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부동산 모르면 부자 될 수 없다 - 평범한 월급쟁이, 4년 만에 자산을 5배로 키운 노하우 공개!
최진성 지음 / 다다리더스 / 2018년 2월
평점 :
절판
*총평 : 부동산 투자의 핵심적인 내용을 알차게 잘 담은 책인 것 같다.
기본 투자 마인드에서부터 다양한 경매 낙찰 사례,
실질적으로 일반 투자자들이 이용 가능한 절세 방법,
투자금 규모별 포트폴리오 구성 방법 등 요긴하게 쓸만한 내용이 많이 담겨져 있다.
Part1. 부동산 재테크를 할 수밖에 없는 이유
저자가 부동산 투자에 입문하게 된 계기를 적고 있다. 평범한 월급쟁이 직장인에서 부동산 투자의 세계로 입문하는 대부분의 사람들처럼 아이언맨도 역시 ‘경제적 자유’를 위해 부동산 투자를 시작하게 됐다고 한다. 다른 부동산 투자서와 다른 점은 좀 더 구체적으로 초심자 입장에서 투자의 세계로 어떻게 접어들어야 할지 ‘첫 마음가짐’에 대해 적고 있는 부분인거 같다. 자기만의 ‘버킷리스트’를 적고, 구체적 목표별로 진행상황과 기한을 정해서 단순한 희망사항에 그치지 않도록 실행에 옮기려고 노력하는 면이 돋보인다. 또한 많은 직장인들이 재테크의 수단으로서 한 번 쯤은 해봤음직한 주식투자 경험담을 꺼내서 부동산투자와 대조해 봄으로써 부동산투자의 장점을 부각시킨 면도 이해가 쉬워서 좋았다.
Part2. 부동산 투자 워밍업
01. 투자의 기본은 원칙과 목표와 전략
아이언맨의 현재 직장 경험(카지노 딜러)을 살려서 투자 스타일을 국가별(중국/일본/미국)로 특색이 드러나도록 설명한 부분이 압권이다. 나의 경우엔 어디에 속할까 생각해 봤다. 굳이 이 분류대로 하라고 한다면, 일본과 미국의 중간쯤 될 것 같다. 아직은 투자금 자체가 적어서 하이리스크 하이리턴을 노리는 중국스타일은 자칫 부동산 투자 자체를 접을 수도 있기에 지금의 나와는 안 맞는 것 같다. 나는 상대적으로 적은(?) 수익률을 목표로 최대한 잃지 않는 투자를 하려고 한다. 그래서 일본스타일에 가까운 것 같다. 다만, 그러한 과정(부동산 공부)이 너무 재밌어서 얼핏 미국 스타일도 어느 정도는 있다고 할까?
그 다음으로 정말 기본 중의 기본이라고 할 수 있는 투자원직, 목표, 전략 세우는 법에 대해 설명하고 있다. 한 마디로 말하면 ‘본인만의 기준을 잡으라’는 거다. 허접한 기준이라도 세운 상태에서 하는 것과 아무 기준도 없이 무작위로 하는 것은 천지 차이다. 일단 기준을 세우고 시작하면 시행착오를 거치는 과정에서 그 기준이 좀 더 좋은 방향으로 개선될 여지가 있기 때문이다. 나머지는 그러한 맥락에서 소소하게 필요한 것들이다. 매순간 기록하고, 정리하고, 피드백하기. 분산투자. 구체적인 목표, 목적 세우기. 구체적인 투자전략 세우기 등.
02. 투자의 성공 열쇠는?
당연한 말이지만, 투자를 시작하기 위해서는 가장 먼저 종잣돈을 모아야 한다. 어떻게든 아껴서 종잣돈을 모아라. 월급 저축은 물론이요 회사 대출, 상조 대출, 주택담보대출, 마이너스통장, 보험대출 등 가능한 방법을 동원해서 레버리지 효과를 노려라.
그 다음으로는 비용을 줄여라. 셀프등기나 셀프인테리어로 경험도 쌓고 비용도 줄일 수 있다. 난 아직 셀프등기는 한 번도 안 해 봤고 셀프인테리어는 한 번 해봤는데, 경험삼아 한 번 쯤 해 보는 건 적극 찬성이지만, 이거 아끼겠다고 계속 셀프로 하겠다는 건 반대다.
불광불급(미치지 않고서는 도달할 수 없다). 정말 미치도록 열심히 뛰어서 지금의 자신이 있었다는 자기 자신에 대한 이야기이자 독자들에게 열정을 불러일으키고자 하는 아이언맨의 진심이 느껴진다.
<부동산을 배우자>
*추천도서
부의 추월차선
레버리지
나는 부동산과 맞벌이 한다
서울 부동산의 미래
3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법
나는 집 대신 상가에 투자한다
엄마의 첫 부동산 공부
월급쟁이를 위한 부동산 경매
돈 없어도 내가 부동산을 하는 이유
나는 월세 받는 직장인이 되기로 했다
직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다
송사무장의 경매의 기술
투에이스의 부동산 절세의 기술
*추천블로그
북극성주의 투자의 맥 blog.naver.com/oes8655
빠숑의 세상답사기 blog.naver.com/ppassong
청울림의 투자 behind blog.naver.com/iles1026
서울휘‘s 부동산 클라우드 www.seoulwhi.com
옥탑방보보스의 투자 이야기 blog.naver.com/zong6262
투에이스의 부동산 절세 이야기 blog.naver.com/tbank
아기곰의 부동산 산책 blog.naver.com/a-cute-bear
Part3. 쉬운 경매로 재미있는 재테크 시작
01. 첫 낙찰의 추억
북극성 부동산 재테크에 가입해서 부동산 경매의 세계에 들어간 이야기를 적고 있다.
02. 인생을 배운 내 집 마련 성공기
저자의 인간적인 면이 크게 부각되는 부분. 아이언맨 정도로 공을 들인 사람이라면 ‘진심은 통한다’라고 말 할 자격이 충분히 있다고 본다. 정말 마음이 따뜻한 사람 같다. 기회가 되면 언제 한 번 만나보고 싶다는 생각이 들었다.
03. 섣부른 판단, 애타는 9개월
세입자에게 배당금을 미리 지급했다가 겪게 되었던 에피소드.
04. 나만의 투자 기준을 지키자
임차권 등기자가 있는 경매 물건 처리 경험담.
Part4. 지지 않는 투자를 하는 방법
01. 전세금이 오르는 아파트로 가자
다시 한 번 아이언맨의 인간적인 면을 확인 할 수 있는 경매 사례. 낙찰 받은 물건 점유자의 문제를 해결해 주고자 했던 저자의 노력이 눈물겹다.
02. 유치권도 유치권 나름이다.
‘유치권은 점유하고 있어야 성립한다‘는 기본원리를 십분 활용하여 특수물건을 낙찰 받은 사례.
03. 교통 호재를 잘 활용하는 방법
전철이 새로 들어설 지역의 물건을 낙찰 받은 사례.
*지하철 개통 호재에 의한 부동산 가격 상승 3단계
① 지하철 개통 계획 발표
② 지하철 공사 착공
③ 지하철 개통
→ 이 중, 지하철 개통(③단계) 6개월 전∼개통 후 1년 사이에 지하철 개발 호재에 의한 가격 상승이
가장 많이 이루어지며 이 때에는 물건 매수가 쉽지 않다.
적어도 지하철 개통 시점보다 1년 6개월~2년 이전에 미리 매입하는 것이
골든타임이라고 할 수 있다.
04. 경매 물건을 일반 매매로 취득하자
경매에 얽힌 특수관계를 파악해서 일반 매매로 취득한 사례.
Part5. 한 수 앞 선점으로 부자 되자
01. 재건축 옆이 중요하다.
재건축 단지를 직접 공략하기 힘들다고 하면, 재건축 인접단지로 접근하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다.
02. 재건축 대신 리모델링
분당 아파트 경매 낙찰 사례. 분당 아파트를 좋은 가격에 받은 저자가 부러울 따름이다.
03. 리모델링 투자, 그 후
같은 아파트 단지 내의 추가 경매 낙찰 사례.
04. 근린 주택으로 눈을 돌리다.
좀 더 큰 물건을 낙찰 받기 위해 근린 주택 낙찰에 도전했던 사례.
Part6. 투자 고수로 한단계 업그레이드
01. 투자 포트폴리오를 짜라
투자금 규모별 포트폴리오 추천.
02. 역발상 투자가 답이다.
투자 고수는 겨울에 밀짚모자를 샀다가 여름에 판다고 했던가? 대다수의 일반인과 다른 길을 걸어야 수익을 볼 수 있다.
03. 어려운 세금. 쉽게 아끼는 법
실질적으로 일반 투자자가 부동산 절세를 하려고 할 때 할 만 한 건 몇 개 안 된다.
① 취득세 : 6억원/9억원 점프 효과
② 재산세 : 과세 기준일(6월 1일)
③ 종부세 : 인별 기준 시가 6억원 이하로 명의 분산, 주택임대사업자, 과세기준일(6월 1일)
④ 양도세 : 일시적 1가구 2주택 비과세
04. 부동산으로 사업자등록 해볼까?
주택임대사업자, 매매사업자, 법인설립 시의 장단점 간략 요약.