[재테크]부동산시장은 참여자들의 심리가 좌우한다

박원갑 박사의 부동산 심리 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2023년 7월

아파트 재테크는 모든 사람이 손쉽게 접근할 수 있는 욕망 달성의 아비투스(habitus, 일정하게 구조화된 개인의 취향이나 성향 체계)가 되었다. 투자만 하면 금방 대박이 터질 것 같았던 아파트는 우리에게 그야말로 ‘욕망의 집어등集魚燈’이었다.

책은 총 6장으로 구성되었는데 1장(부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다)에서는 ‘하우스 푸어’에서 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 우리는 왜 부동산 때문에 행복하지 않은지에 대해 조명하며, 2장(누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라)에서는 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드인 양떼 현상, 행동 감염, 손실 회피, 현상 유지 편향, 처분 효과, 대비 효과, 행동 편향 등을 살펴보고, 3장(남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라)에서는 시장 참여자들이 왜 어처구니없는 속임수인 교묘한 마케팅 전략에 당하는지와 심리적 함정에 빠지지 않을 방법을 제시한다.

이어서 4장(한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?)에서는 ‘이기적 편향’ ‘인지 부조화’ ‘유형화 오류’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘자기중심적 귀인’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상 등을 짚어보고, 5장(부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라)에서는 아파트에서 행복을 찾기 위해서는 변동성이 큰 아파트 가격과 거리를 두라고 조언하며, 6장(부동산도 힐링이 필요한 시대다)에서는 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 자신의 지난 과오를 용서하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말라고 주문한다.

책의 저자 박원갑 박사는 자타가 인정하는 국내 부동산 전문가로, 현장 경험과 부동산 이론을 겸비한 명강사로도 유명하다. 현재 국민은행 부동산수석전문위원, 한국개발연구원 경제정책 자문위원 등으로 활동 중이며 다수의 부동산 관련 도서를 출간했다.

한국 주택시장은 불규칙적으로 찾아오는 외생변수에 의해 주택시장이 큰 소용돌이에 휩싸인다. 타이밍을 재고 미래를 예측하는 일이 때로는 무의미해진다. 많은 사람들이 공급물량이나 정책이 집값을 결정한다고 생각하지만 그런 방법으로 주택시장을 전망하는 것은 위험천만한 일이라는 게 저자의 판단이며, 오히려 시장참여자들의 심리가 크게 좌우한다는 주장을 펼치고 있다.

아파트 재테크

돈을 벌기 위해 아파트를 사고파는 소위 ‘아파트 재테크’를 별 의심없이 많은 투자자들은 추종한다. 사실상 지금껏 집값이 계속 올랐기에 굳이 복잡하게 생각하는 게 오히려 사치였다. 요모조모 따지는 시간에 남들을 모방하거나 시장에 널리 알려진 규칙에 따라 재빨리 행동하는 게 재산을 불리는 데 더욱 효과적이었기 때문이다. 이처럼 ‘아파트 재테크’는 누구나 손쉽게 접근할 수 있는 욕망 달성의 도구였던 셈이다.

아파트 투자에 있어서 가장 유명한 말이 ‘강남 불패신화’이다. 서울 강남 집값은 내려가지 않는다는 뜻인데, 이는 가격이 오를 때에만 신화로서 가치를 지니는 것이다. 사실상 강남 부동산도 투기 수요에 의해 가격에 거품이 많이 낀다면 충격 발생시 마치 바닷가 모래성처럼 쉽게 무너질 수도 있는 위험성을 내포하고 있다.

그래서 집을 사고파는 타이밍이 중요하다. 하지만 언제 사고팔지에 대한 질문은 통상 대도시에 한정되는 말이다. 강원도나 경상도 산골짜기 집을 사고팔 때는 마켓 타이밍이 필요하지 않다. 왜냐하면 웰빙 목적으로 물좋고 산좋은 전망 좋은 곳에 거처를 마련하려는 사람은 타이밍을 묻지 않는다. 단지 필요성에 따라 움직이기 때문이다.

아파트 때문에 불행한가? 혹시 아파트 가격을 종교처럼 숭배하기 때문일까? 최근에 사회적인 문제로 이슈화되고 있는 ‘영끌 푸어’ 문제도 아파트 가격 상승만을 기도하는 인디언 기우제식 부동산 투자의 후유증이 아닐까 싶다. 아파트 가격에만 올인하는 삶은 가격 하락시 모든 것을 잃는 상실감과 허탈감에 빠질 수밖에 없다.

심리적 편향

부동산시장을 이해하기 위해서는 겉으로 드러나는 현상에 일희일비하지 않고 여러 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다. 부동산 가격은 장기적으로 인구, 구매력, 공급 등 변수에 따라 움직임이 달라진다. 그런데 단기적으로는 심리의 영향이 절대적이다. 즉 심리는 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수가 된다.

이 세상은 충동과 광기, 편견이 지배한다. 이성보다는 비이성, 그리고 합리성보다는 비합리성에 의해 움직이는 곳이 바로 심리의 세계다. 부동산 가격이 단기적으로 출렁이는 건 매도자와 매수자의 심리 게임의 결과이다. 가격이 내재가치를 넘어 폭등 또는 폭락하는 주된 요인은 그 무엇보다 심리적 문제가 크게 작용한다.

투기하려면 누군가는 내가 산 부동산을 다시 사줘야 한다. 투기는 환금성을 전제로 이뤄지는 베팅 행위다. 나보다 똑똑한 사람들만 있다고 생각하면 투기에 뛰어들기 힘들다. 그래서 투기는 나보다 ‘더 큰 바보’를 찾는 과정인지도 모른다.

광기는 비정상적인 상황에서 어떤 계기로 한 사람에 그치지 않고 집단화되었을 때 강하게 분출되고 후유증을 낳는다. 극단적인 이기심과 맹신이 집단적인 형태로 나타날 때 미친 바람(광풍)이 된다.

양떼 현상(무리 짓기)은 시장에 참여하고 있는 사람들이 서로 모방하면서 하나의 집단적인 경향을 보일 때 나타나는 현상이다. 이런 현상이 지속해서 나타나면 자연스럽게 사장 참여자들은 집단 사고화 경향으로 이어진다. 무리 짓기는 투기 거품과 폭락이라는 극단적인 결과를 초래하기도 한다.

부동산 시장을 움직이는 심리 코드

부동산시장은 오해와 편견이 가득 차 있는 심리적 공간이다. 시장은 단기적으로 사실보다는 억측과 풍문에 더 출렁인다. ‘소문에 사서 뉴스에 팔라’는 격언은 시장이 뉴스보다 소문에 의해서 움직인다는 것을 방증한다.

우리 동네가 최고야

나중에 후회할까봐 못 팔겠어요

‘답정너’(답은 정해져 있으니 너는 대답만 해) 심리

행동 편향(무슨 일이든 저질러야 하는 충동)

불확실성이 호환마마보다 더 무서워

경제학 박사도 사기 덫에 걸려든다

속임수에 걸려드는 것은 단기간에 큰 이익을 얻으려는 대박 심리, 타인의 언행에 대한 긍정적인 믿음 등이 한몫할 것이다. 하지만 본질을 말하자면, 속임수 수법이 교묘한 데다 인간 심리의 취약한 영역을 능수능란하게 건드리기 때문에 누구라도 걸려들기 쉽다.

미국의 공인 사기 조사관 파멜라 마이어는 “인간이 진실과 거짓을 구별하는 확률은 겨우 54%에 불과하다”라고 했다. 그는 인간의 구별 능력이 낮은 이유는 거짓이라는 분명한 증거가 없는 한 진실로 믿고 싶어 하는 ‘진실 편향’ 때문이라고 말했다.

또 책은 잘 맞지도 않는 전망을 팔아먹는 사람을 경계하라고 당부한다.

한 길 사람 속은 모른다

“열 길 물 속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다”라는 속담처럼 사람의 마음을 이해하는 것은 쉬운 일이 아니다. 우리나라 사람들은 어지간히 친한 사이가 아니고서는 속내를 쉽사리 드러내지 않아 더욱 그렇다. 부동산시장은 가끔 마법 없이는 이해하기 힘들 때가 많다. 워낙 부동산을 둘러싼 인간의 심리가 겉 따로 속 따로인 데다 눈치, 체면, 불안 등이 뒤섞여 드러나기 때문이다.

겉으로 한 굳건한 약속만 믿었다가는 나중에 낭패를 당하기 일쑤다. 처음에는 이타적으로 행동하다가도 상황이 바뀌면 금세 이기적으로 태도를 바꾼다. 몰랐던 부동산 정보를 알게 되면 되레 마음이 더 불안해지기도 한다. 한마디로 부동산시장은 복잡한 심리 전장이다.

투자 실패에 대한 힐링 과정

이밖에도 가격 변동성이 큰 아파트에서 행복을 찾기 위해선 집값과는 일정한 거리를 둬야 하므로 부동산을 대하는 자세부터 바꾸라고 조언한다. 마지막으로 힐링 과정이 필요하다는 처방에선 깊은 공감을 느끼게 한다. 즉 부동산 투자 실패의 아픔을 딛고 일어서려면 스스로의 잘못을 용서하는 과정이 반드시 필요하다.

한 번 투자에 실패했다고 인생의 낙오자는 아니다. ‘영끌 푸어’라면 집 투자라는 단일 사건에서 실패한 것이지 인생까지 실패한 것은 아니다. 그 사건에만 후회하고 반성하고 그쳐라. 내 인생까지 공격하지 말라. 그 사건과 내 인생을 분리해라. 자기 비하로 이어지지 않도록 하자.

부동산시장의 변동성은 불안 심리에 비례한다

부동산시장은 여러 변수들의 합주곡이다. 그래서 요즘엔 실물경기나 공급량 같은 변수만으로 흐름을 진단하기 어려워졌다. 시장참여자의 심리에 의해 비이성적인 모습까지 자주 보인다. 참여자들의 불안 심리를 건드라면 전혀 엉뚱한 방향으로 움직인다. 부동산 시장을 제대로 읽으려면 심리 분석이 매우 중요해졌다.

#북유럽 #부동산심리수업 #박원갑 #메이트북스 #아파트재테크

★출판사에서 제공한 도서를 읽고 작성한 리뷰입니다.

[건강] 장 혁명 - 깨끗한 장이 병을 치유한다

제2의 뇌 장 혁명 - 깨끗한 장이 병을 치유한다 ㅣ 100세 건강 2
김나영 지음 / 국일미디어(국일출판사) / 2023년 6월

장내세균은 제6의 장기라고 불릴 정도로 중요해졌다. 장내세균은 우리 인간의 친구이자 적으로 간주되고 있으며 우리 인체가 이들을 어떻게 조절하느냐에 따라 장내세균은 우리의 건강에 도움을 주기도 하고 우리를 코너에 몰 수도 있음이 분명해졌다. 결국 우리에게는 장내세귬에 대한 지식이 매우 필수적이며 본인의 장내 상황을 잘 파악하여 내 몸에 맞는 식생활을 해야 한다. - ‘프롤로그’ 중에서

총 9부로 구성된 이 책은 국내 대장암 명의名醫 김나영 서울대학교 의과대학 교수가 전하는 100세 건강의 비밀을 담고 있다. 우리들의 소화 장기 중 대장에는 38조나 되는 세균이 살면서 전신 면역에 깊이 관여하고 지휘자 역할을 하는데, 불균형에 빠진 장내세균은 우리를 질병으로 이끈다는 설명이다.

장腸이 중요한 이유

매일 밥을 먹고 살아가는 우리들은 본능적으로 장이 중요함을 안다. 장이 좋지 않으면 각종 질병이 발생한다. 이처럼 장의 건강은 우리 몸 전체의 건강과 직결되는 셈이다. 먼저 장 건강이 왜 중요한지를 살펴보자.

첫째, 장은 음식물의 소화와 흡수를 책임진다. 그래서 장의 길이는 약 7.5~8.5미터에 달할 정도로 길다. 소화란 섭취한 음식물을 분해하여 흡수하기 쉬운 형태로 변화시키는 과정이다. 흡수란 소화에 의해 만들어진 영양소들을 주로 소장의 융모판을 통해 체내로 빨아들이는 과정이다. 따라서 소화에 문제가 있다면 이는 위와 장 자체의 기능에 이상이 생겼다는 신호이다. 또 흡수에 문제가 생길 경우 인체에 영양소가 제대로 공급되지 않으므로 인체가 약해지는 원인이 되며, 심할 경우 각종 질병을 일으키는 원인이 되기도 한다.

둘째, 장은 우리 몸의 찌꺼기를 배설하는 기관이다. 음식을 섭취하면 필요한 영양소는 흡수하고 나머지 찌꺼기는 배출한다. 이를 배설이라고 한다. 매일 이루어지는 소·대변이 바로 그것이다. 배설이 원활하게 이루어지지 않으면 찌꺼기가 쌓여 부패하면서 독소로 작용해 각종 질병을 일으키는 원인이 된다.

셋째, 장은 인체의 면역력과 깊은 관계가 있다. 면역 시스템에서 가장 중요한 것은 면역세포인데 인체에 침투한 세균이나 바이러스를 무력화시키는 역할을 한다. 그런데, 면역세포는 장에 가장 많이 집중되어 있다.

장 질환의 종류

변비와 설사, 복통

팽만감과 복부팽만(헛배)

장염, 식중독 등 염증성 질환

기능성 위장관 질환

과민성장증후군

대장 용종과 선종, 대장암(대장내시경 검사 권장)

성차의학(성별차이를 연구하는 의학)

남녀는 각 질환의 증상이 다르게 나타나는 경우가 많고 또 치료에 대한 반응도 다른 경우가 많다. 이를 잘 활용해서 좀 더 디테일하게 진단하고 치료방향을 달리하자는 새로운 흐름이다. 하지만 한국에는 아직 보편화되지 않았다.

이는 각각의 서로 다른 성호르몬이나 유전적 성향이 질병에 영향을 주거나 또 서로 다른 사회문화적 여건이 질병에 영향을 주기 때문에 나타나는 현상이다. 특히 기능성 소화불량증이나 과민성장증후군과 같은 기능성 위장관 질환들은 스트레스에 의해 발생되는 경향이 높기 때문에 젠더에 대한 고려가 더욱 필요하다.

의학계는 성차의학에 대한 연구로 심근경색, 심부전, 자가면역질환, 우울증, 갑상선 질환, 당뇨병… 등 많은 분야에서 남녀 간에 차이가 있음을 발견하였고 이를 의학 현장에 적용하여 많은 성과를 거두기도 했다.

대부분의 질환은 장 건강과 관련 있다

장 질환이 만병의 근원이라는 말이 있다. 외부 음식물 유입에 의한 것이든 장내세균이 만든 독성이든 간에 장에 독소가 생긴다면 제일 먼저 장벽의 손상을 떠올리게 된다. 독소가 장벽세포에 손상을 가하기 시작하면 저항인자가 가동한다. 이때 독소가 월등히 힘이 세면 장벽에 손상이 발생한다.

장에서 출발한 독소와 염증물질이 호흡기를 침범하면 천식, 비염, 호흡곤란 등의 증상을 일으킬 수 있다. 또한 독소와 염증물질이 혈관의 죽상경화를 유발하여 협심증과 심근경색, 뇌졸중, 말초혈관 질환 등 다양한 심혈관계 합병증을 유발할 수 있고, 심비대와 심근섬유화를 유발하여 심부전 위험을 증가시킬 수 있음이 밝혀지고 있다. 장 질환이 만병의 근원이라는 말이 나온 이유가 점점 그 근거를 찾고 있는 것으로 보인다.

장내세균이 면역에도 관계한다

소장과 대장에는 무게 약 1kg 정도의 38~ 100조 마라에 달하는 세균이 살고 있다고 한다. 장내세균의 숫자에 관해선 다양한 보고가 있는데 대체로 우리 신체세포 수보다 많으며 여성이 남성보다 신체세포 대비 장내세균의 비율이 높다고 알려진다. 사람의 장에는 유익균, 유해균, 중립균 등 3가지 장내세균이 살고있다.

건강전문가들은 유익과 유해의 비율이 매우 중요하다고 강조한다. 건강한 사람의 장은 유익균과 유해균의 비율이 약 8대 2의 비율을 형성한다고 말한다. 한편, 한국인의 평균 비율은 63(유익)대 37(유해) 정도이므로 개선이 필요하다고 주장한다.

원래 인체는 세균이 몸 속에 들어오면 면역시스템이 즉각 작동, 염증반응을 일으킨다. 그런데, 장 속에 살고있는 이 세균에 대해선 왜 면역반응을 일으키지 않는지 궁금하지 않을 수 없다. 이에 대한 연구가 있었다. 캘리포니아공대 생물학과 사르키스 매즈매니안 교수는 박테로이디즈 프라질리스균이 내장의 면역시스템과 긴밀한 교류를 하고 있다는 사실을 밝혀냈다.

첫째, 장내세균에 의해 생성되는 대사물질에 의한 면역조절

둘째, 장내세균에 존재하는 병원체 관련 분자 패턴에 의한 영향

장은 제2의 뇌

건강한 장의 상태는 내장신경계에도 영향을 미친다. 장이 건강하면 장의 자율신경계 역시 정상적으로 잘 작동하게 된다. 장의 운동을 원활히 잘할 수 있도록 하고 또 각종 소화효소의 분비도 잘 이루어지게 하여 소화와 흡수는 물론 배설까지 부드럽게 이어지도록 해준다. 뿐만 아니라 각종 인체와 정신작용에 관여하는 신경전달물질들의 분비도 원활히 이루어지게 하여 좋은 몸 상태에서 건강한 정신으로 잘 지내게 해준다. 장 건강 하나가 이토록 여러 방면에서 중요한 역할을 해내고 있는 것이다.

장 건강이 나빠지면 장의 자율신경계도 삐걱거리게 된다. 장의 자율신경계에 문제가 생기면 장운동은 물론 소화효소의 분비에도 문제를 일으킨다. 이로 인해 각종 소화불량 등의 장 질환이 발생하게 된다. 어디 이뿐인가, 장에서 분비되는 각종 신경전달물질의 분비에도 문제를 일으켜 정신 건강에도 피해를 주게 된다. 따라서 우리는 평소 장 건강을 잘 챙기기 위해 무엇보다 노력해야 한다.

장 건강을 지키는 올바른 습관

건강기능식품 섭취(습관1위), 나머지 순위는 아래와 같다.

장 건강습관만 잘 지켜도 장 건강은 충분히 지킬 수 있다. 그럼에도 잘 지켜지지 않는 것은 이를 지키기가 너무 힘들고 반면에 안 좋은 습관은 너무 쉽게 하기 때문이다. 예를 들어, 맛있는 음식을 앞에 두고 과식하지 않기가 얼마나 어려운가. 습관을 바꾸기 위해서는 현실의 자신을 인식하고 굳은 결심으로 나가는 수밖에 없다.

#북유럽 #제2의뇌장혁명 #김나영 #국일미디어 #건강도서

★출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.

[경제경영/재무설계] 돈의 흐름을 주도하는 삶

돈의 시그널을 읽어라 - 돈 걱정 없는 삶을 위한 기본서
최재경 지음 / 라온북 / 2023년 7월

사람들은 모두 행복할 권리가 있다. 이를 위해서는 소유와 욕구의 적절한 균형이 필수다. 그리고 이 둘이 적절히 균형을 이루었을 때, 우리는 행복한 삶이 가능하다. 심각한 경제적 위기 없이 삶을 살고 안정된 노후를 맞이하는 일은 불가능한 일이 아니다. 제대로 준비하고 대비한다면 누구나 100세 시대를 살아가는 동안 특별한 경제적 위기 없이 통제 가능한 삶을 살 수 있다. - ‘프롤로그’ 중에서

저자 최재경 박사는 국제공인재무설계사로 다양한 현장에서 현명한 돈 관리 방법을 조언하고 금융교육과 재무상담을 진행하는 ‘재무주치의’로 활동하고 있다. 23년 동안 외국계 무역회사에서 미국 백화점 등으로 의류 수출 업무를 담당했는데, 우연히 재무설계 상담을 받다가 이 일이 좋아서 재무설계사로 전직했다.

“내 돈이 보내는 신호를 포착하라!”

책은 총 6개 장으로 구성되어 있다. <1장>(돈과 나의 이야기)에서는 돈에 대해 자신이 가진 사고방식과 재무적 자유에 대해 살펴보며, <2장>(수입과 지출관리)에서는 돈 관리의 중요성을 설명하고, <3장>(저축과 투자)에서는 돈을 모으는 방법과 그 실천 계획의 수립에 관해 조언한다.

이어서 <4장>(부채관리)에서는 돈 관리 측면에서의 ‘신용’의 중요성을 살펴보며, <5장>(보험)에서는 생활 속의 다양한 위험들과 어떻게 위험관리를 해야 하는지를 소개하고, 마지막으로 <6장>(노후준비)에서는 100세 시대에 걸맞는 노후준비의 계획과 실천에 대해 살펴본다.

책의 전체 내용을 짧은 리뷰에 모두 담을 수 없기에 일반적인 재무설계 측면에서 누구에게나 유익하다고 판단되면서 특히 나에게 무척 인상적이었던 내용들을 추려서 이를 중심으로 요약해보려 한다.

경제적 자유

우리들 대부분은 돈으로부터 자유로워지길 바란다. 흔히 이를 ‘경제적 자유’라고 말하는데 저자 또한 이를 중요하게 다루고 있다. 돈은 우리들의 삶에 있어서 필수불가결한 존재인 만큼 우리 삶에 중요한 역할을 한다. 지나칠 정도로 돈이 부족하면 삶의 질도 저하되고 심지어 자신의 자존감에도 악영향을 미치게 된다.

반면에 돈은 우리에게 안정감과 자유로움을 제공할 수도 있다. 충분한 돈은 삶의 기본적 요소인 의식주를 무리없이 감당할 수 있으므로 이에 대한 스트레스도 줄여주고, 나아가 여행, 교육, 스포츠 등 개인적 취미는 물론이고 인간관계의 형성에도 무척 도움을 준다. 때문에 우리 모두는 경제적 자유를 꿈꾼다. 이를 위해 저자는 10가지 원칙과 기준을 제안한다.

수입보다 지출이 적어야 한다.

재무목표 수립을 생활화한다.

예산을 세워서 지출한다.

비상예비자금을 준비한다.

빚을 갚는다.

장기 재무계획을 세운다.

미래에 대비하여 저축과 투자를 실천한다.

다양한 자산을 보유한다.

위험관리를 한다.

꾸준한 기부활동을 한다.

생애주기 동안 돈 걱정 없이 웰빙 라이프를 추구하려면 돈 관리가 매우 중요해진다. 개개인의 생애주기별 재정 상태는 적자와 흑자 구간이 있을 것이다. 흑자란 지출보다 소득이 많은 상태이며, 적자란 반대의 경우를 말한다. 따라서 이런 굴곡을 감안하여 장기적 목표로 재정정태를 관리해야 한다.

위 도표에서 보듯이 경제적 생애주기는 ‘적자→흑자→적자’라는 단계를 거쳐가고 있음을 보여준다. 갈수록 평균수명이 길어지는 현상에 발맞추어 소득 활동도 연장해야 할 필요성이 대두된다. 하지만 건강이 뒷받침되지 못하면 하고 싶어도 소득 활동을 유지하기 어렵다. 이에 돈 관리의 중요성을 강조하는 것만으로는 부족한 셈이다.

돈 관리의 출발은 소득이 아니라 지출 관리이다

이 대목에서 통제가능성이라는 문제가 등장한다. 성년 이후에 꾸준한 흑자인생을 누리려면 꼼꼼한 자금관리가 필요하며, 특히 지출관리에 있어서 더욱 세심한 노력이 요구된다. 왜냐하면 소득은 많이 벌겠다는 의욕이나 욕심만으로 해결되는 게 아니지만 지출은 자신의 의지대로 통제가 가능하기 때문이다. 이를 효과적으로 관리하기 위해 저자는 수입통장, 생활비통장, 비상자금통장 등 3개의 통장으로 구분하라고 조언한다.

수입통장~ 매월 수입액 확인하고 저축과 투자를 자동이체

생활비통장~ 지출예산 범위내에서 살아가기

비상자금통장~ 잔액 변동상황을 점검, 감소분 충원계획 수립

‘우리의 호주머니를 언제 열어야 할지를 결정하는 것은 기업의 마케팅에 의해서가 아닌 나 스스로 결정해야 하는 것이다’(97쪽)

합리적 소비를 위한 의사결정 3단계(예, 차량구매)

문제인식~ 어떤 차종을 구매할지, 예산은 얼마인지 등 고민

정보수집과 대안선택~ 자동차 정보 수집과 대안의 비교분석

평가와 선택~ 우선순위와 예산을 고려해 차종을 선택

저축과 투자

재무설계사인 저자는 우리들에게 미래 상황의 대비를 위해 저축과 투자를 꾸준히 해야 하므로 개개인의 소득이 입금되는 ‘수입통장’에 자동이체까지 해놓으라고 한다. 말하지면 고정지출, 변동지출과 더불어 3대 지출 중 하나이다. 처음엔 미약하지만 나중은 창대하리라는 성경 귀절처럼 소득이 발생하는 젊은 시절부터 시작한다면 노후에는 분명 큰 도움이 된다.

현재의 1만 원과 삼사십년 후의 1만 원의 가치가 동일할까? 같다고 답할 어리석은 사람은 없을 것이다. 물가가 지속적으로 상승하기 때문에 돈의 가치는 갈수록 구매력 저하로 나타난다. 나의 지난 경험에 비추어볼 때 공복을 달래주던 냄비라면 한 그릇이 1천원 정도였는데 지금은 그 가격에 어림도 없다.

저축과 투자의 차이는 무엇일까?

돈을 늘리려는 광의적인 개념으로 볼 때 투자도 저축의 한 방법이긴 하지만 구체적으로 살펴보면 확연히 차이가 난다. 즉 저축은 원금과 이자가 보장되지만(예금자보호제도에 의거 1인당 5천만원까지는 보호됨) 반면 투자는 이같은 보장성이 없다. 대신에 수익률이 높다는 장점을 어필하며 ‘하이 리스크, 하이 일드(리턴)’라는 말로 포장하고 있다.

또 투자기한이란 측면에서 둘은 처한 상황이 다르다. 저축의 경우는 상품 선택 시 투자기한(예금만기일)이 대부분 정해진다. 하지만 투자의 경우는 시장의 변동성으로 인해 그 기한이 한없이 늘어날 수도 있다. 참고로 연구결과에 따르면 장기투자가 손실 발생을 최소화할 가능성이 높다고 한다.

투자에 실패하지 않으려면 절대로 빚내서 투자하지 말아야 한다. 흔히 레버리지 효과라는 달콤한 유혹에 빠져 과감하게 ‘빚투’에 나섰다가 크게 낭패를 보는 경우가 왕왕 있다. 한 예로 연봉이 비교적 높은 직장인들은 공모주 붐이 불 때 마이너스 통장 대출(통상 1억 원 한도)을 적극 활용해 공모주에 맥시멈 배팅을 했다가 시세가 오르기는커녕 공모가 이하로 하락해서 큰 손실을 보기도 했다. 그렇다. 안전성과 수익성은 결코 정비례하지 않는다는 점을 명심해야 한다.

이밖에도 책은 개인 신용도 테스트, 위험관리 체크리스트, 100세 시대에 걸맞는 노후준비 등에 대한 설명이 차례로 이어진다. 이는 결국 웰빙 라이프의 추구를 위해 꼭 필요한 부채 및 신용관리와 보험(특히, 민영보험), 노후준비 연금과 복지제도 등에 관한 내용으로 꼼꼼하게 읽어보길 권하고 싶다.

#경제경영 #재무설계 #노후준비 #돈의시그널을읽어라 #최재경 #라온북

서평카페 북유럽을 통해 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.

[재테크] 소액 부동산 투자법

1천만 원 부동산 투자
제승욱 지음 / 원앤원북스 / 2023년 7월

아직도 부동산 투자를 하는 사람보다 하지 않는 사람이 훨씬 많다. 그 이유는 무엇일까? 이유를 물으면 대부분 부자는 되고 싶은데 두렵다고 답한다. 왜 두려움이 앞설까? 지금 사도 될지, 언제 사야 할지 확신이 없어서라고 말한다. 그렇다. 일반적으로 투자 경험이 없는 사람은 ‘부동산 투자’라고 하면 두려움부터 느낀다. 그래서 필자는 여러분에게 소액 부동산 투자를 권한다. - ‘서문’ 중에서

필자는 30대 초반에 부동산을 처음 소유한 이래 40대 중반인 현재까지 꾸준하게 부동산에 투자하고 있다고 한다. 그는 첫 투자를 실행하지 못했거나 또 실패했다면 더 이상 부동산 투자를 할 수 있었을지 장담 못할 거라고 소회를 밝힌다. 뭐든지 첫 경험이 중요하고, 이 결과에 따라 방향이 결정된다는 점을 느낄 수 있다.

책은 총 5장으로 구성되어 1장(부자는 부동산이 대신 일한다)에서는 소액 부동산 투자 사례의 소개를, 2장(소액 부동산 투자로 미래를 바꿔라)에서는 소액 부동산 투자의 장점을, 3장(어디에 투자할 것인가?)에서는 투자 노하우와 물건 분석 노하우를 살펴본다.

이어서 4장(어떻게 투자할 것인가?)에서는 소액 부동산 투자자를 위한 마인드셋, 3·2·1법칙, 앱 활용 등 저자의 노하우를 소개하며 마지막으로 5장(언제 사고팔 것인가?)에서는 매수·매도와 관련한 포인트들과 부동산 사이클에 대해 알아본다.

투자의 시작

대개는 부동산 투자에 나서려면 큰 돈이 있어야 된다고 생각한다. 하지만 필자는 그렇지 않다고 강조한다. 예를 들어, 시세 5억 원 아파트를 투자할 때 전세가가 4억 원이라면 1억 원만으로도 매입할 수 있으며, 향후 시세가 7억 원까지 상승한다면 2억 원을 벌 수 있다는 설명이다. 물론 여기엔 높은 전세가율, 향후 상승가능성 등같은 몇 가지 전제 사항이 충족돼야 한다.

필자의 첫 투자 사례는 ‘다가구주택’이었다. 통상 이런 주택엔 여러 가구들이 전세, 반전세, 월세 등의 형태로 거주한다. 2년마다 전세가가 상승하는 분위기를 틈타 3층짜리 다가구주택의 주인장이 되었던 것이다. 이같은 사례에서 배울 점은 투자 실행에 나설 수 있는 ‘종잣돈이 반드시 필요하다’는 것과 ‘실행할 수 있는 용기’이다.

소액 부동산 투자의 장점

부동산 경기에 일희일비하지 않는다

적은 돈으로 투자할 수 있다

실패 확률이 낮다

세금이 적다

사회초년생이나 초보투자자도 투자 가능하다

과거 부자들은 대부분 부동산을 통해 부富를 축적했다. 마이홈을 마련해 주거 안정감을 누리면서 추가로 부동산 투자를 통해 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡았던 것이다. 즉 전세를 안고 매입한 아파트가 폭등해서 돈 벌고, 임대 목적으로 사둔 오래된 빌라는 재개발로 인해 큰 돈을 벌었다. 그렇다. 부동산은 잠을 자지 않는다. 잠든 동안에도 나를 위해서 돈을 벌어다 준다.

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” - 워런 버핏

부동산 가격의 근본

이는 학창시절 배웠던 수요와 공급의 이론을 연상하면 된다. 물건의 가격은 수요와 공급에 의해서 즉 수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 지점에서 가격이 결정된다. 공급량이 줄어들면 가격이 상승하고, 반대로 늘어나면 가격이 하락한다.

핵심은 입주물량!!

마찬가지다. 부동산 가격도 여기에 핵심이 있다. 수요는 대체로 고정적이다. 재개발·재건축으로 인한 이주 현상이나 신도시 개발에 의한 신규 입주 사유가 발생하지 않는 한, 부동산의 수요는 해당 지역의 인구수로 결정된다. 또 인구가 100만 명인 도시와 10만 명인 도시는 당연히 차이 나므로 부동산 가격은 공급량에 따라 결정된다는 점도 알아야 한다.

투자 대상지 선정

모든 부동산은 입지가 생명이다. 상가, 토지, 주택, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모든 부동산의 가치는 입지가 80% 좌우한다. 예를 들어, 아무리 인기 좋은 브랜드일지라도 서울 강남 지하철역 인근 아파트와 자연경관은 좋지만 교통이 불편한 청학동 아파트 중 어느 입지를 선호하겠는가. 또 주변보다 시세가 싸다한들 입지가 나쁘면 무슨 소용 있겠는가 말이다.

특히, 우리들의 주요 관심사는 소액 부동산 투자이므로 교통 입지는 반드시 점검해야 한다. 인근에 버스 정류장의 유무도 중요하나 무엇보다 도보 10분 이내에 지하철역이 있는지, 현재 없지만 조만간 개통될 노선과 인근역이 있는지는 제 1순위 입지 조건임을 명심하자. 입지는 바로 가격에도 영향을 미친다.

1급지를 이길 2~3급지는 없다!!

실거주 목적이든 월세수입을 고려한 투자 목적이든 간에 아파트(오피스텔, 빌라)를 매입할 때는 무조건 입지 조건을 따져봐야 한다. 아파트 등 부동산의 시세가 아무리 쌀지라도 입지가 나쁘면 투자를 반드시 재고해야 한다. 왜냐하면 비록 소액 투자일지라도 가격이 상승하지 않는다면 이는 실패한 투자이기 때문이다.

투자의 실제(옥석 가리기)

아파트 분양권 중에 소액 부동산 투자자라면 유심히 살펴봐야 하는 것이 있다. 바로 미분양 아파트다. 먼저 왜 미분양이 되었는지 살펴봐야 한다. 고高분양가 또는 나쁜 입지라면 투자하지 않는 게 좋다. ‘싼 게 비지떡’이란 말도 있지 않은가.

하지만 아파트도 싸이클이 있다. 경기에 민감하게 움직다는 말이다. 따라서, 분양 시점이 나빠서 미분양된 케이스가 있으므로 분양가보다 할인된 가격으로 회사보유분을 판다면 ‘줍줍’해도 좋을 것 같다. ‘무덤 위에 장미꽃이 핀다’는 유명한 투자 속담처럼, 의외로 ‘미분양 줍줍’이 효자 노릇을 하는 경우가 많다.

산이 높으면 골이 깊다

지금껏 역대 정권의 부동산 정책이 오히려 시장을 역행한 경우도 있었다. 특히, 문재인 정권은 최악이었다. 규제 일변도의 정책을 그것도 심하게 자주 변경함에 따라 수많은 부동산 수요자들에게 혼선을 제공했다. 국민들을 위한 정책이 아니라 국민들과 싸우는 정책이었던 셈이다. 이에 대한 과실은 반드시 그 책임을 져야 할 것이다.

하락 신호

아파트 청약 경쟁률 하락

미분양 물량의 적체

입주 물량의 지속적 증가

아파트 거래량 감소

전세가격의 하락

부동산에 대해 그간의 정권별 진단과 해법은 달랐지만 하나만은 분명했다. 수요와 공급을 거스르는 규제 정책은 되레 상황을 악화시킨다는 점이다. 특히, 집값은 정부의 부동산 정책에도 영향을 받지만 근본적인 가격 변동은 수요와 공급에 의해 결정된다.

즉 아파트 공급물량이 많아지면 전세가격이 떨어지면서 덩달아 매매가격도 영향을 받을 수밖에 없다. 물량이 쏟아져 나올 경우 당연히 가격이 하락한다. 이런 상황에선 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아서 시장은 급격히 위축된다. 결코 정책이 시장을 이기지 못한다.

#재테크 #부동산투자 #1천만원부동산투자 #소액부동산투자법 #제승욱 #원앤원북스

전설적인 펀드매니저 피터 린치 이야기

전설로 떠나는 월가의 영웅 - 주식투자에서 상식으로 성공하는 법, 2021 최신개정판
피터 린치.존 로스차일드 지음, 이건 옮김, 홍진채 감수 / 국일증권경제연구소 / 2021년 7월

내가 피델리티 마젤란 펀드를 운용한 12년 동안 펀드의 주당 순자산가치가 20배 넘게 올랐는데, 이는 거의 알려지지 않은 비인기 종목을 내가 찾아낸 다음 손수 조사할 수 있었기 때문이다. 나는 어느 투자자든지 똑같은 방법을 써서 이득을 얻을 수 있다고 확신한다. 전문 투자자를 앞지르는 일은 생각만큼 어렵지가 않다. 전문 투자자라고 다 똑똑한 것은 아니기 때문이다. - ‘도입’ 중에서

피델리티 마젤란 펀드를 운용한 펀드 매니저는 이제 월스트리트를 은퇴한 피터 린치이다. 그는 마젤란펀드를 13년 간 운용하여 천문학적 수익률(펀드 규모를 660배 성장시킴)을 달성한 살아있는 전설이 되었다. 한창 전성기인 47세에 은퇴를 선언, ‘박수칠 때 떠나라’는 말을 몸소 보였다.

나는 이 책 <월가의 영웅>에 대해 애증愛憎이 크다. IMF 사태로 인해 임원으로 재직하던 상장기업이 법정관리 신청을 함에 따라 본격적인 오너 경영비리의 수사와 함께 그룹사의 자금을 총괄하던 나는 검찰로부터 파면조치를 받게 되어 졸지에 실직자 신세로 바뀌어 가족들의 생계를 책임지기 위해선 확실한 수입 원천이 필요했다. 이때 내가 고민 끝에 선택한 방향은 전업투자자의 길이었다.

대학시절부터 주식투자를 줄곧 해왔기에 다른 어떤 일보다 자신감이 컸지만 이젠 그동안 유지했던 투자의 방향이 달라져야 할 것 같아 친한 펀드매니저로부터 이 책을 소개받아 새벽 늦도록 읽고 또 읽었다. 형광펜으로 밑줄을 긋고 주요 페이지는 포스트잇을 붙이면서 곁에 두고서 사랑한 책이었다. 당시 주식시장이 특수한 상황이었지만 패턴을 정확히 포착한 덕분에 큰 돈을 벌 수 있었다.

이후 크게 번 돈을 투자자문업에 투자했다. 계속 잘 될 줄만 알았던 이 비즈니스가 스텝이 몇 번 꼬이면서 악화되기 시작했다. 피터 린치를 닮은 것 같은 펀드매니저를 특별 채용해 운용을 맡겼는데 완전히 말아먹고 말았다. 그래서 이 책에 대한 미움도 있는 셈이다.

총 3부로 구성된 책은 1부(투자 준비)에선 종목 선정 능력을 평가하고, 경쟁을 판단하며, 주식과 채권의 위험을 비교 평가하고, 성공적인 종목 선정 방법 등을 다룬다. 2부(종목 선정)에선 가장 유망한 기회를 찾아내는 법, 어떤 회사를 선택하고 피해야 하는지, 자료를 최대한 이용하는 법, 주식 평가에서 자주 언급되는 PER과 장부가치 등을 이해하는 법 등을 다룬다. 마지막으로 3부(장기적 관점)에서는 포트폴리오의 설계, 관심 기업 관찰법, 매수매도 시점 선정법 등을 다룬다.

펀드매니저가 되다

아버지가 일찍 암으로 죽자 피터 린치는 11살부터 골프장 캐디로 일했다. 이 일은 대학생 때까지 이어졌다. 그는 대학 2학년 때(1963년) 처음으로 주식에 투자해서 5루타 를 기록했다. 대학 4학년 때 골프장 고객이었던 피델리티 사장 권유로 피델리티 여름 일자리에 응모했다. 1966년 5월 첫 주에 피델리티로 출근했다. 짧은 근무 후, 와튼 스쿨(대학원, 2년 과정)을 마치고 1967~1969년 동안 포병 중위로 한국에서 복무했다. 군필 후 정규직 애널리스트 신분으로 피델리티에 복귀했다. 이날 주식시장은 급락했다.

☞린치의 법칙: 린치에게 좋은 일이 생기면 시장이 하락한다.

투자 or 도박

피터 린치는 자신의 어머니와 장모의 주식투자엔 상반된 태도를 보였다. 장모에게는 매우 안전한 종목의 매수를 권했는데 이 종목은 10년 넘게 꼼짝도 않았으니 안전하긴 했다. 반면에 어머니의 돈으로는 도박에 가까운 위험한 종목을 매수했는데 이 종목은 6배가 올랐다. 역시 장모는 엄마보다 부담스러운 존재인 듯 싶다.

대박 종목은 보통 고위험군에서 나온다. 위험이란 투자자의 태도에 따라 달라진다. 그렇다. 어떤 종목이 고위험군에 속한다고 해서 위험한 게 아니라 투자자의 투자 성향에 따라 그 위험은 좌우되는 것이다. 즉 고위험군이라고 해도 이 회사를 계속 지켜본 사람에겐 그다지 위험하지 않았다.

투자심리

투자자들 대부분은 수없이 실패를 반복하면서도 자신은 주가, 금값, 금리 등을 점치는 능력이 있다고 믿는다. 실제론 반대 현상이 일어나고 있는 시점에 많은 사람들은 주가가 오른다고 또는 경제가 회복된다고 확신에 찬 모습을 보인다. 기가 찰 노릇이다. 투자자가 둔감해서 이런 문제가 발생하는 게 아니라 문제는 사람들이 시장 신호를 받아들였을 시점에 시장은 이미 바뀌어버렸다는 점이다.

만일 당신이 참지 못하고 50달러에 주식을 매수하고, 60달러에 추가로 매수한 뒤(“거봐, 내 예상대로 오르잖아.”), 절망에 빠져 40달러에 모두 팔아버리는(“아닌가 봐. 망할 놈이 내려가네.”) 유형의 투자자라면, 투자 서적을 아무리 읽어도 당신에게는 소용이 없을 것이다.

누군가 시장을 예측할 때, 우리는 귀를 기울이는 대신 코를 골아야 한다. 그 비결은 자신의 육감을 믿지 말고, 오히려 자제력을 발휘해서 육감을 무시하는 것이다. 회사의 근본이 바뀌지 않는 한, 주식을 계속 보유하라. 그러지 않으면, 당신이 재산을 늘릴 수 있는 유일한 방법은 폴 게티가 제시한 확실한 성공 공식밖에 없을 것이다. “일찍 일어나, 열심히 일하고, 횡재를 잡아라.”

시장은 상관 마라

종목만 잘 고르면 시장은 알아서 굴러간다. 가격이 합리적인 기업이나 자신의 투자 기준에 적합한 기업을 하나도 찾을 수 없을 때는 시장이 고평가되었다고 보면 된다. 워런 버핏은 파트너에게 돈을 돌려준 이유에 대해 보유할 가치가 있는 종목을 전혀 찾을 수 없었기 때문이라고 말했다. 그는 수백 개 회사를 뒤져보았지만, 기본적인 장점을 보고 매수할 만한 기업을 하나도 찾지 못했다.

시장은 투자와 아무 상관이 없다. 시장을 예측해서 불황에 대비할 수 있으면 좋겠지만, 이는 불가능한 일이다. 자신에게 필요한 유일한 매수 신호는 자신이 좋아하는 회사를 찾는 것이다. 이런 회사를 찾을 때는 너무 이르거나 너무 늦다고 매수를 고민할 필요가 전혀 없다.

10루타 종목을 찾아라

10루타 종목이란 주가가 10배 오른 종목을 말한다. 이런 종목을 찾아보기에 가장 좋은 장소는 집 근처라고 피터 린치는 말한다. 누구나 병원에 가는 일이 있다. 환자에게 좋은 약은 병을 완치해주는 약이지만, 투자자에게 좋은 약은 환자가 계속 사야 하는 약이다.

1976년에 출시된 특효약 타가메트가 바로 이런 케이스다. 이 약은 궤양의 고통을 환상적으로 제거했으므로 해당 수혜자는 계속 복용해야 했고, 제조회사는 계속 돈을 벌었다. 환자와 약사들은 이 약의 위력을 월스트리트 인재들보다 훨씬 빨리 알 수 있었다. 타가메트 덕분에 주가는 7.50달러(1977년)에서 72달러(1987년)까지 올랐다.

포트폴리오 설계(적정 종목수는 몇 개?)

투자자문 두 파벌 간에 장기간 논쟁이 있어왔다. 제럴드 로브파는 “달걀은 모두 한 바구니에 담아야 한다.”라고 주장했고, 앤드류 토비아스파는 “모든 달걀을 한 바구니에 담지 마라. 바구니에 구멍이 날지도 모른다.”라고 응수했다.

장담컨대 피터 린치도 달걀을 골고루 나누어 담았을 것이다. 요점은 종목의 수에 얽매이지 말고, 사례별로 종목의 내용을 조사하라는 뜻이다. 또 자금을 여러 유형의 주식으로 분산하는 것도 손실위험을 축소하는 방법이다.

상식으로 주식투자에서 이겨라

아내 따라 마트에 갔다가 우연히 알록달록 레깅스가 잘 팔리는 것 목격하고 해당 기업을 조사한 끝에 이 회사 주식을 매수해서 성공한 케이스 처럼 피터 린치는 우리들에게 성공투자는 우리의 생활 속에 있음을 강조한다.

#경제경영 #주식투자 #월가의영웅 #피터린치 #펀드매니저 #피델리티마젤란펀드

출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.