부동산으로 이룬 자유의 꿈

부동산으로 이룬 자유의 꿈 - 잘 키운 아파트 직장 퇴사 안무섭다! 부자꿈
자유몽 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

일단, 대략적인 내용은 일반 부동산 투자서와 대동소이하다.

즉, '월급쟁이 직장인의 부동산 투자 성공담' 쯤 된다.

이젠 하도 많이 읽어서 식상한 "경제적 자유"를 위해 월급쟁이가 할만한 재테크로는

부동산이 최고이고, 구체적으로 저자의 부동산 선택 기준은 이러저러하다는 내용이

주요 내용이다.

월급쟁이 신분이지만, 경제적 자유를 위해 부동산 투자를 병행한다는 내용의

일반 부동산 투자 가이드 서적을 많이 읽어 본 나로서는

약간 식상한 내용이 많은 게 사실이긴 하다.

완전 부동산 초보자용 입문서라고 보는 게 맞을 것 같다.

사실 앞부분의 거의 전반부 절반 정도는 "부동산 투자의 좋은 점"에 대해

어필하고 있는데, 이 부분을 과감하게 줄이고,

후반부의 실전투자 위주로 내용을 좀 더 채웠더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 남는다.

부동산 투자가 관심있어서 읽기 시작한 사람이 대부분일텐데,

그들에게 또다시 부동산 투자의 좋은 점을 장장 책의 절반에 걸쳐서 설명하는 건

비효율적이라는 생각이 들기 때문이다.

그럼에도 불구하고 책이 얇은 편에 비해서는 나름 괜찮은 편이다.

특히, 실전 투자에 관한 내용은 이 얇은 책의 나머지 절반 정도에 그침에도 불구하고,

이 부분에 대한 좀 더 깊은 내용 혹은 더 많은 저자의 이야기가 듣고 싶다는

생각이 들 정도였다.

불꽃처럼 짧지만 강렬한 이 책의 알짜 내용을 요약해 보면 다음과 같다.

Ch. 1. 인생, 돈, 그리고 투자

자본주의의 숙명과도 같은 인플레이션 헷지를 위해 실물자산(특히, 부동산)에 투자를 해야 한다.

내가 갖고 있는 지금 이 돈은 그냥 갖고만 있으면 언젠가는 휴지조각이 될 것이다.

산 꼭대기에서 작은 눈덩이를 굴리듯, 투자를 해야 눈덩이처럼 불어난 수익을 얻을 수 있다.

Ch. 2. 일단 휴지를 모으자

"이 과장, 아침에 똥이 마려우면 참아. 회사 와서 해결해. 회사에서는 똥만 싸도 돈이 나오잖아."

월급이 꼬박꼬박 나오는 직장의 중요성과 그 돈을 이용해서 종잣돈을 모으는 것의 중요성에 대한 이야기.

200만원 x 12개월 / 5% = 4억 8천만원.

한 달에 월세가 200만원씩 나오는 물건을 5% 수익률로 역산하면,

4억 8천만원의 자산가치가 있다고 볼 수 있다.

이런 괜찮은(?) 물건을 '자아실현'같은 거창한 목표를 들이대면서 팔아치워 버리는 게(퇴사하는게)

과연 꼭 현명하다고만 할 수는 없지 않느냐는 것이 저자의 논리다.

근데, 내 생각은 좀 다르다. 어느 정도 자산을 일구었으면,

자신이 본래부터 원했던 삶을 '진정한 자유'를 느끼며 사는 게 더 가치있는 삶이 아닐까?

(부채 포함) 자산규모가 50억이라면서도 아직도 직장에 연연하는 저자의 모습을 보면,

도대체 어느 수준이 되어야 직장에 얽매이지 않아도 되는 것인지 궁금해 진다..

Ch. 3. 왜 하필이면 아파트 투자를?

주식/땅/오피스텔/상가/채권/적금/금/달러 등의 투자는 별로다.

주식처럼 위험이 너무 높거나, 상가처럼 공부가 많이 필요하거나, 땅투자처럼 시간이 너무 오래 걸리거나,

채권 및 달러 투자처럼 수익률이 너무 낮은 투자상품에 비해서

아파트 투자는 일정시간만 지나면 수익이 비교적 안정적이고, 환금성도 좋다.

Ch. 4. 부동산 투자의 기술(기본편)

부동산의 가격은 여러 가지 요인의 영향을 받아 결정된다.

그 중에서도 현재와 미래의 차이가 큰 요인들이 주로 집값에 영향을 준다.

즉, 이미 현재 교통이 편리하고 일자리가 많은 지역 보다는,

앞으로 교통이 개선되거나 일자리가 많아질 지역에 투자하는 것이 좋다.

보다 근본적으로는 부동산 상품 역시 '수요와 공급'의 원리에 의해

가격이 결정되므로, 공급보다 수요가 많아질 지역 내지는

수요는 그대로인데, 공급이 줄어들어서 가격이 오를 곳을 선점하고 있으면,

부동산 가격은 자연스럽게 올라가게 돼 있다.

*부동산 투자 팁

① 교통

서울 외곽의 교통이 발달되면 상권은 서울 중심으로 집중되지만,

거주는 외곽의 역세권으로 분산된다.

그리고 중심에서 멀수록 늦게 오르지만, 결국에는 더 많이 오른다.

② 낙수효과

헌 집이 무너지면(재건축/재개발), 이주수요로 인해 인근 아파트의 가격이 오른다.

자녀 학교 등의 이유로 멀리 이사를 못 가는 경우 인근으로 이사갈 수 밖에 없기 때문이다.

그렇게 헌집이 철거되고 난 후 다시 새 집이 완공되어 입주가 시작되면,

다시 그 인근의 아파트를 매물로 내 놓고, 새집으로 들어가려는 사람들로 인해,

그 아파트는 조정을 받게 된다.

그러나 그 공급(입주장)이 끝나고 나면, 신축과 구축의 가격차이가 크게 벌어짐으로 인해

갭메우기가 진행된다.

→ 투자타이밍: 재건축 이주수요 발생 직전 & 신축 입주장 급매물

Ch. 5. 부동산 투자의 기술(심화편)

호재를 보고 투자할 때는 "대장"위주로 투자해야 수익률이 좋다.

호재지역 최인접 입지의 대장이 비싸다고 그 위치에서 살짝 벗어나는 곳에 투자하는 것은

옳지 않다.

그렇게 금액차이가 엄청나게 심하지 않는 이상 대장을 사는 게 맞다.

대장에서 그 인근으로 온기가 전달되는 데에는 의외로 시간이 오래 걸릴 수도 있다.

특히, 호재가 아직 실현되지 않았고, 대장 물건이 상승 초입이라면,

반드시 대장물건을 잡아야 한다.

대장이 너무 많이 올라서 주변 물건과의 가격차이가 '충분히' 많이 날 때만

주변 물건에 투자 타이밍이 있다고 본다.

Ch. 6. 투자처 선정 방법

*주요 교통 호재

① GTX A: 용인역, 동탄역, 지하철과의 환승역

② 월판선: 장곡역, 시흥시청역, 이매역

③ 신안산선: 한양대역, 호수역, 목감역

④ 대곡-소사-원시선: 김포공항역, 시흥시청역

⑤ 인덕원-동탄선: 능동역, 원천역

*신규일자리

① 현대차 GBC: 지하철 2호선 남부 전역, GTX A(성남역, 용인역, 동탄역)

② 판교 제2,3 테크노 밸리

- 판교, 분당, 성남, 광주, 용인, 수원, 인덕원, 안양, 광명 동탄 등 수도권 남부 전역

- GTX A, 월판선, 신분당선, 분당선

③ 과천지식정보타운: 월판선, 기존 4호선 역세권 등

④ 광명, 시흥 테크노 밸리: 장현지구, 은계지구, 목감지구

⑤ 동탄 테크노 밸리: 능동역, 메타폴리스역

⑥ 고양, 일산 테크노 밸리: 대곡역세권 개발

*입주물량

① 서울: 중저가 주택에 대한 수요는 당분간 계속될 것

② 경기 동남부: 향후 공급이 별로 없는 지역이다.

③ 인천: 인천발 KTX, 경인고속도로 일반화

④ 울산: 향후 1~2년 내에 반등할 것

⑤ 강원/충북/광주/부산은 단기적으로 힘들다. 중장기적으로 접근해야 함.

*수도권 남부 역세권

① 원천역: 실거주+투자 추천

② 경기도 화성시 능동역

- 현재 공급폭탄으로 인해 가격 조정기

- 2019년 동탄신도시 입주가 마무리 되고, 인덕원-동탄선의 능동역 신설로 반등 예상

- 비규제지역으로서 양도세 중과 위험 x

→ 현 시점 이후로 언제든 투자타이밍 OK

③ 경기도 시흥시 신천역

- 시흥지역 공급폭탄에도 불구하고, 신천역 근처 단지는 강보함 유지 중

- 2021년 초 장현지구 입주 완료 시점에 반등 예상

④ 경기도 용인시 기흥역: 조정지역으로서 중과 대상지역임..실거주+투자

Ch. 7. 100억 원을 모을 수 있을까?

레버리지를 이용하여 자산규모를 키우면 된다.

자산규모를 키우기 위한 대출(레버리지)은 좋은 대출이다.

대세 상승장에서 큰 흐름을 타고, 큰 부를 이루려면,

일단 서핑보드의 크기를 키워야 한다~

단, 대세 하락기의 부채 위험은 오롯이 본인이 감당해야 할 몫이다.

나는 연금 최적화로 매월 남들보다 연금을 3배나 더 받는다

나는 연금 최적화로 매월 남들보다 연금을 3배나 더 받는다
황재수 지음 / 북랩 / 2019년 3월

결론부터 말하자면,

일단, 이 책은 정말 괜찮은 책이다.(평점: 4.5 ★★★★☆)

아니, 노후대비에 관심있는 사람이라면, 꼭 한 번 읽어봐야 하는 책이다.

나는 책을 읽을 때, 다시 한 번 기억해 둬야 한다거나, 눈여겨 볼 만한 좋은 내용이 나오면,

해당 페이지에 포스트잇을 하는데, 이 책은 중간중간 표시를 한 페이지가 꽤 많이 나왔다.

그만큼 책 내용이 좋다는 뜻 아닐까?

                                

다만, 분량이 좀 많고,

중간중간 저자의 자기자랑(?)-이건 자신감이라고 할 수도 있다-이 넘치긴 하는데,

그래도 기본 내용이 훌륭하니까 그런건 사소한 단점으로서 다 커버된다.

암튼, 간만에 내용이 알찬 책을 읽은 거 같아서 뿌듯하다.

이 책을 읽기 전까지 연말정산 혜택이 있는 개인연금 상품을 알아본다고,

인터넷을 꽤 뒤적거렸어도 너무 많은 상품을 다 분석하기가 너무 힘들었었다.

이것저것 어떤게 가장 좋은 건지 선택해야 할 옵션도 너무 많아서 고민이었다.

그런데, 이 책을 통해 그런 고민들을 시원하게 날려 버리게 됐을 뿐만 아니라,

연금상품을 보는 최소한의 기준점을 갖게 된 점이 너무 좋다.

다음은 내가 간추린 이책의 알토란 같은 내용이다.

Part01. 3배를 더 받고 싶다면 최적화로 세팅하라

[납입금액]

개인연금상품의 기본 가입금액은 10만원으로 정해서

추가 납입금액이 기본 가입금액의 2배인 20만원이 되면,

납입 효율이 최적화가 된다.

(매월 총 최대 납입가능 금액: 30만원)

그 이유는, 연금상품의 사업 비용이 부과될 때,

보통 기본 가입금액의 일정 비율로서 정해지고,

추가 납입금액에 부과되는 사업 비용은 기본 가입금액의 요율보다 훨씬 낮거나,

아예 부과되지 않기 때문이다.

따라서 매월 납입가능 금액이 30만원이라고 해도,

기본가입금액 10만원+추가 납입금액 20만원의 조합과는 사업 비용(운용수수료)에서

차이가 나기 때문에 기본 가입금액을 낮추는 것이 더 유리하다.

또한, 납입여력이 30만원 이상일 경우에도 통채로 가입하지 말고,

저런 식으로 (10+20)의 형태를 참조하여 상품 갯수를 늘여서 가입하는 것이

기타비용이나 운용 유연성에서 더 유리하다.

예컨데, 33만원 납입을 원할 경우, (11+22)로 구성하고,

60만원 납입을 원할 경우에는, [(10+20)+(10+20)]와 같이 조합을 하는 식이다.

그리고 가능하다면, 월 납입금을 신용카드로 자동결제하도록 셋팅해 놓으면 좋다.

(기본 가입금액+추가 납입금액 모두)

그러면 카드 실적도 쌓고, 카드 포인트도 받고, 개인 신용도도 높아진다.

[납입기간]

대부분 10년으로 가입하는데, 납입기간은 절대 10년으로 하지 말자.

왜냐하면 10년 납입으로 설정하면,

연금의 진정한 혜택-기간의 이득-을 제대로 볼 수 없기 때문이다.

일단 10년 이상 납입을 해야 연금의 세금혜택을 볼 수 있고,

20년 이상은 납입해야 기본 납입금액의 덩어리가 커져서,

연금 지급액이 쏠쏠한 정도가 된다.

소액으로 최단기간(에컨데 10년)을 납입해서

연금 지급액도 큰 돈을 받기를 기대할 수는 없다.

납입기간은 최대한 길게, (20년 추천) 하는 것이 좋다.

중간에 부득이한 사정으로 줄이고 싶으면,

그 때 가서 줄이면 된다.

Part02. 연금을 뼛속까지 최적화시키면 믿을 수 없는 일이 벌어진다

[지급형태에 따른 연금의 분류]

① 확정형: 연금 지급 기간을 정하여 지급 받는 형태

② 종신형: 연금 지급 개시 이후~사망시까지 지급 받는 형태

③ 상속형: 원금은 건드리지 않고, 이자만 지급받다가, 연금수령자 사망 시 상속인에게 상속되는 형태

수익률(납입 원금 대비 지급되는 총 연금 수령액의 비율)만 놓고 보면,

확정형이 가장 좋을 확률이 높다.

특히, 연금 수령기간을 5년 정도로 짧게 설정하는 것이

수익률이나 만족도 측면에서 가장 좋다고 본다.

왜냐하면, 퇴직 후 5년은 노년기 전체를 통틀어서 가장 활동이 왕성한

황금기이기 때문이다.

단지 5년이 지나면 그 이후의 경제적 상황이 막막하게 느껴지기 때문에

대부분 10년 이상 확정형 또는 종신형을 선택하는데,

이는 잘 못 된 것이다.

가장 좋은 방법은 5년 단기 확정형으로 연금상품1을 개시하고,

5년이 끝난 후에 종신형 연금상품2를 개시하는 것이다.

연금상품2의 연금수령액이 만족스럽지 않다면,

국민연금, 주택연금 등 제2의 보조연금수단을 활용한다.

"선발 투수는 5년 확정형으로, 마무리 투수는 종신형으로~"

정리하면,

기본 가입금액 10만원에 추가 납입금액 20만원으로

20년 완납을 한 후,

5년 확정형으로 수령을 하는 것이

모~든 확정형 연금 중에

가성비가 최고로 좋다.

또한 연금상품은 수령개시하게 되면,

더이상 수익활동을 하지 않는다.

최저 보증이율 1.5% 연복리로 굴러가기는 하지만,

이는 지속적인 수익활동을 하는 연금에 비할 바는 아니다.

따라서, (10+20)형태의 연금상품의 갯수를 늘이고,

필요한 상품만을 노후의 시기에 개시하여,

나머지 상품은 수익활동을 지속하도록 하는 것이

전체 수익률 측면에서 유리하다.

"라면 2개를 동시에 먹으면, 하나를 먹는 동안 나머지 하나는 식을 수 밖에 없다."

[연금지급형태의 유연성]

연금지급형태는 고정되어 있지 않고,

확정형 or 종신형 중에 선택이 가능한,

(그래야 최종 수익률을 기준으로 확정형 똫는 종신형 상품을 선택할 수 있다)

생명보험사의 비과세(연금 소득세 0원) 상품의 가성비가 가장 좋다.

20년의 납입기간이 끝나고,

연금수령이 시작되면,

이제는 그 긴 시간 동안의 수익률 성적표를 점검해 볼 수 있다.

수익률이 낮은 상품을 먼저 5년 확정형 형태로 수령하고,

수익률이 높은 상품은 5년을 더 굴려서 총액을 키운 후,

종신형으로 수령하는 것이 좋다.

그래야 기간의 이득을 좀 더 볼 수 있다.

수익률 낮은 놈은 5년 더 굴려봐야 글렀으니,

5년 확정형 옵션을 통해 월수령액을 높이고,

수익률 높은 놈은 5년만 더 굴려도 큰 이득을 볼 확률이 높기 때문이다.

만약 여유가 돼서 연금상품을 3개 이상 가입했다면,

두번 째 연금상품도 5년 확정형 상품으로 선택하자.

두번 째 연금상품은 그 때의 상황에 맞게 좀 더 유연한 선택이 가능할 것이다.

"선발 투수는 5년 확정형으로,

구원 투수도 5년 확정형으로,

마무리 투수는 종신형으로!"

종신형의 경우, 생존기간 동안 '종신토록' 지급된다.

따라서 당연한 말이겠지만,

생존확률이 더 높은 사람을 수령자로 하는 것이 더 유리하다.

부부형연금(배우자 한 명이 사망하면, 나머지 배우자 한 명이 연금을 승계)은

일단, 배우자 승계 옵션으로 인해 연금 수령액이 쪼그라 든다.

국내 정서상 배우자 사망 옵션을 많이 선택하는데,

일단 이는 수익률 측면에서 좋지 않다.

그리고 부부형 연금이 아닌 개인형 종신연금의 경우에도,

최소 보증기간이 있어서 예컨데 10년 보증기간의 경우,

그 기간 이내에 연금수령자가 사망하면 유족이나 배우자에게 자동 승계된다.

또한 보증기간을 100세로 선택하게 되면,

실질적으로 부부형 연금을 선택하는 것이 의미가 없어진다.

결론은 차라리 생존확률이 더 높은 사람(대부분 여자)을 연금 수령자로 지정해서

개인형 연금을 지급 받는 것이 월수령액 뿐만 아니라,

종료시점까지 받게 되는 총 수령액도 많아지게 된다.

즉, 두 가지 연금상품 모두 피보험자를 여자로 선택하는 것이 좋다.

단, 연금수령 개시 시점은 남자(은퇴시점)를 기준으로 정한다.

또한 10년 보증형으로 선택해도,

어차피 세계적으로 가장 장수하는 우리나라 여자를 피보험자로 가입하였으므로,

종신형 연금상품의 경우에는 크게 문제될 것이 없다.

어차피 10년 이상 채울 확률이 높기 때문에,

보증기간 10년이 큰 의미가 없다.

따라서 굳이 부부형으로 한다거나 보증기간 100세로 늘리는 옵션을 선택해서

월수령액을 낮추는 실익이 매우 낮다.

차라리 보증기간은 최소기간으로 하고, 수령액을 많이 받는 것이 훨씬 이득이다.

심지어 보증기간 0년(=수령액 최대)을 선택 가능하다면,

고민하지 않고 그 옵션을 선택할 것이다.

"보증되지 않는 것이 가장 보증되는 것이다"

즉, 이런 저런 그럴듯한 옵션(추가선택사항)을 선택할수록,

월수령액은 쪼그라 든다.

보험으로 치면, 일반적으로 만기환급형이 순수보장형보다 월납입금액이 큰 것과 같은 이치다.

보헙은 (동일한 조건이라면)월 납입액 작은 게 장땡이고,

연금은 (동일 납입액 대비)월수령액 많은 게 장땡이다!

[국민연금 연기연금제도]

60세부터 죽을 때까지 80만원을 받을 것인가?

vs.

65세부터 죽을 때까지 108.8만원을 받을 것인가?

계산을 해 보면, 78세 이후가 되어야 연기연금제도 선택자가 연기신청 안 한 사람보다

누적 수령액이 약38만원 앞서기 시작한다.

(책에는 80세부터라고 돼 있는데, 저자가 계산 실수인듯? 78세가 맞다.)

이 부분은 다른 책에서 연기연금을 신청하면 미수령액에 대해서 연7.2% 이율을 적용해서 주므로,

퇴직 직후에 경제적 사정에 여유가 있는 편이라면,

은행이자보다 훨씬 높은 연기연금제도가 유리하다고 했었다.

근데, 이 책에는 반대되는 얘기가 적혀 있길래,

오잉? 어떤게 맞는 얘기지? 하고 직접 계산해 봤다.

연기연금제도를 선택해서 이득을 보려면 거의 20년은 지나야

연기신청 안 한 사람을 앞서기 시작한다..

지금 한창 젊은 사람 기준으로는 7.2%라는 고율의 이자가 매력적이겠지만,

노후에는 다른 기준으로 접근해야겠다는 생각이 들었다.

퇴직 직후의 시간과 퇴직후 20년이 지난 시간의 상대적 중요성..

조금이라도 젊었을 때(좀 더 활동이 왕성할 때) 좀 더 여유롭게 쓰는게 낫겠다.

게다가 국민연금은 유족에게 상속도 안 되고, 거의 죽으면 땡인데,

노후 20년 동안 무사안일하게 살면서 연기연금 비신청자를 앞서는 게 그리 쉽지는 않을 것 같다.

그래! 조금이라도 더 젊은 60대에 좀 더 신나게 소비하는 것!

나도 저자의 의견에 동의한다.

연기연금제도를 신청하기 보단, 조그이라도 젊을 때(?) 확 땡겨 써버리는게 좋을 것 같다.

주택연금처럼 혹시 조기사망시 상속이라도 된다면, 좋을텐데,

이건 뭐.. 다 못 쓰고 죽으면, 저승에서 원통해할 것 같다!

60세 개시	누적개월수	월수령액	누적수령액	비고(수령액 차이)
64세까지 누적 수령액	60	800,000	48,000,000
70세까지 누적 수령액	132	800,000	105,600,000
75세까지 누적 수령액	192	800,000	153,600,000
77세까지 누적 수령액	216	800,000	172,800,000
78세까지 누적 수령액	228	800,000	182,400,000
80세까지 누적 수령액	252	800,000	201,600,000
81세까지 누적 수령액	264	800,000	211,200,000
65세 개시
70세까지 누적 수령액	72	1,088,000	78,336,000
75세까지 누적 수령액	132	1,088,000	143,616,000
77세까지 누적 수령액	156	1,088,000	169,728,000
78세까지 누적 수령액	168	1,088,000	182,784,000	384,000
80세까지 누적 수령액	192	1,088,000	208,896,000	7,296,000
81세까지 누적 수령액	204	1,088,000	221,952,000	10,752,000

Part03. 왜 연금 최적화인가?

수많은 연금상품 중에서 확정형 연금과 종신형 연금 중 선택이 가능한 상품은,

오직 생명보험사에서만 판매한다.

[종신형 연금의 종류]

① 오직 종신형으로만 수령이 가능한 상품(확정형으로 변경 불가): 유연성 측면에서 비효율적

→ 단리 4~5% or 연복리 2%대의 공시이율형 모두 물가상승률 극복조차 힘든 수준임.

② 오직 확정형 연금으로만 수령이 가능한 상품(종신형으로 변경 불가)

→ 납입기간 중에는 연금공제를 받을 수 있지만, 연금수령기간에 세금폭탄이 기다리고 있음.

→ 연금수령기간에는 연금소득세, 다른 기타소득과 합산하여 종합과세 된다(금융소득 종합과세)

③ 확정형 또는 종신형 중에서 선택 가능/생명보험사에서만 판매

- 변동금리의 공시이율형 연금(저축)보험: 세제혜택 있지만, 물가상승률 극복 어려움

- 실적배당형 변액연금

→ 납입기간에 세제혜택 없지만, 연금수령기간에 연금소득세 100% 비과세

→ 물가상승률 이상의 충분한 수익률 가능

→ 종합소득세 합산배제

→ 변액연금의 펀드는 일반계정과 달리 특별계정에 별도 보관되어 운용사 파산시에도 안전

(예금자보호법 적용되지 않는다고 표현하지만, 실질적으로는 더 안전하다)

[변액연금의 필수 6대 확인사항]

① 확정형 or 종신형 중에서 자유롭게 선택이 가능해야 한다.

② 펀드의 갯수가 최소 10개 이상이어야 하고, 펀드의 구성 및 종류가 다양해야 한다.

③ 주식형 펀드의 투입비율이 가능한 높을 수록 좋다.(최소 70~80% 이상)

④ 생보사의 변액연금 상품 중에서 사업비용이 가급적 가장 낮은 수준이어야 한다.

⑤ 기본 가입금액을 10만원으로 설정 가능해야 한다.

⑥ 연금소득세가 100% 비과세 되는 상품이어야 한다.

Part04. 10억의 가치가 있는 연금 최적화

[펀드 비율 설정 방법]

① 주식: 채권 = 6:4 = 인덱스 펀드 60% + 채권형 펀드 40%

② 주식: 원자재 = 5:5 = 주식형 펀드 50% + 실물자산 원자재 펀드 50%

③ (주식A:주식B): 채권 = (3:3):4

= 삼성그룹주혼합형 펀드 30% + 중국본토주식형 펀드 30% + 채권형 펀드 40%

④ (동유럽:신흥시장): 채권 = (4:3):3

= 동유럽혼합형 펀드 40% + 이머징마켄 주식형 펀드 30% + 채권형 펀드 30%

⑤ 인덱스 펀드 10% + 글로벌 주식형 펀드 10% + 이머징마켓 주식형 펀드 10% +

중국본토주식형 펀드 10% + 아시아퍼시픽 혼합형 펀드 10% + 브릭스 혼합형 펀드 10% +

동유럽 혼합형 펀드 10% + 실물자산 원자재 펀드 10% + 삼성그룹주 주식형 펀드 10% +

채권형 펀드 10%

→ 다양한 펀드 유형으로 분산하여 운용 후, 집중형 자동펀드변경 기능을 선택하면,

전월 수익이 가장 많이 발생한 펀드로 100% 변경이 된다.

→ 일정 주기마다 자동배분을 통하여 수익을 꾸준히 쌓는 것이 중요하므로,

순간순간의 수익률 변화에 너무 일희일비하지 않아야 한다.

→ 물론, 자동배분기능을 이용하면 되겠지만, 절대 수익이 (-)인 상태에서는 변경하면 안된다.

(-)수익인 펀드가 저점에서 싸게 매수를 더 하여 반등할 수 있는 힘을 비축할 수 있도록

힘을 실어 줘야 하기 때문이다.

Part05. 적은 돈으로 큰돈을 만드는 것이 진짜 연금 최적화

TDF는 손실방어도 되지 않고,

근본적으로 연금의 취지와 맞지 않으므로

쳐다보지도 말자.

→ 고려대상에서 제외!

종신형투자연금(GLWB)는 종신형 연금으로 간주하면 된다.

→ 고려대상에서 제외!

"은퇴 이후 5년 확정형으로 집중적으로 수령해서,

미련없이 다 써버리도록 하자"

은퇴 이후 가장 중요한 집중 활동기간은,

은퇴 직후 5~10년 간이다.

해외 부동산 투자 맛보기

나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다 - 부동산 고수 방미의 40년 내공이 담긴 실전 투자 지침서
방미 지음 / 중앙books(중앙북스) / 2019년 5월

방미?

연예인이라는데, 누구지?

검색해 보니, 오~래전 코미디언 출신 가수였단다..

뭐 근데, 연예인을 비롯 스포츠 스타에 이르기까지,

돈 좀 벌었다는 사람들도 결국엔 '건물주'가 종착역인게

일반적인 트렌드다보니 연예인이라고 해서

부동산 투자가 그렇게 유별날 일은 아니다.

월급쟁이 보다는 그래도 비교적 손쉽게(?) 큰 돈을 짧은 시간에 버니까,

아둥바둥 종잣돈을 모은 사람 보다는 과감한 투자를 하는 경향이 강한 것 같다.

같은 수익률 10%라도,

종잣돈 1억과 10억에 대한 절대적인 수익금은 차이가 날 수 밖에 없다.

그래서 한 편으로는 부럽기도 하다.

각설하고,

일단 이 책은 해외 부동산 투자에 관한 책이다.

그 동안 국내 부동산 투자에 관한 책만 접해 오던 터라,

일단은 주제가 참신했다.

서두(프롤로그)는 이렇게 시작한다.

"강남에서 맨해튼까지, 40년 부동산 투자의 내공을 모두 담다"라고

아주 거창하게 포문을 열었다.

그런데, 유감스럽게도 40년 투자의 내공을 모두 담았다고 하기엔,

솔직히, 책 내용이 많이 부실하다..

물론, 중간중간 부동산 투자 일반원칙

(예컨데, 공실위험이 낮은 입지 좋은 도심지역 물건 위주로 투자하라는 등)이 나오긴 하는데,

이건 뭐 딱히 국내든 해외든 부동산 투자라면 두루 통용되는 내용이라

별로 특별할 게 없는 내용이다.

책 내용의 거의 80%는 본인이 열심히 노력해서 투자 성공했다는 식의

인생 회고록에나 나올법한 내용이다.

경험담을 얘기하려고 했다면, 좀 더 구체적으로 투자내역을 제시하고,

잘한 점 못 한 점 철저하게 분석해서 제시했더라면 좋았을텐데,

많이 아쉽다..

진짜 해외 부동산 투자 초보자들에게 도움이 되는 책을 출판하려고 했다면,

중간중간에 도표나 그림 또는 사진이라도 한 장 넣었더라면 좋았을텐데,

이 책의 처음부터 끝까지 아무리 뒤져봐도 시각적인 자료는 단 하나도 없다..

"해외 부동산 투자 초보자용 입문서"를 표방하면서,

이해를 돕는 시각자료가 하나도 없는 셈이다.

예컨데, 저자가 침 튀겨가며 자랑하는 맨하튼의 세부 지역별 특성을 설명하면서,

그 흔한 지도 한장 넣지 않고,

주절주절 써 내려가니,

맨하튼에 한 번 가본 적도 없는 사람은 머릿속에 그림이 그려지기가 쉽지 않을 것 같았다.

(심지어 뉴욕에 한 번 다녀와본 나조차도 어디가 어떻다는건지 잘 모르겠더라..)

과연 이 책을 읽고, 해외 부동산 투자에 입문하는 사람이 과연 몇 명이나 될지 의문이다.

그냥 이 책을 딱 3줄로 요약하면,

① 나는 열심히 노력해서 해외 부동산 투자로 성공했다.

② 해외 부동산은 좋은 투자수단이다. + 약간의 팁 몇 가지(보다 자세한건 알아서 해결하시길..)

③ 따라서, 여러분들도 해외 부동산 투자해서 부~자 되세요!

너무 심했나?

다음은 그래도 뭐라도 하나 건져보겠다고 열심히 찾아 본 이 책의 주요 내용이다.

1장. 해외로 눈 돌리는 강남부자들

"난 강남 토박이로 37년을 살았고, 현재 청담동이 살고 있으며,

압구정 핵심 지역에 사무실을 가지고 있다."

(저자는 진짜 흙수저인가? 아무리 3~40년 전 강남이 촌동네였다지만..--ㅋ)

압구정은 전세계의 핵심 입지 지역과 유사한 곳이다.

따라서, 압구정 재건축은 틀림없이 돈이 되는 기회다.

내 부동산 투자의 기본원칙은 3:3:3 원칙이다.

즉, 장기적인 부동산투자3 : 수익성 사업3 : 안전자산(현금&예금)3

요즘에는 이를 변형하여,

3:7 법칙으로 바꾸었다.

즉, 현금3 : 수익형 자산(임대용 부동산, 금이나 채권 등의 현물, 달러 수입 창출 사업 등)

2장. 국내 부동산 시장의 한계 뛰어넘기

"잔잔한 파도에서는 서핑을 할 수 없다."

국내의 IMF사태나 미국의 서브프라임 사태처럼 큰 파도를 지혜롭게 이용하면,

좋은 물건을 싸게 샀다가 경기가 회복하면 큰 수익을 볼 수 있다.

이러한 기회는 또 찾아올 것이고, 이는 미리 준비하고 있는 사람만이 기회를 잡을 것이다.

3장. 글로벌 부자들의 부동산 투자 공식

"돈 되는 아파트의 조건"

첫째, 주변에 어떤 사람들이 살고 있는지 관찰하라.(입지+부자동네)

둘째, 주차장이 화려한 곳을 공략하라.(주차장은 아파트 품질의 바로미터다)

셋째, 외곽 지역의 신도시보다 도심 안에 있는 오래된 아파트나 빌라를 노려라.

          (장기적으로 외곽 신축 보다 도심 구축이 낫다.)

넷째, 지역의 대표적인 아파트가 불가능하다면, 바로 옆에 있는 아파트를 골라라.(낙수효과)

*'악질 방미'의 부동산 투자 노하우

첫째, 부동산을 살 때 반드시 팔 때를 고려하라.

싸다고 묻지마 구매를 하면 안된다. 팔 때를 생각해서 도심의 역세권을 중심으로 사야 한다.

둘째, 위치와 관리 상태가 좋은 부동산을 선택하라.

셋째, 최초 분양가를 반드시 확인하라.

부동산에는 '정가(정해진 가격)'이 없지만,

가급적 좋은 입지의 부동산을 분양가에 구입하는 것이 이상적이다.

넷째, 다음 투자자가 가져갈 수 있는 몫을 남겨둬라.

무릎에서 사고 어깨에서 팔아라. 목표를 달성했다면, 과감히 정리하고 다른 물건으로 갈아타라.

그 방식이 결국 손해를 보지 않는 투자 방식이다.

다섯째, 부동산 중개업자를 잘 활용하라.

여섯째, 금리와 경기 변동 여부를 반드시 확인하라.

일곱째, 인터넷 사이트를 맹신하지 마라.

여섯째, 구매의사가 있다면, 몇 번이든 해당지역을 찾아가라.

아홉째, '이것'이라고 판단되면 절대 가격을 깎지 마라.

열째, 부동산의 환금성을 염두에 두어라.

4장. 해외 투자, 국내 투자와 기본은 같다

*오르는 부동산의 3가지 조건

첫째, 로케이션(입지)

둘째, 주변의 주거수준(부자동네 or 새로운 문화환경)

셋째, 도로의 폭(기본 10m이상, 최소 6m)

5장. 당신도 뉴욕 맨해튼의 집주인이 될 수 있다

*해외부동산 관련 유용한 사이트

www.mls.com

www.realtor.com

www.zillow.com

www.heykorean.com
 

부동산 절세 비법

수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법
주용철 지음 / 메이트북스 / 2019년 4월

아, 일단 이 책은 생각보다 "어렵다."

분량도 꽤 되고, 내용 자체도 어려운 편이다.

부동산 관련 세법 해설서 내지는 판례집을 읽는 느낌이다.

부동산 관련 지식이 어느 정도 있는 사람이 보더라도

어느 정도는 어려움을 느낄 법한 내용이

끊임없이 계속 나온다.

어느 정도 상당한 수준의 고수라면,

머릿속의 지식을 정리하는 효과가 어느 정도 될 것이다.

하지만, 그렇더라도 중간중간 머리를 식혀가며 읽어야 할 것이다.

대략적인 내용을 훑어 보자면,

그렇게 썩 "단숨에" 읽어내려갈 내용은 많지 않아 보인다.

부동산의 취득/보유/양도/증여/상속 등 각 상황별 절세 방법에 대한

다양한 내용이 알차게 나와 있다.

일반적인 부동산의 취급(취득/보유/양도) 외에

재건축/재개발 물건, 상속/증여 물건과 같이

나름 특수한 상황의 부동산 처리에 관한 세법까지 이 책에서 다루다 보니,

책 내용이 방대해 진 면이 없지 않아 있다.

이 책은 매 소챕터가 시작할 때마다 일반인 관점의 에피소드를 간략히 제시하고,

그에 대해서 해설하는 방식으로 구성이 돼 있는데,

매번 나오는 사례가 너무 개별적이라서 산만한 느낌이 든다.

물론 설명하고자 하는 세법 개념이 개별사안이므로,

그 개념에 대한 사례도 개별적인 건 이해한다.

그런데 너무 산발적이어서 책 전체 흐름을 자꾸 끊게 된다.

각 사례에 등장하는 인물을 좀 더 유기적으로 엮어서 배치했더라면,

좀 더 밀도 있는 구성이 되지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다.

예컨데, 애 둘이 있는 4인 가족의 40대 가장 홍길동씨,

정년 은퇴한 홍길동씨의 60대 노부모,

홍길동씨의 30대 둘째 동생은 사회 초년생, 홍길동씨의 대학생 막내 동생 등으로

대가족을 구성해서 좀 더 유기적으로 사례를 엮었다면 책 내용을 따라가는 게

좀 더 쉬웠을 것 같다.

사실 내용이 너무 많긴 하지만,

그래도 나름 개인적으로 눈여겨 본 이 책의 주요 내용을 요약하자면,

다음과 같다.

1장. 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

재건축/재개발 주택의 소유권 이전은 해당 주택이 멸실되기 전에 "주택"인 상태로

소유권을 이전해야 한다.

왜냐하면, 주택 멸실 후에는 과세 대상의 종류가 "토지"로 전환되어

세율이 높아지기 때문이다.

부부 공동명의 취득을 통해 양도세 절감이 가능하다.

부부간 증여는 10년 간 6억원까지 면제가 되기 때문에

(단, 증여 후 5년간 양도 시 이월과세되므로 주의),

부동산의 시세차익이 클 경우, 부부간 증여를 통해 해당 금액에 대한

증여공제 6억원을 활용하여 양도세를 줄일 수 있다.

또한 부부 공동명의를 통해 종부세를 줄일 수 있다.

종부세는 인별 과세이자 누진세이므로 부부간 공동명의를 통해

인별 소유지분에 대한 낮은 세율을 적용받아서

전체 종부세가 낮아지는 효과를 볼 수 있다.

이러한 장점에도 불구하고, 모든 경우에 부부 공동명의가 유리한 것은 아니다.

1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택자는 공동명의 실익이 없다.

또한 시세차익이 적어서 양도세 부담이 적을 경우엔,

오히려 증여후 배우자 명의 이전을 위한 취득세 부담이 가중될 수 있다.

그리고 애초에 종부세 납부 대상자가 아닐 경우에는 종부세 절감 효과가 없다.

*종부세 기준

  1가구 1주택자: 과세기준 9억

  1가구 다주택자: 과세기준 6억

  종합합산토지: 과세기준 5억

오피스텔은 주거용인지 일반 사무실 업무용인지에 따라서 납세 방법이 달라진다.

주거용 오피스텔은 양도세를 내야 하고,

사업용 오피스텔은 부가가치세와 양도세를 내야 하는 것이 원칙이다.

따라서 사업용 오피스텔을 매도할 때는 건물분의 10%에 해당하는

부가가치세를 납부해야 하는데,

이는 보통 매수인에게 세금계산서를 발행하고 더 받아야 하지만,

매수인이 주거용으로 사용하고자 할 때는 부가가치세를 받기가 힘들어 진다.

따라서 오피스텔을 사업용으로 사용하는 매수인일 경우에는

부가가치세가 과세되지 않는다.

또한 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 주택수에 포함되므로,

1가구 1주택 양도세 비과세 혜택에 영향을 줄 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

2장. 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

재산세는 무조건 매년 6월 1일 기준 소유자가 부담한다.

주택임대사업자의 임대소득은 부가가치세를 면세하지만

소득세는 신고/납부해야 한다.

3장. 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

양도세 절세의 기본은 1세대 1주택 비과세!

단, 9억원 이상 고가주택의 경우에은 초과분에 대한 양도세를 내야 한다.

상가주택은 주택이 상가면적보다 단 1㎡라도 더 넓으면,

건물 전체를 1주택으로 취급한다.

즉, 1세대 1주택 비과세가 가능하다!(다가구 주택 역시 가능)

97년 8.2.대책으로 인해 조정대상지역/투기과열지구/투기지역에 대한

다주택자 규제가 심해졌다.

즉, 다주택자 중과세를 피하기 위해서는

이러한 조정대상지역 이상의 지역의 물건을 가장

나중에 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다.

4장. 재개발/재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

조합원 지분은 주택멸실 전에 취득해야 취득세가 절세된다.

(주택에 대한 세율 < 토지에 대한 세율)

또한, 관처인가일 이전에 취득해야 공사기간을 주택 보유기간으로 인정해 준다.

(단, 2017.08.03. 이후 조정지역 취득 주택은 2년 이상 거주 요건 추가됨)

따라서, 관처일 이전 취득한 비조정지역의 주택이 1세대1주택에 해당한다면,

준공후 즉시 양도해도 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.

(보통 공사기간이 최소 2년 이상 소요됨을 가정)

결국 관처일 이전에 거래되면, 취득세도 아낄 수 있고, 양도세도 아낄 수 있다.

단, 재건축의 경우에는 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되고,

재개발의 경우에는 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되는 것이 원칙이다.

(일부 조건에 따라 제한적으로 허용하기도 함)

그렇다고 조합설립 인가 전(추진위 단계)에서

들어 가기에는 부담이 되는 것이 사실이므로,

조정지역의 물건 중, 사업시행인가 ~ 관처일 사이에 거래하는 것은

"재개발" 물건에 한정된다고 보는 것이 맞겠다.

5장. 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법

증여와 양도 사이에는 아슬아슬한 줄타기 묘미가 있다.

증여 후, 5년 이내에 양도할 경우에는, 증여 이전 최초 취득을 기준으로 삼아서

양도세를 과세한다.(이월과세)

그런데, 이 과정에서 증여세는 비용처리로 인정받을 수 있고,

최초 취득기간도 인정 받아서 장특공제도 받을 수 있으며,

양수인이 1세대1주택자에 해당한다면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다.

이러한 편법(?)을 방지하기 위해,

자녀가 비과세 대상인 경우 "부당행위 부인규정"을 적용한다.

즉, 양도인이 직접 양도했을 때의 양도세와

증여받은 자가 부담한 증여세 및 양도세의 합 중

큰 금액으로 과세한다.

그러나 이는 양도인의 양도세를 줄이기 위한 목적

(증여 재산이 다시 부친에게 귀속될 경우)일 때만, 적용된다.

즉, 원래 목적대로 자녀에게 증여하는 것이 목적일 경우에는,

증여세만 내면 된다.

보통 증여 후 5년 이내에 양도할 경우에는

이월과세 규정으로 인해 불리하다고 알고 있었는데,

증여 후 즉시 양도의 경우, 양도세 대신 증여세만 내면 되는 효과가 있고,

(양도차액이 0원이므로)

(물론, 증여세와 양도세의 금액을 비교해 봐야 겠지만)

증여세를 비용처리하고 보유기간을 인정받을 수 있으므로

이 방법도 탁월한 절세 전략이 될 수도 있겠다.

상속/증여시 재산의 취득가격은 신고시의 가격이다.

따라서 상속/증여 공제 범위의 금액이라면,

그 금액으로 신고함으로서 취득가격을 인정받아야

추후 양도시 양도세를 절감할 수 있다.

따라서 시세에 한참 미달하는 기준시가로 상속세/증여세를 신고할 필요가 없다.

6장. 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

배우자에게 증여는 10년 간 6억원까지 증여공제가 차감된다.

즉, 시세차익이 큰 물건의 경우, 6억 이내에서 배우자 증여를 하게 되면,

그 금액이 취득가액이 되어

그간의 시세 상승분에 대한 양도세가 없어지는 효과가 발생한다.

단, 이 역시 5년 이상 보유해야 이월과세 규정이 적용되지 않으며,

배우자 명의로 취득할 때 취득세는 발생한다.

자녀에게 빌딩을 증여할 때는,

건물만 증여(기준시가로 산정하여 낮은 증여세 납부)하고,

토지는 증여자가 계속 보유한다.

그리고 토지임대차계약을 체결하고 건물분 임대차계약은 당연히 수증자 명의로 한다.

그리고 나서 자녀는 축적된 임대수익으로 증여자의 토지를 매입한다.

7장. 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

금융자산의 상대적으로 부동산에 비해 높게 평가된다.

즉, 가급적 부동산 형태로 상속 받는 것이 유리하다.

10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함된다.

따라서 10년 단위로 증여계획을 사전에 세워서 실행해야 한다.

상속 개시 전 1년간 2억원 이상 or 상속 개시전 2년간 5억원 이상

인출 또는 처분된 재산에 대해서는

상속인이 자금의 사용처를 입증해야 한다.

그렇지 않으면 상속재산에 포함된다.

그러나 이 경우에도 전액에 대해 소명할 필요는 없고,

20%를 제외한 80%에 대해서만 사용처를 소명하면 된다.

거액의 상속세가 부담된다면,

계약자와 수익자를 모두 상속인으로 한

(단, 피보험자는 피상속인) 종신보험을 미리 가입해 두면,

상속세 납부를 위한 재원을 미리 확보할 수 있게 된다.

내 월급 사용설명서

New 내 월급 사용 설명서 - 배고픈 월급쟁이를 위한 달달한 재테크
전인구 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월

일단 책 제목만 봤을 때, 첫인상은,

월급 아끼고 아껴서,

또는 쪼개고 쪼개서,

종자돈 열심히 모아서,

빨리 돈을 모아라~

라는 책이겠거니 싶었다..

그런데, 그렇게 치부해 버리기에는 이 책의 내용이 너~무나 알차다.

(물론 종자돈 열심히 모으란 얘기도 나오긴 한다..)

이 책의 저자가 정말 여기에 나온 내용을 전부다 알고 쓴 것인지,

이게 정말 한 사람이 쓴 내용이 맞는 것인지,

인터넷 떠도는 내용 짜깁기한건 아닌가 의심이 들 정도다.

왜냐하면 돈을 모아서 부자가 되는 정말 다양한 방법이

총망라 돼 있기 때문이다.

돈 한 푼 없는 월급쟁이부터 시작해서

돈 좀 만지는 중산층 이상에 이르기까지

돈모으기의 모든 방법이 나와 있다고나 해야할까?

이 정도면 가히 짠돌이 재테크의 달인이라 칭할만 하다.

어느 정도 경제적 부를 이룬 이후에도

저런 절약 습관을 몸소 실천하는 모습이 한편으론 대단하다.

다음은 이 책의 주요 내용이다.

STEP1: 가계부 쓰기와 셀프 재무설계

단순히 가계부 써서 돈의 흐름(수입과 지출)을 확인하고 통제하라는 내용이 아니다.

구체적으로 그 흐름을 어떻게 관리하는 것이 효과적인지 알려주고 있다.

통장은 4개로 관리하는 것이 효과적이다.

즉, 월급쟁이라면 누구나 갖고 있을 월급통장은 고정지출(자동이체)용으로 사용하고,

변동생활비(식비/교통비/쇼핑 등) 통장의 돈을 일정 액수로 제한하고,

비상시 사용할 보험통장과 투자용 통장으로 나머지 돈을 나누어 관리한다.

투자통장의 돈은 다시 풍차돌리기 적금으로 종자돈을 불린다.

단순히 이율 높은 장기 상품을 가입하는 것이 아니라,

만기가 자주 돌아오도록 적금을 쪼개면,

만족감과 성취감을 더 높일 수 있을 뿐만 아니라,

비상시 적금을 깰 때도 손해를 최소화할 수 있는 장점이 있다.

STEP2: 절약신공으로 6개월 만에 1,000만원 모으기

"부의 비밀 = 시간 x 수익률"

부자가 빨리 되려면,

돈을 모으는 시간을 줄이거나,

수익률을 높이거나,

혹은 둘 다 하거나 이다.

그러나 수익률이 높은 상품은 위험률이 그에 비례해서 높아지는 경향이 있다.

그래서 고수익만 바라보다가 쪽박을 차는 일이 주식투자에서 많이 벌어진다.

은행 이율을 약간만 상회하는 수익률이라도 장기로 가져가면,

(특히 복리의 혜택을 본다면)

누구나 어느 정도의 부는 이룰 수 있다.

*절약신공 깨알팁

신용카드: 1년마다 새로 교체, 온라인으로 발급이 유리

신차구입: 신용카드 캐시백 or 은행 신차구입 대출, 연말/전시차 할인, 흰색, 디젤차

기름값절약: 눈금 한 칸 이상 유지, 20L씩 주유, 도착 전 에어컨 끄기

상품권: 상품권 할인 구입 후 60%만 쓰고 현금 환금

카드포인트 통합: www.cardpoint.com

STEP3: 보험을 믿느니 차라리 대출을 믿자

보험은 보험사가 항상 이기는 구조이다.

보험을 투자수단으로 삼을 수 있는 경우는 극히 제한적이다.

1)질병을 유전병으로 가지고 있는 사람

2)질병 발생이 급증하는 상품

3)상속세를 줄이려는 경우

STEP4: 재테크하기 전 준비운동

큰 흐름을 타고 투자를 해야 돈을 벌 수 있다.

그러기 위해서는 세계경제(거시경제)를 읽는 눈을 갖고 있어야 한다.

"세계경제의 기본은 금리, 유가, 환율이다."

1)금리: 금리가 오르면 경기가 좋아지고 있다는 신호이고,

금리가 내리면 경기가 나빠지고 있다는 신호이다.

2)유가: 유가가 오르면 경기가 좋아지고 있다는 신호이고,

유가가 내리면 경기가 나빠지고 있다는 신호이다.

3)환율: 국내경기가 좋아지면 환율이 떨어지고,

국내경기가 나빠지면 환율이 높아진다.

부자가 되기 위해서는 현금파이프를 여러 개 만들어야 한다.

월급 하나에만 의존하면 안된다.

예) 총소득 = 월급 + 임대소득 + 투자소득 + 사업소득

STEP5: 월급으로 부자 되는 재테크

LEVEL 1. 임대업

연 15% 수익: 아파트 급매 + 셀프튜닝 + 월세

연 25% 수익: 매입형 쉐어하우스

연 200% 수익: 전대차 쉐어하우스

연 100% 수익: 에어비앤비

LEVEL 2. 부동산

청약통장으로 내집 마련하기, 그러나 분양권 투자는 타이밍이 중요.

땅투자 그리고 경매.

LEVEL 3. 주식 & 펀드

워렌버핏 & 피터린치의 장기투자 방법에 주목.

주식과 채권은 반대로 투자.

LEVEL 4. 창업

철저한 분석과 전략이 필수다.

무모한 도전은 처절한 실패를 낳을 뿐..

LEVEL 5. 절세

기타 등등 다양한 세금에 대해 미리 숙지해야 한다.

내 주머니에 들어오는 돈은 세금을 다 뗀 후의

"세후 소득"이다.