원*70%)

종합소득세 = 1,956만원(1억원*35%-1544만원)

(중과세 대상 주택이 아닌 예시임)

만약 중과세 대상 주택과 토지의 경우는 양도세와 종합소득세 중 많은 세액을 산축세액으로 한다. (단점임)

2. 경비처리에 유리

3. 다른 소득의 결손금 통산에서 유리

4. 사업자의 거주 주택에 대한 양도세 비과에서 유리

종합해보면 아래와 같다.

● 양도세 중과세가 적용되지 않는 상황에서 매매업이 유리하다.

● 단기매매한 경우 → 중과세 적용되지 않는 경우 양도세에 비해 훨씬 저렴하다.

● 이자비용이 많이 들어간 경우 → 이자비용 공제 가능함

● 인건비가 들어간 경우 → 사업관련 종업원의 인건비도 공제 가능함

● 기타 일반관리비가 많이 발생한 경우 → 교통비나 차량비 등도 공제 가능함

● 사업에서 결손금이 있는 경우 → 매매사업소득과 이를 통산 가능함

● 매매사업자의 거주 주택을 양도하고자 하는 경우 → 비과세 가능함

부동산 매매업이 유리한 경우(p104)

그러면, 부동산 매매업의 단점을 살펴보자.

사업소득이 항상 좋은 것만은 아니다.

이런 점들을 잘 구별할 수 있어야 매매업에 대한 활용이 가능하다.

1. 취득세와 보유세가 많다.

일반 개인처럼 취득세와 보유세를 부담해야 한다.

2. 비교과세가 적용되면 매매업의 실익이 없다.

중과세 대상 주택과 토지에 대해서 비교과세가 적용되므로 양도소득과 사업소득의 세금 차이가 없어진다. 중과세되는 양도세로 세금을 내야 하기 때문이다.

3. 매매사업자의 거주용 주택에 대해서 비과세 받기가 힘들어질 수 있다.

부동산 매매업용으로 보유한 재고자산은 거주자의 1세대 1주택 양도세 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되나, 무조건 이를 인정하는 것이 아니라 관할 세무서장이 사실 판단한다. 이는 실무에서 상당히 논란이 되고 있는 것으로 사전에 유의가 필요하다.

4. 85m 초과 주택은 부가가치세가 부과될 수 있다.

매매사업자가 전용면적 85m 초과 주택을 매매하면, 이를 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다. 단만, 이를 임대한 후에 공급한 경우에는 면세재화의 공급으로 보아 부가가치세가 면제된다.

5. 기타 건강보험료 등이 추가될 수 있다

매매소득 외에 근로소득 등이 있으면 소득세가 합산과세된다.

건강보험료가 추가될 수 있다.

장부 작성 등 관리비용이 추가될 수 있다.

사업성 등에 대한 세무조사의 위험성이 있다.

부동산 매매사업자들이 부닥치는 주요 세금제도를 살펴보자.

항상 느끼지만, 부동산 투자는 정말 쉽지 않다.

누가 불로소득이라고 말하는지 봐라.

만약 그렇게 말한다면 그 사람은 투자를 해본 적이 없거나 다른 이유가 있는 사람일 것이다.

부동산 1채라도 자신의 자본으로 사본 사람은 알 것이다.

부동산 투자가 얼마나 어려운지.

세금, 지역분석, 자금운용, 리스크관리 등 할 것이 너무 많다.

그 중 세법을 공부하는 것이 제일 중요하면서 너무 어렵다.

이 책을 통하면 부동산 매매업에 대한 이해도가 높아질 수 있을 것이다.

부동산 매매업을 이해할 수 있다면 개인의 세법, 법인의 세법까지 확장이 가능하리라 믿는다.

철에서 삶을 본다

철에서 삶을 본다 - 국제시장 노점에서 대한제강으로, 오완수 회장의 인생 이야기
오완수 지음 / 아템포 / 2023년 4월

이 책은 부산의 토종기업인 대한제강을 근 60년 동안 경영한 오완수 회장님의 글을 정리한 책이다.

회장님은 평생 대한제강 공장만 보고 살아오셨던 분이다.

그런 한길만 매진하신 회장님의 삶은 개인적 자서전이기도 하지만, 대한제강의 역사이기도 하다.

이 책을 통해 그의 경영철학과 대한제강이 어떻게 60년 동안 지속될 수 있었는지 좋은 귀감이 될 수 있을 것 같다.

회장님은 선대 아버지께서 터를 잡은 부산에서 한 우물만 파며 경영의 정도를 걸으셨던 분이다.

회사를 운영하면서 힘든 고비도 무척 많았지만 결코 권력에 기대거나 삿된 방식으로 해결하려 하지 않았고, 매출이 급감하게 일어날 때도 다른 사업으로 눈을 돌린 적이 없다.

남에게 보여주기 식이나 외양을 부풀리기보다는 내실을 다지시는 분이셨다. 사람들의 말마따나 '종교가 공장'이었던 철저한 현장주의자 오반장이었던 것이다.

30년 넘은 낡은 책상 하나를 바꾸기 보다 동료들과 그의 가족을 위한 대우를 신경 썼던 분이었다.

그가 직원들을 질타하기 보다 경영자의 마인드를 보여주는 말을 들어보자.

자신의 아들에게 이런 말을 했다고 한다.

인마, 모든 사람은 다 재주가 있는 거야.

직원들은 경영자 하기에 달려 있으니 내가 성실하게 일하고 있는지 회사의 기본에 충실하고 모범을 보이는지 자기 자신을 먼저 냉정하게 살핀 뒤에, 직원도 보고 이해하고 아낄 줄 알아야 하는 거야

오완수 회장

회장님은 가족 일은 어머니에게 전적으로 믿고 맡기시고, 회사일에 전념하셨다고 한다.

창업주인 아버지의 강력한 권유와 열 형제 중 맏이로서 역학을 숙명으로 받아들여 자신보다는 어린 형제와 가족을 먼저 건사해야 했고, 회사를 맡고부터는 직원뿐 아니라 그들의 식솔들을 생각하고 챙기신 분이었다.

이런 회장의 배려 속에서 대한제강은 지금까지 성장하고 지속되는 것 같다.

대한제강이 이루어온 모든 성과의 원동역은 조직 구성원들 간의 변함없는 신뢰였다. 회사가 어려울 때 마다 노사가 한마음이 되어 더 열심히 생산과 판매에 매진하면서 어려움을 이겨냈따. 사회적으로 노사대립이 극에 달했던 시기에도 대한제강은 일관되게 협력과 상생의 문화를 가꾸었던 것이다.

이런 문화속에서 성장한 대한제강는 최근 10여 년 사이에 예전과 비교할 수 없는 사상 최대의 경영 성과를 올렸다. 2001년에는 매출액이 1360억 원이었고 이후 매년 매출이 증가해 2005년부터 약 3500억 원 수준을 유지하다가 2008년 부터 매년 약 8000억 원의 매출을 유지할 만큼 급성장했고, 2012년 매출 1조 원을 돌파하는 기업이 되었다.

하지만, 앞으로 전망이 늘 장밋빛인 것은 아니다. 원재료나 부재료 원가가 계속 상승하는 반면, 수익성이 떨어질 수 있고, 장기불황으로 갈 수도 있기 때문이다.

이러한 상황으로 인해 기업을 경영하는 사람들은 더 넓은 안목과 현명한 판단, 조직관리나 위기관리의 능력이 요구된다.

기업가의 삶은 힘겨운 도전의 연속이다. 여러 사람이 도와주기는 하지만, 결국 최종적인 결정을 내리고 그에 대한 책임을 홀로 감당해야 하는 길이 바로 기업가의 길이다.

앞으로의 세상에는 더 많은 도전이 기다리고 있을 것이고, 때로는 뼈아픈 실패의 고통을 감수해야 하는 순간도 있을 수 있다.

사업을 높은 수준으로 끌어올릴 때마다 새로운 도전이 기다리고 있으니, 한시도 마음 편할 날이 없는 것이 기업인의 삶이다.

그가 생각한 죽음을 통해 삶의 가치를 살펴보자. (p210)

나는 지금까지 암으로 두 번이나 큰 수술을 받았다.

그러니 이미 죽음에 대해 나름대로 깨달은 바가 있다.

인명은 하늘에 달린 것이니 사람이 아무리 욕심을 낸다고 되는 일이 아니다.

죽는 날까지 크게 후회할 일이 없도록 열심히 살았으면 그만이다.

사실 얼마나 오래 사는가가 그리 중요한 것은 아니다.

오래 살았다고 해서 꼭 잘 살았다고 말할 수 없고, 그렇지 않다고 못 살았다고 할 수 없다.

삶의 질이 중요하지 양이 중요한 것은 아니기 때문이다.

오히려 왜 사는지, 어떻게 사는 것이 더 의미 있는지는 생각조차 하지 않고, 그저 오래 살아보겠다고 지나치게 자신만 챙기고 호들갑을 떠는 사람을 보면 그리 좋아 보이진 않는다.

그의 돈에 대한 태도도 살펴보자. (p224)

엄밀히 말해 돈 자체는 아무것도 아니다. 돈을 가졌다고 결코 드러내고 자랑삼을 일도 돈이 없다고 무시할 일도 아니다.

돈을 조금 가졌다고 자만하거나 돈이 없다고 스스로 깎아내리는 사람에게는 돈이 따라오지 않는 법이다. 적절한 돈을 가지면 세상에 할 수 있는 좋은 일들이 많아서 좋다. 지금은 내가 가진 돈이 없더라도 내게 필요한 만큼의 돈은 세상 어딘가에 존재한다는 믿음을 잃지 않아야 한다.

사실 내가 부자가 되겠다고 투철한 생각이 있어서 여기까지 오게 된 것은 아니다.

나의 목표는 돈이 아니라 생존이었다.

어떻게든 형제들을 건사하고 처자식을 먹여 살리려는 일념으로 선친이 물려준 사업체를 운영하는 데 몰입하였고, 어려운 시기들을 넘어오는 과정에서 금전적인 보상이 자연히 따라주었던 것이다.

내가 사업가로 성공할 수 있었던 것은 집안과 회사의 모든 식구를 건사해야 한다는 책임감에 따른 노력의 결과였다. 이것이 전부다.

그리고, 그의 인생에 대한 의견도 들어보자. (p253)

우리의 인생은 정답이 없다.

낯선 곳으로 떠나는 여행처럼 내일은 또 어떤 풍경이 우리 앞에 펼쳐질지 모르는 것이 인생이다.

그 여행의 끝은 아무도 모른다.

내게 주어진 오늘에 최선을 다하다 보면 한참의 세월이 흐른 후에야 우리는 인생의 의미를 깨달을 수 있다.

인생에서 정해진 운명이란 것은 없다.

순차는 운명을 이렇게 비유했다.

운명이란 닭장 속에 떨어진 매의 알과 같은 것이다. 스스로 닭처럼 평범하고 무료한 삶을 선택할 수도 있고, 매처럼 힘찬 날갯짓을 하면서 살아갈 수도 있다.

자기 인생이 마음대로 되지 않는 것이 환경이나 다른 사람에게 원인이 있다고 생각하는 것만큼 어리석은 것은 없다.

우리 인생은 오직 스스로에 의해서만 보잘것없어질 수 있다.

그러므로, 우리는 인생의 끝에서 아무런 핑계나 후회가 남지 않도록 살아야 한다.

오늘도 이렇게 책을 통해 많을 것을 배운다.

기업가의 삶이 얼마나 힘든 삶인지 알 수 있었고,

돈과 인생, 기업경영 철학을 조금 더 배울 수 있었다.

더 크래시

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

더 크래시는 한문도 교수님의 신간이다.

한문도 교수님은 연세대학교 부동산학과 초빙교수로 거시경제를 바탕으로 부동산을 분석하시는 듯하고...

하락 쪽에 비중을 두고 계시는 것 같다.

이 책은 부동산 시장의 현황과 전망, 금리와 경제예측을 다룬다.

그래서, 내 집 마련을 원하는 무주택자,

고점일 때 영끌한 1주택자,

폭락 속에서 임대사업을 포기할 수 없는 다주택자 등

각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다.

그럼 이 책을 통해 현재 부동산 시장을 현명하게 대처하고

내 자산을 지키고 불릴 수 있는지

한번 저자의 의견을 살펴보자.

이제부터 3년, 5년 후 집값이 어떻게

될지 한번 예측해 보자.

현재 주택 가격을 부담할 수 있는 유효 수요자가 많을까?

많지 않을 것 같다.

2021년 이미 가격이 임계점을 돌파했다고 말했다.

2022년 상반기 상승장은 이번 사이클의 마지막 불꽃이었다고 생각한다.

이 말은 불꽃이 꺼진다는 것이다.

p95

인천 송도를 비롯한 인천 지역, 안양, 수원, 대구, 서울 노원구 등 단기간에 상당 폭의 하락이 일어난 지역도 많다. 그렇다고 하락이 끝난 것은 아니다. 추가적으로 하락 조정이 더 일어날 가능성이 높다.

그 이유는 다음과 같다.

1. 미국 기준금리 인상 : 2023년 최고 5~5.5% 인상 가능성

2. 미국발 경제침체 시 전 세계 경제침체로 전이

3. 국내 무역적자 심화

4. 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5. 역전세난과 입주물량 증가

p96

책의 4부가 핵심인듯한데...

급락을 기회로, 반드시 성공하는 부동산 투자 법칙을 살펴보자.

결론적으로 경제 호황기와 불황기에 따른 타임 갭, 즉 시간 차를 예측하는 능력을 갖춰야 한다.

호황기와 불황기는 계속 온다.

이게 자본주의의 한계이기도 하다. 전 세계가 이것을 학습했기 때문에 여러 정책과 대안을 내놓지만, 앞으로도 호황기와 불황기가 반복될 것이다.

그리고 기득권층은 이 갭을 이용해서 자산을 불린다.

p243

2008년 글로벌 금융위기 때 미국이 힘들어지니까 나서서 G20을 모아 바젤3 협약을 맺었다는 것이다.

이 협약에서는 금융위기 재발을 막기 위해 은행자본 건전화 방안을 담았다. 자기자본이 없고 상환능력이 없는 고객에게 대출하지 못하도록 자본 규제를 세분화하고 항목별 기준치를 상향 조절했다.

이 협약이 2023년부터 시행되고 있다. 조만간 전세대출도 DSR이 적용될 수도 있을 것이다.

이 말은 앞으로는 예전보다 상승의 폭이 적을 수밖에 없다는 뜻이다.

앞으로 2015년~2022년 부동산 폭등과 같은 시대는 오기 힘들다는 것을 인식하고 부동산 시장에 대처하는 것이 합리적이다.

p244

결국 부동산 투자를 잘하기 위해서는 거시적이고 미시적으로 잘 볼 줄 알아야 한다.

부동산 예측하기 위해 살펴야 하는 것들은 금리, 환율, 경제지표 등은 거시적인 것이 선행적 변수라면 국내 정부의 정책, 분양, 입주물량 등 미시적 요소로 후행적 변수다.

금리가 상승하면 이자가 늘어나고, 이자가 늘어나면 집 살 능력이 줄어든다.

그럼 주택 가격이 안 팔리니까 집값이 하락한다. 이걸 하방 압력이라 한다.

금리가 하락하면 반대로 상방 압력을 받게 된다.

p248

책의 내용을 토대로,

종합해 보면, 현재 부동산 시장은 금리인상 등으로 하방압력이 있으므로 조심스럽게 투자하라는 내용이 주다.

이 책이 나온지 23년 4월에 나왔는데 현재 시장은 실제로 많은 부분 떨어졌고, 앞으로도 예측하기가 힘든 게 사실이다.

시장을 어떻게 보고 이길지 스스로 잘 고민하고 책을 보면 좋을 것 같다.

내 경험상 단순히 예측하는 것은 잘 안 맞는 것 같다.

시간을 길게 두고, 자신의 능력에 맞게 자산을 취득하되,

급등한 자산을 따라가서 사는 것은 위험한 것 같다.

앞으로 시장이 어떻게 될지 궁금한데...

더 크래시의 내용과 비교해보고 맞을지 안맞을지 봐야겠다.