부동산으로 이룬 자유의 꿈

부동산으로 이룬 자유의 꿈 - 잘 키운 아파트 직장 퇴사 안무섭다! 부자꿈
자유몽 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

일단, 대략적인 내용은 일반 부동산 투자서와 대동소이하다.

즉, '월급쟁이 직장인의 부동산 투자 성공담' 쯤 된다.

이젠 하도 많이 읽어서 식상한 "경제적 자유"를 위해 월급쟁이가 할만한 재테크로는

부동산이 최고이고, 구체적으로 저자의 부동산 선택 기준은 이러저러하다는 내용이

주요 내용이다.

월급쟁이 신분이지만, 경제적 자유를 위해 부동산 투자를 병행한다는 내용의

일반 부동산 투자 가이드 서적을 많이 읽어 본 나로서는

약간 식상한 내용이 많은 게 사실이긴 하다.

완전 부동산 초보자용 입문서라고 보는 게 맞을 것 같다.

사실 앞부분의 거의 전반부 절반 정도는 "부동산 투자의 좋은 점"에 대해

어필하고 있는데, 이 부분을 과감하게 줄이고,

후반부의 실전투자 위주로 내용을 좀 더 채웠더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 남는다.

부동산 투자가 관심있어서 읽기 시작한 사람이 대부분일텐데,

그들에게 또다시 부동산 투자의 좋은 점을 장장 책의 절반에 걸쳐서 설명하는 건

비효율적이라는 생각이 들기 때문이다.

그럼에도 불구하고 책이 얇은 편에 비해서는 나름 괜찮은 편이다.

특히, 실전 투자에 관한 내용은 이 얇은 책의 나머지 절반 정도에 그침에도 불구하고,

이 부분에 대한 좀 더 깊은 내용 혹은 더 많은 저자의 이야기가 듣고 싶다는

생각이 들 정도였다.

불꽃처럼 짧지만 강렬한 이 책의 알짜 내용을 요약해 보면 다음과 같다.

Ch. 1. 인생, 돈, 그리고 투자

자본주의의 숙명과도 같은 인플레이션 헷지를 위해 실물자산(특히, 부동산)에 투자를 해야 한다.

내가 갖고 있는 지금 이 돈은 그냥 갖고만 있으면 언젠가는 휴지조각이 될 것이다.

산 꼭대기에서 작은 눈덩이를 굴리듯, 투자를 해야 눈덩이처럼 불어난 수익을 얻을 수 있다.

Ch. 2. 일단 휴지를 모으자

"이 과장, 아침에 똥이 마려우면 참아. 회사 와서 해결해. 회사에서는 똥만 싸도 돈이 나오잖아."

월급이 꼬박꼬박 나오는 직장의 중요성과 그 돈을 이용해서 종잣돈을 모으는 것의 중요성에 대한 이야기.

200만원 x 12개월 / 5% = 4억 8천만원.

한 달에 월세가 200만원씩 나오는 물건을 5% 수익률로 역산하면,

4억 8천만원의 자산가치가 있다고 볼 수 있다.

이런 괜찮은(?) 물건을 '자아실현'같은 거창한 목표를 들이대면서 팔아치워 버리는 게(퇴사하는게)

과연 꼭 현명하다고만 할 수는 없지 않느냐는 것이 저자의 논리다.

근데, 내 생각은 좀 다르다. 어느 정도 자산을 일구었으면,

자신이 본래부터 원했던 삶을 '진정한 자유'를 느끼며 사는 게 더 가치있는 삶이 아닐까?

(부채 포함) 자산규모가 50억이라면서도 아직도 직장에 연연하는 저자의 모습을 보면,

도대체 어느 수준이 되어야 직장에 얽매이지 않아도 되는 것인지 궁금해 진다..

Ch. 3. 왜 하필이면 아파트 투자를?

주식/땅/오피스텔/상가/채권/적금/금/달러 등의 투자는 별로다.

주식처럼 위험이 너무 높거나, 상가처럼 공부가 많이 필요하거나, 땅투자처럼 시간이 너무 오래 걸리거나,

채권 및 달러 투자처럼 수익률이 너무 낮은 투자상품에 비해서

아파트 투자는 일정시간만 지나면 수익이 비교적 안정적이고, 환금성도 좋다.

Ch. 4. 부동산 투자의 기술(기본편)

부동산의 가격은 여러 가지 요인의 영향을 받아 결정된다.

그 중에서도 현재와 미래의 차이가 큰 요인들이 주로 집값에 영향을 준다.

즉, 이미 현재 교통이 편리하고 일자리가 많은 지역 보다는,

앞으로 교통이 개선되거나 일자리가 많아질 지역에 투자하는 것이 좋다.

보다 근본적으로는 부동산 상품 역시 '수요와 공급'의 원리에 의해

가격이 결정되므로, 공급보다 수요가 많아질 지역 내지는

수요는 그대로인데, 공급이 줄어들어서 가격이 오를 곳을 선점하고 있으면,

부동산 가격은 자연스럽게 올라가게 돼 있다.

*부동산 투자 팁

① 교통

서울 외곽의 교통이 발달되면 상권은 서울 중심으로 집중되지만,

거주는 외곽의 역세권으로 분산된다.

그리고 중심에서 멀수록 늦게 오르지만, 결국에는 더 많이 오른다.

② 낙수효과

헌 집이 무너지면(재건축/재개발), 이주수요로 인해 인근 아파트의 가격이 오른다.

자녀 학교 등의 이유로 멀리 이사를 못 가는 경우 인근으로 이사갈 수 밖에 없기 때문이다.

그렇게 헌집이 철거되고 난 후 다시 새 집이 완공되어 입주가 시작되면,

다시 그 인근의 아파트를 매물로 내 놓고, 새집으로 들어가려는 사람들로 인해,

그 아파트는 조정을 받게 된다.

그러나 그 공급(입주장)이 끝나고 나면, 신축과 구축의 가격차이가 크게 벌어짐으로 인해

갭메우기가 진행된다.

→ 투자타이밍: 재건축 이주수요 발생 직전 & 신축 입주장 급매물

Ch. 5. 부동산 투자의 기술(심화편)

호재를 보고 투자할 때는 "대장"위주로 투자해야 수익률이 좋다.

호재지역 최인접 입지의 대장이 비싸다고 그 위치에서 살짝 벗어나는 곳에 투자하는 것은

옳지 않다.

그렇게 금액차이가 엄청나게 심하지 않는 이상 대장을 사는 게 맞다.

대장에서 그 인근으로 온기가 전달되는 데에는 의외로 시간이 오래 걸릴 수도 있다.

특히, 호재가 아직 실현되지 않았고, 대장 물건이 상승 초입이라면,

반드시 대장물건을 잡아야 한다.

대장이 너무 많이 올라서 주변 물건과의 가격차이가 '충분히' 많이 날 때만

주변 물건에 투자 타이밍이 있다고 본다.

Ch. 6. 투자처 선정 방법

*주요 교통 호재

① GTX A: 용인역, 동탄역, 지하철과의 환승역

② 월판선: 장곡역, 시흥시청역, 이매역

③ 신안산선: 한양대역, 호수역, 목감역

④ 대곡-소사-원시선: 김포공항역, 시흥시청역

⑤ 인덕원-동탄선: 능동역, 원천역

*신규일자리

① 현대차 GBC: 지하철 2호선 남부 전역, GTX A(성남역, 용인역, 동탄역)

② 판교 제2,3 테크노 밸리

- 판교, 분당, 성남, 광주, 용인, 수원, 인덕원, 안양, 광명 동탄 등 수도권 남부 전역

- GTX A, 월판선, 신분당선, 분당선

③ 과천지식정보타운: 월판선, 기존 4호선 역세권 등

④ 광명, 시흥 테크노 밸리: 장현지구, 은계지구, 목감지구

⑤ 동탄 테크노 밸리: 능동역, 메타폴리스역

⑥ 고양, 일산 테크노 밸리: 대곡역세권 개발

*입주물량

① 서울: 중저가 주택에 대한 수요는 당분간 계속될 것

② 경기 동남부: 향후 공급이 별로 없는 지역이다.

③ 인천: 인천발 KTX, 경인고속도로 일반화

④ 울산: 향후 1~2년 내에 반등할 것

⑤ 강원/충북/광주/부산은 단기적으로 힘들다. 중장기적으로 접근해야 함.

*수도권 남부 역세권

① 원천역: 실거주+투자 추천

② 경기도 화성시 능동역

- 현재 공급폭탄으로 인해 가격 조정기

- 2019년 동탄신도시 입주가 마무리 되고, 인덕원-동탄선의 능동역 신설로 반등 예상

- 비규제지역으로서 양도세 중과 위험 x

→ 현 시점 이후로 언제든 투자타이밍 OK

③ 경기도 시흥시 신천역

- 시흥지역 공급폭탄에도 불구하고, 신천역 근처 단지는 강보함 유지 중

- 2021년 초 장현지구 입주 완료 시점에 반등 예상

④ 경기도 용인시 기흥역: 조정지역으로서 중과 대상지역임..실거주+투자

Ch. 7. 100억 원을 모을 수 있을까?

레버리지를 이용하여 자산규모를 키우면 된다.

자산규모를 키우기 위한 대출(레버리지)은 좋은 대출이다.

대세 상승장에서 큰 흐름을 타고, 큰 부를 이루려면,

일단 서핑보드의 크기를 키워야 한다~

단, 대세 하락기의 부채 위험은 오롯이 본인이 감당해야 할 몫이다.