부동산

부동산 재벌들 - 평범했던 그들의 인생을 바꾼 부동산 경매 강의
고준석 지음 / 흐름출판 / 2022년 9월

요즘 자산 시장의 가격이 심상치 않습니다. 저 역시 대부분의 자산을 주식으로 갖고 있는지라... 힘든 시기를 보내고 있습니다. 매달 들어오는 월급의 소중함을 느끼고 있는 요즘 입니다. 하지만 누군가는 지금 시기를 기회라고 생각할 수 있을 것 같습니다. 저도 위기를 기회라고 느끼고 부동산 경매를 열심히 공부하고 있습니다.

'부동산 재벌들'은 부동산 경매 투자를 다루고 있는 책입니다. 비슷한 내용을 다루는 책들이 시중에 많지만 '부동산 재벌들'만의 장점이라고 꼽을 수 있는 점은 바로 '공시되지 않는 권리들'과 '유형별 투자법' 파트 입니다.

보통 부동산 경매 투자를 권유하는 책들은 권리관계가 복잡한 물건보다 쉬운 물건에 투자하는 것을 추천 합니다. 초보들에게는 그게 맞기도 하고 권리관계가 복잡한 물건을 함부로 건드렸다가 원금을 손해볼 수 있기 때문입니다. 저도 동의합니다만... 부동산 경매 책들을 많이 읽어서 권리관계가 쉬운 물건들 말고 다른 물건들에도 흥미가 생기기 시작했습니다.

그런데 아쉽게도 그런 물건들의 권리관계를 어떻게 분석해야 하는 것인지, 어떤 점들을 고려해야 하는 것인지 다룬 책들은 시중에 없었습니다. 그런 면에서 '부동산 재벌들'은 다른 책들과 차별화 됩니다.

경매물건에 공시되지 않은 대표적인 권리는 바로 '유치권' 입니다. 유치권은 기본적으로 유치권자들이 건물을 점유하고 있어야 성립되는 권리입니다. 그런데 건물에 24시간 상주하는 식의 직접점유만 점유로 인정하는 것은 아닙니다. 건물 출입문을 폐쇄, 통제하거나 주변에 펜스를 설치하고, 유치권 행사 내용을 팻말, 현수막에 적어 게시하는 등 간접점유는 물론 제3자를 통해 건물을 지배.관리하는 것도 유치권 행사의 일환으로 간주됩니다.

단, 점유의 시작은 경매개시결정 이전에 이루어져야 합니다. 경매개시결정 이후에는 유치권자들이 채무자 소유 부동산에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다! 따라서 현장탐방을 통해 실제로 유치권이 행사되고 있는지 면밀히 확인한다면 의외로 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있습니다. 

수익형 부동산 투자에 관심이 많다 보니 이 파트도 흥미로웠습니다. 일단 명심해야 할 것은 수익형 부동산 투자하기 전에 반드시 내 집 마련부터 해야 한다는 것입니다. 경매를 통해서든 매매를 해서든 내 집 마련을 먼저 할 것을 저자 분은 추천하고 있습니다.

수익형 부동산 투자를 할때 중요한 기준은 유동인구가 아니라 소비인구입니다. 소비인구는 해당 지역의 소비수준을 말합니다. 유동인구가 소비인구로 바뀌지 않는 역세권은 아무리 오래 투자를 해도 수익을 챙길 수 없습니다.

대학 상권의 경우는 전망이 어둡습니다. 요즘 대학교 건물 내에는 웬만한 모든 커뮤니티 시설이 다 들어가 있기 때문입니다. 때문에 학교 주변의 상권이 흔들리고 있습니다. 특히 대학마다 신입생 유치를 위해서 기숙사를 확충하고 있기 때문에 대학 앞 원룸 등에 투자하는 것은 리스크가 큽니다.

아파트 상권도 잘 생각해 보셔야 합니다. 대단지 아파트 주변에는 복합시설을 갖춘 대형할인마트가 들어가 있는 곳이 많습니다. 굳이 아파트 상가에 투자하려면 주변에 대형마트나 백화점, 쇼핑몰이 없는 곳을 찾아야 합니다. 

시간강사

시간강사입니다 배민 합니다 - 2022 우수출판콘텐츠 선정작 ㅣ 걷는사람 에세이 16
이병철 지음 / 걷는사람 / 2022년 8월

'시간강사입니다 배민합니다'는 읽는 내내 가슴이 먹먹해지면서 뭉클해지는 책이었습니다. 인문학으로 박사 학위까지 받았지만 아직 대학에 자리 잡지 못했고 시간강사, 신문이나 잡지에 글을 연재하면서 받는 원고료로 만으로는 생활을 영위할 수 없어서 배달 라이더 부업을 하고 있는 저자 분의 이야기가 담겨 있습니다. 

직업에 귀천은 없다라고 하지만 배달 하시는 분들에 대한 인식이 좋지 못한 것은 사실입니다. 아무래도 교통 법규를 무시하는 분들도 있다 보니 인식이 안 좋은 것 같습니다. 하지만 라이더들이 불법 주행을 할 수 밖에 없게 하는 시스템 역시 개선될 필요가 있습니다. 소비자는 빠른 배달을 원하지만... 음식점의 조리 대기 시간, 높은 과속방지턱들, 도로 정체, 악천후, 많은 신호들로 빠른 배달을 하기가 쉽지 않습니다. 

게다가 예상 시간보다 배달이 늦어지면 라이더 평점은 깎이게 되고 평점이 깎이면 배차 콜도 줄어들게 됩니다. 배달 라이더들을 너무 욕하지 말고 서로 지킬 것은 지키며 시스템을 개선해 나가는 것이 좋을 것 같습니다. 

환갑을 훌쩍 넘긴 어머니를 유럽으로 보내 드린 일화나 내시경 받으시는 아버지의 보호자로 갔었던 일화는 제 나이 또래로 부모님이 있으신 분들이라면 눈물이 맺힐 만한 이야기 였습니다. 아직까지 저도 부모님께 효도다운 효도를 해드리지 못했기 때문에 더 공감이 되고... 마음이 좋지 않았던 이야기 였습니다. 

박사 학위를 가지고 대학에서 학생들을 가르치는 일을 하면서... 동시에 배달 라이더로 일을 하는 것은 단순하게 생각했을때 이질적이고, 양극단에 있다?라는 느낌을 받게 합니다. 저자 분께서는 현재의 삶에 충실해서 열심히 살아가고 계시고 그런 와중에서도 소소한 행복을 느끼고 있으신 것 같습니다. 

저도 주어진 조건과 상황에 불평, 불만만을 늘어놓지 않고... 내가 할 수 있는 것에 충실하여 살아가야 겠다는 생각이 듭니다. 

실제로 글을 연재하고 책도 여러 권 내신 분이 쓰신 책이라서 그런지... 이야기의 구성이나 표현이 남다르다는 것을 느꼈습니다. 작가 님께서 잘 되셨으면 좋겠다는 생각이 듭니다. 

n잡

투잡 말고 N잡 하기 - 돈걱정 없이 사는 N잡러의 세계
장이지 외 지음 / 미래와사람 / 2022년 8월

다양한 분야에 도전하는 분들에게 자극을 받기 위해 이 책을 읽게 되었습니다. '투잡말고 N잡하기'는 N잡러 열분이 어떻게 살아가고 있는지 각양각색의 삶을 담고 있습니다. 개인적으로는 본업에서 탄탄한 기반을 마련해 두었다면 새로운 삶의 활력소로써 다른 분야에 도전해보는 것이 멋지다고 생각합니다. 저 역시 아직은 생각만 하고 본격적으로 도전하고 있지는 못하지만 본업이 어느정도 자리를 잡으면 꼭 이 책에 나오는 분들처럼 도전을 해보고 싶습니다.

N잡을 하는 분들은 누구나 처음에 험난할 수 밖에 없고 정체된 기간이 생각보다 길어질 수 있습니다. 중간중간 포기하고 싶다는 생각이 들 때도 많을 것입니다. 이 책에 나오는 N잡러들도 다들 그러한 시기를 겪었습니다. 초창기라면 초심을 되돌아보고 처음 준비상태가 부족한 점은 없었는지, 사업계획이나 업무매뉴얼들이 처음부터 잘 수립되었는지 등을 점검해 보아야 합니다.

저의 경우도 N잡러는 아니지만 곧 개인 사업을 준비하고 있습니다. 개인 사업을 영위하는데 있어서도 비슷하다고 생각합니다. 제가 개인 사업을 시작하고자 했던 초심을 간직하고 처음 준비에 만전을 기해야 할 것 입니다. 처음부터 직원 분들을 써야 하는 사업이다 보니 업무 매뉴얼도 최대한 이해하기 쉽고 체계적으로 만들어야 할 것입니다.

2020년, 2021년에는 투잡, N잡 등의 키워드가 넷상에서 핫했습니다. 유튜브에 관련 콘텐츠로 영상을 만드는 분들도 많았고 실제 많은 분들이 직장에 다니면서 투잡, 쓰리잡에 도전하시고는 했습니다. 근데 이것도 한때의 유행이었는지 요즘에는 관련 콘텐츠를 찾아보기 힘듭니다. 아마 막상 도전해 보니 현실의 벽이 녹록치 않다는 것을 체감하신 분들이 많아서 아닐까요?

이 책에 나오는 분들도 다들 그러한 벽을 느끼셨지만 끊임없이 자기 자신을 되돌아 보고 노력한 결과 현재의 자리를 쟁취할 수 있게 되었습니다. 이 책을 읽는 여러 분들도 운과 노력이 합쳐 진다면 저자 분들처럼 성공한 N잡러가 될 수 있지 않을까요?! 

아트컬렉팅

터보832의 아트 컬렉팅 비밀노트 - 컬렉터가 알려주는 미술 시장 생존 법칙
터보832 지음 / 마로니에북스 / 2022년 8월

작년 부터인가... 서점에 미술작품에 투자하는 것을 다루는 책들이 나오고 있습니다. 저는 좀 색다른 분야에 투자하는 것을 좋아해서 나오는 족족 모두 읽었습니다. 미술작품을 직접 구입하는 재테크도 있지만 요즘에는 조각 투자라고 해서 미술 작품의 지분을 몇천, 몇만개로 쪼개어 투자하는 플랫폼도 나오고 있습니다.(물론 좀 위험하다고 합니다만...)

개인적으로 음악, 미술 등의 예술을 좋아합니다. 그래서 제가 금전적으로 여유가 생기게 된다면 취미 생활 중 하나로써 미술품을 사고 싶다는 생각을 자주 합니다. '터보832의 아트 컬렉팅 비밀노트'는 저같이 미술 작품 컬렉팅에 막 입문하려는 분들을 위한 좋은 지침서 입니다.

평상시 미술계의 트렌드에 관심을 갖고 지켜봐온 분들이면 모르겠지만... 저처럼 미술과 동떨어진 생활을 하고 있다면 어떤 작가의 미술작품을 모아야 할지를 선정하는 것도 어렵습니다. 이 책에서는 좋은 작가를 고르는 기준도 제시해 주고 있습니다.

먼저, 작가 자신만의 양식과 개성이 뚜렷한지를 보는 것이 좋습니다. 대부분의 미술 작가들이 시장의 주목 한번 받지 못하고 사라지는 경우가 많습니다. 이렇게 사라지는 작가들은 자신만의 뚜렷한 개성이 없거나 그 개성이 미술 시장의 큰 흐름에서 사람들에게 어필하기 힘든 혼자만의 색을 가진 경우가 많습니다. 그래서 우리는 시장에서 좋아할 만한 뚜렷한 개성이 있는 신진 작가를 찾아야 합니다.

둘째로 작가가 자신만의 작업 세계와 양식이 자주 바뀌는 지를 확인해야 합니다. 시장의 유행에 따라 자기 스타일을 바꾼다면 위험성이 크기 때문입니다. 

다음으로 그 작가가 얼마나 미술에 헌신하고 고민하는 지를 봐야 합니다. 다행히도 신진 작가들은 대면할 수 있는 기회가 꽤 있습니다. 벤처캐피탈 관계자들이 신생 벤처기업에 투자할 때 창업자의 열정과 태도를 보는 것처럼 신진 작가를 직접 대면하고 많은 이야기를 나누다보면 작가의 태도에 대해 자세히 알 수 있을 것입니다. 

유명 유튜버 터보 832님이 쓰신 책입니다. 유튜브 공지로 책이 나온다는 이야기를 보자마자 꼭 읽고 싶었는데 다행히 초반에 이 책을 읽을 수 있게 되었습니다. 여러 작가들을 직접 만나서 아트 컬렉팅을 해온 터보님의 인사이트를 배울 수 있는 책이었습니다.

현재 시중에 나온 미술품 투자를 다룬 책들과는 차별화된 내용들이 많습니다. 특히 경매 시장에서 높은 가격으로 낙찰되는 작품을 조심할 것을 강조하는 부분이 있는데 느낀점이 많았습니다. 아트 컬렉팅에 조금이라도 관심이 있는 분들이라면 흥미롭게 이 책을 읽을 수 있을 것 같습니다. 

경매 교과서

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매
안정일 지음 / 지상사 / 2021년 3월

최근에 한국 주식, 미국 주식, 코인 가리지 않고 가격이 떨어지다 보니... 다시 부동산 자산에 관심이 생겼습니다. 물론 시중의 돈이 회수 되면서 부동산 자산의 가격도 떨어지고 있는 상황입니다. 개인적으로는 아직 부동산 시장에 진입 하기에는 좀 이르다라고 생각합니다만... 몇 년 내로 기회가 오지 않을까 싶어 관련 내용을 공부하고 있습니다.

특히 저는 부동산 경매에 관심이 많습니다. 경매를 통해 부동산 자산을 시세보다 싸게 취득할 수 있다면 큰 의미가 있다고 생각 합니다. 그동안 수 많은 부동산 경매를 다루는 책들을 읽었고 훌륭한 책들이 많았습니다. 그런데 이 책만큼 초심자의 시각에서 쉽게 쓰여진 경매 책은 단언컨데 없을 것 같습니다.

부동산 경매의 특성상 법률 용어, 권리 분석 등이 필연적으로 등장할 수 밖에 없습니다. 그런데 이런 부분을 아무 지식이 없는 분들이 이해할 수 있도록 설명하기가 쉽지 않습니다. 그런데 '경매 교과서'는 정말 아무것도 모르는 분들이 읽어도 부동산 경매에 대해 이해할 수 있도록 써 놓았습니다. 이 부분은 정말 큰 강점이라고 생각 됩니다. 

개인적으로 '경매 교과서'에서 좋았던 부분은 '다가구 주택'의 권리 분석을 다룬 파트입니다. 다가구 주택의 경우 임차인이 여러 명 있다보니 권리 분석을 할때 헷갈린다고 생각을 했었습니다. 결론적으로 말하면 임차인이 많기 때문에 선순위/후순위를 파악하고 배당순위를 파악하는데 있어서 좀 더 번거로울 뿐이지 원리 자체가 달라지는 것은 없는 것 같습니다.

일반적인 권리분석처럼 말소기준권리를 찾고 등기상 권리와 임차인의 전입일자를 날짜순으로 늘어놓고 보면 됩니다. 그리고 임차인에 대해서 한 명씩 전입일자, 확정일자를 따져가면서 배당순위를 정하면 됩니다.

부동산 경매에 대해 아무것도 모르는 분들도 '경매 교과서'를 통해서 사례를 살펴보다 보면 권리분석, 어떤 물건에 입찰해야 할지 등을 배울 수 있을 것입니다. 추천하는 책입니다.