부동산투자의정석, 소액투자의 정석

부동산 소액 투자의 정석 - 경제가 흔들려도 변하지 않는 투자의 기술
김원철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 11월

부동산투자의정석은 현재 절판되었지만, 밀리의 서재에서 볼 수 있다. 

책의 내용은 부동산투자의 정석과 부동산소액투자의정석과 비슷하다. 

인생의 하단을 만들어주는 전세 레버리지 투자라는 방법이라는 점에서 아직도 유효한 투자법이라고 생각한다. 

인생의 하단을 만든다는 것은 실패할 가능성이 매우 낮은 즉, 투자금의 손실 가능성이 매우 낮은 투자법이라는 의미다 ! 

취득세 중과가 풀려서 채수를 늘린다면, 소액 투자로 이 도서에서 이야기 한 종류의 부동산의 채수를 늘리거나, 경매를 통해서 채수를 늘릴 생각 중에 있다. 

과거의 경험으로 보건대, 대중들은 부동산 시장이 활황이면 투기 대상에 현혹되어 내 말을 귓등으로 흘려버리고 부동산 시장이 불황으로 돌아서면 관심 자체를 끄고 강의장을 찾지도 않을 것이다. 결국 나를 진작 알았으면 좋았겠다는 말은 인사말일 뿐, 어떤 상황에서든 실천하지 않는 것은 매한가지다. 내가 아니라, 역사가 돈 버는 방법을 알려줬음에도 불구하고 그렇다.

돌아보면, 부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다는 것을 알 수 있다.

뉴스테이가 주택 임대 시장의 대부분을 차지하게 되면 부동산 시장이 극도로 안정된다. 따라서 주택의 신규 매수 등의 수요가 거의 사라지게 되어 부동산을 통한 경기부양이 불가능해진다. 그렇게 되면 정부가 도대체 어떤 카드로 경기를 조정할 수 있을까? 남은 카드라고는 ‘재정 정책’밖에 없는데, 부작용과 효과 측면을 고려할 때 썩 좋은 카드가 아니다. 따라서 정부는 부동산 카드를 버릴 가능성이 없다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다

전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.

내가 투자자들에게 당부하는 건 ‘일단 4년 동안만 투자하라’는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. 꼭 이 기간만 투자하라는 뜻으로 하는 말이 아니다. 이 기간 동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4~6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다. 그럼에도 막상 이 결코 길지 않은 시간을 견디며 투자한다는 것은 생각보다 쉽지 않다.

뜨거운 만큼 그 열기가 오래갈 것 같지만 희한하게도 투자의 세계는 다른 분야와 다른 결과로 이어지는 경우가 많다. 이를테면, 골프나 춤, 그림, 노래 등의 취미활동이나 무언가를 배우는 일은 열심히 할수록 그 열정이 오래 지속된다. 배우면 배우는 대로, 노력하면 노력하는 대로 어느 정도 그와 비례해서 성과가 나오기 때문이다. 그러나 투자 세계에서의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그 만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다. 심지어 전혀 공부하지도 않고 그저 ‘묻지 마 투자’를 한 사람이 훨씬 좋은 결과를 얻기도 한다. 이러한 일을 겪다 보면 허탈감마저 들어 열정을 오래 간직하지 못하게 되는 것이다.
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.

사실은 이러한 결정적인 변곡점을 맞히는 것이 전망을 하는 이유이고 이를 맞혀야 투자자들에게 도움이 되는 건데, 정작 각종 전망들은 이 변곡점을 전혀 맞히지 못한다. 아주 간단한 예로, 2008년 부동산 폭락을 예측한 전문가는 아주 극소수에 불과하다. 또한 2015년 부동산 시장의 활황세를 맞힌 전문가 역시 매우 소수다

어쩌다 도곡 렉슬 아파트가 이렇게 된 것일까? 너무 많은 사람들이 선호하는 대상이었기 때문이다. 수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다. 그러니 더 이상 부동산을 매수하려는 사람이 없어질 때까지 가격이 오르고 그 사이 자연스럽게 거품이 발생하게 된다. 너무 많은 사람들이 선호하는 부동산은 이러한 결과를 낳게 된다.

전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다(물론, 역세권의 소형 아파트만 대상은 아니다. 이는 다음에 자세히 다루겠다). ‘내 집 마련’의 차원에서 보자면 조금 부족하게 여겨지기 때문이다. 그런데 바로 이 점이 투자자에게는 오히려 안정적인 기회를 가져다준다. 즉, 이러한 투자 방식이 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다줄 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다. 막차를 탈지 모르는 위험을 감수하는 것보다는 다소 시간이 걸려도 기어이 부자의 세계로 데려다주는 안전한 열차가 더 낫지 않겠는가?

그만큼 리스크 관리가 중요하다. 이는 그저 성공한 부자가 "나는 돈 많이 벌고 성공했지만 너희들은 이렇게 되기 힘들고 나를 따라 하려다가는 큰일 날 수 있으니, 그냥 안전하게 돈 버는 방법을 택하라"라는 차원에서 한 말이 아니다. 지금도 워런 버핏은 이 원칙에 따라 주식을 선택하고 있다. 어떤 경우라도 끝까지 살아남는 것이 더 중요하다는 말이다.

이런 신화 같은 이야기가 멀리 있는 게 아니다. 여러분의 지인 중에도 이런 일을 겪은 이들이 한두 명쯤 있지 않은가? 하루아침에 부자의 반열에 오른 사람들, 그들은 어떻게 그처럼 부자가 된 것일까? 여러 원인이 있을 것이다. 평소부터 준비를 해왔다, 근면 성실했다, 긍정적인 마인드를 가지고 있었다 등. 그러나 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다.
‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’
이것이다. 이것이 바로 그들이 평범한 사람에서 일약 부자로 올라서게 된 정확한 이유다

그럼 어떻게 ‘그들’은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.

지방도시 살생부

지방도시 살생부 - ‘압축도시’만이 살길이다 ㅣ 지금+여기 6
마강래 지음 / 개마고원 / 2017년 10월

책의 내용은 심플하다. 지방도시들이 경제 위기를 겪고, 이후 인구 유출을 겪으면서 쇠락의 길을 겪을 것이라는 것

지금처럼 표를 의식해서 N빵해서 지방도시들을 발전시키는 방식은 별 도움이 되지 않는다는 것.

결국, 쇠락하는 지방 도시들을 살린다는 명목으로 세금만 무지막지하게 투입될 것이라는 것이 이 도서가 주장하는 바다. 

근데, 나도 맞는 말이라고 생각하는데, 현실적으로는 표 때문에 세금만 계속 해서 늘어나는 방식으로 가지 않을까 싶다. 

결국, 어느 지방을 찝어서 고밀도 발전을 시켜야 한다는 것인데, 특혜 논란으로부터 벗어나기 쉽지 않아 보이기 때문이다. .

이러나 저러나 축소 사회, 저성장 사회로 가면, 밀집화가 더 심해지기 때문에 이를 이해하고 투자 전략을 잘 짜봐야 겠다.

대안지가 적어지고, 중심지와의 격차가 더 심해지기 떄문에 어쩌면, 중도에 포기하는 젊은 세대들이 많아질 것 같기도 하고 ;; 

뭐 그렇타. 

우리가 문화를 외치며 문화를 문제 삼는 경우는 대체로 정책적으로 궁지에 몰리거나 아니면 우리 사회에 큰 위기감이 드리워졌을 때이다. 우리가 IMF로부터 구제금융을 빌려 쓰기 시작하면서 전에 없이 문화를 강조했던 것도 바로 그 사례의 하나이다. 그런데 이러한 분위기가 그대로 지방에서도 나타나고 있다

깨진 유리창 이론이 주는 메시지는 간단하다. "문제가 조그마할 때 빨리 고치지 않으면, 걷잡을 수 없이 나빠지는 건 시간문제다."도시에서 뭔가 나빠질 기미가 보인다면 그대로 방치하지 말 것, 이게 깨진 유리창 이론이 주는 교훈

우리나라의 경우 일자리 대체율이 낮은 창의적인 직종은 수도권이나 대도시에 집중되어 있다. 반면에 단순 노무직이나 서비스업 등 자동화로 사라지기 쉬운 직종들은 지방 중소도시에 상대적으로 많이 분포되어 있다. 그렇다면 4차 산업혁명이 지방 중소도시의 일자리를 더욱 빠르게 소멸시키리라는 예상이 자연스럽지 않겠는가

씨티은행과 우체국의 예는 저성장의 어두운 그림자를 보여주고 있다. 돈 안 되는 지방 중소도시의 점포를 문 닫으면 비난이 쇄도하겠지만, 비난이 두려워 철수하지 않으면 큰 폭의 적자를 감내해야 한다. 이런 경우의 예는 끝도 없이 많다. 지방에서는 병원도 무너져간다. 산부인과의 지방 탈출이 특히 심하다

하지만 저성장 사회에서는 ‘파이’ 자체가 커지지 않는다. 그러니 이제는 대도시가 몫을 더 가져가면 중소도시의 몫이 줄어드는 제로섬 현상이 나타난다. 이제 ‘대도시가 왜 더 가져야 하는지’에 대한 불만은 ‘가진 걸 잃을지도 모른다’는 불안으로 바뀌어가고 있다.

‘선택과 집중’의 효율성 추구 트렌드는 전반적인 ‘고속성장 → 저속성장’의 변화 속에 더욱 강하게 굳어지고 있다. 이 흐름은 더 이상의 성장동력을 찾기 어려워진 우리 사회의 불안감을 반영하는 것이다. 인구는 줄어드는데 고령층은 늘어 성장이 더뎌진 시대에는 예전만큼 수익을 내기가 힘들어진다. 수익이 떨어지면 사람들은 기존의 상태를 유지하려 전력투구한다. 그러면서 나타난 현상이 ‘확실한 곳에만 투자한다!’

하지만 근본적인 문제를 건드리지 않는다면 지방은 쇠락의 길에서 결코 벗어나지 못한다. 쇠퇴 현상의 핵심에 있는 경제 문제를 제대로 인식하지 않으면, 우리에게 닥칠 결과는 딱 하나다. 그건 바로 끝도 없는 예산 낭비다

남원시의 쇠퇴는 중소도시의 인구가 대도시로 흡수되는 전형적인 예다. 컵에 빨대를 꼽고 음료수를 쪽 빨아들이듯, 철도와 도로 등의 고속교통망이 빨대로 작용해 대도시가 중소도시의 경제활동을 흡수해버리는 ‘빨대효과’가 나타난 것

인구의 감소와 물리적 낙후 현상의 원인은 경제적 이유에 있다. 순서로 따지면 경제적 쇠퇴가 먼저 오고 다른 문제들이 뒤따라온다는 얘기다. 함수로 따지면 경제는 독립변수, 인구와 물리적 측면은 종속변수가 된다.

하지만 수도권 규제의 효과가 나머지 88%를 차지하고 있는 지방 곳곳에 균등하게 배분되게 해선 안 된다. 국토균형발전 정책에서의 균형은 수도권과 ‘맞짱’ 뜰 만한 지방 대도시들을 키우는 쪽으로 나아가야 한다. 이렇게 하지 않으면 우리는 죽도 밥도 아닌 상태로 국가적 재정위기를 맞을 가능성이 크다.

웹툰 비즈니스 딜레마

웹툰 비즈니스 딜레마 ㅣ 만화웹툰이론총서
한창완 지음 / 커뮤니케이션북스 / 2021년 4월

웹툰과 관련한 관심이 많이 생겨서 읽게 된 도서다. 

사실 책의 내용도 짧고 읽으면서 그렇게 기억에 남는 무언가도 없었던 도서였다 ;;; 

투자의 본질

투자의 본질 (양장 리커버 한정판) - 동학개미의 스승 박세익 전무가 말하는 현명한 투자 행복한 투자
박세익 지음 / 위너스북 / 2022년 1월

동학개미 운동의 스승? 혹은 정신적 지주 같은 역할로 주목받으셨던 박세익 전무님의 도서다. 

필자의 경우는 워낙 주식 투자에 관한 책들을 많이 읽었어서 그런지는 몰라도, 엄청나게 새로운 내용은 없었다고 기억한다.

그럼에도 불구, 책을 읽으면서 투자자로써 가져야 하는 태도와 겸손함에 대해서 배울 수 있었던 도서다. 

이런 겸손은 결국, 시장의 시련을 견뎌내고 이겨내면서 생긴 훈장 같은 것일 것이다. 

시장의 패닉에 절대 즉각적으로 행동하지 마라. 팔아야 할 시점은 시장이 추락하기 이전이니, 추락한 다음이 아니다. 오히려 숨을 한번 깊게 들이쉬고 조용히 자신의 포트폴리오를 분석해보라. - 존 템플턴

주식시장을 이기는 방법에는 여러가지가 있다. 그러나, 피터 린치, 워런 버핏, 필립 피셔와 같은 위대한 투자자들이 장기적으로 시장 수익률을 압도하는 수익을 낼 수 있었던 비결은 바로 탁월한 포트폴리오 구성 능력 때문이었다.

모든 산업, 모든 지역에서 위대한 성장기업을 먼저 찾아낸 이들은 전문가들이 아닌 주의 깊은 개인투자자였다. 투자자로서의 강점은 월스트리트 전문가들로부터 얻는 것이 아니다. 당신이 이미 갖고 있는 것이다. - 피터 린치의 이기는 투자

펀드매니저뿐만 아니라 개인투자자도 조그만 개별 중소형주 매매보다는 시장을 주도하는 대형 주도주를 적극적으로 내 계좌에 편입 시키는 연습부터 해야 한다. 유동성 리스크, 재무 리스크, 환금성 리스크 , 신용 리스크 등 모든 면에서 중소형주 보다는 대형주가 유리하다. 그리고 어떤 장에서든 한 해 100% 이상 상승하는 대형 주도주는 항상 있다. 부동산이든 주식이든 대형주로 돈을 버는 습관을 길러야 한다. 중소형주 매매는 이런 ‘국영수 공부‘를 다 끝내 놓고 시작해도 늦지 않다. 이런 대형 주도주 매매가 자신이 없으면 주식투자를 안하는 것이 오히려 나을 수도 있다.

당신이 만약 진리를 추구하는 사람이라면, 생전에 한번 정도는 가능한 모든 것을 깊게 의심할 필요가 있다. - 데카르트

인생에 있어서 큰 실패를 경험한 분들이나, 투자에 있어서 슬럼프를 겪고 좌절하신 분들은 본인들의 경험이 얼마나 소중한 자산인지를 알아야 한다. 필자 주변의 위대한 슈퍼개미들은 대부분 여러 번의 큰 실패와 좌절을 맛본 사람들이다. 반지하까지 내몰렸다가 몇백억의 자산가가 된 사람들이 많다. 영화에서나 나올 법한 얘기지만 사실이다.

노후를 위해 집을 이용하라

노후를 위해 집을 이용하라 - 대출 없이 2년에 1채씩, 현실적인 부동산투자법
백원기 지음 / 알키 / 2016년 2월

근 몇 년동안 강렬하게 유명했던 'FIRE 족'열풍이 있었지만, 사실 모든 투자의 핵심적인 목표는 '노후 대비'에 있다. 

빠르게 부자가 되는 것이 가능하기는 하지만, 그 부를 이루고 나서 지키는 것은 또 다른 문제이기 때문이다. 

여하튼간, 이 책의 이야기는 너무나 심플하다. 한 문장으로 요약하자면,

"노후를 위해서 실수요가 많은 지역의 집들에 갭으로 투자를 하고, 세월이 흘러서 그 주택들을 월세로 전환해 수익을 내라."가 되겠다. 

너무나 당연한 이야기지만, 지키기 어려운 ? 그래서 마치 ETF에 장기투자하라는 이야기 같은 도서

지금은 많이 알려진 소액 부동산투자를, 7년 전에 언급한 책이다. 보통의 재테크 서적은 유효 기간이 있어 시간이 지남에 따라 인기가 줄어드는데, 이 책은 절판 이후에 오히려 그 가치를 더해갔다. 저자의 전망이 현실이 되었기 때문이다. 책 스스로가 고전임을 증명한 셈이다.

핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 이 방법으로 연간 수천만 원(물가상승률을 감안하지 않은 현재의 가치로)의 수입을 얻게 될 것입니다.

차라리 이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다. 다른 이들이 거들떠보지 않고, 가격이 많이 하락했거나 그간 가격 상승이 없었던 물건이 진주가 될 수 있습니다. 흙 속에서 진주를 발견하는 것이 성공적인 투자의 비결입니다.

저는 수익형 부동산만이 물가상승률을 방어할 수 있다고 생각합니다. 단, 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다. 역사를 통해 증명된 것은, 600만 원짜리 연금은 해마다 그 가치가 떨어지지만 좋은 부동산의 임대료는 물가보다 더 높게 상승했다는 것입니다. 앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.

전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증입니다. 투자용으로 주택을 매입할 때 가장 중요하게 봐야할 것은 바로 임대가 잘 나가야 한다는 것입니다.

제가 따르는 가치투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다. 따라서 향후 호재성 변화나 인구 유입, 주변 산업시설, 교통, 학군 등을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 그 지역의 거리에 얼마나 많은 사람들이 걸어 다니는지, 주 연령층이 어떤지, 이들의 표정에서 밝은 에너지가 느껴지는지 파악해야 합니다.

가치투자를 할 때는 대출을 받지 않습니다. 팔지도 않습니다. 1 ~ 2년에 1채씩 구입하는 것이다 보니 시간도 오래 걸립니다. 그러나 이것이 바른 길이고 바른 투자입니다. 미래를 예측하지 마세요. 미래를 예측하는 전문가의 말도 믿지 마십시오. 최근까지의 데이터를 가지고 속단해서도 안 됩니다. ‘어서 경기가 좋아져야 할 텐데‘ 하면서 근심할 필요도 없습니다. 오히려 이러한 시기에 지역 분석을 하고 부동산을 매입할 기회를 기다리는 것입니다.