물어보기 부끄러워 묻지 못한 부동산 상식

물어보기 부끄러워 묻지 못한 부동산 상식 - 기본 개념부터 세금, 전월세, 경매까지
이찬종.서지원 지음 / 새로운제안 / 2023년 5월

저자는 두 명인다.

한 명은 경매를 하는 공인중개사 자격증 취득자이고, 한 명은 간호사이면서 공인중개사 자격증 취득자이다.

남녀 저자 두 사람이 부부인 줄 알았는데 책 에필로그를 보니 부부는 아니고 친구 사이이다.

두 저자는 각자 경매와 간호사 일이 본업이면서 부동산투자를 하고, 공인중개사 자격증도 취득했다.

일반인이면서 전문가이고, 경험과 전문성을 갖춘 저자들이 쓴 책이다.

부동산에 대해서 쉽게 알려주고 쓴 책이다.

읽어보니 저자의 의도와 목적대로 쉽게 알려주는 책이라는 것이 느껴진다.

매수·매도, 임대인·임차인, 매매계약·임대차계약, 가계약금·계약금·중도금·잔금부터 시작해서 부동산 거래에서 만나게 되는 용어들을 차근차근 하나하나 설명해준다.

나에게는 이미 익숙한 내용들이지만 다시 한번 정리하는 기회가 되었고, 용어에 대해서 확실히 다시 알게 되었다.

일반인을 위해서 자상하고 친절하게 설명해주고 있다.

면적을 설명하면서 전용면적과 공용면적은 그림으로 설명해주고 있다.

호가, 시세, 감정가액, 용적률, 건폐율도 알려주고 땅의 용도도 설명해주고 있다.

책에서 공인중개사법과 부동산공법 과목에 나와 있는 내용들을 만날 수 있었고, 저자들이 공인중개사이니 교과서적인 설명을 충실하게 해주려고 노력했다는 것이 느껴졌다.

땅의 용도를 설명하면서 "땅은 운명이 정해져 있다"라는 문장이 내용 전달 측면에서 임팩트있게 보였고, 기초 상식을 전달하기 위한 책이라고 했지만 어떤 부분은 기초 이상의 기본 지식을 전달해주고 있었다.

토지이음 = 토지의 주소를 입력하면 그 토지의 운명과 특성을 알 수 있다

카카오맵 지적편집도(지적도) = 토지를 용도 지역별로 구분해 색을 나타낸 지도이다. 주거지역은 노란색, 상업지역은 붉은색, 녹지지역은 초록색, 공업지역은 파란색 등으로 표시했다.

주택 종류별 특징도 알려주고, 등기부 보는 법도 알려주고, 건축물대장과 토지대장에 대한 설명도 있다.

부동산 세금에 대한 내용이 자세했는데 이 점이 아주 마음에 들었다.

부동산 거래를 잘 하기 위해서 국세청 사이트와 국제법령정보시스템 사이트에서 부동산 세금 최신 정보를 확인할 것을 추천했다.

부동산 세금은 생애주기별로 케이스를 예로 들어서 그 케이스에 맞게 취득세, 재산세, 양도소득세를 설명해주는 점이 좋았다.

취득세를 낼 때 부과될 수 있는 농어촌특별세는 85㎡를 초과하는 주택을 구입할 때 부과가 된다.

부동산 투자에 접근할 수록 세금 제도를 잘 알아야겠다는 생각이 드는데 이 책이 부동산 세금 분야에서 기초 지식을 충분히 전달해주고 있었다.

책은 최근 신간이기에 2023년 4월 기준으로 세금 제도를 설명해주고 있다.

네이버 부동산 = 아파트 검색하여 '동호수/공시가격'에서 재산세를 확인할 수 있다.(1세대 1주택자에 한한다.)

LTV, DTI, DSR 개념도 설명을 해준다.

부동산 거래시 유의사항, 대출방법, 임대차계약서 작성시 유의사항들을 하나하나 설명해주었다.

이 책을 충분히 이해한다면 부동산 거래와 투자의 기초는 탄탄히 갖출 수 있으리라 생각한다.

재개발, 재건축의 차이점과 진행사항을 설명해주면서 투자 방향과 방법을 알려주는 점도 좋았다.

마지막은 경매를 설명했다.

쉽고 얇게 하지만 압축해서 알차게 충실하게 설명해주는 책이다.

책 부록에는 주택임대차표준계약서 양식, 중개대상물확인설명서 양식이 있다.

부동산 거래는 인생의 동반자같은 존재이다.

부동산 지식을 아는 것도 이제는 상식인 시대이다.

부동산 거래를 하기 위해서 알아야 할 내용이 잘 정리되어 있고, 부동산 투자를 위한 기초 개념 공부 책으로도 좋은 책이다.

전체적으로 내용과 구성이 마음에 들었고, 부동산을 알고 싶은 사람에게 추천하고 싶은 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 새로운제안에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

오늘 나에게 가방을 선물합니다

오늘 나에게 가방을 선물합니다 - 철학이 있는 명품 구매 가이드 ㅣ 탐탐 8
율럽(김율희) 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

명품가방...

종종 길을 걷거나 어떤 모임에 갔을 때 여성들이 자신의 몸처럼 소중하게 생각한다는 명품백을 보고 명품백에 대한 이야기를 들은 적이 있었다.

백화점에 가서 명품백 판매점에서 명품백들의 가격에 놀라며 명품백을 마치 신기한 물건을 보듯ㅇ 구경을 한 적은 몇 번 있었다.

우리 부부는 지극히 중산층(또는 살짝 이하)처럼 살았기에 명품백은 사치와 과소비로만 생각했다.

이제는 우리 부부도 명품백 하나 정도는 들여놓아야겠다는 생각이 서서히 드는 것은 그래도 예전보다는 우리 집 상황이 나아지고 조금 여유가 생겼다는 것을 보여주는 것 같기도 하다.

최근 아내가 명품백에 대한 이야기를 몇 번 했다.

나도 아내에게 명품백을 하나 선물하고 싶은 생각이 들었다.

명품백?

이제 나도 관심을 갖고 올해 또는 내년에는 아내에게 선물을 하고 싶다.

21세기북스에서 명품백에 대한 책을 출간했다.

내가 알고 있는 21세기북스 출판사 성격과는 좀 거리가 있어 보이는 책이었다.

요즘의 트렌드와 고객니즈를 반영한 책이라 생각한다.

이 책의 저자는 유튜버에서 '율럽'으로 활동하는 명품가방 1,000개 이상의 구매 경험이 있는 명품백 전문가이다.

학력과 이력이 좀 특이하다.

서울교대를 졸업하고 교사로 근무하다가 퇴직하고 명품백 전문가로 활동하고 있다.

지금은 명품 구독 서비스 에이블랑, 프리미엄 명품 케어 온라인 마켓 반느의 총괄 브랜드 디렉터로 일하고 있다.

명품백 브랜드에 대한 상식과 가방에 대한 기본 지식을 설명해주고, 상황별로 나누어 가방의 수납력, 무게, 관리, 착용 팁을 알려주고, 명품백을 사기 전에 알아야 할 트렌드, 브랜드 역사, 디자인 의미를 소개해주는 책이다.

이런 책이 출간되었다는 것도 신기하고, 내가 이 책을 읽는 것도 신기하다.

신기한 책이지만 적지않은 사람들의 관심을 끌 책으로 생각된다.

1980년대부터 2020년대 까지의 명품백 트렌드를 알려준다.

2020년대 명품백의 트렌드는 '젠더리스'와 '친환경'이라고 한다.

구찌, 디올에서 중성적인 디자인을 꾸준히 선보이면서 패션계에 남녀 성별이 점점 허물어지고 있다고 한다.

지구 환경 보호 측면에서 희귀 동물 가죽 사용을 금지하고 리사이클 원단을 사용하는 친환경 소재 사용도 트렌드라고 한다.

명품백 브랜드 소개에서는 샤넬, 크리스찬 디올, 루이비통, 에르메스, 구찌, 버버리, 생로랑을 소개했다.

브랜드의 역사, 창업자의 탄생과 성장, 특징을 요약해서 설명해주고 있다.

가방의 종류에는 쇼퍼백, 호보백, 버킷백, 바게트백, 클러치백, 메신저백, 폰케이스백, WOC백, 크로스백, 카메라백, 토트백, 숄도백이 있다.

그림과 함께 가방 종류를 설명해주고 특징을 간단히 알려주어서 가방에 대한 상식을 넓히게 해준다.

명품백의 소재로 사용되는 재료도 알려준다.

책에 소재가 사진으로 나오는데 책의 인쇄 질이 높아서 진짜 가죽처럼 보인다.

이 책은 명품백에 대한 모든 것이고 매뉴얼이라고 해도 될 정도로 잘 정리되어 있는 책이다.

마치 명품백 교과서를 읽는 것 같다.

이제 명품백에 대한 소개가 본격적으로 시작된다.

사용 목적에 따른 분류이고, 저자가 추천하는 가방이 매우 자세히 설명되어 있다.

명품백 이름, 사진, 크기, 브랜드, 용도, 항목별 평가, 아이템 스토리, 사용 팁이 나와 있다.

이 책은 명품백에 대해서 아무것도 모르던 나에게 명품배을 공부하게 해주었다.

이 책 속에 나오는 명품백 소개는 무려 55가지이다.

이 중에서 내 마음에 드는 가방은 몇 개가 있었다.

아내에게 선물해주고 싶은 가방이이다.

명품백을 용도별로 선물하는 내용에는 책 앞부분에서 브랜드 소개를 했던 샤넬, 크리스찬 디올, 루이비통, 에르메스, 구찌, 버버리, 생로랑 외에도 마르니, 셀린느, 로에베, 고야드, 끌로에, 메종마르지엘라, 프라다, 미우미우, 발렌티노, 델보, 보테가베네타, 펜디, 발렌시아가 가방이 소개되었다.

셀린느 가방이 여러 개 보였다.

책 마지막 부분에는 명품백을 구매하는 방법을 알려준다.

어디서 어떻게 사는게 최선인 지를 판매처별 장단점을 알려준다.

갓성비가 있는 제품을 소개해주는데 크기, 특징, 가격은 알려주는데 상품 사진은 없었다.

백만원대의 제품들을 소개해주고 있다.

수 백만원인 명품백의 높은 가격을 생각했을 때 백만원대 명품백은 매우 저렴한 가방으로 보인다.

신상을 살 것인가 스테디셀러를 살 것인가에 대해서도 저자의 풍부한 경험을 바탕으로 조언을 해준다.

트렌드 세터는 신상을 선호하고, 선물용으로는 스테디 백을 많이 선호한다고 한다.

그냥 나와 무관하다고 생각하고 지냈던 명품백을 많이 알게 해 준 책이다.

내가 명품백에 관심을 갖게 되다니 그것도 신기하다.

올해 또는 내년에는 아내에게 꼭 명품백을 선물해야겠다.

책 소개에 나온 것처럼 이 책은 명품백 레퍼런스 북이다.

백화점에 가서 명품백을 구매하려는 명품백 초보자에게는 좋은 교과서가 될 수 있는 책이다.

가격이 무려 수백만원에 이르는 명품백을 신중히 잘 사는데 도움을 줄 수 있는 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 21세기북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

투자 팁스

투자 팁스 - 단순투자에 전문지식을 더하다
최재용 지음 / 휴앤스토리 / 2023년 2월

책 표지에 나오는 문구들이 눈길을 끄는 책이다.

"단순 투자에 전문지식을 더하다"

"투자가 일상이 된 시대, 목적은 단 하나! 투자에 도움이 될 만한 지식을 쉽게 소개하는 것"

"실패 없이 롱런하는 투자 노하우"

"영투와 빚투를 위한 투자 팁"

"실무와 전문지식을 더하는 실전투자기법"

책 표지에 투자자들이 갈증을 느끼는 요소들을 잘 정리해 놓은 것 같다.

저자의 이력을 보니 서울대를 졸업하고 한국은행에 30여년을 근무한 글로벌 기관투자자이다.

학력과 직업은 우리나라 최고라고 할 수 있는 분이다.

그 동안 개인투자자의 책은 많이 읽었는데, 기관투자자가 쓴 책은 이 책이 처음이다.

기관투자자의 생각과 경험이 궁금해서 이 책을 읽었다.

책을 읽어보니 내용은 상당힌 전문적이었다.

경영대학원을 다닐 때 수강했던 '재무관리' 과목이 생각이 났다.

많은 공부를 하고 국책은행에서 일하신 전문가의 책이기에 내용은 매우 깊이가 있게 느껴졌다.

이 책의 전반부는 재무관리 과목을 수강했을 때 배웠던 내용이라는 생각이 들었다.

투자론 중심으로 설명을 해주셨는데 내용이 쉽지는 않았다.

재무관리가 어려운 것처럼 학술적인 투자론은 역시나 쉽지 않다.

여러 용어들이 등장하였고 저자께서는 차근차근 친절하게 설명해주셨다.

패스트머니 : 단기로 운영하는 돈 = 핫머니 = 머니마켓펀드, 단기투자자금, 단기외환거래자금

리얼머니 : 장기로 운영하는 돈 = 연기금, 보험, 국부펀드, 중앙은행 외환보유액

시작부터 쉽지는 않았다.

대학 전공 수업을 들으면서 참고서적으로 읽을 만한 전문성 있는 교양 서적 수준으로 느껴졌다.

현대 포트폴리오이론의 창시자는 해리 마코위츠이고, 분산투자의 합리성을 증명하여 1990년 노벨경제학상을 수상했다고 한다.

포트폴리오에 대한 이야기는 흥미로웠다.

해리 마코위츠의 분산 투자론은 1952년부터 나왔는데 이를 크게 반박하는 주장은 거의 없었다고 한다.

그런데 금융위기 이후 그의 이론이 맞지 않는다는 주장이 서서히 늘어났고, 이 책의 저자도 분산투자가 반드시 유리하지는 않다고 말했다.

그 이유는 종목이 많아질수록 공분산(위험)이 낮아지는 관계가 항상 성립하지는 않기 때문이라고 한다.

요즘처럼 빅테크로 기술주의 영향력이 엄청나게 커진 시대에는 인덱스 비중이 큰 종목 간 상관성이 클 수밖에 없어서 분산투자가 틀릴 가능성이 매우 높아졌다고 한다.(p.25)

분산투자와 위험에 대해서 상세하게 설명되어 있어서 이 내용을 이해하고자 하는 일반인에게는 좋은 내용이라 생각되었다.

기관투자자는 역시나 많은 배경 아래에서 투자를 진행했다.

기관이 갖고 있는 시스템, 투자 기준, 많은 정보를 기반으로 가장 효율적인 투자안을 선택하여 투자를 진행했다.

책은 전체적으로 대학 투자론 수업같아서 조금은 어렵게 느껴지고, 수식과 그래프도 매우 학술적으로 보인다.

근데 이 정도는 공부해야 성공투자를 하지 않을까 하는 생각이 들어서 나 스스로를 반성했다.

나에게 바로 도움이 되는 내용을 찾고자 책 전체를 훑어보면서 읽었다.

저자는 '위대한 기업에 투자하라(필립 피셔)'라는 책을 읽고 큰 충격을 받았다고 한다.

성장주는 일반 재무분석으로 평가하기 어려운 내재가치가 잠재되어 있어 가치가 있다고 판단되는 성장주를 골라 장기투자한다면 큰 수익을 올릴 수 있다는 것이다.

이때 포트폴리오의 2/3는 시가비중이 높은 우량주에 투자하여 시장 베타를 따라가고, 나머지 1/3을 유망 성장주에 골라 투자하라는 것이다.(p.117)

성장주라는 개념이 없던 시대에서 놀라운 통찰력을 보여준 필립 피셔에게 저자는 크게 놀랐다고 한다.

저자가 독자에게 전달하고자 하는 투자 팁을 알려주는 내용이었다.

저자가 생각하는 투자에 영향을 주는 요인은 다음과 같다.

1) 매크로 요인(Top-down) : 성장률, 인플레이션, 통화정책, 재정정책과 같이 시장 전체에 영향을 주는 요인

2) 고유 요인(Bottum-up) : 개발자산의 밸류에이션, 수급, 테크니셜 요인 등과 같이 개별시장에 영향을 주는 요인

책 내용에는 채권 투자에 대한 내용이 많았다.

주식 투자에 관심이 많은 나에게는 채권 투자에 대한 내용은 다소 생소하고 낯설었다.

리스크 관리 방식에 대한 내용도 흥미로웠다.

기관 투자자들은 전체적인 리스크 제약 목표를 정하고, 투자상품별 또는 투자전략별로 어느 정도까지 리스크를 허용할지 섹터별로 리스크 한도를 배분한 후, 다양한 지표를 이용하여 보유자산과 관련된 리스크가 얼마나 되는지를 측정하고, 각 리스크 유형별로 리스크 지표가 허용한도를 초과하였는지 여부 등을 상시 통제하며, 마지막으로 허용된 위험 수준 내에서 목표 수익률을 달성할 수 있도록 제반 리스크를 효과적으로 관리한다고 한다.

기관투자자의 투자 관리는 역시 매우 체계적이라는 것이 느껴졌다.

나는 대충 감(感)으로 하는 개인투자자로서 반성이 되었다.

책은 중반부를 넘어가면서 흥미로운 내용들이 많았고, 이제는 어렵게 느껴지기 보다는 투자를 위해서는 공부할 것들이 정말 많구나 하는 생각도 들고, 평소 궁금했던 의문점들이 해소되는 그런 쾌감을 느끼기도 했다.

최근 이슈가 되었던 내용들 그리고 앞으로 이슈가 될 내용들을 테마로 한 글들을 흥미롭게 읽었다.

한 편 한편이 마치 칼럼처럼 느껴졌다.

달러 강세가 투자 전반에 미치는 영향은 어떨까?

미국의 인플레이션이 단기에 끝나기 어렵고 연준의 긴축이 지속될 수 있다는 예상, 유럽/일본/중국 등 주요국이 경기 둔화 우려 때문에 금리를 빠르게 올리기 어렵다는 제약, 전 세계 공급망 충격이 쉽게 해소되기 어렵다는 전망으로 달러는 강세가 되었다고 한다.

그러나 미국 인플레이션이 정점을 지나 하락으로 돌아서는 순간 금리인상 기대가 꺾이면서 달러가 약해질 수 있다고 한다.

또한 스태그플레이션 상황이 되면 연준이 긴축을 지속하기 어렵게 되어 금리가 하락하고 달러도 약세가 될 것이라고 한다.

달러 강세 상황에서 강세 통화자산의 비중을 높여가면서 달러화 자산 내 상품구성을 다양하게 가져갈 것을 추천했다.

통화긴축에 따른 금리상승 기대가 높은 상황에서는 미래소득 비중이 높은 IT성장주보다는 민감도가 덜한 블루칩, 소비재, 석유 제품이 유리하다고 추천했다.

스태그플레이션은 1970년대 오일쇼크 이래 경험한 적이 없다는데 이것이 다시 올까?

스태그플레이션에는 마땅한 대응 정책이 없다고 한다.

1970년대와 지금의 다른 점들을 설명하면서 스태그플레이션의 가능성을 낮게 보는 것으로 보였다.

금리 인상 속도와 금리 인상 수준 중 어느 쪽이 더 중요할까?

보통 금리는 올릴 때는 천천히, 내릴 때는 과감히 하여 금리인상에 따른 경제충격을 최소화한다고 한다.

금리가 크게 오르기는 어려울 것으로 예상된다는 것을 설명해주면서 한번 오른 금리가 쉽게 내려가기도 어려울 수 있다는 것을 설명해주었다.

금리 흐름을 이해하고 미래 금리를 전망하기에 유익한 내용이었다.

뉴욕 주식 거래소 마감 후에는 헤지펀드 등 패스트 머니들이 단기차익을 위해 기계적, 시스템적으로 거래하는 과정이 있다는 것을 소개해주었다.

우리나라 주식거래소의 마감 후에 벌어지는 기관투자자들의 움직임은 거론되지 않았는데 우리나라 상황이 궁금했다.

엔화가치가 폭락했지만 안전자산으로서 엔화의 저력은 무시할 수 없다고 말한다.

지금의 경기 요인(일본의 경상수지 악화, 원자재 가격 상승, 우크라이나 사태에 따른 공급망 충격)이 해소되고, 일본에도 인플레이션이 진행된다면 일본은행은 금리를 인상할 것이고, 일본과 미국의 금리 격차가 작아지면 엔화가치는 다시 상승할 것으로 예상했다.

앞으로도 금융 위기는 계속 올 것이지만, 과거처럼 경기 사이클의 변동에 따라 주기적으로 찾아오는 그런 위기는 아닐 것이라고 예측했다.

무수히 많아진 중소거래 플랫폼에 어느 작은 충격이 가해지면서 일파만파 되는 형태로 예측할 수 없는 시기에 갑자기 위기가 닥칠 가능성이 커졌다고 한다.

내가 예상하고 기대했던 내용의 책은 아니었지만, 국책은행의 글로벌 기관투자자가 바라보는 투자에 대해서 지식을 얻을 수 있는 책이었다.

재테크 전문가가 쓴 책과는 다른 내용들이 어렵게 느껴지기도 했지만 흥미롭게 느껴지기도 했다.

큰 시장에서 크게 투자를 운용해본 저자의 깊고 넓은 경험에서 투자의 한 수를 배우게 해주는 책이었다.

당장 사용할 스킬을 얻기 보다는 시장과 투자를 바라보는 식견을 넓히게 해주는 책이었다.

투자에 관심이 많다면 읽어볼만 한 책이라 생각한다.

특히 책 후반부의 이슈에 대한 내용들은 매우 흥미롭다.

※ 책과콩나무카페 그리고 휴앤스토리에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

퍼펙트 입지

퍼펙트 입지 - 건물 투자, 입지를 알아야 돈이 보인다
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2023년 4월

부동산 입지를 분석한 책을 제대로 본 적이 없는 것 같아서 이 책에 관심이 생겼다.

저자의 이력을 보니 눈에 익은 책 제목이 있다.

'건물투자 비밀노트'

생각해보니 작년 이때쯤 읽었던 책이다.

그 책을 읽은 지가 1년이 지났는데 난 여전히 그때 그 모습이다.

변함없는 내 모습에 반성을 한다.

이 책의 저자는 건설회사에 재직한 경험이 있는 부동산 투자 전문가이다.

주택 보다는 상업용 건물 투자 전문가이다.

이 책은 지도와 사진을 보여주면서 서울 주요 지역의 상업용 건물투자를 위한 입지 분석을 알려주는 책이다.

지도와 함께 상세하게 설명해주는 내용이 좋다.

설명이 매우 친절하고 자상하다.

사진과 이미지를 활용해서 설명을 해주니 책이 술술 읽히고 이해하기 편하다.

건물투자는 지금이 적기이고 항상 현재진행형이라고 말한다.

좋은 입지와 좋은 상권은 어떻게 판단할 것인가?

그 방법이 이 책에 자세히 나와 있는데 책 맨 앞 인트로 부분에서 요약해서 알려준다.

건물 투자의 원칙 : 꾸준히 수익을 내야 한다 = 수익은 건물 투자의 본질 = 꾸준한 임대 수익 창출

좋은 상권의 특징

(1) 사람들을 끌어들일 수 있는 매력이 있어야 한다.

(2) 그 매력을 계속 유지할 힘이 있어야 한다.

교통도 아니고, 인구밀도도 아니고 결국 좋은 상권의 특징은 사람들의 관심과 방문을 이끌어내는 매력이다.

그 매력이 일시적이지 않고 계속 유지되어야 한다.

강남역이 바로 그런 좋은 상권의 대표지역이라고 말한다.

건물 투자를 하려면 상업지에 있는 건물에 투자해야 한다.

그래야 공실과 임대료 하락의 위험을 50%정도는 헤지할 수 있다고 한다.

나라에서 상업지로 지정했다는 것은 그 지역에 사람이 많이 몰린다는 것을 공식적으로 보증한 것이라는 의미라고 한다.

GTX 정차역은 수도권 외곽 지역의 건물 투자 측면에서 호재일까?

그렇지 않다.

GTX가 개통되면 오히려 서울 접근성이 좋아져서 서울로 이동해 소비생활을 하는 사람이 더 늘어난다고 한다.

신분당선 개통으로 분당 상권이 흔들렸다는 것이 그 예라고 한다.

그래서 건물 투자 시 교통수단은 필요조건은 되어도 충분조건은 아니라고 한다.

건설 자재의 가격은 계속 상승하고 있다.

건물 신축 공사비는 계속 오르고, 건물 공급은 부족해질 것이고, 임대료는 상승을 할 것이라고 한다.

그리고 건물 수는 줄고 있다.

건물 수가 줄고 있다는 것은 실제로 벌어지고 있는 일이다.

도심의 상업시설로 사용하던 기존 건물들이 허물어지고 오피스텔, 도시형생활주택과 같은 주거시설로 바뀌는 경우가 많이 발생하고 있다.

건물 투자 개론 설명을 짧게 마친 후 이제 본격적으로 지역별 입지 분석에 들어갔다.

강동구부터 시작을 했다.

강동구, 강남구, 강남대로, 용산/마포/성동구, 서초/동작/관악/영등포구, 종로/은평/동대문/노원구 순으로 주요 핵심 블록의 입지를 지도를 보여주면서 설명을 해주었다.

간접 임장 체험이라고 해야할 것 같다.

저자가 운영하고 있는 '빌딩의 신' 유튜브 콘텐츠가 QR링크로 표시되어 있어서 스마트폰만 있으면 바로 저자의 강의 동영상에 접근할 수 있다는 점도 좋은 점이다.

각 챕터의 마지막에는 point of view 라고 해서 심도있는 칼럼을 기술해 놓았다.

실제 투자에 활용할 수 있는 중요한 팁이다.

이 책을 통해서 서울 주요 상업지역을 마치 임장을 다니듯 분석할 수 있다는 점은 매우 좋은 점이다.

저자께서 워낙 자세하면서도 친절하게 설명을 해놓아서 여러 상업지역 정보를 이 책으로 손쉽게 얻을 수 있다.

책을 읽으면서 건물 투자와 주택 투자는 많이 다르다는 생각을 했다.

관점도 방식도 자금도 모두 달랐다.

이 책은 건물투자에 집중한 책이다.

건물투자는 아무래도 투자금이 많이 필요한 대형 투자이다.

책에서 언급한 투자 유망 지역을 보면 평당 7천만원에서 1억원이니 상당한 자금이 있는 자만이 투자할 수 있는 분야이다.

여러 지역이 나오는데 그중에서 동대문구 지역을 더 관심있게 보았다.

동대문구는 신설동에서 동묘앞역 인근으로 관심이 옮겨가고 있다고 한다.

제기동역은 정릉천과 고가도로가 있어 상권이 끊기고 지형적으로 환경적으로 건물 투자하기에는 힘든 곳이라고 한다.

동묘앞역부터 신설동까지를 꼬마 건물 투자 유망 지역으로 추천했다.

청량리역은 교통 요충지이지만 주변은 아파트 등의 주거지가 많아서 건물 투자 측면에서는 그리 매력적인 곳은 아니라고 말했다.

그래서, 청량리역은 상권의 활성화나 확장을 기대하기보다 안정적 주거 투자로 바라봐야 한다고 말했다.

책 마지막에는 빌딩의 신인 저자가 추천하는 투자 구역들이 나온다.

깔끔하게 톡 찍어주듯이 알려준다.

서울 주요 역세권을 추천했고, 그 전철역을 중심으로 투자 1순위부터 4순위까지 순서를 매겨가면서 유망 입지를 알려주었다.

천호로데오거리, 천호역&암사역, 신사역, 논현역&신논현역, 봉은사역, 이태원, 용산, 합정역, 성수역, 교대역&서초역, 이수역, 노량진역&신대방삼거리역&보라매역, 신림역&서울대입구역, 영등포역, 종로이 지도로 표시되고 유망 지역을 알려주었다.

저자는 자신있게 투자 유망한 지역을 추천했다.

책에는 상권 분석에 대한 모든 것을 담지는 못했다고 한다.

그만큼 상권과 입지 분석은 어려우면서 상황에 따라 변수가 많은 것 같다.

상가 오른쪽과 왼쪽의 특징이 다르고, 전철역에서 올라오는 기로가 내려가는 길의 성격이 다르고, 아침저녁 이용객 특성도 다르기에 여러 가지 변수들을 고려해서 투자지를 선택하고 거기에 맞는 업종을 골라야 한다고 한다.

세상에 쉬운 일은 결코 없다.

쉽고 편해보이는 일들도 다 고충이 있고 상당한 노력이 필요하다.

한 동안 부동산 책 출간이 뜸하더니 요즘 다시 부동산 책들이 나오는 것 같다.

하락하던 부동산 반등의 신호인가?

미래를 알 수 있다면 얼마나 좋을까?

건물 투자 측면에서 입지 분석을 배우고 싶다면 이 책이 도움이 될 것이라 생각한다.

입지 분석을 어떻게 하는지 방법과 방향이 잘 기술된 책이다.

※ 책과콩나무카페 그리고 인사이드북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

1기 신도시 재건축 미래 지도

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

1기 신도시 아파트는 어느새 준공한지 30년이 넘어가고 있다.

그동안 1기 신도시에 대해서 재건축을 한다 안한다, 차라리 리모델링이 낫다 아니다 재건축이 낫다 등등 여러 의견들이 오가고 있었다.

지난 대선 전에는 1기 신도시 재건축을 활성화할 것 같더니 선거가 끝나니 그 이야기는 잠잠해졌다.

1기 신도시는 재건축을 한다는 것일까 아니면 아직도 멀었다는 것일까?

궁금해하던 중에 1기 신도시 재건축을 다룬 부동산 투자책을 보았다.

내 관심사에 정확히 정조준한 책이어서 반가운 마음으로 읽었다.

저자는 교사로 일하면서 부동산 투자를 시작해서 하루에 3시간을 자는 강행군을 3년간 하면서 빌라, 오피스텔, 아파트에 투자하였다고 한다.

부동산 투자를 하면서 부동산에서 희망을 보고 교사직을 그만두고 2년간 매일 15시간씩 부동산 공부를 하면서 순자산을 4배 이상으로 끌어올렸다고 한다.

이력만을 보아도 대단한 분이었다.

평생 안정적인 근무가 보장되는 교사직을 그만둔 것도 대단하고, 하루에 3시간씩만을 자면서 일, 육아, 투자를 병행했다는 것도 대단하고, 하루 15시간씩 2년간 공부를 했다는 것도 대단했다.

책은 6개의 챕터로 구성되어 있는데 1장에서는 1기 신도시 재건축의 개론을 다루고 있고 2장부터 6장까지는 분당, 일산, 평촌, 중돈, 산본 순으로 1기 신도시를 설명하고 있다.

최근 부동산 시장은 급락기를 맞이했지만 각종 부동산 규제가 풀리기 시작하면서 얼어있던 분위기가 서서히 풀리고 있다고 한다.

어느 지역에서는 부동산 중개인들이 2022년 12월이 저점이었고, 2023년 1월에 급매물이 소진되었다는 말을 한다고 한다.

2022년 대선에서는 1기 신도시 특별법을 만들어 역세권은 용적률을 500%까지 높여준다는 공약이 나왔었다.

하지만 대선 이후 특별한 움직임이 없자 1기 신도시 부동산 시장에서는 실망 매물이라는 이름으로 매물이 증가했다.

책에서는 1기 신도시 아파트는 실거주와 향후 재건축 투자 입장에서 충분히 매력이 있다고 말한다.

하지만 재건축에는 오랜 시간이 걸리기에 장기전으로 생각해야 한다고 말한다.

재건축 사업의 지식을 높여주고자 재건축 사업의 단계에 대해서 자세히 설명해주고 있다.

재건축과 함께 자주 거론되는 리모델링 사업에 대해서도 단계별 진행 절차를 설명해주고 있어서 재건축과 리모델링을 이해하는데 도움이 되었다.

공부를 많이 하신 저자분답게 재건축 투자를 이해하는데 필요한 대지지분, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 무상지분율, 추가 분담금, 이주비 등을 알기 쉽게 설명해주셨다.

1기 신도시 재건축에 투자하려는 입장에서는 언제 진입을 해야할까에 대해서 설명을 해주는데 부동산 10년 주기설 그래프를 이용해서 설명을 해주지만 신이 아닌 이상 최저점을 알 수 없기에 결국 선택은 투자자의 몫이라는 결론에 다다르는 것 같다.

그런데 과연 1기 신도시는 언제 재건축 또는 리모델링 사업을 하는 것일까?

사실 그것이 가장 궁금한데 이것도 아직은 확정적이지 않기에 명확하게 말할 수는 없는 것 같다.

하늘아래 분당이라는 분당 신도시부터 장점과 가격 흐름, 세금, 알짜입지를 설명해주었다.

마치 분당을 간접 임장하는 것처럼 분당신도시에 대해서 자세히 섦여해주는 점이 좋았고, 재건축 투자 유망단지를 살짝 알려주기도 하였다.

재건축 관점에서 분당을 알아가고 이해하는데 필요한 정보들이 이 책에 많이 담겨져 있었다.

자세하면서도 친절하게 알려주는 점이 좋았다.

내가 잘 알고 있는 평촌과 산본 지역의 내용을 살펴보았다.

평촌은 최근 큰 가격 조정이 있었기에 매우 매력적인 투자처라고 말했다.

2021년 9월과 2023년 2월 가격을 비교했을 때 평촌이 하락폭이 가장 컸고, 그다음은 부천, 분당, 산본, 일산 순이었다고 한다.

평촌이 가장 큰 하락을 겪은 이유는 공급물량이 많기 때문이다.

2022년에 입주물량이 많았고, 2024년에도 입주물량을 많을 것이기에 입주물량의 여파로 가격의 변동이 있을 것으로 예상을 했고, 이것이 투자 시점과 방법을 결정할 때 꼭 고려해야 할 요소라고 말했다.

책을 읽어보니 평촌을 잘 알려주고 있다.

평촌이 가진 교통, 학군, 주거의 장점을 잘 알려주고 있고, 장점이 많기 때문에 몸테크를 하기에도 괜찮은 지역이라는 것도 강조했다.

평촌 목련2단지는 평촌 리모델링의 선봉자이면서 가장 잘 진행되고 있는 단지라고 하는데 리모델링 사업을 무려 15년이나 지속하고 있다고 하니 리모델링과 재건축 사업이 얼마나 오래 걸리는지를 보여주는 것 같다.

평촌 목련2단지는 아직도 이주나 철거는 진행되지 않고 있다.

평촌의 주요 단지를 설명해주는 내용을 보니 많은 조사를 한 후 압축적으로 보여주는 글로 보였다.

아무래도 내가 평촌을 잘 알기에 그 내용의 질을 개인적으로 평가해볼 수 있었다.

산본은 평촌의 동생 같은 도시라고 한다.

산본은 평촌보다는 학군은 약하지만 교통 편의성은 산본이 더 좋다고 한다.

래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교해서 설명해주는데 내가 아는 지역이니 현실감이 확실히 강하게 느껴졌다.

둘 다 재건축 연한이 된 곳은 아니기에 재건축과는 관련성이 멀지만 산본 구축의 재건축 방향과 투자 방향을 예측하는데는 래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교 설명하는 부분이 의미가 있었다.

어느 아파트는 큰 폭으로 급등락을 하고 어느 단지는 상승과 하락의 폭이 작았는데 어느 것을 선택하는지는 투자자의 성향에 달려있다고 말한다.

현재 산본에는 리모델링 조합 설립을 완료한 단지가 6개이고, 이 중에서 안전진단을 통과한 단지는 개나리주공13단지와 무궁화주공1단지라고 한다.

산본에서 재건축을 추진하고 있는 단지는 한라주공4단지(예비안전진단통과), 가야주공5단지(예비안전진단신청예정), 매화주공14단지(예비안전진단준비중), 산본주공11단지(예비안전진단탈락)이다.

산본은 리모델링과 재건축이 함께 활발히 진행되는 점이 1기 신도시 중에서 가장 특별한 점이라고 말했다.

내가 아는 지역의 정보, 임장 내용을 읽어보니 흥미로웠다.

이 책이 좋은 점은 1기 신도시에 집중했다는 점이다.

경기도 내 5개의 도시만을 다루고 있어서 내용이 압축되어 있다는 점이 좋았다.

책을 읽은 후에 1기 신도시 재건축의 미래를 여전히 확실히 알 수는 없었다.

지금 현재의 상황과 미래 가능성을 파악하는 안목과 감을 배운 정도라고 해야할 것 같다.

그 동안 여러 부동산 투자 책을 읽었지만 이렇게 1기 신도시에 집중한 책을 읽어본 것은 이번이 처음인데, 매우 의미있는 내용들이었다.

지역에 대한 상세한 내용과 분석을 보면서 어떻게 임장을 하고 어떻게 분석을 해야하는지를 배울 수 있는 점도 좋았다.

미래는 역시 신만이 알 수 있는 것 같다.

그것에 근접하는 방법은 역시 발품과 손품인 것 같다.

지은지 30년이 넘은 아파트에서 산다는 것은 생각보다 불편함이 매우 많다.

준공한지 30년이 넘어서 주거에 많은 불편이 있는 1기 신도시들이 근사한 새 아파트로 재탄생했으면 좋겠다.

꼭 투자를 위해서가 아니라 주민들의 삶의 질을 위해서 재건축이 서둘러 진행되었으면 좋겠다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.