부동산 절세 비법

수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법
주용철 지음 / 메이트북스 / 2019년 4월

아, 일단 이 책은 생각보다 "어렵다."

분량도 꽤 되고, 내용 자체도 어려운 편이다.

부동산 관련 세법 해설서 내지는 판례집을 읽는 느낌이다.

부동산 관련 지식이 어느 정도 있는 사람이 보더라도

어느 정도는 어려움을 느낄 법한 내용이

끊임없이 계속 나온다.

어느 정도 상당한 수준의 고수라면,

머릿속의 지식을 정리하는 효과가 어느 정도 될 것이다.

하지만, 그렇더라도 중간중간 머리를 식혀가며 읽어야 할 것이다.

대략적인 내용을 훑어 보자면,

그렇게 썩 "단숨에" 읽어내려갈 내용은 많지 않아 보인다.

부동산의 취득/보유/양도/증여/상속 등 각 상황별 절세 방법에 대한

다양한 내용이 알차게 나와 있다.

일반적인 부동산의 취급(취득/보유/양도) 외에

재건축/재개발 물건, 상속/증여 물건과 같이

나름 특수한 상황의 부동산 처리에 관한 세법까지 이 책에서 다루다 보니,

책 내용이 방대해 진 면이 없지 않아 있다.

이 책은 매 소챕터가 시작할 때마다 일반인 관점의 에피소드를 간략히 제시하고,

그에 대해서 해설하는 방식으로 구성이 돼 있는데,

매번 나오는 사례가 너무 개별적이라서 산만한 느낌이 든다.

물론 설명하고자 하는 세법 개념이 개별사안이므로,

그 개념에 대한 사례도 개별적인 건 이해한다.

그런데 너무 산발적이어서 책 전체 흐름을 자꾸 끊게 된다.

각 사례에 등장하는 인물을 좀 더 유기적으로 엮어서 배치했더라면,

좀 더 밀도 있는 구성이 되지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다.

예컨데, 애 둘이 있는 4인 가족의 40대 가장 홍길동씨,

정년 은퇴한 홍길동씨의 60대 노부모,

홍길동씨의 30대 둘째 동생은 사회 초년생, 홍길동씨의 대학생 막내 동생 등으로

대가족을 구성해서 좀 더 유기적으로 사례를 엮었다면 책 내용을 따라가는 게

좀 더 쉬웠을 것 같다.

사실 내용이 너무 많긴 하지만,

그래도 나름 개인적으로 눈여겨 본 이 책의 주요 내용을 요약하자면,

다음과 같다.

1장. 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

재건축/재개발 주택의 소유권 이전은 해당 주택이 멸실되기 전에 "주택"인 상태로

소유권을 이전해야 한다.

왜냐하면, 주택 멸실 후에는 과세 대상의 종류가 "토지"로 전환되어

세율이 높아지기 때문이다.

부부 공동명의 취득을 통해 양도세 절감이 가능하다.

부부간 증여는 10년 간 6억원까지 면제가 되기 때문에

(단, 증여 후 5년간 양도 시 이월과세되므로 주의),

부동산의 시세차익이 클 경우, 부부간 증여를 통해 해당 금액에 대한

증여공제 6억원을 활용하여 양도세를 줄일 수 있다.

또한 부부 공동명의를 통해 종부세를 줄일 수 있다.

종부세는 인별 과세이자 누진세이므로 부부간 공동명의를 통해

인별 소유지분에 대한 낮은 세율을 적용받아서

전체 종부세가 낮아지는 효과를 볼 수 있다.

이러한 장점에도 불구하고, 모든 경우에 부부 공동명의가 유리한 것은 아니다.

1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택자는 공동명의 실익이 없다.

또한 시세차익이 적어서 양도세 부담이 적을 경우엔,

오히려 증여후 배우자 명의 이전을 위한 취득세 부담이 가중될 수 있다.

그리고 애초에 종부세 납부 대상자가 아닐 경우에는 종부세 절감 효과가 없다.

*종부세 기준

  1가구 1주택자: 과세기준 9억

  1가구 다주택자: 과세기준 6억

  종합합산토지: 과세기준 5억

오피스텔은 주거용인지 일반 사무실 업무용인지에 따라서 납세 방법이 달라진다.

주거용 오피스텔은 양도세를 내야 하고,

사업용 오피스텔은 부가가치세와 양도세를 내야 하는 것이 원칙이다.

따라서 사업용 오피스텔을 매도할 때는 건물분의 10%에 해당하는

부가가치세를 납부해야 하는데,

이는 보통 매수인에게 세금계산서를 발행하고 더 받아야 하지만,

매수인이 주거용으로 사용하고자 할 때는 부가가치세를 받기가 힘들어 진다.

따라서 오피스텔을 사업용으로 사용하는 매수인일 경우에는

부가가치세가 과세되지 않는다.

또한 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우, 주택수에 포함되므로,

1가구 1주택 양도세 비과세 혜택에 영향을 줄 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

2장. 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

재산세는 무조건 매년 6월 1일 기준 소유자가 부담한다.

주택임대사업자의 임대소득은 부가가치세를 면세하지만

소득세는 신고/납부해야 한다.

3장. 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

양도세 절세의 기본은 1세대 1주택 비과세!

단, 9억원 이상 고가주택의 경우에은 초과분에 대한 양도세를 내야 한다.

상가주택은 주택이 상가면적보다 단 1㎡라도 더 넓으면,

건물 전체를 1주택으로 취급한다.

즉, 1세대 1주택 비과세가 가능하다!(다가구 주택 역시 가능)

97년 8.2.대책으로 인해 조정대상지역/투기과열지구/투기지역에 대한

다주택자 규제가 심해졌다.

즉, 다주택자 중과세를 피하기 위해서는

이러한 조정대상지역 이상의 지역의 물건을 가장

나중에 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다.

4장. 재개발/재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

조합원 지분은 주택멸실 전에 취득해야 취득세가 절세된다.

(주택에 대한 세율 < 토지에 대한 세율)

또한, 관처인가일 이전에 취득해야 공사기간을 주택 보유기간으로 인정해 준다.

(단, 2017.08.03. 이후 조정지역 취득 주택은 2년 이상 거주 요건 추가됨)

따라서, 관처일 이전 취득한 비조정지역의 주택이 1세대1주택에 해당한다면,

준공후 즉시 양도해도 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.

(보통 공사기간이 최소 2년 이상 소요됨을 가정)

결국 관처일 이전에 거래되면, 취득세도 아낄 수 있고, 양도세도 아낄 수 있다.

단, 재건축의 경우에는 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되고,

재개발의 경우에는 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되는 것이 원칙이다.

(일부 조건에 따라 제한적으로 허용하기도 함)

그렇다고 조합설립 인가 전(추진위 단계)에서

들어 가기에는 부담이 되는 것이 사실이므로,

조정지역의 물건 중, 사업시행인가 ~ 관처일 사이에 거래하는 것은

"재개발" 물건에 한정된다고 보는 것이 맞겠다.

5장. 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법

증여와 양도 사이에는 아슬아슬한 줄타기 묘미가 있다.

증여 후, 5년 이내에 양도할 경우에는, 증여 이전 최초 취득을 기준으로 삼아서

양도세를 과세한다.(이월과세)

그런데, 이 과정에서 증여세는 비용처리로 인정받을 수 있고,

최초 취득기간도 인정 받아서 장특공제도 받을 수 있으며,

양수인이 1세대1주택자에 해당한다면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다.

이러한 편법(?)을 방지하기 위해,

자녀가 비과세 대상인 경우 "부당행위 부인규정"을 적용한다.

즉, 양도인이 직접 양도했을 때의 양도세와

증여받은 자가 부담한 증여세 및 양도세의 합 중

큰 금액으로 과세한다.

그러나 이는 양도인의 양도세를 줄이기 위한 목적

(증여 재산이 다시 부친에게 귀속될 경우)일 때만, 적용된다.

즉, 원래 목적대로 자녀에게 증여하는 것이 목적일 경우에는,

증여세만 내면 된다.

보통 증여 후 5년 이내에 양도할 경우에는

이월과세 규정으로 인해 불리하다고 알고 있었는데,

증여 후 즉시 양도의 경우, 양도세 대신 증여세만 내면 되는 효과가 있고,

(양도차액이 0원이므로)

(물론, 증여세와 양도세의 금액을 비교해 봐야 겠지만)

증여세를 비용처리하고 보유기간을 인정받을 수 있으므로

이 방법도 탁월한 절세 전략이 될 수도 있겠다.

상속/증여시 재산의 취득가격은 신고시의 가격이다.

따라서 상속/증여 공제 범위의 금액이라면,

그 금액으로 신고함으로서 취득가격을 인정받아야

추후 양도시 양도세를 절감할 수 있다.

따라서 시세에 한참 미달하는 기준시가로 상속세/증여세를 신고할 필요가 없다.

6장. 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

배우자에게 증여는 10년 간 6억원까지 증여공제가 차감된다.

즉, 시세차익이 큰 물건의 경우, 6억 이내에서 배우자 증여를 하게 되면,

그 금액이 취득가액이 되어

그간의 시세 상승분에 대한 양도세가 없어지는 효과가 발생한다.

단, 이 역시 5년 이상 보유해야 이월과세 규정이 적용되지 않으며,

배우자 명의로 취득할 때 취득세는 발생한다.

자녀에게 빌딩을 증여할 때는,

건물만 증여(기준시가로 산정하여 낮은 증여세 납부)하고,

토지는 증여자가 계속 보유한다.

그리고 토지임대차계약을 체결하고 건물분 임대차계약은 당연히 수증자 명의로 한다.

그리고 나서 자녀는 축적된 임대수익으로 증여자의 토지를 매입한다.

7장. 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법

금융자산의 상대적으로 부동산에 비해 높게 평가된다.

즉, 가급적 부동산 형태로 상속 받는 것이 유리하다.

10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함된다.

따라서 10년 단위로 증여계획을 사전에 세워서 실행해야 한다.

상속 개시 전 1년간 2억원 이상 or 상속 개시전 2년간 5억원 이상

인출 또는 처분된 재산에 대해서는

상속인이 자금의 사용처를 입증해야 한다.

그렇지 않으면 상속재산에 포함된다.

그러나 이 경우에도 전액에 대해 소명할 필요는 없고,

20%를 제외한 80%에 대해서만 사용처를 소명하면 된다.

거액의 상속세가 부담된다면,

계약자와 수익자를 모두 상속인으로 한

(단, 피보험자는 피상속인) 종신보험을 미리 가입해 두면,

상속세 납부를 위한 재원을 미리 확보할 수 있게 된다.