셀프 경매 바이블

셀프 경매 바이블 - 라첼과 함께 공부하는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월

이 책의 저자인 전병수 님은 지난 십오 년간 많은 경매 물건을 낙찰받아 오피스, 학원, 만화카페 등의 사업을 해오셨다고 한다. 또 그동안의 노하우를 바탕으로 경매 학원과 무료 경매 검색 사이트인 코리아 옥션도 운영 중이라고 한다. 책을 읽어보면 알겠지만 그리 쉬운 내용은 아니다. 특히 나처럼 한 번도 직접 경매에 참여해 보지 않은 사람들이라면 저자가 소개해 주는 다양한 정보들이 매우 낯설게 느껴질지도 모르겠다. 인도명령, 강제집행, 채권추심이 직장인들이 자주 접할 수 있는 내용들은 아니기 때문이다.

하지만 <라첼과 함께 공부하는 셀프 경매 바이블>이라는 책 제목처럼, 저자와 함께 차근차근 공부한다면 분명 경매를 함에 있어 많은 도움이 되리라고 생각된다. 이 책은 경매에 대한 기본적인 개념 설명을 시작으로, 인도명령과 명도소송 직접 해보기 / 강제집행 나 홀로 해보기 / 신용정보회사처럼 추심하기 / 떼인 돈 경매로 회수하기 / 경·공매 돌발 상황 대처하기 / 법무사 없이 셀프 등기하기 / 변호사처럼 셀프 소송하기 / 세무사처럼 세금 신고하기로 구성되어 있는데, 각 장마다 친절한 설명과 그림 그리고 서류 양식을 그대로 보여주고 있어 공부하기 편리하게 되어 있다. 따라서 다른 책이나 법률을 구태여 찾을 필요 없이, 이 책만 정독해도 많은 정보를 얻을 수 있지 않을까 한다.

앞에서도 말했지만, 실제로 경매 절차에 들어가 본 적도 없고, 그렇기에 경매를 받은 뒤에 책 속에 소개된 다양한 사건사고들을 역시 접해보지 않아서 저자가 설명해 주는 인도명령과 명도소송, 강제집행, 추심 및 회수가 직접적으로 와닿지는 않았다. 다만 언젠가 이런 일이 발생할 경우를 대비(?) 해서, 잘 모르지만 천천히 읽어두었다. 개인적으로는 경매에 있어 발생하는 돌발 상황 부분이 인상적이었는데, 직접 경험해 본 사람만 알 수 있는 암묵지와 같은 부분이어서 잘 체크해 두었다.

셀프 등기의 경우에는 내가 직접 해본 적도 있고 해서 이해하기 쉬웠는데, 그래서인지 책의 설명이 정말 잘 되어있구나란 생각을 다시 했다. 여기서는 근저당 설정 등기를 셀프로 진행하는 부분이 많은 도움이 될 듯한데, 대부분 아파트를 구매 시 은행에 대출을 받게 되므로 꼭 들어가는 부분이다. 아무튼 이 부분은 경매를 하지 않더라도 부동산 거래 시 꼭 필요한 부분이기에 잘 읽어두면 좋을 것 같다.

최근에 가끔 네이버 경매에 들어가 보는데, 매달 3건은 무료로 조회가 가능해서 천천히 훑어보고 있다. 이 책을 보교재로 삼아 조금 더 심도 있게 물건을 들여다보는 것도 도움이 되겠다 싶다.

신방수 세무사의 2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석

신방수 세무사의 2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 10월

단조로운 일상일 수도 있다만 계속해서 스페인어 강의를 듣고 있고, 달리기와 등산과 푸시업을 틈틈이 하고 있다. 중고등학생들처럼 죽도록 열심히 하는 건 아니지만, 회사에서 제공해 주는 이 러닝 강의를 계속해서 반복해서 듣고 있는 중이다. 일정 기간은 청강도 가능하기 때문에 처음에는 연필로, 다음번에는 형광펜으로 줄을 그어 가며 듣고 있는데 조금씩 문법의 큰 그림이, 그리고 윤곽이 보이는 것 같기도 하다. 달리기는 전날의 피곤함이 아직 남아 있어 오늘 아침은 패스했다. 대신 푸시업은 3세트를 했다. 잠깐이면 되기에 거의 빼먹은 적은 없다. 내일은 영남 알프스의 아홉 개 산 중에서 하나를 골라 등산을 다녀올 예정이다. 맛있는 것도 먹고 또 수다도 좀 떨고 말이다.

이번에 읽은 부동산 책은 <신방수 세무사의 2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석>이다. 이 책을 한 권 읽는다고 해서 모든 걸 다 알 순 없겠지만, 그래도 꾸준히 관련 정보를 챙겨보는 건 좋겠다 싶어서 신청한 책이다. 특히 요즘처럼 시국이 어려운 때에는 절세만큼 높은 수익률(?)도 없기에 꼼꼼하게 읽어보기로 했다.

제1장의 최근 부동산 세제 정책 이슈와 2장의 부동산 세금 관련 기초 상식은 가볍게 읽고 넘어가도 좋다. 어차피 뒤에서 반복될 내용이고, 기초적인 부분이기 때문이다. 다만 부동산 세금에 관련된 지식이 전혀 없다면 제대로 정독하는 게 좋겠다.

3장 취득세는 중요한 부분이다. 특히 다주택자의 취득세율이 최대 12%까지 올랐다. 간단히 말해 예전 대비 납부해야 할 취득세가 12배나 오른 셈이다. 사백만 원만 내도 되는데, 이젠 사천만 원 이상 줘야 하는 셈이다. 취득세와 관련해서는 주택수 산정 방법과 일시적 2주택에 관련된 내용이 중요하다고 하니 참고하도록 하자.

4장 보유세는 재산세와 종합부동산세에 관련된 내용이다. 재산세는 7월과 9월에 절반씩 부과되는데, 물건별 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 바로 과세표준이 된다. 물론 여기에 세 부담 상한 초과 세액과 도시분 재산세 과세특례분, 지역자원 시셀세 등이 있어 실제 계산은 조금 더 복잡하다. 나도 7월과 9월에 각각 재산세를 납부했는데, 고지서에도 해당 산식이 있고 의문사항이 있을 시 세무서에 연락하면 바쁜 와중에서도 대부분의 직원들이 친절하게 알려주니 참고하도록 하자. 종부세는 1주택 자면 공시가 9억 원, 2주택 이상이면 공시가 합산액이 6억 원까지는 납부하지 않는다.

5장 양도소득세는 이번 정부 부동산 정책에 있어서 가장 핵심적인 부분에 해당한다고 저자는 말한다. 간단히 말해 주택을 구입하고 1년 내 매도하면 무려 70%의 세금을 떼 간다는 거다. 저자가 각 사례별로 케이스를 만들어 두었으니 각자 해당되는 부분을 잘 체크하면 좋을 듯하며, 뒤에 등장하는 증여세 및 임대주택 세제는 해당되는 분들만 읽어봐도 좋을 것 같다.

이 외에도 분양권이 주택수 산정에 포함되어 비과세 및 중과세 여부에 영향을 주었다는 점, 공시가격의 지속적 인상 및 현실화도 부동산 투자자에게 있어 중요한 이슈이니 참고하도록 하자.

끝으로 최근 정부의 부동산 정책이 관련 세금 인상과 같은 규제 강화책이 대부분이라서, 부동산 투자 수익률은 급격히 떨어질 수밖에 없다고 저자는 말한다. 이럴 때일수록 부동산 관련 세제 및 경매 등의 공부도 게을리하지 않아야 또 다른 기회를 잡을 수 있지 않을까 한다.

[마이리뷰] 신방수 세무사의 부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!

신방수 세무사의 부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 6월

최근에 네이버 책좋사 카페에 부동산 관련 도서가 자주 올라온다. 그만큼 부동산에 사람들의 관심이 높아졌다는 말일테고, 미디어에 자주 오르내리는 키워드라는 말일 것이다. 높아진 관심은 자연스레 사람들의 입방아에 오르내린다. 없는 사람들은 부동산의 하락을 내심 기대하면서도 언젠가는 돈을 벌어 새 아파트를 구하리란 바램이 있고, 한두채 마련한 사람들은 자기의 집값은 이제 상승가도를 타기를 바라면서도 내집이 아닌 타인의 집과 지역을 깍아내리기에 여념이 없다. 특히 프리미엄, 피를 많이 주고 구입한 사람들이 많은 아파트일수록 그런 현상은 더욱 심한 것 같다. 스스로 계층을 나누고, 쪽수의 힘에 따라 워딩과 주된 의견이 달라진다. 뭐 아무튼 부동산 만큼 현재 사람들의 심리 상태나 통용되는 의식 수준을 적나라하게 보여주는 것도 없는 듯 하다.
​
이번에 읽은 책은 신방수 세무사님이 지은 <부동산 거래 전에 자금 출처부터 준비하라>다. 참고로 저자의 이력을 보면 부동산과 세금과 관련된 많은 책을 썼음을 알 수 있는데, 현재 세무법인 대표이자 강사로서도 활발히 활동하고 계신 분이다. 저자는 최근 몇년간 강도높게 진헹된 정부의 부동산 대책이 요즘에는 잠잠하지만 ‘자금출처조사‘가 이슈가 되고 있다고 말하며 앞으로는 이에 대해 대비해야 한다고 말한다. 문제는 이 제도가 생긴지 얼마 되지 않아 사람들이 잘 모르고 있다는 거다. 특히 최근에 부동산 거래를 하신 분들이라면 각별히 유의해야 한다. 자신도 모르는 사이에, 과거에 관습적으로 해왔던대로 자금을 준비해 거래를 했다가는 과태료와 세금 폭탄(?)을 맞을 수도 있다고 저자는 말한다.
​
이 책은 자금출처조사에 대응하기 위한 책이다. 따라서 최근에 마구 출간되고 있는 수박 겉핥기 식의 - 일부 - 부동산 도서와는 다른 전문성을 갖추고 있다. 필요할 때마다 옆에 두고 참고한 후, 능력있는 중개사나 세무사와 함께 준비해도 좋을 듯 싶다.
​
책의 구성은 다음과 같다. 먼저 자금출처조사에 대한 동향과 이슈사항을 살펴보고, 이와 관련된 세무 지식을 첫째장과 둘째장에서 다루고 있다. 세번째 장은 자금출처조사제도의 개관을, 네번째 장과 다섯번째 장에서는 실제 부동산 신고 과정에서 유의할 점과 실제로 자금조달계획서를 작성하는 법을 다룬다. 나머지 장에서는 실제로 이렇게 서류를 잘 제출(?)했음에도 불구하고 조사가 나올 경우에 대한 대비책과 소명서 작성에 대한 방법 등을 배울수 있다.
​
최근에 부동산 거래신고 기간에 30일 이내로 단축되었고, 자금조달 및 입주계획서 제출 대상이 기존의 3억원 이상에서 무조건 제출로 확대되었다. 또 관련 서식도 변경되었는데, 현금 및 대출, 임차보증금, 기타 등으로 상당히 세분화 되었음을 알 수 있다. 여기에다가 각종 거래 증빙 역시 필수적으로 제출해야 하고. 다시 말하면 세무서나 국세청에서 자금출처와 관련된 조사를 함에 있어, 더 많은 정보들을 확보했다고 보면 된다. 20년 이후 계약건들은 모두 대상이므로, 앞으로 분양을 받거나 매매 계약을 하는 분들이라면 잘 살펴보고 공부해야 할 듯 하다. 끝으로 최근에 자금출처조사의 주요 타겟은 고가 주택 및 연소자, 그리고 다주택자라고 하니 유의하도록 하자.

초격차 투자법

초격차 투자법 - 시장을 이긴 숨은 고수 11인의
잭 슈웨거 지음, 조성숙 옮김, 신진오 감수 / 리더스북 / 2021년 8월

쉬는 동안 저녁 시간 이후에는 잭 슈웨거가 지은 <초격차 투자법>이라는 책을 읽었다. 오백사십여 페이지에 달하는 방대한 분량의 책이었는데, 주식시장과 경제학계의 수많은 멘토들이 추천했다고 한다. 책의 구성은 열한 명의 슈퍼 개미들을 각 장마다 소개하고, 그들의 투자 인사이트와 경험담을 인터뷰하는 형식인데 진솔하면서도 읽는 재미가 있었다. 무엇보다도 그들도 역시 우리들처럼 수많은 실패를 했다는 사실. 하지만 다시 일어섰고, 그 과정에서 자신만의 투자법을 만들었다고 한다.

가령 처음 등장하는 제프리 뉴먼은 1달러 미만의 동전 주로 엄청난 수익을 거머쥐었다고 한다. 그는 피라미딩 전략과 분할 매수를 하면서 포지션 크기를 키워나가는 매매를 구사한다고 하는데, 이럴 경우 나중에 청산할 때는 해당 종목의 유동성이 커진 상태라 매도할 때도 큰 어려움이 없다고 한다. 특히 청산 시점이 중요한데, 사람들의 입에 오르락내리락 할 정도가 되면 지체없이 매도한다는 점이 인상깊었다.

크리스 카밀로는 소셜 미디어를 통해서 시그널을 읽고 투자한다고 한다. 그는 이를 위한 회사도 만들었는데, 지금은 매도했지만 여전히 이 회사에 자문을 해주고 무료로 그 서비스를 제공받고 있다고 한다. 그의 투자 방법을 간단하게 설명하면 SNS에서 급증하는 해시태그와 검색어를 기반으로 트렌드를 읽으면서 트레이딩 한다는 것. 그는 미래를 예측하는게 아니라 현재를 정확하게 그리고 빠르게 탐지하려고 노력한다고 말하며 지금 소비자들이 무엇을 하고 있는지 정확하게 봐야 한다고 조언한다.

자신감, 선택에 대한 확신, 시간에 대한 인내심도 중요한 포인트다. 피터 브랜트는 의견은 강하게 말하되 ,홀드는 약하게 하라고 말하며 언제든지 투자 전략과 방향을 유연하게 바꿀줄 알아야 한다고 조언한다. 중요한건 바로 수익을 내는 것이기에, 언제나 자신의 자본보다 작은 규모로 포지션을 운영해야 한다고 말한다.

이외에도 흔들리지 않는, 행운을 가져다 주는 마인드셋을 장착하는 것도 중요하다. 명상과 올바른 심호흡은 투자에서도 빠지면 안되는 요소인 셈이다. 직관적으로 무언가 잘못되어 가고 있다면, 즉시 포지션을 재점검하고, 자기 자본은 장기적으로 늘려나간다는 마인드로 임해라는 리처드 바그의 조언을 기억해야 겠다. 또 꾸준하게 투자 일지를 기록하고, 내가 잘하는 장점에 더 집중해라는 조언도 인상깊다.

책에 등장하는 대부분의 사람들은 선물과 옵션을 활용하여 전략을 구사하는 전문 트레이더들이기에, 이들의 전략과 매매 방식을 우리들이 쉽게 따라 하기에는 무리가 있다. 하지만 앞에서 소개한 것처럼 그들의 투자 원칙과 들려주는 조언들을 잘 숙지한다면 많은 도움이 되리라고 생각한다. 특히 요즘처럼 주식 투자 관련 이슈(헝다 그룹, 네이버 및 카카오 등)가 많아진 시점에는 여러모로 시사하는 바가 크지 않을까 싶다.

원하는 것을 얻는 10가지 질문법

원하는 것을 얻는 10가지 질문법 - 10 Questions
알렉산드라 카터 지음, 한재호 옮김 / 21세기북스 / 2021년 9월

생각이 비슷한 사람들과는 이야기하기 쉽다. 그래서 우리는 비슷한 사람들과 어울려 다니며, 다른 사람들에게 다가가기 보다는 유사 집단 내에서 대화하기를 좋아하는지도 모른다. 그러나 <원하는 것을 얻는 10가지 질문법>의 저자인 알렉산드라 카터는 협상의 힘이 진정으로 발휘되는 순간은 바로 다른 사람이나 집단과 이야기를 나누고 관계를 맺을 때라고 말한다.

질문은 관계의 시작이라고 한다. 이때 중요한 건 바로 열린 질문. 다양한 이야깃거리로 상대방에게 폭넓은 답변을 이끌어낼 수 있다. 반대로 대화와 협상에 있어서 가장 잘못된 질문법은 바로 묻는 사람이 스스로 상대방의 답변할 내용과 생각할 여지를 제한해서 물어보는 것인데, 저자는 이를 닫힌 질문이라고 말한다. 그리고 이러한 질문에 대한 답변은 결국에는 아주 하찮고 거의 도움이 되지 않는 정보들뿐이다.

일단 올바른 질문을 하기 전에, 그리고 제대로 된 협상을 하기 전에 우리는 자기 자신에게 제대로 된 질문을 던져봐야 한다. 그리고 문제를 올바로 정의해 보고, 곰곰이 생각해 볼 시간을 갖는 게 중요하다. 또 자신의 진짜 욕구를 파악해 보고, 어떤 감정을 느끼는지 정확하게 아는 것도 중요하다. 문제가 제대로 풀리지 않거나 답답할 때는 과거의 경험이나 자신의 성공담을 떠올려 보는 것도 좋다. 거기에서 주변 환경을 재설정하고, 행복하고 좋았던 기억을 떠올리는 매개체를 만들어 낼 수도 있기 때문이다.

이 단계를 다 거치면, 이제 우리는 상대방을 파악하기 위한 다섯 가지 질문법에 대해 배울 수 있다. 일단 잘 들어야 한다. 그리고 이 과정에는 침묵의 시간을 견딜 줄 알고, 타인의 비언어적 커뮤니케이션에도 관심을 가져야 한다. 이때 중요한 게 바로 열린 질문인데, 저자는 이를 가장 넓은 그물을 던져라는 말로 표현한다. 그러고 나서 우리는 상대방의 욕구와 우려하는 점을 대화를 통해서 하나하나 파악해 나가면 되는 것이다.

물론 쉽게 진행되지 않는 경우도 많다. 특히 상대방이 대화의 문을 아예 닫고 있거나, 화가 많고 신경질적이라면 더욱 그렇다. 하지만 어떤 경우라도 저자가 말한 질문의 규칙에는 크게 벗어나진 않는다. 시간을 갖고 교류하며, 상대방의 상황을 이해하려고 노력한다면 결국에는 열린 질문의 효과가 빛을 발할 것이기 때문이다. 상대방에 대한 호기심, 연락 등이 모두 다 제대로 된 대화와 협상으로 나아가는 길목에 있음을 잊어서는 안 될 것이다.