[소액투자 부동산책]소액으로 투자할 수 있는 부동산 경매

부동산 경매 소액 투자의 기적 - 불황에는 무피와 단타로 승부하라
장재호 지음 / 한국경제신문i / 2018년 3월

500개 이상의 낙찰 및 매도 사례를 만들 수 있었던 방법은 딱 하나, 실행이었다. 생각만 하는 사람들은 절대 할 수 없으나 생각을 행동으로 옮겨 움직이고 뛰어다닌, 즉 땀으로 써낸 이 책이 경매로 돈을 벌어야 하는 많은 분에게 투자 지침서가 되길 바란다. 행동의 힘이 얼마나 거대한지 다시 한번 느껴보는 계기가 되었으면 좋겠다. - '프롤로그' 중에서

경매는 아직도 부동산 투자의 블루오션이다

저자 엠제이는 이십대 후반인 2010년 부산에서 경매를 시작해 현재는 '엠제이 경매 스쿨' 경매 학원을 6년째 운영 중이다. 첫 책을 쓰게 된 이유는 경매에 관심 있는 많은 투자자가 경매를 이론공부에만 그치지 않고 실제로 투자에 접목할 수 있는 경매 투자 지침서를 만들고 싶었기 때문이다. 

그는 경, 공매 투자로 수익을 내기 위해 정말 많은 종류의 물건들을 낙찰받아 매도했다. 이를 토대로 이론뿐인 책보다는 실전경험, 그리고 낙찰보다는 매도 후 수익 부분의 노하우를 이 책에 소개한다. 주요 내용으로 경, 공매 투자로 정말 돈을 벌 수 있다는 것, 그리고 소액 투자로도 충분히 수익을 낼 수 있고, 노력하면 될 수 있다는 확신을 담고 있다.

'과연 부동산 투자를 할 수 있을까?', '투자하기엔 너무 늦지 않았을까?' 등과 같은 불안감을 날려버리기 위한 가장 좋은 방법은 자신이 직접 손품과 발품을 팔면서 부동산을 바라보는 안목을 키우는 것이다. 그렇기에 흔히 경매는 부지런하지 않으면 돈을 벌 수 없는 참 힘든 부동산 투자라고 말한다. 그러나 경제적으로 절실한 사람에게는 뛰는 만큼 수익을 제공하는 한 줄기 빛과 같은 투자처임에 틀림없다. 

책은 소액 투자로 경매 물건을 낙찰받아 하루 7일 혹은 한 달 안에 매도한 사례들, 시세의 반값에 낙찰받아 시세대로 매도했던 사례들, 1,000만 원부터 1억 원, 10억 원 이상의 매도 수익을 실현했던 노하우 등을 한 권에 담았다. 또한, 경매는 물론이고 압류재산 공매, 신탁 공매까지 장단기 투자를 나누어 실제 사례들로 구성되어 있다. 특히, 일반 투자자들의 관심이 많은 상가주택, 근린상가, 아파트 단지 내 상가 등 월세가 나오는 다양한 상가 투자법에 대해 꿀팁을 제공한다. 나아가 정부의 부동산 억제책에 따른 2018년 부동산 흐름에 대한 대중심리와 금리에 대한 저자의 소견도 있다.

소액으로도 투자가 가능하다

흔히들 경매 투자를 위해선 낙찰받을 부동산의 10%에 해당하는 자금만 있으면 된다고 말한다. 이후 낙찰받게 되면 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문이다. 이런 경우 대출한도는 아파트의 경우엔 감정가 또는 KB시세의 70%, 낙찰가의 80% 선에서 결정된다. 예를 들어 감정가 2억 5천만 원 아파트를 2억 원에 낙찰받았을 때 대출가능액은 감정가의 70%인 1억 7,500만 원 또는 낙찰가의 80%인 1억 6천만 원 중 낮은 금액이 된다. 그래서 약 30%의 투자금이 필요하다.

그런데, 노련한 고수들은 10% 보증금을 걸고서 잔금 납부기일 전에 매수자를 찾아내어 매수자 자금으로 잔금을 납부한다고 한다. 이것이 바로 그 유명한 '10% 경매투자'라는 것이다. 보통 일반 경매는 30%의  투자금이 필요하다. 하지만 순차등기, 즉 매수자 자금으로 잔금을 납부하는 방식으로는 10% 보증금으로도 가능하다.

이처럼 부동산은 장기 투자도 좋지만 짧은 기간 내(7~30일) 20~30% 수익을 올릴 수 있는 단기 투자도 꽤 매력적인 투자처라고 생각한다. 그러나 저자는 "결론적으로 단기 투자로는 절대 큰 수익을 얻을 수 없다는 점 또한 말하고 싶다"고 한다. 이는 주식투자에 있어서도 단타보다는 장기투자시 큰 수익이 발생한다는 것과 비슷하다 하겠다.

지역주택조합의 알박기 땅

공매는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 공유재산 등 매각 물건의 특징에 따라 구분되어 매각된다. 이 중 국유재산공매는 국가소유 부동산을 공매로 매각(또는 임대)하는 방식이다. 국유재산 건물인 경우 거의 공실로 공매에 나오는 경우가 많고, 토지는 위치에 따라 수익이 날 수 있는 토지들이 있고, 전혀 가치가 없는 토지도 있는 등 다양하다.

지역주택조합이란 주택법에 의거 일정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자(국민주택 이하 소형 주택 1채 소유자도 포함)를 조합원으로 구성해서 공동 주택을 건립할 목적으로 결성된 조합을 말한다. 대체로 주변 시세 대비 약 10~20% 정도 낮은 가격으로 분양한다. 하지만 그간 사례를 봤을 때 악성 조합의 횡령 비리, 조합원의 추가자금 부담, 사업진행의 지연 등이라는 리스크가 잠재되어 있다.

부산지역도 지역 주택 붐이 일어 이런 조합 추진 사례들이 많았다. 저자는 공매 물건을 살펴보다가 이 땅이 바로 지역주택조합의 사업이 진행되던 곳임을 확인하고선 총 4필지를 낙찰받았다. 이 부지가 없으면 사업계획승인이 불가한 소위 알박기 땅이었기 때문이다. 낙찰후 예상대로 조합측에서 매입 의사를 보내왔다. 몇 차례의 가격협상 줄다리기 끝에 낙찰가의 2~3배 가격으로 모두 매도 완료했다.

경, 공매는 낙찰 후 매수자를 구해 매도하기도 하지만, 이처럼 입찰 전 매수자가 확정되어 있는 경우도 많다. 살 사람이 정해져 있는 물건, 살 수밖에 없는 물건은 손쉬운 매도와 더불어 높은 수익을 안겨준다. 참 매력적인 물건이 아닐 수 없다. 물론 이 정도의 경지에 오르기 위해선 많은 경험을 통해 부동산을 보는 안목을 키워야 할 것이다.

경매는 시간적 여유가 있어야 된다 

경매는 해당 물건의 현장답사가 필수이다. 물론 일정 수수료를 지급하는 조건으로 전문 중개인을 통해 진행하는 경우도 있다. 하지만 자신의 실력을 키우려면 초기에 비록 시행착오를 겪더라도 직접 답사와 분석을 통해 투자를 진행하는 게 옳을 것이다. 현재 고수의 반열에 오른 저자 또한 그런 무수한 경험을 겪었다. 이십대 시절, 그도 직장인이었기에 다람쥐 쳇바퀴 도는 삶을 살에 지루함을 느끼고 회사를 그만 두고 본격적으로 부동산 투자에 나섰다고 고백한다.

"내가 시간이 없는 이유가 뭘까?"

그는 자기 자신에게 계속 질문을 던진 결과, 시간이 없는 이유는 직장에 쏟는 시간이 너무 많기 때문이었다. 하지만 직장이란 걸 다니지 않으면 당장 끊기는 수입에 생활이 힘들다. 직장에 다니지 않고 돈을 벌 수 있다면, 일하지 않아도 수입이 생길 수 있다면, 내 시간이란 걸 가질 수 있다. 그렇다. 결론적으로 경제적인 여유가 뒷받침되어야 시간을 가질 수 있다. 그는 경제족 여유를 갖기 위해 부동산 전업투자자로 변신했다.

경매는 법원이 매각하는 절차이다

경매란, 채권자의 신청에 따라 법원이 강제집행의 방법으로 부동산을 매각하는 절차로 최고 가격을 제시한 자에게 물건을 파는 방법이다. 우리나라 법에서 자력구제는 허용되지 않는다. 즉, 채권자 개인의 자력으로 채무자의 재산을 매각해 채권을 변제하게 할 수 없다는 것이다. 따라서 내가 못 받은 돈이 있어서 채무자의 재산을 팔아 돈을 받으려면 꼭 법원을 통해야 한다. 이에 채권이 존재해야 하며 그 증거자료(집행권원)가 분명해야 한다.

경매 신청이 접수되면 즉각 법원은 해당 채무자의 매각 대상 부동산에 경매 결정등기를 기입하고 그 결정정본을 채무자에게 송달함으로써 경매 절차가 시작된다. 집행비용(수수료)은 보통 채권자가 미리 납부하고 매각금액을 배당할 때 첫 번째로 받는 방식을 택한다. 매각 물건 소재지의 관할법원에서 진행한다.

경매입찰, 한 번 시도에 낙찰되지 않는다 

경, 공매는 개인 간의 거래가 아닌 공개매각이므로 항상 경쟁하게 된다. 즉 매도물건은 하나인데 매수 희망자가 다수여서 아무리 맘에 드는 물건이라도 경쟁에서 이길 만큼의 금액을 써내지 않으면 낙찰자가 될 수 없다. 그렇다고 해서 고가 입찰을 하자니 수익률이 떨어져 가격을 더 이상 높이기도 힘들다. 입찰에서 계속 떨어지다 보니 '과연 이 길이 맞나…'라는 생각이 드는 분들이 많을 것이다.

하지만 걱정하지 마시라. 경매 입찰해본 사람 중에 이런 생각 안 해본 사람 없기 때문이다. 자신만 고민하는 것이 아닌, 누구나 한 번쯤 해본 고민일 것이다. 하지만 누구는 경매 시장을 떠나고 어떤 누구는 계속 수익을 발생시키고 있다. 이런 차이는 뭘까? 대단한 게 아니다. 오뚜기 정신으로 계속해서 입찰에 참여하는 것이다.

부지런해야 부자가 된다

경매는 대단한 사람들이 하는 행위가 아니라 부동산을 통해 돈을 벌어보려고 노력하는 사람들이 하는 것이다. 누구든지 하면 다 되고, 시행착오를 겪으면서 배우는 것이다. 부자가 되는 이치는 모두 동일하다. 어렵다고 생각하면 어렵고, 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다. 참고로, 저자는 자신이 이제껏 경험해본 일 중에 경, 공매가 제일 쉬웠다고 말한다. 게으른 사람은 결코 할 수 없는 게 바로 경매다. 소액만으로 쉽게 돈 벌 수 있는 게 그리 흔하지 않다. 경매에 관심있는 모든 분들에게 일독을 권한다.

컬처 300으로부터 무상 제공받아 솔직하게 작성한 리뷰입니다.

여보, 우리 서울로 이사갈까?

그래서 어디를 살까요 - 알면 돈 되는 신나는 부동산 잡학사전
김학렬.배용환.정지영 지음 / 다산북스 / 2018년 3월

많은 이가 투자하고 싶은 곳은 너무 비싸서 결국 투자하지 못한다는 얘기를 합니다. 하지만 투자자가 많이 몰리는 지역에만 관심을 둘 필요는 없습니다. 부동산 투자 선수처럼 지역별로, 상품별로, 가격별로 미묘한 차이를 느끼고 활용할 수 없다면 투자자들끼리 경쟁하는 시장은 그들에게 맡기세요. 대신 중장기적으로 바라본 후 리스크가 낮고 확률이 높은 투자를 하세요! - '프롤로그' 중에서

쉽고 재미있는 부동산 투자

저자 빠숑(김학렬)은 블로그 이웃 5만 9천 명을 자랑하는 대한민국 최고의 부동산 칼럼니스트로. 조선일보, 한경 비즈니스 등에서 부동산 자문위원으로 활동 중이며, 저자 서울휘(배용환)은 (주)부동산클라우드의 대표이자 상가 투자 및 상가 경매 전문 강사 겸 칼럼니스트로 활동 중이고, 저자 아임해피(정지영)은 탁월한 현장조사 능력과 소통 능력으로 내 집 마련을 꿈꾸거나 부동산 재테크를 준비하는 이들을 교육하고 있다. 

팟캐스트 <부동산 클라우드>를 통해 부동산에 관심 있는 사람들이 가장 가려워하는 부분을 바로 긁어주었던 빠숑, 서울휘, 아임해피가 균형 있는 시각으로 부동산 투자의 모든 것을 알려준다. 입지의 고수 빠숑, 상가의 고수 서울휘, 임장의 고수 아임해피가 각각의 시선으로 지역을 분석하고, 부동산 투자의 트렌드를 짚어내며, 부동산 정책이나 전업 투자에 접근하는 현명한 태도에 대해서도 진심을 담아 조언한다.

세 고수들뿐 아니라, 책은 아기곰, 붇옹산, 부룡, 월천대사, 골목대장, 복부인, 해안선 등 대한민국 최고의 부동산 전문가들 통찰까지 담아 부동산 공부의 깊이를 더하고 폭을 넓혔다. 부동산 투자를 어려워하는 분들이 크게 부담을 느끼지 않고 공부할 수 있도록 온갖 지식과 정보를 쉽고 재미있고 친절하게 설명함으로써 부동산과 친구가 될 수 있도록 도와준다.

최근 신문의 경제면을 읽던 아내는 아파트 가격의 상승이 유독 서울지역만 두드러진다는 기사를 읽다가 나에게 툭 던진 말이 바로 '여보, 우리 서울로 이사갈까?'였다. 6년 전, 경제적 파산을 겪은 나는 40년을 넘게 살던 서울 강남을 떠나 수도권인 경기 북부지역으로 이사를 해야만 했다. 월세로 남의 집에 터를 옮겼지만, 주된 경제 활동지역이 서울인지라 장시간을 전철과 버스에서 보내는 실정이다. 아내도 그간 어울렸던 지인들과 교류를 계속 하려면 많은 시간 투자가 불가피하므로 불편했을 것이다. 그런데, 자꾸 서울 강남지역의 아파트가 상승 중이니, 마음 한 켠으론 이젠 돌아갈 수 없는 곳이라는 생각이 들지 않았을까 싶다. 그래서 궁금한 내용들을 살펴보려고 이 책을 읽고 있다.

우리의 모든 행위는 행복해지고 싶은 욕망과 연결되어 있다. 투자도 마찬가지다. 그래서 행복하지 않은 투자는 절대 오래가지 못한다. 행복의 원리는 그리 복잡하지 않다. 얼마 전 TV를 시청하다가 유명 작곡가 돈스파이크가 행복이 무엇이냐고 묻자, '등 따시고 배 부른것'이라고 답하는 장면을 목격했다. 이십대 초반에 몰락한 집안의 가장 역할을 해야만 했던 그는 배고픔과 가난이 얼마나 불편한 것인지 일찌기 경험한 탓에 그런 답을 내놓았던 것이다.

그런데, 이 책은 행복한 전업투자자에 대해 얘기를 한다. 역설적이게도 전업 투자자에게 가장 필요한 조언은 '투자만 하지는 말라'는 것이다. 사실 투자가 365일 내내 가능한 것이 아니므로 이 말에 크게 공감을 받았다. 행복은 자신의 삶을 얼마나 스스로 주도할 수 있는지, 그리고 자기 자신만의 콘텐츠가 얼마나 축적되어 있는지에 달려 있다. 당장 오늘 하루가 나 자신의 역사이므로 행복해야 한다. 즐기지 못하는 노예생활은 우리로부터 행복을 빼앗아 가기 때문에.

부동산 재개발 투자

2005년, 당시 서울시는 뉴타운을 50개 만든다는 시장의 공약으로 인해 재개발 열풍으로 들끓었다. 쉽게 끓는 냄비는 소재가 가벼운 탓에 식는 것도 금방이다. 호사다마好事多魔라는 말이 딱 들어맞아 2008년에 엄습해 온 글로벌 금융위기로 부동산 시장은 바로 혹한기로 접어 들었던 것이다. 이 당시 술 한 잔 걸치면 내 입에서 흥얼거라는 노랫말은 "찬바람이 불면 내가 떠난 줄 아세요~"였다.

책의 저자는 "부동산 재개발 투자가 희망이 될 거라는 말을 하고 싶지는 않다"고 말한다. 그저 내 집 마련의 도구나 여러 투자 방법 중 하나 정도로 생각하자는 것이다. 워낙 조령모개朝令暮改식으로 부동산 정책을 바꾸는 집권 정부의 말을 곧이곧대로 믿지는 말라는 조언과 함께. 왜냐하면 정부에서 공공주택을 공급해줘도 내 몫은 없기 때문이다. 자신이 진정 원하는 집을 얻으려면 지금 준비해서는 안 되고, 10년 전부터 미리 준비했어야 한다.

재개발 투자는 리스크가 크다. 하지만 부동산 중개업소는 위험 요소를 절대로 얘기하지 않는다. 대체로 조만간 대박 터진다는 희망섞인 말로 유혹한다. 물론 재개발 투자는 청약당첨이 어려운 사람들에겐 좋은 기회임에 분명하다. 그래서 조합원 입주권에 프레미엄을 얹어 분양권을 산다. 통상 조합원들이 로열층, 로열동을 차지한 후 나머지를 일반분양하기에 향후 시세 차익을 크게 보려면 조합원의 분양권을 살 수밖에 없는 현실이다. 그런데, 투기를 막기 위해 조합원의 자격을 제한하고 있으므로 이를 꼼꼼하게 검토해야만 리스크를 줄일 수 있음을 명심해야 한다.

강서구 마곡지구

서울의 강서구는 지하철 9호선의 혜택을 가장 많이 받은 지역이다. 그리고 여기엔 '작은 강남'이라 불리는 마곡지구가 위치하고 있다. 나도 몇 년 전 추운 겨울 방한 복장을 착용하고 이 지역을 자주 방문했었다. 호재가 많은 땅은 이제까지의 경험으로 시세 상승이 컸기 때문이다. 마곡지구는 SH공사에서 개발한 땅인데, 2017년 10월 1차 입주를 시작한 LG사이언스파크와 코오롱, 에스오일, 이랜드, 롯데 등 대기업의 연구센터가 대거 입주 예정인 곳이다.

마곡지구는 강서구 전체를 먹여 살릴 수 있는 메가톤급 호재다. 그래서 책은 "시세가 더 내려갈 이유는 없을 것 같고 조정을 받는다고 하더라도 결국은 다시 올라갈 지역"이라고 말한다. 왜냐하면 본격적인 마곡지구 입주는 아직 시작도 안했기 때문이다. 5년은 있어야 완성되고, 입주 후 10년 동안 점점 상승할 테니, 앞으로 10년 이상 괜찮은 지역이 될 것이다. 현재엔 비싼 것 같지만 향후 가격이 더 올라갈 확률이 높은 곳이다.

한강을 끼고 있는 매력적인 광진구

광진구는 원래 강동구와 양천구보다 비쌌던 지역이다. 그만큼 좋았던 입지인데 신흥 주거지역이 뜨기 시작하면서 역전되었다. 새 주거시설이 없어서 밀려난 것인데, 그래서 새 아파트가 들어설 수 있는 입지면 충분히 강동구 정도까지 갈 수 있지 않을까 싶다. 또 강남의 일자리 수요도 받을 수 있는 주거지니까 말이다.

옆에 위치한 성동구가 뚝섬을 중심으로 크게 뜨고 새 아파트가 많이 형성되면서 광진구가 약간 주춤하지만 자양동에 개발 호재가 있기 때문에 개발된다면 크게 변할 거라고 예상된다. 어떤 변화가 시작되거나 새 아파트의 움직임을 예의주시하면 좋을 것 같다. 한강을 끼고 있는 광진구는 교통과 상권 모두 훌륭해서 발전 가능성이 큰 지역이다.

일산 신도시는 호재가 없나?

1기 신도시임에도 강남 접근성의 차이 때문에 분당에 비해 인기가 적은 일산 신도시, 하지만 주거 인프라 시설이 잘 구축되어 있어 최적의 주거환경임은 부인할 수 없다. 넓게 펼쳐진 호수공원 하나만으로도 충분히 가치 있는 곳이 이곳이다. 1990년대 중반 고양시 꽃박람회가 열린 이후 전국적으로 이름을 널리 알리고 전국에서 많은 이들이 이 행사를 참관해 왔다.

하지만, 지하철 3호선이 개통되어 있음에도 강남에서 이곳 신도시로 가려면 은평구와 덕양구를 돌아서 진입하므로 접근성이 매우 떨어지는 단점을 지니고 있다. 물론 중구나, 종로 방향으로 출퇴근 한다면 충분히 좋은 입지이다. 그래서인지 이곳에 거주하는 직장인들은 상암, 신촌, 여의도를 포함 강북 쪽으로 출퇴근 하는 사람들이 많다. 

그런데 만약 GTX로 일산에서 서울까지 통하는 교통이 획기적으로 편리해진다면 어떨까? 파주 운정에서 출발하는 GTX-A 노선은 일산 킨텍스, 서울역, 삼성역으로 이어진다. 만약 개통한다면 킨텍스에서 삼성까지 20분이 채 안 걸린다. 일산에서 강남권까지 출퇴근이 굉장히 용이해지는 거다. 2018년 상반기 사업자를 선정하고 2018년 하반기 착공하는 일정으로 진행되고 있다.

이제까지 일산은 강남의 수요를 끌어오지 못했는데, 2023년에 계획대로 GTX가 개통한다면 강남으로 출퇴근하는 사람들이 일산을 선택할 수 있는 가능성이 매우 크다. 왜냐하면 분당을 제외하고는 일산이 1기 신도시 중에 가장 살기 좋다고 생각하는 사람이 많기 때문이다. 이미 이런 재료를 갖고 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 킨텍스, 파주 운정지구 등에 신규 아파트 단지들이 많이 분양되었다.

지역분석, 발품을 팔아라

지역분석에 지름길은 없다. 시간만 나면 무작정 돌아다녀야 한다. 또, 인터넷에 나온 뉴스라든지 개발 호재를 다 챙겨보고, 실제 현장에 들러 그 지역 설명을 듣는 게 상책이다. 그리고 답사가 끝나면 자신만의 답사기를 정리해야 한다. 그래야 기억에 오래 남고 지역분석력도 강화된다. 고수와 하수의 차이는 안목이라고 한다. 이는 바로 분석력에서 비롯되는 것이다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것도 바로 부동산을 보는 안목이다. 저 물건이, 저 지역이 과연 더 좋아질지 판단할 수 있는 안목이 필요하므로 부지런히 발품을 많이 팔아야 한다. 영어 속담 중에 'No pain, No gain'이라는 말도 있듯이, 발품을 팔다보면 저절로 뭐가 좋고 나쁜지를 스스로 깨닫게 된다. 이렇게 하나둘씩 쌓이면 부동산 보는 눈이 생기는 것이다.

생각하지 않고 감각에 집중하라

생각 버리기 연습 - 한국어판 100만 부 돌파 기념 특별판 ㅣ 생각 버리기 연습 1
코이케 류노스케 지음, 유윤한 옮김 / 21세기북스 / 2018년 3월

우리가 실패하는 원인은 대부분 지나치게 많이 생각하기 때문이다. 특히 부정적인 생각이 문제이다. '자, 열심히 하자!'라고 결심을 했는데, '실패하면 어떻게 해', 귀찮은데 그만두자'라고 마음이 제멋대로 생각하기 시작한다. 기분 나빴던 일을 잊어버리고 싶은데, 마음이 제멋대로 '오늘은 정말 재수 없는 하루였어!'라며 몇 번이나 그 일을 되새기곤 한다. -'머리말' 중에서

우리는 생각이 너무 많다

우리들의 의식에서 생겨나는 '생각'이라는 존재는 너무나도 제멋대로이고 심지어 우리들이 하려는 일을 방해하기까지 하는 못된 녀석이다. 그래서 우리들은 스스로의 생각으로부터 방해를 받아 마음대로 살기가 쉽지 않은 것이다. 이를 역逆으로 생각해보면, 우리들의 생각을 멈출 수만 있다면 스스로의 마음을 통제할 수 있다는 얘기가 된다. 그래서 불가佛家에서도 '일체유심조一切唯心造'라고 수행자들을 가르친다.

하지만 우리들의 마음은 오로지 '보다 강한 자극을 위해 내달리는' 특성을 지녔다. 그렇기에 아무리 긍정적이고 좋은 생각을 하려고 애를 써봐도 의식 밑바닥에 잠재하고 있는 부정적인 생각을 멈추기가 어려운 법이다. 그 이유는 부정적인 사고가 우리들의 뇌에 더 강한 전기 자극을 주기 때문이다. 아마도 이는 생존과 안전이라는 보호 본능을 일깨우려는 인간들이 물려받은 유전자 탓일 것이다.

생각과 말, 행동은 아무렇게나 내버려두면 마음을 괴롭게 만드는 방향으로 나아가는 습성을 가지고 있다. 괴로운 현실을 직시하지 않고 '이번에 후회를 해 두면 앞으로는 이런 일을 반복하지 않겠지', '거짓말로 상황을 모면하면 상대방의 기분을 해치지 않겠지', '등을 구부리면 긴장이 풀어지겠지' 등과 같은 이치로 스스로의 머릿속을 착각하게 만들려고 한다. 하지만 실제로 이 모두 괴로움을 키울 뿐이다. 뇌에서 느끼는 '편하다'는 감정은 종종 몸과 마음의 현실을 무시한 결과이기 때문이다.

저자 코이케 류노스케는 현재 야마구치의 쇼겐지와 세카가야구의 쓰키요미지 주지로 일하고 있다. 절과 문화센터 등에서 좌선과 명상 지도, 상담을 하고 있으며, 그의 강좌는 대중적인 인기가 높은 것으로 유명하다. 2003년부터 웹사이트 '가출공간'을 열어 직접 그린 선禪 카툰과 에세이, 상담을 통해 마음 다스리는 법을 소개하고 있다.

스님은 불도에 입문하기 전 다양한 일을 하며 정신적, 육체적 스트레스를 경험했으며, 이를 바탕으로 현대사회에서 근로자의 삶, 돈을 버는 것의 의미, 인관관계, 노동에 대해 끊임없이 고민했다. 때문에 그는 저서를 통해 '번뇌에서 벗어나 행복하게 일하는 방법'을 알려주고, 독자들이 스스로를 돌아보며 통쾌한 방법으로 삶과 일상, 일에서의 스트레스를 치유하게 한다. 저서로는 <생각 버리기 연습>, <화내지 않는 연습>, <버리고 사는 연습>, <침묵 입문>, <부처의 말>, <나를 버리는 연습> 등이 있다.

우리가 일상 속에서 생각하고 행동할 때 짧은 순간순간 무수한 잡음들이 끼어들어 우리들의 집중을 방해한다. 이때, 다른 그 무엇보다도 집중을 분산시키는 행위는 자기도 모르게 이런저런 것을 '생각하는' 일이다. 우리의 의식이 언어를 이용해 중얼중얼 계속 생각하고 있을 때에는 이 작업에 사로잡혀 다른 기능들은 모두 잊어버리게 된다.

하지만 막상 '이번엔 정말 생각을 멈추자'하고 생걱해봐도, 도 다른 생각이 더 늘어날 뿐이다. 아무리 머리로는 생각을 멈춰야 한다고 작심해도, 실제로는 '생각 버리기'가 여간 어려운 게 아니다. 그래서 '생각 버리기 연습'을 하지 않으면 제대로 실행하기가 어렵다. 에 책에서 제안하는 훈련법은 오감五感을 갈고 닦아 실제적인 감각을 강화시키는 연습이다.

눈으로 보고, 귀로 듣는 정보에 대해 '좀 더, 좀 더'라고 갈망하는 심적 충동 에너지를 탐욕이라고 부른다. 이와 반대로 입력되는 정보에 관해 '받아들이고 싶지 않다, 듣고 싶지 않다'라고 반벌하는 에너지는 분노이다. 타인으로부터 싫은 소리를 듣고 불쾌해지면, 불쾌한 대상을 밀어내고 배제시키려는 분노의 번뇌 에너지가 활성화된다.

이런 경우의 분노는 일상에서 우리가 말하는 분노보다는 그 의미가 폭넓다. 단순히 마음이 내키지 않는 것도, 누군가를 질투하는 것도, 과거를 후회하는 것도, 쓸쓸한 기분이 드는 것도, 긴장하는 것도 원인은 모두 하나이다. 바로 분노의 번뇌 에너지가 연료가 되어 타오르는 충동이다. 만일 조금이라도 반발의 힘이 작용한다면, 그것은 분노라 할 수 있다. 어떤 종류이든 일단 부정적인 감정에 휩쓸리게 되면, 어두운 분노의 번뇌 에너지가 증폭되어 스트레스의 뿌리가 된다. 

옛날 사람들은 비오는 소리나 물 떨어지는 소리 등 자연의 소리에 흥미를 느끼며 적극적으로 인식하는 능력이 있었다. 현재 머무는 것에서 감각적으로 멋을 느낄 줄 알았던 것이다. 그러나 현대에 와서는 주위에 격렬한 자극이 넘쳐나고, 그만큼 사람들도 계속 강한 것들을 원하기 때문에, 미세하고 소소한 자극들을 즐길 수 없게 되고 말았다.

하지만 이제 '들린다'를 '듣다'로 바꾸고, '보인다'를 '본다'로 바꾸도록 오감을 개발하면, 얼핏 별 볼일 없어 보이는 것에서도 충만한 느낌을 받을 수 있다. 현실이 지루하고 사소하게 느껴진다고 뇌를 콕콕 찌르는 자극을 찾아 도피하지 않아도 항상 일상의 섬세한 멋을 느낄 수 있게 된다. 이렇게 감각에 능동적으로 대처하다 보면 해야 할 일에 의식을 모아 집중할 수 있게 된다.

부정적인 생각은 따옴표로 묶어버리자 

막상 분노를 억누려고 해도 분노라는 감정 자체에 대해 '이는 좋지 않아'라고 또 다른 분노를 발산하게 된다. 오히려 더욱 복잡한 감정 상태가 되는 셈이다. 이렇게 분노가 분노를 낳는 동안에, 성격은 점점 더 비뚤어지고 감정은 꼬여만 간다. 이에 대해 불교에서 권하는 대처 방법은 억압과 발산이라는 길이 아닌 제3의 길, 즉 ‘응시’이다. 이때 우리가 응시하는 것은 자신의 감정이다.

 
만일 화가 치민다고 생각되면, 이 '화가 치민다'를 따옴표로 묶어버린다. 그다음 '나는 "화가 치민다"고 생각한다, 나는 "화가 치민다"고 생각한다…'라고 되뇌며 마음속으로 외운다. 그러다 보면 지금 화가 치민다는 것은 단순한 생각일 뿐이고, 자신의 마음이 만들어내는 것일 뿐이라고 인식할 수 있게 된다.

귀를 기울이면 세계가 변한다

누군가의 말소리도, 회의에서 듣게 되는 소리도, 새와 바람의 소리도, 그 소리 각각이 독립적이라는 생각은 현명하지 못하다. 불교에서는 사물이 인연에 의해 서로 연결되어 있고, 서로 영향을 주고받기 때문에 연관되어 발생한다고 생각한다. 이것이 바로 '연기연기'이다. 따라서 애인과 확실히 커뮤니케이션을 하고 싶은 사람이라면, 직장 동료의 이야기에도 귀를 기울이는 습관을 들여야 한다. 그래야 애인의 말이 정확하게 들리게 된다.   

미세한 소리에 귀를 기울이는 능력을 키우려면, 연인의 이야기에 귀를 기울여줄 줄 알아야 한다. 이처럼 주변의 모든 소리는 하나의 별자리를 이루는 별들처럼 서로 연관되어 있다. 따라서 이 중에서 어떤 소리만 골라내 들으려 하지 말고 각각의 소리 모두에 미세한 주의를 기울이다 보면, 우리 앞에는 풍요로운 소리의 세계가 펼쳐질 것이다.

들리는 그대로, 동요없이 

'소리 그 자체'에 집중하라. 기분 좋은 소리에 들뜨고, 기분 나쁜 소리에 낙담하고, 지루한 소리는 무시하는 게 인간 심리의 뿌리 깊은 패턴이다. 하지만 들리는 소리를 좋은 소리, 싫은 소리, 좋지도 싫지도 않은 소리로 분석한 뒤 소리 그 자체를 듣는 일에 집중하면 아주 예리하고 명확하게 들을 수 있다. 또 머릿속에 맴돌던 복잡한 생각은 사라져간다.

소리에 즉시 반응하는 패턴에서 빠져나오게 되면, 들려오는 정보가 무엇이든 ‘소리가 청각을 자극하고 있는 데 지나지 않아’라는 평상심을 유지할 수 있게 된다. 이때 중요한 것은 칭찬을 들으면 들뜨게 되고, 비난을 들으면 낙심하게 되는 패턴에 빠지지 않도록 미리 마음을 돌보는 것이다. 늘 이런 식으로 마음을 다지고 있으면 누구에게 어떤 소리를 들어도 빨리 대처할 수 있다.

불상은 대부분 눈을 반쯤 감고 있다

명상에는 눈을 완전히 감는 방법과 눈을 반쯤 감아 시야를 좁히는 두 가지 방법이 있다. 무언가를 보는 데에는 많은 에너지가 소모되기 때문에, 보는 기능을 전부 혹은 반쯤 정지시키면 집중력이 그만큼 더 강해질 수 있다. 이것이 바로 부처님이 눈을 반쯤 감고 있는 이유일 것이다.

 
자신의 마음이 어지러워지는 순간이 찾아오면, 일단 시야를 차단하고 자기 마음의 움직임에 집중한다. 이것은 일반인들도 쉽게 할 수 있는 마음 조절법이다. 마음이 불안해지거나 긴장이 되면 일단 눈을 반쯤 감고, 호흡에 의식을 집중한다. 예를 들어, 프레젠테이션을 하다가 갑자기 당황해 머릿속이 하얘지면 과감히 눈을 감고 호흡에 집중한다.

오감을 갈고 닦아라

평상시에 눈, 귀, 코, 혀, 몸의 오감에 집중하며 생활하는 훈련을 거듭 하다 보면, 생각을 자유롭게 조종하는 방법을 터득할 수 있다. 우리들 대부분은 생각이 제멋대로 달리도록 방치하기 때문에 지나치게 많은 생각을 하게 되고, 결국 이런 생각들이 혼란스럽게 만듬으로써 사고가 둔해지는 것이다. 따라서 생각 버리기 연습을 통해 충전 시간을 가져야 한다. 충전을 끝내고 나면 예리하고 명철한 사고의 세계로 입문하게 될 것이다. 늘 잡념에 시달리는 모든 분들에게 책의 필독을 권한다.

효율적이고 체계적인 우리집 재테크

[전자책] 우리 집 재테크를 부탁해 : 1년 후, 5년 후 점점 더 나아질 - 1년 후, 5년 후 점점 더 나아질
이지영 지음 / 한국경제신문 / 2018년 4월

이 책에는 가정경제 전문가로서 내가 가진 행운을 통해 얻게 된 우리 집 살림살이 운영의 모든 노하우가 담겨 있다. 벌고, 쓰고, 모으고, 불리는 돈에 관련된 모든 행위에 대한 지침과 가이드를 담았다. 가장 정직하고 현실적인 대안을 제안하고자 했다. 영화 속 피터가 숫자를 통해 선수 선발에 대한 체계적인 시스템을 갖추었던 것처럼 말이다. - '프롤로그' 중에서

영화 <머니볼>의 체계적인 시스템을 가정경제에 도입하라

저자 이지영은 대기업에서 금융팀장으로 일하며 포털사이트에 증권이나 부동산 같은 금융 콘텐츠를 기획하다가 자신도 부자가 되고, 더불어 그 노하우를 다른 사람들에게도 알려주고 싶어서 재무상담사가 됐다. 재무상담사가 된 후 각계각층의 사람들을 만나 그들의 가정경제를 깊숙이 들여다볼 기회를 수없이 접했다. 학벌이 좋고, 돈이 있고, 지식이 많다고 해서 가정경제를 잘 운영하는 것은 아니었다. 허황되지 않으면서도 우리 집에 딱 맞는 현실적이고 구체적인 가정경제 운영의 기준과 원칙이 중요했다. 

그녀는 가정경제 전문가로서 쌓은 역량을 집대성한다는 마음으로 이 책을 집필했다. 벌고, 쓰고, 모으고, 불리는 돈에 관한 모든 지침을 상세히 담되, 가장 정직하고 현실적인 대안을 알려주고자 했다. 부자가 되려면 부자들의 부자공식을 따라 해야 한다고 말한다. 그러나 부자들은 서민들보다 돈, 시간, 정보를 많이 가지고 있다. 이처럼 출발선이 다른 상황에서 부자의 룰을 따르는 것은 부자가 되는 길이 아니다. 막연히 부자의 룰을 좇다가는 평범한 서민은 실패할 수밖에 없다. 그래서 이 책에서는 평범한 우리 집이 지금보다 내년이, 내년보다 5년 후 점점 더 좋아질 수 있도록 가장 현실적인 가정경제 운영 기준과 실천법을 제시한다.

 
저자는 삼성SDS, 평창정보통신 콘텐츠팀 팀장, SK커뮤니케이션스 금융팀장, 사회적 기업 (주)에듀머니 교육본부장, (사)여성이 만드는 일과 미래 생활경제상담센터 푸른살림 센터장을 거쳐 현재 티처빌 생활재무관리비법 강사 및 생활경제상담사로 활동하고 있다. 후회 없는 돈 쓰기를 안내하는 신개념 돈 관리 사이트 머니내비(www.moneynavi.co.kr)도 운영 중이다. 저서로는 <심리계좌>, <벌 땐 벌고 쓸 땐 쓰는 여자를 위한 돈 버는 선택>, <가난한 싱글을 위한 나라는 없다>, <돈 버는 소비 심리학> 등이 있다.

봄이 찾아오니 프로야구 시즌이 돌아왔다. 책이 원전인 야구영화 <머니볼>은 우리들에게 저예산 고효율의 선수 관리 시스템을 보여준다. 사실 모든 프로 스포츠에는 부자 구단과 빈자 구단이 함께 공존한다. 이 영화의 주인공 빌리 빈은 비록 빈곤한 구단의 단장이지만 경제학을 전공한 야구전문가 피터와 함께 새로운 선수평가 기준을 도입한다. 즉 선수들의 스탯 데이터를 토대로 산출한 숫자로 선수 개개인의 가치를 평가했다. 빌리의 팀은 20연승이라는 대기록을 세우며 플레이오프에 진출한다. 만년 꼴찌팀이 기적을 만든 것이다.

대표적인 부자 구단 뉴욕양키즈가 1승을 위해 140만 달러를 사용한 반면, 빌리의 구단은 이의 18% 정도인 26만 달러밖에 쓰지 않았다. 프로 스포츠는 비즈니스다. 빌리는 미국 프로야구 비즈니스의 새로운 지평을 열었다. 이 감동적인 스토리는 100% 실화다. 빌리의 구단은 바로 오클랜드 애슬랜틱스다. 세계적으로 유명한 가치투자의 대가 워렌 버핏도 <머니볼>을 극찬하면서 강추한다.  

절약, 애쓸수록 실패한다

우리는 더욱 노력하기만 하면 소비를 통제할 수 있다고 생각한다. 그러나 실제로는 그 반대라는 것이 연구에 의해 밝혀졌다. 욕구를 참고 절제하는 능력, 즉 자제력은 쓰면 쓸수록 단련되는 근육 같은 것이 아니다. 오히려 참고 절제할수록 우리 뇌는 피로감을 느끼면서 스트레스 호르몬인 코르티솔을 분비한다.

코르티솔은 만성 두통, 불면증, 면역저하 등을 유발하는 동시에 자제력을 약화시키고 충동적 행동을 야기한다. 욕구를 참는 일이 많아질수록 코르티솔 분비가 활발해진다. 그 결과, 어느 순간 더 이상의 자제력 발휘를 포기하게 된다. 포기만으로 끝나면 다행인데 그 동안 억압돼 있던 욕구가 한꺼번에 분출되며 엉뚱한 곳에서 소비가 폭발한다. 디이어트 실패시 요요가 찾아와 더욱 폭식하는 것도 이와 마찬가지다. 

절약하려고 애쓸수록 오히려 절약하기가 더 어려워진다는 건 놀라운 일이다. 실로 충격적인 인간 본연의 행동이 아닌가 말이다. 소비 통제를 결심했다가도 다시 충동구매의 유혹에 넘어가기를 반복하는 건, 인간이라면 누구나 겪을 수밖에 없는 일이라는 사실을 알려준다. 우리는 절제력이 부족한 것도, 절약의지가 약한 것도, 충동구매 성향이 강한 것도 아니었다. 인간이기 때문이었다.

측정되지 않는 것은 관리되지 않는다

한 기업을 제대로 알기 위해서는 그 기업의 회계장부를 보고 분석해야 한다. 회계장부에 나열된 숫자 하나하나가 의미를 담고 있기 때문이다. 이 기업이 우량한 기업인지, 경영에 어떤 위험요소가 있는지, 효율적으로 생산을 하고 있는지와 같은 다양한 질문에 숫자는 정확한 답을 해줄 수 있다. 숫자가 말하는 것을 잘 분석하고 참고해서 경영자는 회사를 경영하고 주주는 투자를 결정한다.

가정경제도 기업과 마찬가지다. 한 가정의 살림살이가 보여주는 숫자는 많은 질문에 대한 답을 가지고 있다. 단순히 아끼고 절약해야 한다는 신념을 유지하거나 더 많이 공부해서 똑똑한 소비자가 되는 것으로 가정경제를 운영하면 금세 한계에 부딪친다. 개인의 결심이나 능력은 상황에 따라 달라지며 지속가능한 요소가 아니기 때문이다.

불확실한 미래를 헤쳐가야 하는 우리에게 가장 확실한 의사결정의 근거는 다름 아닌 숫자다. 

우리 집 재무장부 속 숫자에 질문을 하자. 답은 숫자가 알려줄 것이다.

결정장애를 극복하는 숫자의 힘

결정장애는 돈 문제이기도 하지만 시간의 문제이기도 하다. 쉽게 결정하지 못하면 미루게 되고, 미룬다는 건 계속 시간을 소모하는 것이다. 가격과 품질 면에서 최선의 선택을 하고 싶어 옷 하나를 사는 데 몇날 며칠 인터넷을 뒤졌다고 하자. 옷 한 벌은 잘 샀을지 몰라도 결코 되돌릴 수 없는 많은 시간을 허비했다는 사실을 우리는 잘 기억하지 못한다. 이는 매우 중요한 개념이다. 허비한 시간 또한 우리가 치르는 비용이다.

돈을 써야 할지 말아야 할지 선택의 기로에서 결정장애에 빠지는 이유는, 그 대상이 좋은지 나쁜지를 사고의 중심에 두었기 때문이다. 따라서 돈을 쓸 대상이 아니라 자신의 재정상태를 사고의 중심에 두어야한다. 아무리 좋은 물건이나 서비스라 해도 돈이 없다면 구입하면 안 된다. 신용카드도 함부로 긁지 말라. 반대로 돈에 여유가 있다면 조금은 잘못된 선택이었다 하더라도 크게 신경 쓸 이유는 없다.

결정장애를 극복하는 힘은 더 많이 알아서 더 똑똑한 소비자가 되는 게 아니라

내가 얼마를 쓸 수 있는지 그 숫자를 정확히 아는 것에서 나온다.

공통 비용 vs 개별 비용

가정에는 버는 사람과 쓰는 사람이 혼재해 있다. 가족구성원은 능력에 따라 벌고 필요에 따라 나눈다. 함께 살고 있기 때문에 같이 쓰는 공통 비용도 있고 각자 쓰는 개별 비용도 있다. 대표적인 공통 비용은 주거비, 인터넷 같은 공통 통신비, 공과금, 여행 비용 등이며 개별 비용은 교육비, 의류비, 용돈 등이다. 개별 비용을 파악하면 우리 집에서 누가 가장 돈을 많이 쓰는지 알 수 있다.

다들 자신은 쓰는 돈이 별로 없다고 여기지만 실상은 그렇지 않다. 일단 한 집에 같이 살고 있기 때문에 들어가는 공통 비용을 무시할 수 없다. 4인 가족이 월세 100만 원을 내고 산다면 1인당 매월 25만 원의 비용이 들어가는 셈이다. 따라서, 자기 자신의 한 달 용돈이 10만 원이라고 10만원만 쓴다고 생각한다면 오산이다.

주부들은 별도로 용돈을 책정하여 지출하는 경우가 드물고 생활비에서 자신을 위한 지출을 하는 경우가 대부분이다. 실제로 어느 주부는 가족의 개인 지출을 파악하고 깜짝 놀랐다고 한다. 남편보다 자신의 지출이 더 많았기 때문이다. 용돈은 따로 없지만 아내는 자신을 위해 지출하는 돈이 적지 않았던 것이다. 반면 남편은 따로 용돈이 있지만 용돈 이외의 다른 비용은 쓰지 않거나 용돈에 포함해서 써왔다. 그 결과 각자 쓰는 개별 비용은 남편이 아내보다 적었다.

내 마음속 회계장부

우리는 같은 금액의 돈이라 해도 그 출처에 따라 다르게 생각한다. 실제로 통장 계좌에 따로 넣어놓지는 않지만 마음속에서는 별도의 계정으로 분류한다. 행동경제학에서는 이를 마음속 회계장부라는 뜻으로 심적 회계 (mental account) 또는 심리계좌라고 부른다. 아르바이트로 번 돈 5만 원은 '일해서 번 돈' 이라는 계좌에 넣은 후 소중히 여기고 함부로 써서는 안 될 돈이라고 생각한다. 반면 길에서 주운 5만 원짜리 지폐는 '공돈'이라는 계좌로 들어가 아주 쉽게 쓴다. 수많은 로또 당첨자가 거액을 쉽게 탕진하는 것도 당첨금을 공돈 계좌에 넣어놨기 때문이다.

친구 사이인 A와 B는 연봉이 같다. 그러나 월급을 받는 형식은 다르다. A가 다니는 회사는 연말에 한 번 보너스를 준다. B의 회사는 보너스를 한 번에 주지 않고 12로 나눠 급여에 일정하게 포함해서 준다. 결과적으로는 같은 돈을 받는 A와 B, 그러나 항상 B가 A보다 더 많은 돈을 저축한다. 그렇다고 A가 B보다 사치스럽거나 자제심이 없는 건 아니다. 월급을 어떤 심리계좌에 넣어두었냐는 차이가 있었을 뿐이다.

B는 이 돈을 '일해서 번돈'이라는 계좌에 집어넣고 쉽게 쓰려 하지 않는다. A도 매달 월급은 '일해서 번 돈' 이라는 계좌에 집어넣지만 연말 보너스는 추가로 생기는 소득이라는 생각에 '공돈 계좌'에 들어간다. 일단 '공돈'이라는 이름표가 붙으면 꺼내 쓰기가 쉬워진다. 평소에 억압받았던 소비 욕망이 꿈틀거리기 시작한다. 그리고 과감하게 지갑을 연다. 

부동산 가치, 어떻게 평가할까

부동산의 적정 가격이 얼마인지 측정하기는 굉장히 어렵다. 길 하나 사이에 두고도 가격이 다르고 같은 건물인데 층에 따라서도 가격이 다른 게 부동산이다. 내 집 가진 사람은 지금 가격이 결코 비싼 게 아니라고 생각하지만 집 없는 사람은 한국은 집값이 너무 비싸다고 하소연한다.

부동산 가격을 결정하는 요소는 많지만 그중 시중 금리와 임대 수익률로 부동산의 가치를 측정하는 방법이 있다. 임대 수익률은 부동산이 얼마만큼의 수익을 발생시키는지 알 수 있는 가장 설득력 있는 지표이기 때문에 부동산의 가치를 판단하는 데 중요한 근거다.

임대 수익률은 시중 금리와 밀접한 관계가 있다. 집주인의 입장에서는 임대 수익률이 최소한 시중 금리보다는 높아야 한다. 더군다나 각종 세금과 집 수리비, 공실 비용, 중개 비용 등이 발생하기 때문에 이것까지 고려해 금리보다 높은 수준에서 임대료를 결정한다. 각종 비용을 고려하면 부동산 임대 수익률은 금리보다 2~3% 높게 결정되는 게 일반적이다.

과연 13억 원을 지킬 수 있을까

과거의 노력은 부족했지만 현재 순자산 13억 원이 있고 남편이 5년은 더 일할 수 있으니 이 부부의 미래는 걱정 없다고 생각한다면 섣부른 판단이다. 단기적으로도 장기적으로 이 가정의 미래를 순탄하게만 볼 수 없는 요소들이 있다. 단기적으로는 유동성 부족, 즉 현금 부족이 올 수 있다. 만약 소유하고 있는 집으로 돌아가야 한다면 돌려줘야 할 전세보증금이 5억 원이다. 그러나 당장 마련할 수 있는 돈은 살고 있는 집 전세보증금 4억 원과 현금 6,000만 원 뿐이다. 결국 4,000만 원이 모자라는 유동성 부족 현상을 겪을 수밖에 없다.

조금 더 길게 보면, 자녀 둘의 결혼이 위험 요소다. 요즘은 해외연수, 취업난 등으로 취업이 늦다 보니 내년 결혼 예정인 33세 큰아들은 이제 직장생활 4년차다. 모아놓은 돈이 5,000만 원 남짓이라 서울에서 신혼집을 마련하기에는 턱없이 부족하다. 30세 작은아들도 5년 이내에 결혼한다면, 서울에서 전세를 얻는 데 한 명당 적어도 2억 원은 필요하다. 그러나 이 집에서 꺼내 쓸 수 있는 돈은 퇴직금뿐이다. 이 부부는 퇴직금을 꺼내 자녀 결혼자금으로 쓸 예정이다. 이대로라면 둘째가 결혼할 때 나머지 퇴직금을 다 쓰고 모자라는 돈은 아파트 담보대출을 얻어 결혼 자금을 해결할 수밖에 없다. 결국 은퇴 시점에 퇴직금이 소진될 위험이 존재한다. 

숫자로 투자하기

투자에는 돈만 필요한 것이 아니다. 어떤 것을 언제 사야 하고, 언제 팔아야 하며, 얼마를 사야 하는지 고도의 지식과 판단력이 요구된다. 이를 갖추려면 많은 시간과 노력, 에너지가 소모된다. 게다가 올바른 투자를 방해하는 각종 심리적 편향도 이겨내야 한다.

우리는 전업 투자자가 아니다. 생계를 유지하기 위한 본업이 있고 함께 시간을 보내야 할 가족과 사랑하는 사람이 있다. 투자에 일희일비하는 순간, 즉 돈 생각으로 머릿속이 터널링을 이루는 순간 희생해야 할 것들이 생긴다. 얼마 안 되는 원금으로 투자해서 얻을 이익은, 우리가 잃어버리고 희생해야 하는 것들을 떠올리면 초라할 뿐이다. 

전설적 투자자 제시 리버모어의 주식매매법

주식 매매하는 법 - 개정판
제시 리버모어 지음, 박성환 옮김 / 이레미디어 / 2018년 3월

그에게는 여러 가지의 별명이 있었는데, 초창기에는 적극적이고 과감한 매매 스타일로 인해 '꼬마 노름꾼'이라 불렸고, 이후 1907년과 1929년에 있었던 주식시장의 붕괴에서 큰돈을 벌었다고 하여 '월스트리트의 큰 곰'이라 불렸으며, 또한 그는 무리를 이루지 않고 혼자서 거래했기에 붙여닌 별명이 '월스트리트의 늑대'였다. 하지만 그를 가장 잘 표현하는 별칭은 '역사상 가장 위대한 트레이더'일 것이다. -'책에 대한 이야기' 중에서

제시 리버모어의 주식매매법

제시 리버모어는 15세에 단돈 5달러로 주식투자를 시작한 이래 단 한 번도 주식투자 이외에는 직업을 가져본 적이 없는 철저한 개인 투자자로 일생을 보냈다. 몇 차례의 파산을 겪으면서도 그때마다 재기에 성공, 결국 1929년에는 1억 달러(현재 가치는 20억 달러)를 벌어들였으며, 월스트리트의 거물이 되었다.

전 세계 금융역사에서 그의 전무후무한 경이적 수익률은 아직까지 깨진 적이 없으며, 그는 롱아일랜드 저택에서 14명의 하인을 두고 살았고, 3백 피트 크기의 자신의 요트를 타고 월스트리트로 출퇴근 했다. 저명한 은행가 J. P 모건조차 월스트리트의 승부사 제시 리버모어에게 포지션 변경을 부탁할 정도로 시장에서의 그의 영향력은 막강했다. 그는 윌리엄 오닐, 잭 슈웨거, 알렉산더 엘더 등이 예찬하는 투자자이기도 하고 전 세계 펀드매니저, 트레이더 필독서인 에드윈 르페브르의 <어느 주식투자자의 회상>의 실제 주인공이다.

이 책은 주식투자자의 고전으로 평가받으며, 지금까지도 많은 사람에게 투자의 영감을 제공하기에 윌리엄 오닐, 잭 슈웨거, 알렉산더 엘더 등의 투자의 대가들이 기꺼이 이 책을 추천함은 물론이고, 지금도 펀드매니저와 트레이더의 필독서로도 손꼽힌다. 월스트리트 역사상 가장 위대한 투자자로 알려진 제시 리버모어의 원전 <How to Trade in Stocks>을 그대로 완역했으며, 여기에 제시 리버모어의 비밀노트까지 담겨있어 생생한 그의 트레이딩을 엿볼 수 있다. 특히, 편저자가 덧붙인 풍부한 해설과 설명은 원전의 쉬운 독서를 만들어준다.

"이익은 스스로를 돌보지만 손실은 절대 그런 법이 없다"

투기꾼은 처음에 발생한 사소한 규모의 손실을 받아들임으로써 상당한 규모의 손실을 입게 될 때를 대비한 보험에 스스로 가입해야만 한다. 그렇게 함으로서 자신의 계좌를 무사하게 보존할 수 있고, 또한 얼마 지나지 않은 가까운 기간 내에 자신이 건설적인 생각을 가지게 되었을 때 다른 거래에 참여할 수 있는 위치에 있게 된다.

"결코 손실을 평준화하지 말라"

그의 매매기법 중에 인상적인 대목이 있다. 즉 상승추세가 진행 중임을 알게 되고 주가가 '일시적인 조정을 보인 후 신고가를 경신할 때' 매수했다는 사실이다. 그는 자신의 기록을 통해 당시의 추세를 추종하기 때문이다. 그의 기록은 계속해서 나아가라는 신호를 보내고 있었다. 그는 절대로 주가가 조정을 받고 있을 때 매수하거나 상승하고 있을 때 공매도하지 않는다.

또 다른 요점은 "만일 처음 거래에서 수익이 발생하지 않고 있다면, 동일한 방향으로 두 번째 거래를 하는 것은 무모한 짓이다"라는 것이다. 즉 "결코 손실을 평준화하지 말라"는 생각이 지워지지 않도록 가슴 속에 각인시키고 있어야만 된다.

투자자의 가장 큰 적은 '인간적인 면'이다

현명한 투기꾼이라면 누구나 위험신호를 주의해서 경계하기 마련이다. 그럼에도 불구하고 신기하게도 대부분의 투기꾼들이 겪게 되는 어려움이 바로 이런 점이다. 대부분은 과감한 행동을 망설이게 되며, 망설이는 동안 시장은 자신들이 보유하고 있는 포지션과 역방향으로 크게 움직이고 있는데도 바라보고만 있다는 점이다.

"다음에 올라오면 빠져나가야겠어!"

이후 주가가 상승하면 애초에 의도했던 바를 잊어버린다. 왜 그럴까? 자신들의 견해로는 시장이 다시 멋지게 움직임을 재개했다고 판단하기 때문이다. 하지만 이런 상승은 일시적인 순환매가 형성되었던 것에 불과하며 곧 머지 않아 그 수명을 다하게 된다. 나중에 시장이 심각하게 하락세를 나타내기 시작해도 또 다시 망설임 때문에 여전히 시장에 머무르는 동일한 패턴을 보이게 된다. 다시 한번 말하지만 모든 사람이 가지고 있는 인간적인 면이 바로 평균적인 투기꾼과 투자자의 가장 큰 적이다.

지나치게 많은 종목에 관심을 갖지 말라

주식시장에는 항상 어떤 유혹이 도사리고 있다. 여기서의 유혹이란 한번의 성공 후에 부주의하게 되거나 지나치게 야심만만하게 되는 것을 의미한다. 자신의 재산을 지키려면 건전한 상식과 명확한 사고가 뒷받침되어야 한다. 건전한 원칙을 확고하게 고수한다면 일단 자신이 번 돈을 쉽게 그것도 허망하게 잃지 않을 것이다.

투자에서의 성공에 도취되어 지나치게 과욕을 부리게 되면 마치 주식 백화점을 가진 것처럼 이것저것 지나치게 많은 종목에 투자하는 오류를 범하기 쉽다. 이에 대해 제시 리버모어는 "한 번에 지나치게 많은 수의 주식에 관심을 가지지 말라. 수많은 주식보다는 단지 소수의 몇 종목을 관찰하는 것이 훨씬 더 쉽다"라고 말한다.

손 안의 돈

모든 투기꾼이 저지르는 가장 큰 실수 중 하나가 너무 짧은 시간에 큰돈을 벌려는 충동을 느끼는 것이다. 즉 이런 사람들은 500%의 수익을 2~3년에 걸쳐서 얻고자하기보다는 2~3개월 내에 벌려는 시도를 한다는 것이다. 물론 때대로 성공할 수도 있을 것이다. 하지만 이런 무모한 트레이드들이 과연 지속적으로 돈을 벌 수 있을까? 그렇지 않다. 왜 그럴까?

그들은 자신들의 자금을 건전하게 관리하지 못하기 때문이다. 또 자신들의 계좌가 빠르게 불어나기도 하지만, 이는 단기간에만 발생하고 이후에는 멈춰버리기 때문이다. 균형감각을 잃은 이들은 만족하는 법이 없기에 자신들이 큰 실수를 범할 때까지 계속 거래를 남발하게 되고, 결국에는 어떤 일이 벌어지게 된다는 것이다. 어떤 일이란 바로 지독한 일이다. 

투기는 그 자체가 사업이며 다른 사람들도 그렇게 보아야만 한다는 것이다. 재미, 아첨 혹은 유혹으로 인해 자신이 영향을 받게 해서는 안 된다. 비록 증권 중개인들이 의도적으로 그렇게 하는 것은 아니지만 가끔 많은 투기꾼들의 결과를 심각하게 망쳐놓는다는 점을 명심해야 한다. 왜냐하면 그들은 그런 거래를 통해 수수료 수입이 생기기 때문이다.

전환신호

제시 리버모어는 시세의 움직임이 상승 국면으로 전환될 때까지 인내심을 갖고 기다리는 투자자였다. 투자자들이 과거의 가격움직임과 친숙해진다면 향후 시세의 움직임을 올바르게 예상할 수 있고, 이를 통해 수익을 거둘 수 있을 것이다. 물론 그런 움직임의 기록들을 사용해 투자할지라도 완벽하지는 않다. 어디까지나 투자의 고려사항일 뿐이다. 그럼에도 그는 이렇게 강조한다.

"시세의 움직임을 예측할 수 있는 기준은 노력하여 발견할 수 있다는 것과 만일 누군가가 이런 기록들을 연구하고 스스로 계속 기록해 나간다면 그들은 주식에 투자해서 수익을 얻는 데 실패하지 않을 것이라는 점이다"

제시 리버모어가 포착했던 방법

1. 이중바닥

2. 박스권의 돌파

3. 수렴 후 돌파

4. 특정 가격대의 돌파

5. '손잡이 달린 컵' 모양

잠재의식의 경고

이점을 기억하라. 수백만 명의 사람들 중에서 단지 소수의 사람들만 자신들의 모든 시간을 투기에 헌신하고 전체 대다수에게 투기는 단지 요행을 바라고 하는 것이며, 결국 그들은 대가를 치러야만 된다는 사실을. 설사 자신이 영리한 사업가이거나 전문가 그리고 현역에서 은퇴한 사람이라할지라도 그에게 투기 거래란 사소한 주의를 기울이는 부업일 뿐이다. 게다가 그들 중 대부분은 자신들이 거래하는 주식중개인이나 동료들이 주식시장에 대해서 가끔 쓸만한 조언을 하지 않는다면 전혀 주식투자를 하지도 않는 사람들이다.

성공 투자자의 정신적 특성

관찰력~ 사적 감정을 개입시키지 않고 정확하게 살펴야

수학적 계산능력~ 확률적으로 발생가능성이 높은 쪽으로 투자해야

경험~ 경험을 통해 자신만의 실력이 완성된다

기억력~ 관찰했던 바를 기억할 수 있어야 이를 활용할 수 있다 

주식투자는 사업이다

제시 리버모어는 주식투자를 사업에 비유했다. 투자전략을 세울 때 단지 주가의 단기적인 등락이 아니라 시장 전체를 보고 해당 국면을 이해하고 대책을 세워야만 하며, 투자자금도 기업 활동과 마찬가지로 적재적소에 분배되고 관리되어야만 좋은 성과를 얻을 수 있음을 고려해야만 한다고 판단했다. 또 투자자에게 현금은 기업의 재고와 같아서 항상 확보해 두어야만 실질적인 수익으로 연결시킬 수 있음을 물론이고 활동이 원활히게 된다고 강조했다.