[아파트형공장투자] 부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다 - 지식산업센터 투자 실천 편

부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다 - 지식산업센터 투자 실천 편
도정국 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

저자는 어려운 환경에서 자랐다. 중국집 배달, 때밀이 등을 어린 나이에 해야만 했다. 그리고 지금 부동산 자산 규모 100억을 비롯하여 월세 2,000만 원의 임대 수익을 누리고 있다. 그 비결이 궁금하여 책을 빠르게 넘기지 않을 수 없었다.

저자는 부동산은 똑똑해야만 투자할 수 있는 것이 아니라고 강조한다. 고정관념의 틀을 깨는 사고와 강한 실행력이 필요하다고 설명한다.

저자는 부동산 정책을 파악하는 것이 중요하다고 이야기한다.

"이러한 부동산 흐름을 거치며 투기 억제 및 가격 안정을 위한 정책, 부동산 규제완화 등을 통한 경기 활성화 대책, 임대주택 확대 등 서민 주거복지 정책 등이 쏟아졌다. 결국 우리나라 부동산 정책은 주기적인 가격 상승과 하락에 대응해 대책을 시행하는 과정에서 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고, 이에 다른 문제점이 발생하면 후속 조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 진행되었다."

부동산 정책은 크게 두 가지이다. 바로, 가격 안정 정책과 경기 활성화 정책이다. 앞서 두 정권은 부동산 규제 완화를 통한 경기 부양을 지속해왔다. 그리고 이번 문재인 정권은 여러 규제를 통한 가격 안정 정책을 펴고 있다. 가계 부채를 비롯하여 부동산 가격이 과도하게 상승하여 과열되었다고 판단한 것이다.

저자는 아파트 투자가 생각만큼 호락호락하지 않다고 경고한다. 가장 큰 이유는 분양부터 입주까지 3년 내외가 소요되는데 이 기간 안에 시장 분위기가 얼마든지 변할 수 있다는 점이다. 물론, 거주를 목적으로 아파트 분양을 받는 것은 큰 문제가 아니지만 투자를 목적으로 한다면 저자의 조언에 귀를 기울여야 한다.

또한 갭투자도 조심해야 한다. 전세가가 하락하면 비자발적으로 예상보다 더 많은 돈을 투자해야 될 수도 있다. 즉, 내 돈이 묶이게 되거나 은행에서 빌려서 메꾸어야 하는 상황이 발생하는 것이다. 레버리지를 이용하면 상승 시 고수익이 발생하지만 반대로 하락하게 되면 큰 손실을 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다.

저자는 제목대로 아파트형 공장을 부동산 투자 대상으로 적극 추천한다. 아파트형 공장은 2010년 지식산업센터로 명칭이 변경되었다. 아파트형 공장은 여러 사무실이 한 건물에 입주하는 다층의 집합건물이다. 아파트형 공장의 가장 큰 장점은 대부분의 규제로부터 자유롭다는 점이다. 아파트형 공장은 분양의 70%에서 최대 90%까지 대출이 가능하다. 즉, 레버리지를 극대화하여 소액으로 투자할 수 있다.

기존 임대료를 줄이고 더 넓은 사무실을 쓰려고 하는 회사들은 아파트형 공장을 선호한다. 그래서 판교나 성수동, 가산동, 구로 테크노밸리에 아파트형 공장이 많고 문정 법조 단지, 하남 미사지구까지 확장하고 있다고 저자는 이야기한다.아파트형 공장은 휴게 공간과 근무 편의시설을 갖추고 있는 점도 장점이다. 더불어 관리비도 저렴하다. 강남 도심권 오피스 관리비가 평당 3만 원을 상회하는데 수도권 아파트형 공장 관리비는 평당 5천 원에서 7천 원 선이라고 저자는 설명한다.가장 궁금한 점은 아무래도 어느 지역 아파트형 공장에 투자할 것인가이다. 이에 대하여 저자는 상권 분석이 필수지만 잘 모르겠으면 스타벅스 상권을 따라가라고 조언한다. 스타벅스는 모든 지점을 직영으로 운영하는데 입지와 상권을 분석하는데 탁월하다. 아파트형 공장은 주요 도로(간선도로, 고속 도로)가 인접해 있는 곳을 선정해야 한다.

저자는 손절매의 중요성도 언급한다. 모든 투자에 있어서 손절매는 중요하다. 오르겠지 하고 마냥 붙들고 있는 것은 매우 위험하다. 목표 수익을 잡는 것도 필요하다. 목표치만큼 오르면 뒤도 돌아보지 않고 정리하는 결단과 실행력도 필요하다.

저자는 신문을 무려 6개나 구독한다. 아침에 일어나서 가장 먼저 하는 일이 바로 신문을 보는 것이다. 이를 통하여 정보를 꾸준히 수집하는 것이다. 인터넷보다 종이로 직접 읽는 것이 중요하다. 가장 중요한 것은 실행이다. 계획은 완벽하지 않아도 괜찮다고 덧붙인다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'