부동산 투자와 경매, 공매 등에 관심이 많았던 저자는 건물주가 되고 싶다는 최공 목표를 가지고 임대업과 가장 유사한 업종 중 고시원, 고시텔 사업을 시작하였다. 이것은 소유 건물이 없어도 임대만으로 운영할 수 있다는 걸 알게 됐고, 운영만 잘한다면 건물주와도 같은 효과를 누릴 수 있겠다는 생각과 시스템만 잘 갖추면 임대업과 가장 유사한 사업이 될 것이라 확신하였다. 현재 1층 전용 입구가 따로 있는 4층 건물에 옥상까지 사용하는 총44실을 보유한 고시원을 직접 운영하고 있다.
고시원에 관심이 많은 사람들을 만나다 보면 다음과 같은 3가지 유형이 있다.
· 취업에서 창업의 길로 선택한 사람
· 경매, 공매에 관심이 많은 사람
· 부동산에 관심이 많은 사람
고시원 창업에 관심을 가지고 준비해서 원장이 되고 시간적, 경제적 자유와 매달 안정적인 현금 흐름을 만들기 위해서는 '시작'을 해야 한다.
하지만, 관심만 갖다가 조금 알아보고 나서 다음 기회에 하기로 방향을 바꾸는 사람이 절반 이상이 된다.
그 이유는 바로 확신이 없고 걱정이 더 크게 다가오기 때문이다.
이 책을 통해 고시원에 대한 정보를 얻고 용기 내어 도전해 보면 좋을 것 같다.
이 책은 아래와 같이 구성되어 있다.
1~2장은 고시원 사업의 향후 비전과 저자의 고시원 창업 도전 계기와 결과
3장은 창업자들이 가장 궁금해하는 점에 대한 답변
4장 저자의 운영 경험
5장 경영자 마인드
고시원의 공급량이 많은데도 블루오션일까?
고시원은 그 자체 수로도 시장에 충분히 많고, 유사업종인 숙박업 쉐어하우스까지 포함한다면 이미 물리적인 양 면에서 레드오션 중의 레드오션이라고 할 것이다. 그러나 저자는 자신 있게 고시원만큼은 여전히 블루오션인 사업 영역이라고 말할 수 있다. 대략적인 4가지 이유 때문이다.
첫째, 고시원은 물리적으로 많아 보이지만, 수요층 대비 여전히 공급이 부족하다. 1인 가구가 증가하고, 젊은 층의 취업난과 목돈을 마련하기 어려운 사람들이 입퇴실이 자유로운 깨끗한 원룸형 고시원을 이용하게 될 것이다.
둘째, 고시원은 진입 장벽이 높다. 우리 머릿속에 심어놓은 고정관념이 매우 크기 때문에 신규 투자의 유입 수요를 가로 막는다. 주변에 개인 사업을 하는 사람은 많아도 고시원을 운영한다는 경우는 드물다.
셋째, 창업에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 없다. 고시원은 권리금이 형성되는 특수물건이다. 고시원만 전문적으로 취급하는 부동산 사무소들이 따로 있으며, 일반 부동산 사무소에서는 매물 자체를 보유하고 있지도 않다. 일반인 입장에서 고시원 매물을 알아보기 힘들 뿐 아니라 창업 정보를 구하기도 힘들다.
넷째, 고시원은 오토 시스템이 가능해 인건비가 들지 않는 사업이다. 고시원은 시스템만 갖춰두면 충분히 오토 운영이 가능하고 혼자서도 할 수 있기 때문에 인건비가 지출되지 않는다. 최저임금이 올라도 이 사업에 타격을 주지 못한다.
30% 수익이 불가능한 고시원은 없다
주변 지인들이 운영하는 고시원을 보면 대개 수익률이 30%를 모두 넘는다. 본인들의 노하우도 있겠지만 주어진 여건에 맞춰 열심히 최선을 다하기 때문이다. 반드시 알아야 할 것은 고시원은 임대업이 아니라, 서비스업이다.
창업했다고 자연스럽게 알아서 방이 차지 않는다ㅏ. 매달 동일한 수익률을 유지하지 않으며, 매달 만실을 보장받는 사업도 아니다.
고시원 창업의 핵심적인 부분 30% 수익을 목표로 하는 것이다. 진입 장벽이 높은 사업인 만큼 속을 들여다보고 장단점을 정확히 파악한다면, 누구든 도전해서 목표를 이루어낼 수 있다.
고시원 매물을 선택하는 3가지 기준
· 거듭 강조해도 부족한 입지
· 큰 공사로 이어질 수 있는 내외부 시설
· 안정된 운영을 위한 적절한 방 크기