당신의 땅을 가져라

대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라 - 경매편 ㅣ 고수 따라하기 시리즈 9
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2017년 4월

당신의 땅을 가져라

경매 정보를 얻을 수 있는 곳으로 대법원 사이트, 경매 정보 사이트, 그리고 무료 사설 사이트와 주요 일간지와 경매 정보지 등이다. <대한민국 법원 법원경매정보>에서 전국의 모든 법원 경매 정보를 열람할 수 있다. 유료 경매 정보 사이트 스피드옥션, 지지옥션 등 오랫동안 부동산 경매 업계에 있던 업체들은 자체적으로 감정평가, 현장 확인 서비스, 동영상 서비스 등 제공한다. 초보자도 조금이나마 위험요소가 걸러진 물건들을 볼 수 있으니 안심이 되겠다.

정보 사이트에 들어가 토지를 체크하니 종류가 많다. 이중 대지, 임야, 전, 답, 잡종지 이렇게 5개만 경매에 자주 나온다. 개인이 투자하기에는 다섯 가지가 가장 적당하다. 경매요약지에 해당 경매 실시일, 경매 법원, 주소, 감정가와 낙찰가 등 경매의 모든 중요정보가 담겨 있다. 해당 정보만 잘 해석해도 경매 물건의 스펙을 알 수 있다.

열 장의 중요 서류를 경매 요약지 단 한 장에 정리한 것이다. 어떤 사연이 담긴 물건인지도 파악할 수 있다. 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다.

경매는 강제 혹은 임의라는 표시가 되어 있다. 강제 경매는 법원에서 채무자의 부동산 압류해서 경매를 진행하고 그 대금으로서 채권자의 금전채권을 갚아주는 것인 반면, 임의경매는 채무자가 채무를 불이행했을 때 채권자가 담보로 받은 부동산에 저당권, 근저당권 등의 담보물로 설정해 자신의 채권을 회수하는 것이다. 강제경매는 재판을 거쳐야 경매가 신청되지만 임의경매는 바로 경매를 신청할 수 있다.

매각기일은 해당 부동산을 판매하는 날이다. 경매 6계는 한 달에 경매가 몇 건 있다는 의미로 해당 경매를 6계가 맡아서 진행한다는 뜻이다. 감정가는 감정평가사가 토지를 평가해 책정한 금액이다. 최저가는 경매에 신청하는 사람이 없을 때 다음번 경매로 넘어가는 금액이다. 유찰될 때마다 20~30% 낮아진 금액으로 최저 경매 가격이 책정된다. 유찰은 하자가 있다는 것을 의미한다. 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 보증금은 입찰 보증금이에요. 경매 당일 입찰에 지원한 사람은 자신이 정한 입찰가의 10%에 해당하는 금액을 입찰 표와 함께 지출해야 한다. 그러나 특별 보증금으로 20~30% 붙는 경우가 있다. 꼼꼼히 살펴라. 매각 대상은 토지 일괄 매각은 경매로 나온 토지 전체가 경매대상이라는 의미, 토지만 매각은 집이나 건축물이 포함된 토지일 때, 지분 매각은 지분으로 나온 경우이다. 청구 금액은 경매를 신청한 채권자가 경매 후에 받아갈 금액을 청구한 것이다. 미회수 된 금액은 채무자에게 남는 것으로서 낙찰자가 변제하지 않습니다. 기일입찰은 지정된 입찰 기일, 입찰 법정에 직접 출석해서 입찰표를 제출하는 것이다.

일상적으로 알고 있는 단어들을, 이 책을 통해 경매에서 쓰이는 의미들을 살펴보고, 다른 한편으로는 인터넷을 켜서 범원경매 사이트에 들어가 이 책에서 설명하고 있는 시스템과 정보들을 검색하며 읽어나갔다. 사례로 든 내용들과 함께 병해해서 살펴보는 동안, 경매에 대해서 어렴풋하던 생각들이 구체적으로 다가왔다. 토지에 투자할 때, 투자 목적을 명확히 하고, 인구가 늘어나는 지역에 투자하고, 호재가 되는 영향을 주는 국책 사업이나 도시화 될 예정인 용지에 투자하라는 저자의 말엔 공감이 되었다. 투자를 위한 토지경매이니까 말이다.

아직 초보자니까 법원경매부터 봐야한다는 저자님 말씀대로, 법원 사이트를 꼼꼼하게 들여다보는 학습하면서, 묘지가 있는지, 전봇대가 지나가는지, 축사가 있는지 살펴보라는 말엔, 가슴이 뜨끔했다. 묘지가 불편하다는 생각을 했지만 그것이 악재이리란 생각은 못했다. 법정지상권에 대해 해결하는 정보를 얻었을 때는 깜짝 놀랐다. 나 같으면 포기했을 텐데…….

경매에 대해서 지레짐작으로 두려워 감히 참여할 엄두도 못냈다. 그러나 이 책을 통해 경매에 대해 한발자국 더 다가섰다. 경매에 대해 입문하고픈 분들이라면 이 책을 추천한다.